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1、上海财务管理进修学院 1第七章第七章 无形无形资产资产、 、投投资资性房地性房地产产及其他及其他资资 产产第二第二节节 投投资资性房地性房地产产一、投资性房地产的定义与范围一、投资性房地产的定义与范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产房地产。投资性房地产是一种经营性活动，实质上是属于让渡资产使用权使用权的行为，应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租已出租的土地使用权、持有并持有并准备增值后准备增值后转让的土地使用权和已出租已出租的建筑物。1.已出租已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租经营租赁赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的
2、土地使用权是指企业通过出让或转让出让或转让（已交纳土地出让金或支付了购买价款已交纳土地出让金或支付了购买价款）方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权拥有产权的建筑物。已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。上海财务管理进修学院 22.持有并准备增值后转让的准备增值后转让的土地使用权土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。在实务中这种情况很少出现很少出现。例题例题：（多选题）下列各项中，属于投资性房地产的有（ ） 。A已出租的建筑物 B待出租的建筑物C已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物答案：答案：
3、AC二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产一律一律按照成本成本进行初始计量初始计量。（一）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入购入房地产的同时同时开始对外出租出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本成本，包括购购买价款、相关税费买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出其他支出。借：投资性房地产（见指南见指南 P194P194）贷：银行存款上海财务管理进修学院 3企业购入购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产
4、，自租赁期开始日租赁期开始日或用于资本增值之日开始资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。例题：见书例题：见书 P129P129 例例 1111（二）自行建造的投资性房地产企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成完成（即达到预定可使用状态达到预定可使用状态）的同时同时开始对外出租出租或用于资本增资本增值值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前前发生的必要支出构成。借：投资性房地产贷：在建工程开发产品（见指南见指南 P181P181）例题例题：208 年 1 月，甲企业从其他单位购入一块土地的使
5、用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。208 年 10 月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。208 年 11 月 1 日，上海财务管理进修学院 4三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态） 。该块土地使用权的成本为 600 万元；三栋厂房的实际造价均为 l 000 万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。要求要求：编制投资性房地产业务的会计分录。答案：答案：土地使用权中的对应部分转换为投资性房地产=600（13）=200（万元）借：投资性房地产已出租土地使用权 200贷：无
6、形资产土地使用权 200借：投资性房地产厂房 1 000贷：在建工程 1 000三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可采用公允价值公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式同一企业只能采用一种模式对所有所有投资性投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。不得同时采用两种计量模式。（一）采用成本模式成本模式进行后续计量的投资性房地产1、在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地上海财务管理进修学院 5产进行后续计量，计提折旧或摊销计提折旧或摊销。借：
7、其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2、投资性房地产取得的租金收入租金收入，借：银行存款贷：其他业务收入3、在成本模式下，投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定，计提资产减值准备计提资产减值准备。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备例题例题：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为 1 800 万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金 8 万元。当年 12 月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为 1 200 万元，此时办
8、公楼的账面价值为 l 500 万元，以前未计提减值准备。要求要求：编制投资性房地产业务的会计分录。答案：答案：上海财务管理进修学院 6（1）计提折旧：每月计提的折旧=1 8002012=7.5（万元）借：其他业务成本 75 000贷：投资性房地产累计折旧 75 000（2）确认租金：借：银行存款（或其他应收款） 80 000贷：其他业务收入 80 000（3）计提减值准备：借：资产减值损失 3 000 000贷：投资性房地产减值准备 3 000 000 （二）采用公允价值模式公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够公允价值能够持续可靠持续可靠取得
9、取得，才可以采用才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其应当对其所有所有投资性房地产投资性房地产采用采用公允价值模式公允价值模式进行后续计量。其他资产其他资产仍然按照账面价值核算仍然按照账面价值核算。1.采用公允价值模式的前提条件前提条件应当同时满足同时满足下列条件：上海财务管理进修学院 7投资性房地产所在地有活跃有活跃的房地产交易市场市场。企业能够从能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2.采用公允价值模式进行后续计
10、量的会计处理企业采用公允价值模式采用公允价值模式进行后续计量计量的，不不对投资性房地产计提折旧计提折旧或进行摊销摊销，也也不计提不计提资产减值资产减值准备准备，期末期末，应当应当以以投资性房地产的公允价值公允价值为基础调整其账面价值调整其账面价值，公允价值高于高于原账面价值之间的差额差额计入公允价值变动损益公允价值变动损益。借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于低于其账面余额的差额做相反的会计分录做相反的会计分录。在公允价值模式下，投资性房地产取得的租金收入，仍确认为其他业务收入。例题例题：见书见书 P130P130 例题例题 1212四、投资性房地产的处置四、投资性房地
11、产的处置当投资性房地产被处置被处置，或者永久退出永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认终止确认该项投资性房地产。上海财务管理进修学院 8企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值账面价值计入其他业务成本计入其他业务成本）。1.采用成本模式成本模式计量的投资性房地产借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本（其他业务成本（账面价值账面价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 借：营
12、业税金及附加 贷：应交税费应交营业税2.采用公允价值公允价值模式计量的投资性房地产处置借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本（账面余额账面余额） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动上海财务管理进修学院 9同时同时，按该项投资性房地产的公允价值公允价值变动损益变动损益做反方向反方向的会计分录，转入，转入“其他业务收入其他业务收入”科目。 （见应用指南P196P196） 借：其他业务收入借：其他业务收入 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益（上述会计分录（上述会计分录方向不定方向不定）借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税例题：见书例题：见书 P131P131 例例 1313例题
13、：例题：（单选题）甲公司从事房地产开发经营业务，208年度发生的有关交易或事项如下：（1）1 月 1 日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1 月 20 日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为 9 000 万元，未计提跌价准备，公允价值为 10 000 万元。该出租商品房预计使用 50 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。（2）1 月 5 日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为 2 750 万元，未计提上海财务管理进修学院 10减值准备，至办公楼开工之日已摊销 10 年，预计
14、尚可使用 40年，采用直线法摊销。办公楼于 3 月 1 日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出 3 500 万元。（3）3 月 5 日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为 6 500 万元，至重新装修之日，已计提折旧 2 000 万元，账面价值为 4 500 万元，其中原装修支出的账面价值为 300 万元。装修工程于 8 月 1 日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出 1 500 万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模成本模式式进行后续计量。要求：要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（1）下列各项关于甲公司对上述
