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1、 某某区生物医药工业标准厂房项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目名称某某区生物医药工业标准厂房项目1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：某某某某省工程咨询中心工程咨询资格等级：甲 级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲法定代表人： 注册咨询工程师（投资） 高级经济师上级主管单位：某某某某省发展和改革委员会1.3可行性研究报告编制依据1、原国家计划委员会、建设部颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（1993年第二版）；2、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）3、国土资发（2004）232号国土资
2、源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标（试行）的通知；4、医药工业洁净厂房设计规范;5、某某高科建设开发有限责任公司提供的有关资料；6、项目调研收集的有关资料。1.4报告编制内容本报告编制的主内容包括项目建设的意义和必要性、市场需求、项目建设地址和建设条件、项目建设方案、环境保护、节约资源、组织机构设置及人力资源配置、劳动安全卫生与消防、实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等。1.5项目实施单位情况介绍本项目实施单位是某某高科建设开发有限责任公司，该企业基本情况介绍如下：名 称：某某高科建设开发有限责任公司住 所：某某市渭阳某某路法定代表人： 注册资本：伍仟零柒拾壹万圆整企业类型
3、：有限责任公司经营项目：土地开发、房产开发、基础设施配套建设、高新技术产业开发、建筑业、物资商贸业、餐饮酒店业、项目投资、咨询服务。注册号： 成立日期： 登记机关：某某市工商行政管理局某某高科建设开发有限责任公司，是某某技术产业开发区下属企业。具有三级开发资质，运作资金超过亿元。作为一家专业的现代化企业，某某高科建设开发有限责任公司拥有先进超前的开发理念、科学严谨的管理制度。经过多年的磨合与积累，已经形成了一支默契、高效、专业、团结的高素质团队，具有高、中级职称的工程师、建筑师、会计师等高级专业工作人员占了公司总人数的80%，可谓人才济济。2005年企业收入已达6000万元，2006年销售收入
4、继续增长，第一、二季度销售收入为4000万元，预计全年可达1亿元。资产规模截止2005年底为4000多万元。目前某某高科建设开发有限责任公司已成为某某市较大的土地开发、房产开发、基础设施配套建设、高技术产业开发的重点企业。1.6项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于某某区新规划区域，南临近某某宝高速,北临某某华路，东临规划路，某某临规划建设的某某区电子工业标准厂房。项目占地面积180亩。场地地势平坦，无其它建筑设施，无需拆迁。该址距某某火车站5公里，某某某某货站、茂陵车站均位于高新区内，区内已建有2条铁路专用线，货物运输十分方便，距某某安某某国际机场9公里。地理位置优越，交通便利。某某区新规
5、划区域，是某某市城市总体规划的工业区，市政给排水管网、天然气供气管网、市政道路、电力通讯等设施基本完善，新规划区的基础配套设施正在建设。1.7建设规模和主要建设内容根据市场情况和项目的功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。某某区生物医药工业标准厂房项目拟征地180亩，总建筑面积72000 平方米，容积率0.63，符合国土资发2004232号工业项目建设用地控制指标（试行），医药制造业0.6的指标；投资强度55万元/亩(未包含项目建成后入注企业的设备等能形成固定资产的投资)。建设的主要内容包括：标准厂房建筑面积为46000平方米；库房及附属生产用房建筑面积20000平方米；其它附属用
6、房建筑面积6000平方米。1.8投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为9982 万元，其中：工程费用 6580 万元，其它费用2890 万元，预备费用500万元，铺底流动资金12万元。本项目资金来源全部为建设单位自筹。1.9项目经济评价经对本项目进行财务分析表明，项目具有一定的赢利能力，项目全部投资利润率18.40%，投资利税率21.40%，全部投资财务内部收益率（FIRR）税前、税后分别为17.81%、12.57%，均高于本项目设定的12%的基准值。在预期可接受内部收益率为12%时的财务净现值（FNPV）为3758万元，项目投资回收期为7.23年(含建设期2年)。根据上述分析表明本项目在财
7、务上是可行的。1.10研究结论本项目的实施是落实某某某某省“十一五”规划纲要“加快产业结构优化升级”，国家大力发展生物医药等高新技术产业的具体体现；是进一步促进某某经济增长和某某产业集群发展以及土地资源集约化的需要。经研究分析，本项目承担单位具有一定的技术实力和经济优势，项目的实施能满足市场所需，符合企业自身发展战略，建设依据充分，外部建设条件基本具备。因此，本项目的建设是必要和可行的。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景2.1.1某某技术产业开发区概况某某技术产业开发区是某某某某省政府1992年批准设立的省级高新技术产业开发区。高新区下辖渭滨镇（以电子工业和医药工业为主），另在
8、某某东郊设有化工工业园区，总行政区域面积45.75平方公里。其中土地面积28.5平方公里，河滩及水域面积17.25平方公里，已开发和居民用地14.6平方公里。经过十几年的发展，已形成一个基础设施完善，服务机构健全，投资环境宽松，有利于高新技术产业发展的投资热土。某某技术产业开发区是关中高新技术产业开发带的核心层，有着明显的承东启某某的区位优势。另外依托某某丰富的资源、旅游、科研、农业等优势，使高新区拥有着巨大的开发潜力和广阔的发展前景。区内现有企业300多家，其中高新技术企业39家，涉外企业20多家。初步形成了以彩虹集团、长庆石化公司、步长制药等公司为龙头的电子信息、能源化工、生物制药、新材料
9、等支柱产业,已成为某某某某省重要的电子工业基地和新医药、新材料、能源化工基地。2.1.2“十一五”期间，大力发展生物医药等高新技术产业1、国家的“十一五”规划纲要指出，加快发展高技术产业，按照产业集聚、规模发展和扩大国际合作的要求，加快促进高技术产业从加工装配为主向自主研发制造延伸，推进自主创新成果产业化，引导形成一批具有核心竞争力的先导产业、一批集聚效应突出的产业基地、一批跨国高技术企业和一批具有自主知识产权的知名品牌。 大力发展培育生物产业，发挥我国特有的生物资源优势和技术优势，面向健康、农业、环保、能源和材料等领域的重大需求，重点发展生物医药、生物农业、生物能源、生物制造。实施生物产业专
