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1、卓越东部蔚蓝海岸 专案研究报告,XXX 2011.11,项目分析,产品分析,营销策略分析,报告构件,项目基本指标 项目整体规划 区域规划及配套 项目交通状况 项目周边环境,客户分析,1,项目分析,项目分析,让生活再蓝一点,项目基本指标,2栋,3栋,4栋,6栋,5栋,一期产品为80-140平米2房至4房高层住宅,中央居住区,坪山新区,大亚湾唯一综合居住服务区的片区，主要作为龙岗及大亚湾生活配套； 距离深圳最近的一个区域，承接深圳产业转移，此外坪山新区规划利好； 高端大盘最为集中的一个区域，配套逐步走向高端并且呈快速发展趋势； 大亚湾规划最超前的片区，多城市景观大道，道路规划等级高，绿化好。 目前
2、西区配套有大亚湾第三中学、上杨小学、西区小学，医院有中山大学附属医院（新建2011年投入使用，上杨区位置,区域规划 未来利好】位居大亚湾西区，距离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪山新区发展利好，发展前景最佳,深汕高速淡水坑梓均有出口，坑梓出口距离项目5KM，抵达中心区50分钟,沿海高速2010年4月通车，霞涌及石化区设有出口，深圳与大亚湾仅约半个小时车程,南坪快速三期将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，直通澳头镇,惠阳中心区,大亚湾中心区,大亚湾西区,石化大道2011年连接锦绣东路，无缝对接龙岗,规划中新横坪连接石化大道,霞涌片区,坪山新区,地铁3号延长线30分钟
3、连接深圳中心区,交通规划最优】两条高速、一条快线，二条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半小时便利生活圈,目前已经开通多路公交，138路、317路由淡水出发，途径本项目，此外深惠城巴1线由澳头出发，途径项目前往坑梓、坪山、龙岗中心城、区政府及龙岗汽车总站等,交通状况分析,地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素； 目前项目周边公交线路较少； 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善,市政绿地,项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间,周边环境,报告构件,项目建筑设计 项目大堂设计 项目园林景观 项目内部配套 售楼处 样板房 销售状况 户型点评,
4、项目分析,产品分析,营销策略分析,客户分析,2,产品分析,产品分析,全新的蓝生活时代,景观设计采用新古典主义风格。通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀,采用自然主义景观设计手法，体现一种私密、健康的居住方式和恬静、雍容生活态度,建筑风格,通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀,1,2,1、坪山河湿地公园健康跑道 2、游泳池 3、喷水池 4、观景亭,园林景观：让生活再蓝一点,目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。,1,2,3,4,完善的配套设施】5000平米欧式奢华会所，内设咖啡厅
5、、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲娱乐设施,完善的配套设施】国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引入名牌教育，打造片区第一教育社区,两所国际双语幼儿园、九年一贯制教育将开设素质化教育特色班： 数理教育特色 艺术教育特色 英语教育特色 信息化教育特色,售楼处,售楼处采用全玻璃圆弧形立面，内部软装以白色基调为主，较为规矩，整体风格和滨海简约保有一致性,样板房 样板房装修，有一定档次，但并不惊艳。或许是因为正在建设缘故，目前窗外景色一般,数据来源：深圳市房管局，截止日期：2010年10月14日,首批产品以80-136的2房至4房为主，在深圳解筹时卖出30多套，11月5、6日。两日买了
