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1、 前言房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21 世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对蚌埠市晨光音乐花园房地产开发项目进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、策划，建设条件和方案分析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。 目 录第一章 市
2、场分析1一、蚌埠市房地产市场分析（宏观）1二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）5三、晨光音乐花园临近区域房地产市场分析（微观）5第二章 营销分析5第一节 环境分析和 SWOT 分析 5一、环境条件5二、SWOT 分析 7第二节 主要竞争楼盘分析9第三节 市场定位及营销计划12一、购买对象及购买心理分析12二、产品定位12三、客户定位12四、楼盘概念导入13五、价格定位与价格策略13六、卖点策划及卖点储备19七、营销策略20八、销售形式20九、付款方式20十、广告宣传21十一、销售计划21十二、场地布置22十三、营销费用安排22第三章 建设方案24第四章 财务评价26一、投资估算26二、销售收
3、入估算30三、现金流量计算30四、财务评价指标计算30五、经济效益敏感性分析31六、风险分析33第五章 国民经济评价34一、直接费用与直接效益的调整34二、间接费用与间接效益34三、国民经济效益/费用计 算 34第六章 社会评价35第七章 综合评价35第八章 其他36、 项目可行性研究依据36、 附件（略）37三、可行性研究人员37 1蚌埠市晨光音乐花园房地产开发项目可行性研究 第一章 市场分析一、蚌埠市房地产市场分析（宏观）2001 年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达 8.9，经济实力日益增强。2005 年蚌埠市国内生产总值263.7 亿元，同比增长 16.
4、5，实现两位数的增长；财政收入跨上新台阶，比上年增长 4.1 亿元，达到 30.1 亿元，同比增长 15.6；尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达 8109 元，比上年增长 12.1，这是对楼市最有力的支持和促进；固定资产投资大幅增长，比 2001 年翻了一番；产业结构进一步优化，二、三产比重同比有了提高；投资环境得到优化；人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2001 年至2005 年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。2005 年房地产完成投资
5、14.45 亿元，房屋施工面积 221.13 万 m2，竣工面积 122.21 万 m2，销售面积 83.28 万 m2，销售金额 15.91 亿元，平均售价 1911 元/m 2。从安徽省整个房地产行业景气度来看，2005 年 12 月份“皖房景气指数”值为 130.6 点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比 05 年 9 月份提高 1.00 点，继续保持稳步上升走势。从景气状况看，综合指数所属的 8大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有一定的上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。从走势看，05 年 12 月份，我省房地产业景气水平近三年
6、来稳步上升，其所属的 8 个分类指数与 05 年 9 月份相比 7 升 1 降。其中，商品房屋新开工面积、竣工面积大幅增加，开发投资、到位建设资金等指标持续保持了较高的增长水平，有力地拉动了“皖房景气指数”继续走高。表 1 2005 年 12 月份“皖房景气指数”值 计量单位：%指数名称 指数值 与 2004 年同期 与上月度相 景气状 2（） 相比增减（点） 比增减（点） 况皖房景气指数 130.6 5.38 1.32 景气开发投资指数 146.93 8.32 1.60 景气资金来源指数 136.39 5.69 1.08 景气购置土地指数 134.53 0.56 0.81 景气土地购置费指数
7、134.614.45 0.36 景气空置面积指数 134.89 7.78 1.37 景气新开工面积指数124.354.02 1.19 景气竣工面积指数 119.15 7.78 1.64 景气销售价格指数 113.97 4.00 2.14 景气130.610010511011512012513013501年 2季 度 3季 度 4季 度 02年 2季 度 3季 度 4季 度 03年 2季 度 3季 度 4季 度 04年 2季 度 3季 度 4季 度图 1 2004 年 2005 年景气指数走势图上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革 3的深入，住宅建设已经成为新的消费热点和新
8、的经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济发展、加快全市城市建设、增强城市功能等做出了重要贡献。尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了一个独立的产业，并进入快速、健康有序、稳步发展的通道。（一）形成了一定规模的产业队伍2005 年底，全市共有房地产开发企业 96 家，其中一级资质 2 家，二级资质 8 家，三级资质 35 家，四级及暂定资质 51 家，从业人数约4000 人，分别是 1997 年的 2 倍、3
9、倍，8 年间分别以年均 12.5%及 25%的增长速度迅猛发展。2005 年，我市的房地产企业个数在全省各市居第 3位，从业人员数居第 3 位，初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有制竞相发展的完整的产业链。（二）资产实力不断增强我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展的同时，自身也不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，为建设项目的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。2005年底，全市各类房地产开发企业的资产总计达到 35.8 亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。（三）房地产开发投资规模迅速扩大
10、，占全社会固定资产投资的份 4额明显提高近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。1997 年全市房地产开发企业完成投资 2.56 亿元，仅占当年全社会固定资产投资的 5%左右；2005 年完成 14.45 亿元，占当年全社会固定资产投资额的14.06%。（四）我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上2005 年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积 221.13 万平方米，比 1997 年增长 6.5 倍，占全社会固定资产投资额的比重也由 1997 年的 5%提高到 2005 年的 14.06%。居民消费结构升级成为重要的拉动力量。随着城市化的推进、城市人口的增加及住房制度改革的深入
11、，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。2005 年我市个人购买商品房的面积为 82.03万平方米，占全部销售面积的比重为 98.5%，比 1996 年提高了 60 个百分点。其中个人购买的住宅面积为 78.88 万平方米，占全部住宅销售面积的比重为 100%。商品房销售供求两旺。1998 年房改启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。（五）空置房空置率在合理区间目前一般认为商品房空置率保持在 514%比较合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市 2005 年底的商品房空置率在合理区间内。（六）资金来源多元化上世纪九十年代
12、，我市房地产开发企业的资金来源除少量为国家预 5算内拨款外，主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等。进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。（七）投资前景看好由于房地产业发展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。（八）有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素从 1997-2005 年间，我市房地产业开发投资额的平均增长速度为51.69%，远高于同期 GDP 增速、超出同期第三产业增速。房地产业以大大高于 GDP 的增速迅猛发展，使得房地产业增加值占 GDP 的比重不断提高，对经济增长的贡献度逐渐提高。房地产业已成为我市国民经济支柱产业。（九）带动了“房地产族”产业群呈现高增长的发展，实现关联产业群的联动增长房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电、家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据世界银行的资料分析，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为 2 倍。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游