10、项工程，努力实现生物产业关键技术和重要产品研制的新突破。在国家高技术产业工程七个重大专项名录中，生物医药就位列其中，生物医药专项要求，建设一批重大疾病防治疫苗和基因工程药物产业化示范工程，完善现代中药体系，提高新药创制能力。2、某某区的“十一五”规划纲要指出，高新区要紧紧抓住“十一五”期间发展的主要机遇，充分利用本地工业基础好，各类专业技术人才济济；以及资源、区位、交通、人文优势显著等条件，加大医药保健、电子信息等标准厂房建设力度，构建产业发展平台。把各类专业性标准厂房建设作为高新区经济发展的载体平台和突破口，“十一五”期间要着力建设好国家显示器件、台资工业、医药和生态观光农业示范区。在医药产
11、业方面，充分发挥某某区医药产业体系完备、人力资源丰富、产业基础雄厚、知名度较高的优势，在进一步做大做强步长制药、摩美得制药、康惠制药、思壮制药、关爱制药、冯武臣大药堂、杜雨茂医院、杨仨医院等传统中医药制造、神奇医疗保健的同时，特别要加大名贵中药材开发、生物制剂研制、神奇药品和神奇治疗技术产业化、中药医疗和保健服务、医药器械制造等。“十一五”期间医药产业要着力建好四大功能区和六大中心。四大功能区主要指：1、制造加工产业区，主要集中医药制造企业和医药器械制造等生产性企业；2、科技创业区，主要吸引从事医药研究方面的学者与专家到区内从事医药研究与研制，转化医药和医疗科技成果；3、医药服务区，主要发展中
12、药神奇医疗、中药保健等；4、教育培训区，主要是面向国际中药医疗护理市场，依托某某当地丰富的中医药教育资源，大力发展中医学相关类产业人才教育和培训活动。通过四大功能区的建设与发展，逐步把某某区建设成为某某某某的医药制造中心、医药开发中心、医药科技创新中心、神奇医疗服务中心、医药教育培训中心和全国性的药品药材会展交易中心。 “十一五”期间，高新区将入驻各类医药企业50户，完成GDP40亿元。2.1.3促进产业集群发展，合理规划功能区1、国家积极推进形成主体功能区 国家的“十一五”规划纲要指出，根据资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹考虑未来我国人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，按
13、照主体功能定位调整完善区域政策和绩效评价，规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构。重点开发资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。要充实基础设施，改善投资创业环境，促进产业集群发展，壮大经济规模，加快工业化和城镇化，承接优化开发区域的产业转移，承接限制开发区域和禁止开发区域的人口转移，逐步成为支撑全国经济发展和人口集聚的重要载体。加大孵化基地建设，发展高新技术产业。紧紧围绕体制创新、技术创新、管理创新、模式创新和服务创新这“五大创新体系”建设，不断完善创业服务中心孵化功能和孵化水平。争取国家各类资金的支持，突破孵化器发展中的资金瓶颈制约。高标准、高起点建设工业化标准厂房，将文化品
14、味、城市个性、人文精神等理念寓于标准厂房建设之中。探索各种扩大孵化场地的途径，在孵化场地和生态环境的建设中要按照实用性、整体性、超前性的标准进行孵化场地的建设，使孵化基地真正成为高新技术产业发展的摇篮。2、某某区规划建设工业标准厂房某某区规划建设的工业标准厂房，是开发区管委会认真总结建区十多年来的经验教训的基础上，吸引和借鉴先进开发区的经验与某某区的实际相结合提出的发展战略，是开发区发展的需要与可能有机结合的产物。目前，根据某某区的实际，规划建设医药工业标准厂房的条件已具备：1、高新区十多年的发展，已形成了以电子信息、能源化工、医药保健等产业为主的产业集群。2、某某区原规划区域已开发完毕，显示
15、了强大的经济带动力。3、某某区是国家沿陇海产业开发带上关中高新技术产业带的重要一部分，某某区的发展是国家某某部大开发的需要。4、某某区的发展是“某某咸经济一体化”战略和“咸杨（凌）农业经济一体化”战略的需要。5、规划建设医药工业标准厂房项目是某某开发区统一规划建立产业群，引导企业的集团化发展的需要。6、建设工业标准厂房和配套的基础设施是降低开发区的发展成本和入区企业的运营成本的需要。7、规划建设医药工业标准厂房项目过程中，开发区的优惠政策和招商引资力度的加大，会吸引更多的企业入区发展。2.2 项目建设的必要性2.2.1是适应“十一五”期间国家大力发展生物医药等高新技术产业的需要“十一五”期间，
16、在产业发展上，国家继续坚持发展高新技术产业的政策和投资方向，面向市场，发挥优势，扬长避短，突出特色，重点和优先发展高新技术产业和产品，如：（1）新特药类：包括心脏血管疾病、糖尿病、肝炎、恶性肿瘤、老年病、肾脏病、风湿病、皮肤病等治疗和抗感染新药等。（2）中药类：包括中药资源特别是名贵药材开发、中药单味有效成份分析、复方药物有效成份分析及组方、验方研究、开发和中药制离、制剂技术开发等。（3）基因工程类：包括重组人体细胞集落刺激因子、干扰素、人骨生成素、基因工程疫苗、快速诊断试剂，采用微生物和动植物细胞大规模培养、提取生物技术产品、动植物组培快繁、基因育种、发酵片生产技术及产品、药用动植物细胞工程
17、产品等。为适应国家大力发展新特生物医药等高新技术产品的产业政策，促进新特生物医药等高新技术产业发展，通过实施本项目，某某区紧紧抓住本地工业基础好，各类专业技术人才济济；以及资源、区位、交通、人文优势显著等优越条件，加大园区建设力度，构建产业发展平台，为生物医药企业的发展、科技成果的孵化及转化成现实生产力提供良好的条件和优质的服务，适应“十一五”期间国家大力发展生物医药等高新技术产业的需要。2.2.2是促进某某产业集群发展，合理规划功能区的需要某某技术产业开发区于1992年成立，经历了由分到合，由小到大，由慢到快的困难的发展历程，现已初具规模。主要表现在以下几方面：1、开发区功能设置基本完善且已
18、逐步形成高效快捷的服务体系。2、开发区有关优惠扶持政策和管理服务职能逐步落实。特别是去年市委市政府下发了关于大力发展某某技术产业开发区的决定，并在原有开发区域的基础上，新规划了5.458平方公里，为高新区“十一五”的发展奠定了良好的基础。3、高新区水、电、路、通信、热力蒸汽、天然气设施成龙配套，供应充足，资源价格合理低廉，投资环境大为改善。4、入区企业各种经济技术指标逐年提高。2003年完成工业产值210亿元，实现利税约60亿元。高新区原划定区域的开发已全面完成，区内企业2002年实现销售值170亿元，2003年实现销售收入 210亿元。5、入区企业三百多家，区内认定高新技术企业39户，科技型
19、企业83户，列入国家、省火炬计划项目63个。6、高新区已形成四大科技产业群，一是以彩虹集团、偏转集团为龙头的电子信息产业群；二是以步长制药集团，康惠制药，摩美德制药等为龙头的医药保健品产业群；三是形成了以金山集团、某某某某华电材料总公司为代表的新材料产业群；四是形成了以长庆石化总公司为龙头的能化产业群。某某区通过十几年的发展，虽已具备一定的规模，具备了新一轮发展的能力和条件，但仍存在着一些制约因素，主要体现在以下几个方面。一是在开发区发展过程中，由于受规模限制，导致在规划布局上难以回旋，在产业布局上相互影响，不能形成相对集中的集群，影响开发区发展过程中的规模化、集团化、专业化，规模效益没有得到
