业主如何进行合同管理

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1、业主如何进行合同管理业主如何进行合同管理内 容 摘 要本文首先阐述建设工程合同的概念、合同管理的重要性、合同双方当事人的业主与的和 关系及建设工程合同管理的内容，然后提出业主在合同管理中还存在着没按标准给予计价， 没有充分地利用职能；对承包方进行干预，合同条款规定不明确；没有突出重点，没有做好 三大控制；合同管理意识薄弱，管理制度不完善；工程变更、竣工日期不合理引起索赔等几 个问题，接着针对这几个问题结合实际情况提出发挥职能部门的作用，维护自己利益；明确 规定程序和规范管理；管理应该突出重点，做好三大目标控制；加强法律意识，完善管理制 度；控制工程变更，公正处理索赔等解决的办法，最后总结业主加

2、强建设工程合同管理的建 设工程活动从始而终发挥着至关重要的作用。关键词：职能作用 规定规范 三大控制 完善制度 变更索赔 目 录一、在合同管理中还存在着许多问题1（一）没按标准给予计价，没充分地利用职能1（二）对承包方进行干预，合同条款规定不明确1（三）没有突出重点，没有做好三大控制1（四）合同管理意识薄弱，管理制度不完善1（五）工程变更、竣工日期不合理引起索赔2二、进行合同管理的对策2（一）发挥职能部门的作用，维护自己利益 21. 发挥监理工程师的职能作用22. 发挥代为建设单位职能作用2（二）明确规定程序和规范管理 21. 双方应在合同中明确规定22. 公平有序地竞争，靠法规来规范2（三）

3、管理应该突出重点，做好三大目标控制 31.严格控制工程进度 32.确保控制工程质量 33.合理控制工程投资 3（四）加强法律意识，完善管理制度 31. 树立法律意识做到学法用法32. 建立完善的合同管理制度4（1）配备专业人员管理制度 4（2）建立严格的合同审批制度 4（五）控制工程变更，公正处理索赔 41. 控制工程变更42. 做好公正处理索赔4结束语5参考文献6业主如何进行合同管理随着建设体制改革的深化， 中华人民共和国建筑法 、 中华人民共和国合同法 、 中 华人民共和国招标投标法等一系列法规的出台为建筑行业的规范管理指明了方向(1)。建设 工程合同是业主（发包人）与承包人为完成一定的建

4、设工程任务而签订的合同，由承包人负 责完成拟定的工程任务，业主提供必要的施工条件并支付工程价款(2)。业主必须加强对建设 项目进行科学管理，合同管理是企业经营的关键(1)，而在建设项目管理过程中建设工程合同 管理是最重要的环节，是建设工程管理的一项非常重要的内容，是整个建设项目过程中的核 心。建设工程合同是缔约双方明确法律关系和一切权利与责任关系的基础，是明确工程建设 发承包双方权利和义务的最根本依据，是业主对工程项目实施监督管理合同中的一切活动的 主要依据，是极为重要的文件，它直接关系到建设工程质量、工期和投资效益。建设工程合 同的双方当事人分别是承包人和发包人，而“发包人” ，是指在建设工

5、程合同中委托承包方 进行工程的勘察、设计、施工任务的建设单位（或业主、项目法人）(3)。建设工程施工合同 管理是指合同洽谈、草拟、签订、履行、变更、中止、终止或解除以及审查、监督、控制等 一系列行为的全过程的管理。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是建设工程合同管 理的内容；审查、监督、控制是建设工程合同管理的手段。因此，业主所有监督和管理活动 都必须围绕建设工程合同展开合同管理是实现控制目标的重要手段。一、业主业主在合同管理中还存在着许多问题（一）没按标准给予计价，没有充分地利用职能 有的人认为，业主总是维护了自己的利益，尤其是业主属政府部门的总是想着压低价格， 提高质量标准作为全市的形

6、象工程，没按标准给予计价，价廉物美的东西比较较少，从而必 定会损害承包人的利益。然而在实践中监理单位与代为建设单位都会把责任推卸给业主，业 主没有充分地利用监理单位与代为建设单位的职能作用，磨灭了他们把这个工程当作自家房 子的责任心，因此给自己的工作带来很大的阻碍。 （二）对承包人进行干预，合同条款规定不明确 在建设工程合同管理过程中业主对承包人进行干预也是承包人时常抱怨的问题。根据合 同法规定，承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的建设工程肢解 后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。 禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体

7、结构的施工必须由承包人自行完成。但 在工程实际建设过程中，非法转包或分包的行为仍然存在，并且在清单报价中没有可参考项 目单价的审定价格偏低、在清单报价中没有可参考项目单价且没有在招标文件与合同文件中 没有明确规定具体的下浮率或决算办理时如何规定及双方对业主参与程度及方式没有达成一 致，并以明确的条文在合同中加以规定，文件中的任何失误、疏忽、遗漏、含糊都会给合同 履行带来困难重重，工程质量很难保证，出现一些债务纠纷，造成工期拖延，给合同管理工 作带来不必要的麻烦、增加难度。 （三）没有突出重点，没有做好三大控制 建设工程合同管理是有重点的，业主在合同管理过程中没有突出重点，作为业主对合同 信息的

8、管理也是非常重要的，没有做好进度、质量、费用的三大目标控制，尤其是对于一些 大型项目工程，工程量大、价格高的合同管理不善，没有按计价依据，质量验收规范和定额 的具体规定进行合同的信息管理，从而就对工程经济产生很大的影响。 （四）合同管理意识薄弱，管理制度不完善目前就业主的合同管理情况来看，还普遍存在合同管理意识薄弱，主要的还是领导说了 算，然而领导的法律观念不强，在合同签订的过程中没有按指定的规范，导致经常签订了不 平等、不诚信的合同条款。如对于工期的约束过大，按定额规定工期需要 500 天的，而为了 提前工期不顾一切地缩短为 400 天，实际上盲目缩短工期造成工程质量问题，合同没有专人 管理

