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1、一、当前全国房地产发展现状及趋势一、当前全国房地产发展现状及趋势国家统计局最新公布的数据显示，截至今年 10 月，我国商品房待售面积 68632 万平方米，比 9 月末增加 2122 万平方米，再创历史新高，跟去年同期的 58239 万平方米相比，一年内增加了 1 亿多平方米，增幅将近 18%。面对库存压顶，全国楼市从 2014 年就打响了“去库存之战”。自 2014 年 11 月 22 日起，前后共出现了六次降息，累计降息 1.65 个百分点。对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是历史最低水平。这意味着，目前买房，利率负担是近十年来最低的。今年以来，央行多
2、次降息、330 新政、930 新政等利好消息更是接连出击，各个地方政府也采取了公积金政策调整、二套房首付放宽等刺激性措施。但从数据来看，全国楼市整体去库存效果不明显。为此，不久前，中央对去库存的表态，在房地产市场释放出强烈的政策信号。1 1、喀什市房地产宏观环境分析喀什市房地产宏观环境分析1、区域概况 喀什地区地处欧亚大陆中部，中国西北部，新疆维吾尔自治区西南部。东临塔克拉玛干大沙漠，东北与阿克苏地区的柯坪县、阿瓦提县相连，西北与克孜勒苏柯尔克孜自治州的阿图什市、乌恰县和阿克陶县相连，东南与和田地区的皮山县相连。喀什地区西部与吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦相连，西南与阿富汗国、巴基斯坦国接壤，边境线
3、总长 888 千米。周边邻近国家还有乌兹别克斯坦、印度 2 个国家。是中国通往中亚、南亚、西亚和欧洲最便捷的国际大通道，是对外开放的重要门户，战略地位十分重要，发展优势得天独厚。全区总面积 16.2 万平方千米，东西宽约 750 千米，南北长 535千米。 喀什地区下辖 1 个市和 11 个县，即喀什市、疏附县、疏勒县、英吉沙县、岳普湖县、伽师县、莎车县、泽普县、叶城县、麦盖提县、巴楚县、塔什库尔干塔吉克自治县。在喀什境内还驻有新疆生产建设兵团农业第三师所辖 16 个团场以及自治区属管单位、农场、石油基地、军事机关等单位。 喀什具有“五口(岸)通八国，一路连欧亚”的地缘优势，与周边国家在经济贸
4、易、产业结构、资源利用等方面经济互补性很强，蕴藏着很大的市场潜力和商机，最有条件成为中国与中亚南亚经济合作的承接地和聚合点，是中国进入中亚、南亚、西亚乃至欧洲的国际大通道。国务院已将喀什特区的发展确定为国家战略，定位为：喀什特区充分发挥区位优势，拓展对外联结通道，发挥口岸和交通枢纽的作用，加强与中亚、南亚、西亚和东欧的紧密合作，实现优势互补、互利互惠、共同发展，努力打造“外引内联、东联西出、西来东去”的开放合作平台，把喀什特区建设成为我国向西开放的重要窗口，推动形成我国“陆上开放”与“海上开放”并重的对外开放新格局；建设成为推动新疆跨越式发展新的经济增长点。 2、喀什人口概况 2014 年末喀
5、什地区总户数 110.1 万户、总人口 448.82 万人，其中，非农业人口 100.28 万人，占总人口数的 22.34%,农业人口 348.54 万人，占总人口的 77.66%。喀什地区 2014 年末人口数及其构成指 标年末数 （人）比重 （%）全地区总人口4488201100.0#非农业人口100280322.34农业人口348539877.66#男 性225998450.35女 性222821749.65#汉 族2969076.62维吾尔族412540391.92塔吉克族428290.95其他民族230620.51喀什市总面积 1056.8 平方公里，建成区面积 56 平方公里，辖
