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1、当大多数人明白过来时已经结束了当大多数人明白过来时已经结束了尽管房价存不存在泡沫的争论还在喋喋不休，尽管各种有关房市的数据将人搞得晕头转向，但不可否认的事实是上海房价还在涨，新盘上市前夜的队伍越排越长 “海外购房团”在上海疯狂购房之举经媒体渲染后，导致上海人开始排队购买万元价位的房子。 “不知房价多少，先排 10 天队”这是发生在上海复兴东路外滩真实的一幕。2004 年 11 月 26 日才正式拿到预售证的金外滩花园，10 天前就有起码一百五六十人在彻夜排队，清一色的男性青壮年排在队伍最前面，或躺或坐在躺椅上，他们装备齐全，毛毯、大衣、水杯，应有尽有。但对于金外滩花园的价格，整个长队中居然没有
2、人愿意去了解， “估计要超过 2 万元”是能在现场听到的仅有的评价。 上海楼市的“高温”不只限于浦西闹市，在 11 月 24 日才拿到预售证的“陆家嘴中央公寓”售楼处，门口熙熙攘攘，有警察，有民工，还有很多看起来身份不明的人在这块不大的范围内游荡。只见门口贴着一张通知：11 月 25 日开盘的全部销罄，现在正签合同，下批开盘时间未定，请不要盲目排队。打电话给负责这个楼盘贷款的银行业务员，答复是，开盘时间保密，连他们行长都不知道下批什么时候开盘。上海房子的抢手由此可见一斑。 宏观调控怎么会把上海房价越调越高？这是局外人的疑问。可局内人很明白：人民币兑换美元官方水平一成不变，美元贬值意味着人民币国
3、际购买力同步削弱，可以人民币计价的资产本身价值没有降低，人民币本身存在着巨大的升值潜力，因此，如果先把美元兑换人民币，再用人民币购买房产，等待人民币升值，最后套现，把人民币兑换美元，这样起码能获得双重收益，这还不包括房产本身的升值。 事实上，如果再算一笔汇率的帐，就能把海外买家的心态看得更清楚。2001 年，欧元兑美元从最低 0.827:1 升至目前 1.30:1 以上，涨幅超过 50。如果说 2001 年以后上海房子一直在涨，还不如说以欧元或大多数非美元货币计，上海房价涨幅一直在打折，事实上，这也是如荷兰 ING 等欧资公司在上海表现极其活跃的重要原因之一。 “现在世界上出现一个看低美国的心
4、态，游资在寻找新的增长点。很多对冲基金希望中国像日本 80 年代的状况，等汇率涨上去，搞个大泡沫，大家可以开心一阵子。 ”一位局内人说， “对投机者来说，上海没有高房价，只有房价的高增长。在纽约，房价翻一番也许要 15 到 20 年，但上海只要 3 年，这实在快，当然很值得参与。 ” 可摩根士丹利的谢国忠并不认同这部分游资的观点：“我觉得中国政府不可能跟随他们的心态走。日本的泡沫最终破裂对国家的负面影响很大。对国家有利的是稳步增加，不是大起大落。而对冲基金喜欢的是大起大落，因为这样它就可以从中赚钱。对于对冲基金的经理人而言，一旦房价涨上去，他们就可以给自己发奖金，奖金是他们的，而将来泡沫破灭时
5、损失是人家的。他们用别人的钱玩游戏，这就是为什么对冲基金看起来似乎是非理性的原因。其实，从他们个人的角度考虑，他们是理性的。只要有一段时间房价涨起来，他们就可以发奖金，至于以后会涨多久，与他们关系不大。如果以后房价下落较大，他们大不了把这个基金关掉，再另外找份工作。 ”究竟海外游资在上海购房群体中占硕啻蟊壤坑巫誓茉诙啻蟪潭壬嫌跋焐虾凶呤疲? 在 2004 年 11 月 24 日上海市政府新闻发布会上，新闻发言人表示，在去年购房比例中，海外人士约占 5；从今年的预售总面积来看，本市居民购房面积为 2000 万平方米，约占总购买比例80.26；外地人士购房面积为 399 万平方米，约占总购买比例的