20、最大的发挥。二是规划布局和产业分布的交错，造成基础设施建设的较大浪费，开发区发展成本较大。三是在土地利用上，因照顾不同产业的需求，以划地企业自建为主，土地难以发挥最大效用。四是受规划和资金困扰，高新区没有为入区企业提供完善的标准厂房和企业服务设施，造成入区企业建设期加长，项目实施拖后，制约了高新区发展。为革除以上弊端，某某区根据国家有关促进产业集群发展，合理规划功能区的要求，在新规划的5.45平方公里区域内，统一规划，按功能配套产业群，充分利用土地，加快项目实施。在规划新区中逐步建设工业标准厂房，并把此项目做为“十一五”实施的重点项目。另外，为落实节约利用土地，为适应集约化生产的需要，某某区制
21、定了有关配套的相应措施，如对于征地在20亩以下，投资金额在3000万元以下的中小企业建设项目，原则上不予批准，而是引导这类企业进入标准厂房区发展。通过实施本项目，可促进某某区产业集群发展，在优势产业领域加快培育功能互补、协作有序的产业集群，促进了产业向最佳功能区集聚，促进生产要素有机结合，解决了产业布局分散、规模小、关联度弱、协作配套差、整体效益低等问题。第三章 需求分析及建设规模3.1需求分析3.1.1 某某医药产业发展势头强劲促进实施本项目前景看好据某某市公众信息网（http:/ 某某市的医药产业发展势头强劲，反映出该产业发展前景广阔，会吸引越来越多的医药高新企业进驻开发区投资兴业。因此，
22、实施本项目前景很好。3.1.2 医药卫生专业的毕业生就业供不应求反映出医药业前景广阔在市场经济条件下，某专业方向的毕业生的一次性就业率水平，不仅反映了劳动力市场的供求关系状况的重要数据，也是反映该产业发展前景状况的基本信号。根据国家人事部日前发布的2005年高校毕业生就业接收及2006年需求情况调查分析，2006届高校毕业生专业需求情况较2005年相比，总体变化不大，值得关注的一个显著特点是医药卫生专业毕业生需求增长较快，进入了前十名，需求数为31756名，与去年需求数17227名相比有大幅增长，增长幅度高达84.34% 。预计2006年这部分专业毕业生的就业情况会相对较好。因此，医药类高校毕
23、业生就业接收情况较好，从另一个侧面也反映出该产业发展前景广阔。3.2建设规模根据市场情况和项目的功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。某某区生物医药工业标准厂房项目的建设规模征地180亩，总建筑面积72000 平方米，容积率0.63，符合国土资发2004232号工业项目建设用地控制指标（试行），医药制造业0.6的指标；投资强度55万元/亩(未包含项目建成后入住企业的设备等能形成固定资产的投资)。建设的主要内容包括：建设标准厂房建筑面积为46000平方米；库房及附属生活用房建筑面积20000平方米；其它附属用房建筑面积6000平方米。主要建设内容包括生产厂房、辅助生产用房、原、成品库
24、、综合服务楼、多功能会堂、食堂、公用及辅助工程、室外工程等。第四章 项目建设地址和建设条件4.1建设地址本项目建设地址位于某某区新规划区域，南临近某某宝高速,北临某某华路，东临规划路，某某临规划建设的某某区电子工业标准厂房（目前为农田）。项目占地面积180亩，平面大体呈梯形，其中东某某长约460米，南北宽分别为300米和220米。场地内地势平坦，地面无其它建筑设施，无需拆迁。4.2建设条件4.2.1 自然环境条件1、地形地貌及工程地质、水文条件某某市位于关中平原中部，渭河以北，地处关中构造盆地的渭河地堑地带，上部地层属新生代第四季陆相沉积。地势东北高，东南低，呈阶梯状倾向渭河。自北向南依次为黄
25、土台原，渭河三、二、一级阶地和渭河漫滩，分为明显的两个地貌单元区域，即北部黄土台原区和南部渭河平原区。本项目拟建地位于渭河一级阶地，为全新世形成近代冲击物，以沙砾石、卵石为主，海拔380400m，为堆积阶地，全新世形成，上部为沙质粘土，下部为砂层或砂卵石层。地势平坦开阔，某某北略高于东南。本地区地震烈度为7度。本地区属于关中冲、洪积平原，具有松散岩孔隙水为主的河谷盆地型水文地质特征，其动态主要受渭河的影响，补给主要依靠大气降水渗入和河流渗漏，含水层沿渭河成条带状分布，面积广大，水量丰富。渭河平原区为强富水区，潜水流向东南，地下水最小埋深20-30米，开采深度17-50米，单井涌水量为5080t
26、/h。2、气候、气象某某属温带大陆性气候，春秋两季温和，夏热冬寒四季分明。主要气象条件如下：（1）气温年平均气温 13.1年极端最高气温 42.1年极端最低气温 -19.7七月平均气温 26.8一月平均气温 -1.5（2）风向全年主导风向 NE(19%)次主导风向 ENE(9%)静风频率 22%最大风速 18m/s（3）降雨量 545mm（4）地温 最大冻土深度 30cm（5）空气湿度年平均相对湿度 61%（6）日照 23128小时（7）全年无霜期 180-220天4.2.2 外部配套条件1、交通本项目建设地址位于某某区新规划区域，高新区距某某火车站5公里，某某某某货站、茂陵车站均位于高新区内
27、，区内建有2条铁路专用线，货物运输十分方便。高新区距某某安某某国际机场9公里。园区南临近某某宝高速，北临某某华路和香柏里路，地理位置优越，交通方便。2、其他配套条件本项目地处某某区新规划区域，高新区是某某市城市总体规划的工业区，市政给排水管网、天然气供气管网、市政道路、电力通讯等设施基本完善，某某区国民经济与社会发展“十一五”规划建设建设高新区自来水厂、110KV变电站、某某郊供热公司高新区分站，建设高新区污水处理厂和垃圾处理场，成立高新区市政设施管理与维护、城市绿化与管理、城市环境卫生管理等专业性服务机构，高新区内新增2条直通市区的公交专线。新规划区的基础配套设施正在建设，可满足项目的建设及
28、生产需求。第五章 项目建设方案5.1工程方案选择的基本要求1、执行GMP洁净厂房标准；2、标准厂房及附属生产设施满足生产工艺要求；3、适应选定的建设场址；4、符合工程建设标准、规范要求；5、经济合理。5.2工程建设内容本项目拟在某某区新规划区域征用建设用地约180亩，用于建设本项目所需的标准生产厂房、库房及其它辅助配套设施，建设内容见下表。表5-1 项目主要建设内容表序号类 别子项名称建筑面积（m2）1标准生产厂房A型厂房24000B型厂房22000小计460002库房及辅助生产用房辅助生产用房5000原料库7000成品库8000小计200003附属设施用房综合服务楼2000多功能会堂500车
29、库1500食堂(含浴室)1500门房、泵房等其他附属设施500小 计60004室外工程道路、绿化、管线合 计720005.3 总图运输1、平面布置总平面布置原则平面布置除遵循国家有关工业企业总体设计原则外，还应符合有利于环境净化，避免交叉污染等要求。厂区按行政、生活、辅助和生活等划区布局。生产厂房应布置在厂区内环境清洁，人流货流无交叉干扰的位置，并应考虑产品工艺特点和防止生产时的交叉污染，合理布局，间距恰当。危险品库应设于厂区安全位置，并有防冻、降温、消防措施。麻醉药品和剧毒药品应设专用仓库，并有防盗措施。动物房的设置应符合国家医药管理局实验动物管理办法有关规定，并有专用的排污和空调设施。厂区
30、主要道路应贯彻人流与货流分流的原则。洁净厂房周围道路面层应选用整体性好，发尘少的材料。医药工业洁净厂房周围宜设置环形消防车道（可利用交通道路），如有困难时，可沿厂房的两个长边设置消防车道。医药工业洁净厂房周围应绿化。可辅植草坪或种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响的树木，但不宜种花。医药工业洁净厂房周围不宜设置排水明沟。总平面布置根据项目生物医药类标准工业厂房功能要求和场地现状，参照国家工业项目建设用地控制指标（试行）和医药工业洁净厂房设计规范，本着合理利用土地资源的原则，本项目拟征地180亩，场地平面大体呈梯形，其中东某某长约460米，南北宽分别为300米和220米。场区设两个大门，在场区
