试论评估土地价值的最合理方法

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1、试论评估土地价值的最合理方法试论评估土地价值的最合理方法摘要：本文通过对土地价值理论以及其构成的分析，以此作为基础分析两种土地价值的评估方法，分析市场比较法和假设开发法在土地价值评估中的运用，以及土地价值评估的步骤与方法，从中指出评估实践中应注意的一些问题。关键词: 评估土地价值 理论 市场比较法 假设法 1、土地价值理论研究的经济理论基础 1.1 劳动价值论 土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善,这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。 1.2 效用理论 效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价

2、值论只能说明价值决定的“质” ，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。 1.3 供求价格论 供求价格是由 19 世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。 2、土地价值理论构成 2.1 土地的资源价格 土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，

3、但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。 2.2 土地成本价值 土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地, 使得土地的供给的弹性增强。 2.3 土地使用价值 土地的使用价值主要是指土地资源给需求者带来的经济、环境以及社会上的价值。土地资源既是私人物品又是公共物品，具有一定的双重性，同时土地的使用价

4、值又分为两个方面，一是直接的使用价值，二是间接的使用价值。直接使用价值为土地的需求者带来的经济效益；间接的使用价值表现为生态价值。3、市场比较法 3.1 基本原理 市场比较法的基本原理，是将需要进行评估的土地与近期已经发生交易的相似土地交易案例进行一个细致的比较，根据交易案例的价格，参照待评估土地与交易案例的土地在交易明细情况、交易日期等个别因素方面的差别，对已交易土地案例的价格进行详细的分析，大致获得待评估土地的价格，用此价格成为土地的比准价格。 3.2 估价的步骤 市场比较法估价步骤为： 1、收集交易实例 2、选取可比实例 3、建立价格可比基础 4、进行交易情况修正 5、进行交易日期修正

5、6、进行区域因素修正 7、进行个别因素修正 8、求出比准价格 3.3 选择比较实例 所选取的比较实例应符合下列要求:1、选取与待估土地的用途应相同的对象，主要是指土地的具体利用方式，大致可按大类和小类来划分。大类土地的用途如：商场、写字楼、酒店等。小类土地的用途如：住宅，绿化等。2、选取与待估土地所处地段相似的比较对象，主要是指比较的实例与待估对象应位于同一区域或者是邻近的区域。3、成交日期应与估价对象地块相近。一般情况下比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，得到的估价也就越准确。 3.4 比准价格的计算 实例修正后的价格比较案例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数影响因素修正系数年期修

6、正系数 各实例修正后价格的差额率一般不应超过 10%，如果价格差额满足要求，根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系，可以采用简单算术平均、加权平均、中位数等方法计算比准价格。 3.5 市场比较法的特点以及其应用范围 （1）市场比较法的特点：比准价格 （2）市场比较法使用的前提条件：市场比较法仅适用于比较稳定的土地市场，且有大量丰富交易案例的地区，并且在交易案例与待估土地之间一定要有很强的替代性。 （3）市场比较法的适用范围 从适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达且有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地

7、或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。 4、假设开发法 4.1 假设开发法的基本原理 假设开发法（hypothetical development method,residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。假设开发法又被称为剩余法，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。其被广泛运用的公式为: 地价=项目开发价值-建造成本-管理费-销售费用-利息-税费-利润 4.2 项目开发价值的评估

8、（1）最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四个条件：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 法律上许可：主要分析每一种潜在的使用方式，是否满足法律法规，城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合法律法规的使用方式不能选用。 技术上可能：主要分析对法律所允许的每种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求，如果技术达不到的则不能选用。 经济上可行：主要分析对于法律上

9、允许，技术上可能的每一种使用方式，主要进行经济上可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它的未来收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量进行折现，将两者进行比较，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则不能选用。 价值最大化：主要分析在所有具有经济可行性的的使用方式中，能够使估价对象的价值达到阳大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。 （2）设计方案的规划 设计方案在规划的时候首先要考虑项目价值的最大化，主要是依据待评估的该土地在市场中的定位,在项目容积率以及覆盖率等法律规章限制下确定项目的产品形式和空间布局。设计方案的规划要结合当地居民的消费习惯,

10、将市场把握性大以及效益明显的方案作为项目的最佳开发利用方式和土地价值评估的依据。 4.3 土地开发价值的评估 待估土地周边楼盘的调查。 土地的价格定位。 预测土地的开发价值。 4.4 各种成本费用的估算 （1）建造成本 建造成本可通过比较法来估算, 可以依据当地的造价咨询公司或者建筑单位所提供的造价水平来进行推算,如果市场上建筑材料的价格波动较大,需要将未来建筑材料价格的变进行预测,对建筑成本的还可以采用建筑工程预算的方法来对建造成本进行估算。 （2）管理费用 对土地价值评估还需要考虑土地的管理费用，通常情况下来说土地的管理费用是按照建造成本的一定比率来估算, 也可以按照土地开发价值的比率来计

11、算。 （3）税费的估算 税费的计算是根据当前的国家对土地的税费政策，估算从土地的获得到土地的出售期间可能发生的税费额度, 也可根据其他类似开发经营项目所需支付的税费情况来估算, 一般是根据项目开发价值的一定比率来计算。 4.5 土地利润的计算 对于土地利润的计算一般有两种方法,一种方法是将项目开发的价值作为基数,乘以销售的利润率,另一种是用建造的成本以及管理费用和销售费用等作为计算基数,乘以成本利润率。销售利润率以及成本利润率是根据当地房地产开发的平均利润水平以及开发商的期望水平计算的。 结束语： 对于土地价值的评估我们不能简单地按土地的资源价值计算，而需要应充分考虑土地供求关系、经济发展水平等多方面因素的影响，并给予各项价值指标以相应的权重，计算出合理的评估方法。 参考文献： 1 黄贤金，张安录.土地经济学M.北京:中国农业大学出版社，2008. 2 李秉濬.土地经济理论的核心地租理论J.中国土地科学，2010， （11） ，vol.9,No.6. 3 段正梁，张维然.论土地价值的内涵、来源及其特殊性J.同济大学学报，2004， （2）. 4 柴强.房地产估价理论与方法(第 1 版)M.2004,4. 5 卢新海主编. 房地产估价理论与实务.上海：复旦大学出版社,2008 6王人己,姚玲珍编著.房地产估价M. 上海财经大学出版社, 2002