6、9 个乡、2 个镇、1 个场、4 个街道办事处。有维吾尔、汉、回、塔吉克等 22 个民族聚居，总人口 70 万，其中维吾尔族占到 80.5%。3、GDP 增长及人均收入2014 年喀什地区实现生产总值 688 亿元，同比增长 10.2%。其中，第一产业增加值 211 亿元，同比增长 7.4%；第二产业增加值 210 亿元，同比增长 13.2%，其中工业增加值 119 亿元，同比增长 13%；第三产业增加值 267 亿元，同比增长 10.1%。三次产业结构 30.7 : 30.5 : 38.8。人均生产总值 16024 元/人，比上年增长 5.3% 。年末城乡居民储蓄存款余额 465.54 亿元
7、，当年新增 39.34 亿元，比上年同期增长 9.24%。2014 年喀什市实现生产总值 188.9 亿元，增长 14.96%；公共财政预算收入 17.36 亿元，增长 10.2；全社会固定资产投资 138 亿元，增长 11；全社会消费品零售总额 63 亿元，增长 5.8；城镇居民人均可支配收入 18644 元，增长 9.4%；农民人均纯收入 8800 元，增长 19.2%。数据来源：喀什市统计局 喀什经济发展快速，尤其是成立特区以来，国家大力支持喀什发展，喀什进入大发展时期。但自去年开始，在国家整体经济下行、本地不良的治安状况及“小贷公司风波”共同影响下，经济发展有所减缓！4、四省市对口援建
8、项目支援目标支援目标：深圳市对口支援喀什地区的喀什市、塔什库尔干县。按照要求，到 2015 年，用 5 年间对口援疆工作要打基础、攻难关、见成效，到 2020 年要最大程度地缩小受援地区与我省人均生活水平的差距，实现全面建设小康社会目标。支援内容支援内容：建立健全全方位援疆的体制机制。在支援资金的同时，将更多的干部、人才、技术、管理、体制集聚到对口支援地区，尽快形成经济援疆、干部援疆、人才援疆、教育援疆协同推进新局面。 支援重点支援重点：改善对口支援地区人民生活作为对口支援首要任务，把人财物重点投向民生领域，切实解决对口支援地区群众最直接、最现实、最紧迫的民生问题，要让尽量多的人民群众受益。2
9、014 年四省市对口援建项目 267 个，援助到位资金 45.1 亿元，2010 年2014 年累计援建项目 1152 个、援助资金166.16 亿元。数据来源：喀什市统计局5、喀什市规划分析 （1）规划拟定的喀什市城市性质为：国际性的区域中心城市、国家级的开放创新实验区与历史文化名城。至 2030年喀什市中心城区规划人口总规模达到 100 万人左右，城市建设用地总规模控制在 125 平方公里以内。 （2）遵循“活力、生态、和谐、人文”新喀什的总体发展战略，以喀什城区为核心，整合疏勒和疏附城区，以喀什经济开发区、疏勒城区和疏附城区为三大增长极，构筑“一核三极、一廊三带”的“大喀什”空间发展框架
10、，逐步推进“大喀什”地区一体化进程。 （3）规划期内城市空间拓展方向主要向东，促进东部新城区与特殊经济开发区互动融合发展，打造“现代化的绿洲田园城市” ； （4）延续绿洲特色肌理、传承多元历史文脉，合理保护喀什老城、积极发展文化旅游产业，建设“具有浓郁民族特色的现代化城市” 。 （5）与城市跨越式发展需求相适应，以“大喀什”交通一体化为重点，规划构建集航空、铁路、公路、口岸于一体的国际性内陆型综合交通枢纽。同时，以水资源保障为重心，通过加强与周边区域的协调统筹，保障公共服务与市政基础设施的有效供应。随着未来喀什市周边两县（疏勒、疏附县）并入喀什市，喀什地区将逐步撤销，成立新的喀什市可能升格为副
11、省级城市，喀什城市基础很好，规模很庞大。喀什都市圈、城市新区的规划以及其形成的大都市格局将刺激房地产需求，促使未来城市人口急剧增长，将带来大量的消费需求，城市外扩也给新区的发展带来机遇。大喀什将成为第二个乌鲁木齐的规模，成为带动南疆发展的中心城市 。3、喀什市房地产市场现状分析喀什市房地产市场现状分析1、近年喀什商品房市场概况 数据来源：喀什市统计局从上述两表可以看出，自喀什特区成立以来，虽然使得喀什商品房市场得到快速发展，但是整体成交量呈现的是逐年下滑！特别是 2014 年，成交总量与成交金额近乎“腰斩”。 2014 年房地产开发企业 104 家，减少 3 家。全年房地产企业开发完成投资 2