31、北面的某某华路和东面的规划路上各设一大门。场区平面分两大功能区，东南面和某某面为生产区，布置生产厂房、库房及辅助生产用房等，东北面为办公、生活设施区，布置综合服务楼、多功能会堂、食堂等。场区内道路为水泥混凝土路面，主道路宽9米，次道路宽6米，网状布置，以满足场区交通物流运输及消防要求。场区内周边空地布置绿地，以美化场区环境。场区内各建筑物大部分采用南北朝向布置，以利通风采光。2、主要经济技术指标表5-2 项目主要经济指标表序号名称面积备注1征地面积180亩2总建筑面积72000m23建筑系数38%4道路、广场占地系数27%5容积率0.636绿化率35%5.4土建工程1、场地概况建设场地属渭河一
32、级阶地，场地内地势平坦，无其它建筑设施。区域内地表为耕土，其下依次为沙质黏土、粗粒径沙土并夹有沙卵石。地下水最小埋深20-30 米，地震烈度为7度。2、主要建构筑物结构特征厂房总建筑面积46000m2，A型总建筑面积24000m2，布置5栋，每栋柱网9 m9 m；B型总建筑面积22000m2，布置4栋，每栋柱网8 m8 m；二层钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土独立基础，层高5.4 m和4.5米，墙体为空心砖，外墙刷贴面砖，内墙面及楼地面按不同生产车间的洁净等级进行处理，铝合金窗。辅助生产用房建筑面积5000 m2，布置5个车间，每个建筑面积1000m2，采用单层轻钢彩板结构，轴线：长42m，宽2
33、4m。跨度12m2，柱距 6 m，屋架下眩6m，钢筋混凝土独立基础，普通水泥地面，铝合金门窗。原料库建筑面积7000m2，设4个原料库，每个建筑面积1750m2，采用单层轻钢彩板结构，轴线：长48m，宽36m，跨度12m3，柱距 6m，屋架下眩6m，钢筋混凝土独立基础，室内混凝土地面。成品库建筑面积8000m2，设5个成品库，每个建筑面积1600m2，层高分别为6 m和8.5 m，采用单层轻钢彩板结构，轴线：长54m，宽30米，跨度15m2，柱距 6m，钢筋混凝土独立基础，室内混凝土地面，8.5m层高库房设1T行车。综合服务楼建筑面积2000m2，主要功能设置：园区物业管理办公用房、入驻企业外
34、联用房等，三层砖混结构，钢筋混凝土条形基础，外墙瓷砖，内墙刷涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。多功能会堂建筑面积500m2，主要功能设置：入驻企业职工开会用房、文化活动用房、学术交流用房等，二层框架结构，钢筋混凝土独立柱基，外墙面中等面砖饰面，内墙面涂料粉刷，楼地面为中等地砖，安装塑钢门窗。车库建筑面积1500m2，单层轻钢结构，水泥地面。 食堂（含浴室）建筑面积1500m2，食堂为二层框架结构，钢筋混凝土独立柱基，外墙面砖饰面，内墙面涂料粉刷，楼地面为普通地砖，安装塑钢门窗；浴室为一层框架结构，防滑地面。门房、泵房及其他附属设施建筑面积500m2，为单层砖混结构，包括门房、泵房、室外厕所、配
35、电室等，门房外墙刷涂料，内墙刷乳胶漆涂料，室内混凝土地面，塑钢门窗；泵房、配电室为水泥地面；室外厕所外墙瓷砖，内墙刷涂料，防滑地面。5.5 公用及配套设施1、给、排水工程本项目用水主要为职工生活用水和生产用水，水量约为400吨/日。水源来自某某市城市供水管网。排水采用雨污分流制。污水以生活污水为主，污水量为320吨/日。生活污水经化粪池处理后，经场区污水系统汇集排入市政污水管网。雨水经屋面雨水斗汇集后直接排入雨水管网。医药工业洁净厂房内的给水系统设计，应根据生产、生活和消防等各项用水对水质、水温、水压和水量的要求，分别设置直流、循环或重复利用的给水系统。人员净化的盥洗室内宜供应热水。医药工业洁
36、净厂房周围宜设置洒水设施。管材的选择：生活水管应采用镀锌钢管；冷却循环给水和回水管宜采用镀锌钢管；管道的配件应采用与管道相应的材料。洁净室内的排水设备以及与重力回水管道相连的设备，必须在其排出口以下部位设水封装置。排水竖管不宜穿过洁净室。如必须穿过时，竖管上不得设置检查口。洁净度100级洁净室内不应设置地漏，10000级、级洁净室内，也应少设地漏；如必须设置时，要求地漏材质不易腐蚀，内表面光洁，不易结垢，有密封盖，开启方便，能防止废水废气倒灌，必要时还应根据生产工艺要求可消毒灭菌。医药工业洁净厂房内应采用不易积存污物，易于清扫的卫生器具、管材、管架及其附件。2、供电工程本项目设1000KVA变
37、压器和800KVA变压器各2台，场区设变配电室，电缆采用地埋式。车间配置动力配电箱、照明配电箱，放射式向各用电设备供电。动力配线采用铜芯绝缘导线穿钢管暗敷设。医药工业洁净厂房的供电设计应符合国家工业与民用供电系统设计规范。医药工业洁净厂房的电源进线应设置切断装置，并宜设在非洁净区便于操作管理的地点。医药工业洁净厂房的消防用电负荷应由变电所采用专线供电。洁净区内的配电设备，应选择不易积尘、便于擦拭，外壳不易锈蚀的小型暗装配电箱及插座箱，功率较大的设备宜由与配电室直接供电。洁净区内不宜设置大型落地安装的配电设备。医药工业洁净厂房内的配电线路应按照不同空气洁净度等级划分的区域设置配电回路分设在不同空
38、气洁净度等级区域内的设备一般不宜由同一配电回路供电。进入洁净区的每一配电线路均应设置切断装置，并应设在洁净区内便于操作管理的地方。如切断装置设在非洁净区，则其操作应采用遥控方式，遥控装置应设在洁净区内。洁净区内的电气管线宜暗敷，管材应采用非燃烧材料。洁净区内的电气管线管口，安装于墙上的各种电器设备与墙体接缝处均应有可靠密封。医药工业洁净厂房的照明应由变电所专线供电。洁净区内的照明淘汰宜采用荧光灯。洁净区内应选用外部造型简单、不易积尘、便于擦拭的照明灯具。不应采用格棚型灯具。洁净区内的一般照明灯具宜明装，但不宜悬吊。采用吸顶安装时，灯具与顶棚接缝处应采用可靠密封措施。如需要采用嵌入顶棚暗装时，除
39、安装缝隙应可靠密封外，其灯具结构必须便于清扫，便于在顶棚下更换灯管及检修。医药工业洁净厂房内应根据实际工作的提供足够的照度，照度值应符合要求。洁净区主要工作室一般照明的照度均匀度不应小于0.7。有防爆要求的洁净室，照明灯具选用和安装应符合国家有关规定。医药工业洁净厂房内应设置供疏散用的事故照明，在应急安全出口和疏散通道及转角处应设置标地，在专用消防口处应设置红色应急照明灯。医药工业洁净厂房内应设置与厂房内外联系的通讯装置。医药工业洁净厂房内应设置火灾报警系统。火灾报警系统应符合火灾报警系统设计规范的要求。报警器应设在有人值班的地方。当有火灾危险时，应有能向有关部门发出报警信号及切断风机电源的装
40、置。洁净室内使用易燃、易爆介质时，宜在室内设报警装置。3、采暖及通风工程 采暖采暖由开发区集中供暖，设1台2t/h燃气锅炉供洗浴热水，热源为天然气，厂区热力管网采用地沟敷设，散热器采用铸铁柱式散热器。 通风建筑物可根据使用功能要求采用集中空调或风扇进行温度调节，厂房装通风机、换气扇等。洁净度级及高于级的空气净化处理，应采用初效、中效、高效过滤器三级过滤。对于级空气净化处理，也可采用亚高效空气过滤器代替高效过滤器。大于级的空气净化处理，应采用初效、中效过滤器二级过滤。生产或分装青霉素等强致敏药物、某些甾体药物、高活性、有毒害药物操作室的净化空调系统应与其他药物的净化空调完全分开，防止交叉污染。其
