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所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡 产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产 权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不 会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。新民居是房地产开发的一种新形式，区别于以前的小产权房即村证房，是经过 国家级房地产开主管部门批准进行开发的。新民居的开发形式是在村集体土地 上为村民建房，但为了保证开发商的利益，除了给村民的一部分房子，其他的 用于对外销售，这部分房屋可以在房地产主管部门办理产权登记。这种开发形 式不同于小产权房，因为小产权房没有经过任何部门的批准，没有任何手续， 但新民居是有手续的。但新民居又不同于纯商品房，商品房的土地是开发商通过交土地出让金得到的， 所建成的房屋除了可以取得房屋的产权证还可以有土地证，可新民居虽然可以 办理房屋的产权证，但不可以办理土地证，因此，新民居的土地性质属集体性 质。