6、15.53；而境外人士购房面积为 99 万平方米，仅占购买比例的 4左右。 而对于有报道称 10 亿海外热钱升息后涌入本地楼市，业内人士认为，这根本对上海楼市起不到什么作用，现在像上海中心区域的中等规模楼盘，经一个代理商的手动辄就 3、4 亿，即使有海外资金流入，10 亿的资金对上海楼市而言无疑只是杯水车薪。 显然，无论是全面炒作上海房地产，还是重点投资中心区域，海外游资只是导致房价猛升的一个不太重要的因素。从目前来看，外环实在太大了， 11 月的最后一周，上海新盘上市量出现“井喷”行情，一周内上市量超过 100 万平米，其中以中低价房为主，浦东、嘉定、宝山、松江是供应大户。由于前两个月外环线
7、外积累了大量房源，年末近郊市场新房销售战将异常激烈，投资人普遍认为炒作的空间不大，转而向黄浦、卢湾、静安这些中心区域集中投资。 尽管根据房地产建设开发有两到三年的周期，目前土地供给减少的直接影响要到至少两年后才会产生，但由于新开工楼盘减少，给市场参与者的心理预期造成了压力。于是，抱着“市区房屋将越来越少”的心理，投资客合力把市中心的房价进一步炒高，从而形成“垄断”市中心房源的现象。 “不过这个垄断不是集团性的，没有严密的组织性，只是抱着同一目的，认为市中心房价还有较大的上涨空间，还值得投资。一部分投资客不仅想赚升值的钱，还要赚泡沫的钱，这种现象会带动更多的虚拟资本进入，使得投资客会越来越多。
8、”业内人士对此评述道。 事实上，所谓“市区房屋将越来越少”的观点也是值得推敲的，不论开发商由于市中心动迁难题而搁置下来楼盘二期、三期的潜在供应，也不论投机者手中不止一套等待升值的房子，仅以目前可以确定的中心区域潜在供应量就足以让人咋舌。 11 月底，从上海东外滩土地开发有限公司传出消息，东外滩先期 2.56 平方公里的开发即将启动，而整个东外滩地区总面积将达11.7 平方公里。 根据上海市浦江沿岸综合开发规划，其中杨浦区涉及岸线15.58 公里，开发区域面积为 11.7 平方公里，这一部分被称为东外滩。其开发区域范围是秦皇岛路杨树浦路大连路榆林路通北路平凉路军工路闸北发电厂北界沿黄浦江一侧。以
9、杨树浦路军工路为界，沿黄浦江一侧为核心区，区域面积为 9.3 平方公里，平凉路以南、杨树浦路以北为协调区，区域面积为 2.4 平方公里。 尽管官方把东外滩称作为“上海市中心滨江地区惟一大面积土地” ，但我仍对未来上海所谓中心地块有限的供应量表示怀疑。当你走在静安区江宁路或曹家渡附近，看到掩藏在漂亮广告牌后的成片两三层楼的简易居民区时，当你步入黄浦区文庙一带，发现这里还有一大片没有抽水马桶的老式里弄时，更别说当你开车把浦东所谓滨江楼盘区域兜一圈时，大片大片的土地就在你的眼前，或许对比车市的崩盘，楼市的现状并不让人担心，即使潜在供应量惊人，但究竟其中有多少将直接投放到市场上，这是谁也不能准确预测的
10、。而汽车的年产量是绝对可以预先估计的，这直接会对买方形成心理压力。但如果换一个角度看，即使在寸土寸金的香港，中心区域的土地开发期远远超过 20 年，今天也不是所有的楼盘都只开在新界（香港的郊区） 。事实上，今年以来，香港豪宅的新增供应可谓达到东南亚经济危机之后的又一个高峰，而按照“市区房屋将越来越少”的观点，经历了 97 前长达 20 年的地产高速成长期，香港早就不应有中心区域以及“毕架山一号”这样的豪宅应市了。 事实上，如果以 97 后的低位计，在香港，楼价涨幅超过 50甚至翻番的新楼盘并不在少数，特别是豪宅成交价直逼当年最高价，承接之踊跃丝毫不逊色于上海市场。 不过，这或许是中国内地的地产
11、泡沫与中国香港和美国、英国的不同之处。 谢国忠在 11 月初发表的房地产的转折点报告中表述了他的观察：维持较长时间的房地产泡沫，主要是出现在二级市场并基于有限供应的。也就是说，现房在进行交易的时候价格上升，这种泡沫一般可以维持较长的时间，因为这种泡沫不需要很多钱来支撑，比如我把房子卖给你 100 元，你再卖给别人要价 110 元，这实际上是在账面上把价钱撑上去，并不需要很多新钱来维持。今年以来直逼历史高点纪录的香港豪宅交易基本上属于二手房成交。 但是，中国内地的房地产主要是一级市场，只有钱进来才能变成房子。内地真正的泡沫也就产生了两年多，现在这么大的摊子，需要很多钱进来才能维持，所以，内地的房