41、排风口与其他药物净化空调系统的新风口之间应相隔一定的距离。 对面积较大、空气洁净度较高，位置集中及消声、振动控制要求严格的洁净室采用集中式净化空调系统。反之，可采用分散式净化空调系统。洁净室内生产粉尘和有害气体的工艺设备，应设单独的局部除尘和排风装置。需要消毒灭菌的洁净室，应设排风设施。洁净室排风系统应有防倒灌措施。含有易燃、易爆物质局部排风系统应有防火、防爆措施。换鞋室、更衣室、盥洗室、以及厕所、淋浴室应设通风装置，室内静压值应低于有空气洁净度要求的生产区。送风、回风和排风的启闭应联锁。系统的开启程序为先开送风机，再开回风机和排风机。系统关闭时联锁程序反之。非连续运行的洁净室，可根据生产工艺
42、要求设置值班风机，并保持室内空气洁净度和正压，防止室内结露。事故排风装置的控制开关应与净化空调系统联锁，并设在洁净室外便于操作的地点。室内宜设报警装置。4、机修辅助生产用房中的机修间包括机修和备品备件库。设置一些简单的维修设备、检修工具和测试仪表。机修按小修规模设置，大型维修依靠社会力量。第六章 环境保护6.1设计依据1、中华人民共和国环境保护法（1989年12月颁布）2、大气污染物综合排放标准（GB162971996）3、建设项目环境保护条例（1989年11月颁布）4、污水综合排放标准（GB89781996）5、工业企业噪声控制设计规范（GBZ871985）6、工业企业设计卫生标准（GBZ1
43、2002）7、恶臭污染排放标准（GB145541993）6.2项目建设地址的周边环境本项目是医药工业，属于高新技术产业范畴，医药工业洁净厂房位置选择应符合：1、应在大气含尘、含菌浓度低，无有害气体，自然环境好的区域；2、应远离铁路、码头、机场、交通要道以及散发大量粉尘和有害气体的工厂、贮仓、堆场等严重空气污染，水质污染，振动或噪声干扰的区域。如不能远离严重空气污染区时，则应位于其最大频率风向上风侧，或全年最小频率风向下风向侧。3、医药工业洁净厂房与市政交通干道之间距离不宜小于50M 。本项目建设地址的南面自南向北依次是某某宝高速公路、基本农田。东面和北面临近高新区新规划区域的支线道路，相近区域
44、目前均为农田。因此，本项目建设地址符合上述有关条件要求，自然环境和区域位置较好，周边环境对本项目建设影响较小，适宜医药工业项目建设。6.3项目对周边环境的影响1、废水项目废水主要来源于生活废水和生产过程中的生产废水。2、废气项目废气主要来源于生产过程中发酵、粗纯、离心、湿热灭菌排出的废湿热汽及干湿灭菌排出的废湿热气。3、废弃物项目废弃物来自日常生活中产生固体垃圾废弃物及动植物原料废弃物。4、噪声项目噪声主要产生于循环水泵房、空调机房、机修间等机械设备作业产生的噪声。6.4环保措施1、废水生活废水经化粪池排至高新区污水管网。生产废水经污水处理后，水质达到污水综合排放标准（GB89781996）的
45、二级标准要求，排入高新区污水管网。2、废气对生产过程中发酵、粗纯、离心、干湿热灭菌等工艺设备进行局部排湿热并采用空调系统对上述工艺生产房间进行降温，以减少废湿热汽的排出，对产生的含菌热空气经除菌后排至大气，也不会对环境产生大的影响。3、废弃物对生活垃圾集中放置，及时清运；对生产过程中产生的废弃物集中堆放，由专人负责清运到市政指定地点处理。4、噪声对附属设施运行产生的机械噪声，除了采用低噪音设备外，还可以设置减震装置；对设备用房可选用多孔吸声材料等隔音建材，增设隔音门窗；在本项目区内进行植树造林和绿化带，建立绿色生态屏蔽，降低本项目噪音对周边环境及本项目区内工作生活的影响，降低噪声等级和分贝强度
46、，满足环境保护的有关要求。5、绿化生活环境优美的绿化环境不仅可以建立绿色生态屏蔽，降低本项目噪音对周边环境及本项目区内群众工作生活的影响，而且还可以为生产一线职工营造视觉上感到美观、身心上感到舒适安静的工作休息环境条件，有利于消除由单调重复的工作内容常带来的疲惫和倦怠，尽快恢复身心，长期保持最佳的工作状态，提高企业的生产效率。以本项目建筑物为中心，对未被建筑物占用的楼前广场、室外走廊、边角地带实行绿化，在建筑物周围设有草坪，花坛，种有常绿和落叶乔木、花卉等，引进一些常年绿的灌木、乔木、针叶、阔叶等不同纲目科属的树种，选择分别在各个季节开花的花卉，达到环境四季常青、景观立体显著的效果。第七章 节
47、约资源根据中央提出的建设资源节约型、环境友好型社会和实现可持续性发展的要求，针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，国家建设部提出了“十一五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照某某某某省实施细则、某某某某省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见（某某政办发200586号）设计执行。根据“四节一环保”的要求，本项目的节约资源的工作主要着力于节地、日常节水、节电、建筑节能等方面。7.1节地土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。在利用土地资源时，应根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源的
48、要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局。本项目容积率为0.63，符合工业项目建设用地医药制造业0.6的指标。7.2节水水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。本项目在建设和运营中，严格按照中国节水技术政策大纲以及某某某某省政府2004年4月颁布实施的某某某某省人民政府关于印发某某某某省行业用水定额的通知的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。设计量表，实行成本核算。具体措施如下：1、项目建成后可采用国家推广应用的红外感应式、延时自闭式等节水型水龙头和用水量为6升的节水型卫生洁器具。2、制定严格的节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，在生活上养
49、成良好的节水用水习惯，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。7.3节材 1、项目在建设过程中，选用节约型材料，加强现场管理，避免施工过程中的浪费。2、在设计场区建造道路时，应因地制宜，充分利用场地的自然条件，以节约建筑材料。3、在项目建成后，要严格控制，避免工作生活过程中的人为浪费情况发生。7.4节电措施1、在生产设备、生活电器具上采取节电措施，比选采购先进适用、节能降耗的生产设备、生活电器具等。2、在工作生活过程中采取节电措施，即制定和执行严格的节水管理、监督制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制和严明的奖罚措施，把降低电能的损耗纳入到对工作人员的目标责任、绩效考核范畴。3、采
50、用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，根据功率偏差、功率因数、谐波试验结果等有关技术指标，比选采购效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。4、采用建设部推荐的空调采暖制冷节能技术和产品。7.5建筑节能做好建筑物围护结构的隔热保温。采用新型节能墙体和屋面的隔热、保温技术和材料；采用节能门窗的隔热保温和密闭技术；单体建筑设计易采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小的表面积达到节能的目的；砖混结构的外墙采用空心砖墙；屋面采用珍珠岩保温层；避免采用落地窗。第八章 组织机构及人力资源配置合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设能否顺利进行和提高效率的重要条件，尤其是关键岗位人员