6、60多套,销售状况,产品户型点评,A户型：80.45平米到85.45平米两房，分布于2、4、6栋的南端头，并且朝正南方向。户型的方正程度从户型图上便可以看出，没有任何死角、利用率极高，并赠送入户花园。笔者感觉这一户型唯一的不足就是对于三口之家而言空间有些浪费，而对于五口之家而言又有些拥挤,产品户型点评,B户型：113.5平米到117.5平米三房，分布于2、4、6栋的东西端头，可以说这一户型是五口之家的首选，三房两厅、双卫生间、双阳台并赠送入户花园,产品户型点评,C户型：102.86平米到107.86平米三房，可以看做是B户型的精简版，分布于3栋和7栋A单元的南端头，同样赠送入户花园，三房两厅两
7、卫，但只有一个阳台，对于想省钱的五口之家来说这一户型是非常不错的选择,产品户型点评,D户型：134.88平米到139.88平米四房，分布于3栋、5栋和7栋A单元东西端头，离别墅群仅一路之隔,报告构件,项目整体客户定位,项目分析,产品分析,营销策略分析,客户分析,3,客户分析,客户分析,墅区里的星级套房高层居住，别墅享受,项目整体客户定位,项目主力客户整体定位为：首次置业的中高端白领阶层,上述数据主要是从置业顾问林先生口中得知，因为国家对房地产市场的调控，房地产市场一直处于低迷状态，市场观望气氛比较浓厚，在市场不明朗的情况下，投资客也少了很多,报告构件,营销节点分析 品牌策略分析 客户策略分析
8、定价及推售策略分析 促销策略分析,项目分析,产品分析,营销策略分析,客户分析,4,营销策略分析,营销策略分析,再创蔚蓝经典传奇,卓越东部蔚蓝海岸营销节点安排,营销中心开放、诚意登记开始,2010年10月,2010年10月,别墅样板房开放，开盘,诚意登记开始,2011年4月16日,高层认筹,2011年9月,2011年10月1日,高层公开发售,通过对置业的访谈，调研客户关注度结果,对于调研显示：卓越地产 是深圳人认可的品牌开发商 ，买起来会有归属感，其次对项目的价格和区域规划都是客户关心的，因此，品牌和价格成了卓越推广重点,项目品牌推广策略,品牌价值,深圳卓越时代广场位于深圳CBD南中轴，市政府和
9、会展中心之间，紧临福田香格里拉酒店和国际商会中心大厦，是商务核心区域内的双地铁物业。卓越时代广场占地面积7295平方米，总建筑面积118927平方米,卓越时代广场二期是继时代广场一期之后卓越集团在深圳CBD又一惊世之作。它集写字楼、酒店和商场于一体，与国际全面接轨的高档次、高标准“一站式商务集约体”。项目占地面积1万平方米，总建筑面积约8万平方米,深圳卓越世纪中心项目位于深圳CBD东南部，西接会展中心，北隔福华三路与财富大厦相望，南为皇岗中学，东有辛诚花园和港丽豪庭，是目前深圳CBD体量之最、高度之最的都市综合体项目,卓越大厦西连五洲宾馆，北接高交会馆，东南比邻会展中心，地处深圳CBD西门户，
10、是深圳CBD第一组团中的核心物业，能在第一时间获得海内外最前沿的商务信息,曾开发多个成功项目,广告推广,客户策略：再创蔚蓝经典 口径应变,让生活再蓝一点 深圳东三环 坪山新区东中央生活区 沉淀卓越蔚蓝系十年生活大城 再度开启 全新的蓝生活时代,客户犹疑点应对说辞,口径应变,定价和推销策略：低于市场价 快推快销,卓越东部蔚蓝海岸均价为4900元/平,在深圳东部市场（大亚湾和惠阳），在卓越的成本价发售之后，竞争将进入白热化。2011年深圳东部市场供应量超过300万平方米，但2011年乐观的估计消化量不超过150万平方米，至少有一半的开发商销售存在巨大的压力！ 市场形势不容乐观,大盘效应显现：卓越东部蔚蓝海岸进入快推快销期,促销策略,2、 分期/按揭：95折99折98折（分期为半年年限） 一次性付款：95折96折98折,1、卓越蔚蓝海岸均价4900元/平，低于市场价,3、开盘当天抽28平米的住房面积，即 可享受相应面积899元/平米的成交 价，中奖率达100,The End