12、产泡沫不可能延续很多年。 在上海的非中心区域，楼盘销售放缓的迹象已非常明显。闵行可能是上海楼市率先整体步入跌势的一个区域。 自 2000 年上海楼市进入上升通道以来，闵行与浦东始终是房地产开发的热点区域，成为市区人口的主要导入区域，其成交量也始终名列前茅，有时还超过浦东跃居榜首。 然而 2004 年以来，闵行在上海楼市中的优势地位已开始动摇，尤其是今年下半年，当上海楼市全面升温、总体呈价升量增的反弹旺势时，闵行却一反常态地渐显强弩之末的疲态，出现了与楼市总体状况不相一致的波动盘整。需求增长乏力，房价涨势疲软，并没随着全市同步升温。 据有关部门统计，从 2004 年 7 月-10 月的预售成交量
13、来看，上海全市成交总量呈现出明显的逐月递增的持续上升态势。这 4 个月中各月成交量分别为 221 万平方米、284 万平方米、332 万平方米、360 万平方米。而闵行这 4 个月的预售成交量的增长却出现先增后降的波动变化，各月成交量分别为 34 万平方米、50 万平方米、51万平方米、39 万平方米。 去年，闵行新增的经营性土地面积仅次于松江，位居全市第二。新增土地的可建面积高达 631 万平方米，比位居第三的浦东新增土地的可建面积 429 万平方米超出整整 200 万平方米（2004 年 1 月-10 月，闵行商品房的累计新增供应量才 312 万平方米） 。 按一般规律而言，从拿到地块到开
14、盘上市，大约需要 2 年左右的时间，即 2003 年拿到的地块，2005 年后大多会相继上市供应。这就意味着，明年闵行的楼市供应将会大幅放量，再加上今年因受调控影响而拖延开盘期的部分楼盘也会集中在明年上市。此外，原先囤积在发展商手中的储备土地也有相当部分会在明年上市。 种种迹象无不表明，闵行楼市已风光不再，渐显疲态。 还是若干内地城市的负债水平数据更能说明问题。根据中国社会科学院刚公布的数据，上海家庭的负债与可支配收入比率为155%，北京的比率是 122%，青岛是 95%，杭州 91%，深圳 85%，而宁波和天津则分别是 79%和 44%。 “5 年前，家庭负债率基本上是零。中国的家庭负债率经
15、历了全球史无前例的急速增长。 ”谢国忠评论道。 这就是说，老百姓没有钱了，跟不起了。 这时候，作为买方，我们是不是应考虑这样的问题：“如果明天按揭比例缩小到 50%，房价是不是还能如此高，是不是还有大批的人买得起房？”作为监管者，是不是想到过这样的问题：“为什么银行资金流入股市附以各种条例严加限制，而对通过按揭流入房地产的银行资金基本上没有完善的条例加以限制，更何况论比例，中国房地产开发商的素质远较上市公司低劣得多。 ” 说到这里，我觉得有必要向读者表露一个“多头”朋友的真实心态前段时间看到价格上涨，他也有意抛售手中市中心高层的一套 2 房 2 厅。周边地区同档次的二手房单价都卖到了 1.1-
16、1.2 万元，他也让中介挂牌 1.2 万元，每天看房的人倒是络绎不绝，但由于房子面积比较大(120 平方米)，总价让很多有意向的客户望而却步。他不甘心降价，因为其自信房型、楼层、朝向都很好。最重要的原因是卖了这套房，他必然要再投资买一套。房价不停地上涨，卖出去后就买不回来了。看到周边的新房开盘都要 1.41.6 万元/平方米，而且还要有关系才能拿到好的楼层，自己都不知道到底要贴入多少差价才能再买到一套新房，何况不投资的话，捏着钱也没啥用处。所以，虽然房子没有卖出去，但是报价还在跟市场价格上涨。除非卖到市场价格，再以同样“平进平出”的方式投资买房，否则宁可不卖也不降价。“宁可不卖也不降价”可谓多头的经典心态。但我想说的是，看看周围，吃饭、乘车时，或与同事朋友闲聊间，你们的话题中有几次没有触及“房子”？说全民参与、乐此不疲过不过份？能否再持续 1-2 年甚至到 2010 年世博会？中介机构忽然间成了解决“4050”问题的功臣，他们中到底有多少人能赚到大钱？ 升值、贬值、10 年涨 3 倍甚至 5 倍，简直把我们搞糊涂了，这到底是真