9、的意识，管理制度不完善，以至于影响合同的正常履行，就给国家和企业的利益带来损 失。 （五）工程变更、竣工日期不合理引起索赔 在建设工程合同履行过程中工程变更是经常发生的，在原投标中楼梯栏杆是为铸铁栏杆 硬木扶手的，业主认为随着社会的发展新材料新品种的不断更新，不锈钢栏杆变更为硬木扶 手铸铁栏杆，然而由于设计人员的出的变更图纸速度较慢，给施工造成了误工与工程设计变 更，然而由于工程设计变更致使工程的工期延误而返工，从而导致了承包人提出索赔。在合 同中规定竣工的日期为工程竣工验收通过，承包方送交验收报告的日期为实际竣工日期，其 实在工程的预验收之后，整改完毕就算是竣工了，然而其中对环境、消防部门的

10、验收其实是 由业主组织的，这个环境、消防部门的验收日期掺杂在承包人的施工期内是有点不合理，然 而有的承包人由于为了搞好与业主单位的关系索性就不提索赔了。二、业主业主进行合同管理的对策建设工程合同管理是一门科学与艺术，工程项目实施过程中的合同管理是指从制定招标 投标文件、选定承包方开始到合同谈判、合同签订、合同履行直至终止的全过程的、系统的 管理。那业主应该如何进行合同管理呢？笔者认为要做到以下几个方面工作，以供探讨。 （一）发挥职能部门的作用，维护自己利益 1.发挥监理工程师的职能作用 业主对建设工程合同的管理工作主要是通过监理工程师进行的，监理工程师的角色是业 主履行合同的代表，同时，还在合

11、同实施过程中处于中心位置，承包人所有的工程活动必须 通过工程师或者得到工程师认可。监理工程师的执业公正性，严格性，业主应充分发挥监理 工程师的这一职能，对承包人符合合同约定的主张要实事求是地及时处理。监理工程师在合 同管理中，必须以合同约定为依据，以自己满意为准则，以不损害承包人合同权益为前提， 在授权的范围内代表业主行使监督检查权力，并根据合同条件的变化，实事求是是公平公正 地处理合同事件，从而较好的实现质量控制，进度控制、投资控制三大目标控制，公正性与 维护业主利益就理所当然了。 2.发挥代为建设单位职能作用 代为建设单位是业主的左右手，代为建设单位代表的是业主的利益，行使的是业主的权 利

12、和义务，具有丰富的工程合同管理经验的单位，比业主更能有效、科学地进行工程合同管 理，业主应赋予代为建设单位的真正实权，这样才能有利于工程合同全面、正确地履行。 （二）明确规定程序和规范管理 1.双方应在合同中明确规定 作为承包人接受业主参与这一事实，并就业主参与规定合同程序，事先就参与进行计划 并明确规定。在合同中应该明确规定对于暂定项目可以有业主组织分包给有分包资质等级的 单位或规定好承包人自行分包。合同的内容以招标文件作为重点，业主应该在招标文件中规 定在清单报价中没有可参考项目单价具体的下浮率或决算时应套用什么定额、执行什么费率、 采用什么材料价等规定作为投标人投标的承诺条件，然后双方应

13、就具体条件达成一致，再以 公平合理的方式去履行。 2.公平有序地竞争，靠法规来规范 为了保护发包人与承包人的合法权益，依照中华人民共和国合同法 、 中华人民共和 国建筑法 、 质量管理条例 ，应该使用规范的合同文本。签订合同是招投标最后一道手续， 也是最重要的环节，建设工程合同是业主与承包方设立、变更、终止，明确民事权利义务关系的、合同价款与工程建安造价之间的差异与联系，对合理地控制工程造价、有效地调节业 主与承包方的权利义务关系、保证双方履约的顺利进行十分重要。所以合同条款签订得越规 范越仔细、越完善越明确，责权利关系越清楚，在执行中遇到的问题就越小，纠纷就越少， 以后就可以避免不必要的纠纷

14、和麻烦。科学规范的合同管理可以维护业主和承包方的正当的 合法权益，使合同双方愉快地履行各自的义务，建立良好的协作关系，减少合同纠纷，促进 工程项目顺利实施。 （三）管理应该突出重点，做好三大目标控制 业主的建设工程合同管理对建设工程活动应该突出重点做好三大目标控制，它们之间有 着相互依赖和相互制约的关系。进度加快了，就需要增加投资，但工程能提前使用就提高投 资效益；进度加快有可能影响工程质量，而质量控制严格，则有可能影响进度，但如因质量 的严格控制而不至于返工又可加快进度。所以，对待质量、投资、进度这建设三大目标，要 辨证、全面地明确内在的必然的相互关系和相互影响。因此，对这三大目标全面实现应加以 考虑，正确处理好进度、质量和投资的关系，提高工程建设的综合效益，更好的完成合同目 标，一个工程赢利在于合同管理，亏损也在于合同管理。 1.严格控制工程进度 在合同履行过程中工程往往会受到很多的阻力，就像我们建设的外滩佳园 F 区工程进度 上不去，我们作为业主知道工程进度不仅涉及到业主与承包人的利益而且直接影响合同的正 常履行。故而对工程进行追踪搜索，对照承包人上报及已审核过的施工组织计划，分析原因， 找出问题的关键所在，及时提醒承包方，