12、0.18 亿元，比上年下降 24.99%，其中商品房住宅完成投资 11.15 亿元，下降 4.65% 。房屋施工面积 324.02 万平方米，下降 2.54%；竣工面积 29.32 万平方米，下降 63.02%。商品房销售面积 20.53 万平方米，下降55.75%；销售额 9.11 亿元，下降 44.48%.（数据来源：喀什市统计局）2014 年房地产开发和销售主要指标完成情况数据来源：喀什市统计局2、 近年购房群体分析 从各个在售项目调研得知，目前喀什市购房客户群主要以喀什周边县团及本市为主，喀什市本市购房客户为 18%，地州团场购房客户超过一半以上，可以看出喀什市主要购买力为地州团场职工
13、及农牧民。指 标计量单位绝对额比上年增减%投资完成额万 元201849-24.99 其中：商品住宅万 元111480-4.65 房屋施工面积万平方米324.02-2.54 其中：商品住宅万平方米210.5816.07 房屋新开工面积万平方米35.78-75.50 其中：商品住宅万平方米31.59-49.34 房屋竣工面积万平方米29.32-63.02 其中：商品住宅万平方米16.08-53.04 商品房销售面积万平方米20.53-55.75 其中：商品住宅万平方米15.33-59.79 商品房销售额万 元91138-44.48 其中：商品住宅万 元48734-56.133、喀什市房地产区域分析
14、 （1）东湖公园区域 此区域主要是指东湖公园东西两侧及三运司附近，目前该区域主要以多层和高层为主。隶属农三师管辖区，此区域汉族居住人群相对集中。成为喀什地区汉族居民购房首选区域。 该板块是喀什市 07 年、08 年重点开发建设的热点区域。前期主要以多层住宅小区为主，目前小高层、高层项目逐渐增多，住宅销售均价为 3600-4000 元/。 （2）市中心区域 此区域房地产项目主要集中在人民西路两侧，项目主要以高层为主，居住人群主要以居多，由于处于喀什市商业中心地段，也吸引了部分汉族居民在此置业购房。由于区域的独特性，使之成为文化政治中心，便利的交通、完善的配套，成为本地较高收入人群购房首选区域，住
15、宅销售均价为 4200-4800 元/。 （3）新城区区域 此区域位于喀什市最西面，人民西路延伸地段，项目主要以多层和高层为主。该板块是喀什近两年大力开发的板块，多为招商引资项目，是喀什连接疏附县的枢纽，属于新兴板块区域，该板块主要以多层为主，部分项目开发有高层，整体价格相对较低，住宅销售均价 3400-3600 元/。4 4、商品房项目分析、商品房项目分析（1）普通商品房项目浅析序号序号楼盘名称楼盘名称开发公司开发公司地址地址物业类型物业类型区间面积区间面积（）销售均价销售均价（元（元/）客户群体客户群体1海天中华名园二期喀什海天房地产开发公司西二环路和深喀大道交汇处高层层住宅带底商、酒店7
16、2-1163800刚性需求2德丰香格里拉二期新疆德丰房地产开发西二环路于西域大道交汇处欧式景观精品多层住宅53.52-111.693680自住客户3鑫福华庭喀什汇鑫房地产喀什西二环路旁商业综合楼60-1523450投资办公4东城花园喀什金洋芋房地产开发有限公司世纪大道（会展中心旁）多层加高层住宅55-2373480自住客户5金泰大厦喀什金泰房地产开发有限公司帕伊纳甫路103 号30 层高层105-2054680中高端客户6香溢四季山东胜通房地产开发有限公司疏勒县团结桥南关中队对面多层80-1252500中低层刚性需求7中央美地喀什东威房地产开发有限公司艾尔斯兰罕路27 层高层41-1343980自住客户8宏福花园喀什宏昌房地产开发有限公司喀什市帕依纳甫路 168号与班超路交界高层48-2393700本地居民，经商9恒昌欧景名苑喀什恒昌中天房地产开发有限公司喀什南湖路1 号多层加高层住宅，商铺110-1433850中高端客户上述项目基本为 2012-2013 年开始销售，现在进入扫尾期或销售停滞期。目前购房者多为民族客户