51、的素质是保证项目成功实施和运作的先决条件。项目的实施是否成功，不仅受到组织内部能力的制约，也受到组织外部环境的影响。只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高的项目机构，才能很好的完成本项目的建设和运营。因此，本项目的组织机构的设置是根据项目的建设规模、目标和建设期而确定的。8.1组织机构为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工作进度，同时结合某某高科建设开发有限责任公司的具体实际情况，本着“精简、节约、高效”的原则，集中人力、物力、财力，设立项目部。项目部下设项目办公室(文秘组、考评组、协调组、后勤组)、法规合同组、招投标组、现场管理组、招商招租组。项目建成后，某某高科建设开发有限
52、责任公司将对本项目实行公司领导下的总经理负责制。下设办公室、保安部、财务部、物业部、经营部等。8.2人力资源配置项目建成后，根据服务业的有关管理规定，某某高科建设开发有限责任公司拟配置40人，管理人员6人，技术人员14人，保安和服务人员20人。在项目运营前，有针对性的对职工进行岗前培训，以便使员工能尽快适应本职工作。第九章 劳动安全卫生与消防9.1劳动安全本项目在建设和建成运营中，应严格遵循国家有关安全卫生和劳动保护方面的要求和规定，保护职工的安全和健康。1、易燃、易爆、有毒介质的排放管应设置相应的阻火、过滤装置。通向室外的管道应设防止空气倒灌装置。2、输送易燃介质的管道应设置导除静电装置。3
53、、输送易燃、易爆介质不得用压缩空气作为动力，宜采用压缩的惰性气体或输送泵。4、各种气瓶应集中设置在洁净厂房外。当日用气量不超过一瓶时，气瓶可设置在洁净室内。5、贯彻国家安全生产法规，完善安全生产管理制度，严格落实和执行安全生产责任制、安全生产检查和考核制度。定期对员工进行安全知识教育，对特殊工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作、无证上岗。6、本项目建成后企业入住进行设备安装时，生产设备之间留有足够的操作空间，以保障安全。7、在生产区对设备、仪器等危险部位设置警示标志和防护设施，电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保证设备的
54、安全运行和操作人员的安全。8、对建筑物按防雷设计规范，采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。9、建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证制作人员有良好的工作环境。10、定时、按时发放员工劳保用品。9.2劳动卫生1、人员净化人员净化用室宜包括雨具存放室、换鞋室、存外衣室、盥洗室、更换洁净工作服室、气闸室或空气吹淋室等。厕所、淋浴室、休息室等生活用室，可根据需要设置。对于要求严格分隔的洁净区，人员净化用室和生活用室应布置在同一层。根据不同的空气洁净度和工作人员数量，医药工业洁净厂房内人员净化用室和生活用室的建筑面积应合理确定，一般可按洁
55、净区设计人数平均每人46m2计算。人员净化用室和生活用室的布置应避免往复交叉。人员净化用室和生活用室应符合下列要求：洁净厂房入口处应有净鞋设施；100级、10000级洁净区的人员净化用室中，存放外衣和洁净工作服应分别设置。外衣存衣柜和洁净工作服柜按设计人数每人一柜；盥洗室应设洗手和消毒设施，宜装手烘干器水龙头按最大班人数每10人设一个。龙头开启方式以不直接用手为宜； 厕所和浴室不得设在有洁净度要求的生产区内。厕所宜设在人员净化用室外，如需设在人员净化用室内的厕所应有交换室，供进入前换鞋，更衣用； 为保持洁净区域的空气洁净度和正压，洁净区域的入口处可设置气闸室或空气吹淋室。气闸室的出入门应有防止
56、同时打开的措施。设置单人空气吹淋室时，宜按最大班人数每30人设一台。洁净区域工作人员超过5人时，空气吹淋室一侧应设旁通门。2、物料净化 进入有洁净度要求区域的原辅料、包装材料等应有清洁措施，如设置原辅料外包装清洁室，包装材料清洁室。进入不可灭菌产品生产区的原辅料、包装材料和其他物品，除满足第4.3.1 条要求外还应设置灭菌室和灭菌设施。清洁室或灭菌室与洁净室之间应设置气闸室或传递窗（柜），用于传递原辅料、包装材料和其他物品。生产过程中产生的废弃物出口不宜与物料进口合用一个气闸或传递窗（柜），宜单独设置专用传递设施。9.3消防 9.3.1消防设计依据建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年版
57、)建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90(1997)建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）医药工业洁净厂房设计规范9.3.2消防措施依据建筑设计防火规范GBJ16-87要求，在厂房、办公室等建筑物室内采用消火栓、固定灭火器消防、防排烟系统、应急照明和疏散照明等系统。建筑物间距、园区道路的布置应符合防火规范要求。厂房平面布置应按防火规范的要求划分防火分区，设置疏散通道和疏散出口。园区按每120米设置地下消火栓。使用生产设备、大功率用电器等应严格按照危险类别或区域配置相应的灯具电器，避免电器火花引起的火灾。作业面、库房、汽车库等火灾危险性较大的场所设置二台移动式二氧化碳干粉灭火器
58、。严格执行消防管理制度，并检查消防设施的维护情况和监督人员执行情况。组织专职人员或行政管理人员定期不定期地巡视检查消防措施的维护情况、检查监督人员执行情况，并纳入到对工作人员的目标责任、绩效考核范畴。1、消防设施医药工业洁净厂房应根据生产的火灾危险性分类和建筑耐火等级等因素确定消防设施。医药工业洁净厂房室内消炎栓给水系统的消防用水量不应小于10I/S,每股水量不应小于I/S。医药工业洁净厂房消火栓设置，应符合下列要求：消火栓的水枪充实水柱不应小于10m；消火栓的栓口直径应为65mm，配备的水带长度不应超过25m,水枪喷嘴径不应小于19mm。洁净室及其技术夹层和技术夹道内，按生产火灾危险性宜同时
59、设置灭火设施和消防给水系统。2、防火和疏散医药工业洁净厂房的耐火等级不应低于二级，吊顶材料应为非燃烧体，其耐火极限不宜小于0.25h。医药工业洁净厂房内的甲、乙类（按国家现行建筑设计防火规范火灾危险性特征分类，下同）生产区域应采用防爆墙和防爆门斗与其他区域分隔，并应设置足够的泄压面积。医药工业洁净厂房每一生产层或每一洁净区的安全出口的数量，均不应少于两个，但下列情况可设置一个安全出口：甲、乙类生产厂房每层的总建筑面积不超过50m2且同一时间的生产人数总数不超过5人； 丙、丁、戊类生产厂房，符合国家现行的“建筑设计防火规范”的规定者。安全出口的设置应满足疏散距离的要求。人员进入空气洁净度100级
60、、10000级生产区的净化路线不得作为安全出口使用。安全疏散门应向疏散方向开启，且不得采用吊门、转门、推拉门及电控自动门。有防爆要求的洁净室宜靠外墙布置。47某某省工程咨询中心 咸阳高新区生物医药工业标准厂房项目可行性研究报告第十章 实施进度安排10.1实施计划在项目建设过程中，要遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、项目法人责任制度、招标投标制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施过程中要加强项目的档案管理工作，从项目
61、筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.2项目招投标根据中华人民共和国招标投标法和某某某某省实施中华人民共和国招投标法办法的规定，如果施工单项合同估算价在 100万元以上的工程；重要设备、材料等货物的单项合同估算价在50万元以上的采购；勘察、设计、监理单项合同价在30万元以上的服务；项目投资在500万元以上的建设项目，必须进行公开招标。招标形式可采用委托代理或自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和某某某某省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法
62、行为的发生。根据项目招标内容的不同，项目建设中的设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用委托招标。工程建设招标基本情况如下表10-1所示：表10-1 工程建设招标基本情况一览表招标范围招标组织形 式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计100施工建设6380监理40设备采购20010.3项目建设工期安排和施工进度根据本项目的建设内容、规模和建设单位的实际情况，建设工期为24个月。从2006年7月2008年6月，具体进度安排如下(后附项目施工进度横道图)：项目建设分三个阶段完成：1、2006年79月，完成该项目的可行性研究
63、报告、评审、勘察设计、施工图设计、工程建设招投标等各项前期工作，同时办理有关审批手续。2、2006年10月2008年4月，完成建设场三通一平、土建施工、安装工程等各项工程建设。3、2008年5月2008年6月，完成装备调试组织竣工验收。附图10-2 项目实施进度横道图序号 日 期内 容2006年79月2006年10月2008年4月2008年5月2008年6月1完成该项目的可行性研究报告、评审、勘察设计、施工图设计、工程建设招投标等各项前期工作，同时办理有关审批手续。2完成建设场三通一平、土建施工、安装工程等各项工程建设。3完成装备调试并组织竣工验收。第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算
64、11.1.1编制依据1、国家有关部门关于可行性研究阶段投资估算的编制要求；2、某某某某省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额某某某某省价目表；3、原国家计委、建设部发布的工程勘察设计收费管理规定标准；4、某某某某省工程建设其它费用定额；5、某某某某省物价局、财政厅、建设厅关于规范城市基础设施配套费的通知(某某价行发200517号)。11.1.2编制范围及方法1、估算范围为本项目全部工程建设内容。2、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算。3、设备购置费按市场询价计入，价格中已包括运杂费、调试费及安装费。4、征地价格按建设单位提供的计列
65、。11.1.3 估算结果经估算，本项目总投资为9982 万元，其中：工程费用 6580 万元，其它费用2890 万元，预备费用500万元，铺底流动资金12 万元。详见投资估算表。表11-1 项目总投资估算表序号工程或费用名称估算价值(万元）技术经济指标建安工程设备购置其他费用合 计(万元）数量(m)指标(元)一工程费用638020065801A标准厂房240024002400010002B标准厂房220022002200010003辅助生产厂房20020050004004原料库房28028070004005成品库房32032080004006综合服务楼14014020007007多功能会堂50
66、5050010008职工食堂、浴室13013015008609车库9090150060010门房、泵房等其它服务设施303050060011变配电、空调、锅炉、电梯、消防等20020012室外总体工程5405404二其他费用28901征地拆迁费2160216018012万元/亩2建设单位管理费80803工程勘察设计费1001004工程监理费40405办公及生活家具购置费10107市政配套费500500三基本预备费500500四铺底流动资金1012五总计998211.2资金筹措本项目资金来源全部为建设单位自筹。11.3资金使用计划 本项目资金使用计划按二年安排，第一年完成投资额的40%，第二年完
67、成投资额的60%。第十二章 经济评价12.1 经济效益分析依据和范围本项目经济效益分析依据国家计委、建设部1993年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第二版）以及国家最新的财税制度和行业有关规定。根据本项目实际情况，主要进行了财务评价，在此基础上进行了不确定性分析。12.2 财务分析12.2.1 参数及基础数据的确定1、基准收益率的确定根据本项目资金占用成本，再加一定的风险系数，确定本项目基准收益率定为12%。2、计算期的确定根据本项目实际，确定项目计算期为20年，建设期2年，其中运营期为18年。3、有关负荷计算项目建成后的第一年负荷为70%，第二年为90%，从第三年以后均为100%进行计
68、算。4、有关税费率的计取本报告采用的各种税费率见表12-1：表12-1 税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率房产租金税率12法定赢余公积金10城市维护建设税7公益金5教育费附加3任意赢余公积金10企业所得税3312.2.2 运营收入估算本项目建设及建成后的收入来源主要是：对入注某某区电子工业标准厂房项目收取租金。销售计划与价格：本项目建成以后，除项目附属服务设施外的全部房屋均予以出租，出租面积为71500平方米；其中：A、B标准厂房出租面积46000平方米，月出租平均价格为26元/平方米；库房及生产附属用房出租面积为20000平方米，月出租平均价格为26元/平方米；综合服务楼出租面积为2
69、000平方米，月出租平均价格为40元/平方米；食堂及浴室出租面积为1500平方米，月出租平均价格为40元/平方米；多功能会堂每次活动为5元/人；车库出租面积为1500平方米，月出租平均价格为30元/平方米。全年收入合计为2331万元。运营收入估算结果详见经济评价附表4。12.2.3 费用支出估算1、工资福利费管理人员年平均工资标准按24000元/人；技术人员年平均工资标准按18000元/人；一般职工年平均工资标准按9600元/人；福利费按工资总额的14%计算。年工资福利费为67万元。2、维修费维修费用按固定资产原值（扣除利息）的1.0%计算。年维修费为100万元。3、折旧费本项目折旧费用按平均
70、年限法计算，其中房屋折旧年限按50年残值率5%计算；设备折旧年限按20年、残值率5%计算。年折旧费为196万元。4、水电费因为本项目采用租赁的方式进行经营，因此在进行经济效益分析时，不考虑入驻企业的水费、电费以及采暖费等。只计算物业管理人员的水电费等。水费按2.45元/吨、电费按0.56元/度计算。年水电费为2万元。5、其他管理费用本项目其它管理费用按收入的2%计算，其它费用为47万元。本项目总费用支出估算结果详见经济评价附表3。12.2.4 盈利能力指标的计算1、投资利润率按照方法与参数的规定，投资利润率是指项目达到设计能力的一个正常运营年份的年利润总额与项目总投资的比率。其计算公式如下：
71、2、投资利税率按照方法与参数的规定，投资利税率是指项目达到设计能力的一个正常生产年份的年利税总额（指年利润总额+年销售税金及附加）与项目总投资（指固定资产投资+建设期利息+流动资金）的比率。其计算公式如下： 3、财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目全部投资财务内部收益率（）税前、税后计算结果分别为17.81%、12.57%，计算过程详见经济评价附表6A。4、财务净现值（FNPV）按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基
72、准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。 （式中为基准折现率，本项目为12%）本项目全部投资财务净现值（）计算结果税前、税后分别为3758万元、355万元，计算过程详见经济评价附表6A。5、投资回收期（pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资（固定资产投资和流动资金）所需要的时间。其计算公式如下：本项目全部投资投资回收期（pt）经计算税前、税后分别为7.23年、9.25年。计算过程详见经济评价附表6A。12.2.5 不确定性分析对该项目进行敏感性分析计算可见，租赁收费标准、负荷及投资的变化对效益的影响比较敏感，但在租赁收
73、费标准及负荷降低5%、投资增加5%的不利因素影响下，项目仍能基本达到预期收益，显示本项目具有一定的抗风险能力。详见敏感性分析表及敏感性分析图。12.2.6财务分析结论经对本项目进行财务分析表明，项目具有一定的赢利能力，项目全部投资利润率18.40%，投资利税率21.40%，全部投资财务内部收益率（FIRR）税前、税后分别为17.81%、12.57%，均高于本项目设定的12%的基准值。在预期可接受内部收益率为12%时的财务净现值（FNPV）为3758万元，项目投资回收期为7.23年(含建设期2年)。项目在财务上是可行的。第十三章 风险分析本项目存在的风险可能有市场风险、人员风险、管理风险、资金风
74、险等。简要分析如下：13.1市场风险市场风险主要是项目建成后的企业入住率。其次，同行竞争也可能加剧区域供求关系的失衡。本项目实施单位某某高科建设开发有限责任公司在基础设施配套建设、高新技术产业开发方面已积累了一定的营销经验，建立了比较稳定的营销渠道和客户群，占领了一定的市场份额。已锻炼了一支具有丰富市场营销经验的销售团队，能够为用户提供优质、高效的服务，为本项目的开发奠定了良好的基础。加之为业主提供的是标准厂房、入驻的企业又是特定的生物医药企业，企业聚集效益可以化解同行竞争的一般风险。13.2 人员和管理风险人员风险主要是指项目可能存在人员素质不高和关键管理、技术人员流失给项目造成的风险。本项
75、目实施单位某某高科建设开发有限责任公司自成立以来，在总经理张兴国的领导下十分注重以人为本的人力资源的管理，竭力构建和实施现代企业制度，已建立了一整套符合企业目前实际的具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系，将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进。该公司多年来的经营实践证明，主要技术和管理人员很少流失，比较注重员工整体素质的提升，已建立了科学的人员培训制度和体系，员工的整体素质较高，对企业的依存度较高，企业的向心力和凝聚力较强。人员方面的风险较小。13.3 管理风险管理风险主要是指在项目运营过程中管理不善，造成项目不能按计划顺利完成和管理
76、效率低下给项目带来的风险。本项目实施单位某某高科建设开发有限责任公司是一家从事基础设施配套建设和土地开发的专业公司，主要管理人员具有开拓精神和创新意识，懂经营善管理，企业已建立了比较完善的一整套现代企业的管理制度，公司收入逐年攀升，有能力实施和管理好本项目，在管理方面存在的风险较小。13.4 资金风险本项目的资金风险可能主要有以下两个方面的风险，一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施，影响项目发挥效益；二是项目建成后，由于技术、市场等因素的影响造成经济效益差，投资回报率低，不能如期收回投资。某某高科建设开发有限公司具有房地产开发的经验，也有房地产开发融资的渠道和途径。加之本项目不
77、是一般的房地产开发项目，是为特定的服务对提供标准厂房和配套服务，会增融资的途径，增强投资加收的时效。经对本项目进行财务分析表明，项目具有一定的赢利能力，项目全部投资利润率18.40%，投资利税率21.40%，全部投资财务内部收益率（FIRR）税前、税后分别为17.81%、12.57%，均高于本项目设定的12%的基准值。在预期可接受内部收益率为12%时的财务净现值（FNPV）为3758万元，项目投资回收期为7.23年(含建设期2年)。项目在财务上是可行的，在资金方面的风险较小。56目 录第一章 总 论11.1项目名称11.2可行性研究报告编制单位及法定代表人11.3可行性研究报告编制依据11.4
78、报告编制内容21.5项目实施单位情况介绍21.6项目建设地址及建设条件41.7建设规模和主要建设内容41.8投资估算与资金筹措51.9项目经济评价51.10研究结论6第二章 项目建设的背景及必要性72.1项目建设的背景72.2 项目建设的必要性12第三章 需求分析及建设规模173.1需求分析173.2建设规模19第四章 项目建设地址和建设条件204.1建设地址204.2建设条件20第五章 项目建设方案245.1工程方案选择的基本要求245.2工程建设内容245.3 总图运输255.4土建工程285.5 公用及配套设施30第六章 环境保护366.1设计依据366.2项目建设地址的周边环境366.
79、3项目对周边环境的影响376.4环保措施38第七章 节约资源407.1节地407.2节水417.3节材427.4节电措施427.5建筑节能43第八章 组织机构及人力资源配置448.1组织机构448.2人力资源配置45第九章 劳动安全卫生与消防479.1劳动安全479.2劳动卫生489.3消防50第十章 实施进度安排5410.1实施计划5410.2项目招投标5410.3项目建设工期安排和施工进度55第十一章 投资估算与资金筹措5711.1投资估算5711.2资金筹措5911.3资金使用计划59第十二章 经济评价6112.1 经济效益分析依据和范围6112.2 财务分析61第十三章 风险分析6613.1市场风险6613.2 人员和管理风险6613.3 管理风险6713.4 资金风险67附表：经济评价附表附图：一、项目区域位置图二、项目总平面布置示意图附件：企业法人营业执照复印件
