CH6第6节S教材课程

《CH6第6节S教材课程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《CH6第6节S教材课程（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、6.6 房地产开发项目风险应对,主要内容,风险应对的原则 风险应对的态度 风险应对的思路 风险应对的措施,6.6.1 选择风险应对的原则,（1）风险应对思想应贯穿于项目可行性研究的全过程。 （2）风险应对分析应具有针对性 （3）风险应对措施应具有可行性 （4）风险应对措施应考虑经济性,6.6.3 风险应对思路,（1）提出多个备选方案，通过多方案的技术经济比较，选择最优方案 （2）选择风险小的房地产开发项目 （3）对有关重大工程技术难题潜在风险因素提出必要的研究与实验课题， 准确地把握有关问题，消除模糊认识； （4）对影响投资、质量、工期和效益等有关数据应留有充分的余地，谨慎决策，并在项目执行过

2、程中实施有效监控。 （5）做好市场研究。 （6）实行投资组合投资策略来降低风险,6.6.3 房地产投资风险的应对措施,风险应对（威胁防范）的手段有多种多样。归纳起来不外乎两种最基本的手段。 一种是采取规避手段。包括：风险回避、风险缓解（风险减轻、风险隔离、风险分散）、风险转移、风险自留。 另一种是采取财务手段。包括：担保与保险。,一、规避手段,1风险回避 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。,2风险预控,风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。,3风险组合,风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。,4风险转移,风

3、险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。,二、风险应对措施的工具和技术,采购：即从直接的项目组织之外获取产品或服务，这通常是应对某些类型风险的正确方法。例如，使用某种特定技术开发的风险，可以通过与一个已掌握该技术的组织签定技术合同来降低。 采购经常造成由一种风险转化为另外一种风险，例如采用固定价格的合同而降低的成本风险可能会由买方无法执行合同而产生进度风险。同样，试图将所有技术风险转嫁给卖方可能导致无法接受的高成本建议书。,应急计划,应急计划就是预先计划好的一旦已识别的风险事件发生应当采取的行动步骤。应急计划是风险管理计划的一部分，但是他可以被集成到整个项目计划的其他部分里。

4、应急计划编制就是确定在已识别的风险事件确实发生时应采取的行动步骤。,替代方案策略：,风险事件可以通过改变原计划的方案而阻止其发生或完全避免。例如，额外的设计工作可减少实施或建设阶段必须应对的变更次数。在许多领域中都有记载不同策略的潜在价值的大量文献。,保险：,保险或类似于保险的安排，例如担保，可以应对某些类型的风险。可以投保的种类及其成本随不同的应用领域而有所变化。,风险管理计划,风险管理计划应当书面说明整个项目中管理风险的程序。此外，它也说明风险识别和风险量化过程的结果。它应该包括管理不同方面的风险的负责人，如何维护最初识别和量化的结果，如何实施应急计划，以及如何分配储备金。 风险管理计划可

5、以是正式的或非正式的，十分详细或粗略框架的，这取决于项目需要。它是整个项目计划的组成部分。,储备金,为减轻成本和进度风险而在项目计划中设置的一种准备。该术语常用修饰成分（例如，管理储备金，应急储备金）进一步详细说明要减轻何种类型的风险。然而这些修饰成分其具体含义却因其应用领域而异。此外，储备金的使用以及确定储备应包含的内容因具体应用领域而异。,契约性协议,为了减少或避免威胁，可以签定保险，服务或其他必要项目的协议。协议的条款和条件对减少风险的程度有重大影响。,风险应对措施控制,风险应对措施控制就是执行风险应对计划以应对项目过程中的风险事件。当变化发生的时候，需要重复识别、量化、响应的基本循环过

6、程。重要的是，必须明白再全面综合的分析也不能正确识别全部的风险和概率，因此需要控制和重复这些过程。,风险应对措施控制,1、担保 担保在民法上是指，以确保债务或其他经济合同项下义务的履行或清偿为目的的保证行为。它是债务人对债权人提供履行债务的特殊保证，是保证债权实现的一种法律手段。通过担保，债权人将债务人违约的风险转移给保证人（担保人）。 担保可分两类，一类是物的担保。债务人或担保人以自己的有形资产或权益，作为担保。如抵押、质押、留置等等。,三、担保与保险,另一类，是人的信用担保。担保人以自己的资信向债权人保证，提出保证书、保函等。 对于工程项目，根据我国民法通则、经济合同法、担保法，合同的担保

7、一般有以下五种形式，即：保证、定金、抵押、质押和留置。 对于工程项目，特别是国际承包工程项目，常用的是通过银行或保险公司作为保证人开具信用保证书或保函，即所谓L.G（Letter of guarantee）进行担保。,保险是指投保人根据合同约定，向保险人（保险 公司）支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生 的事故因其发生所造成的财产损失或人身伤亡、致残、 疾病等，承担赔偿或付给保险金责任的一种经济补 偿制度，一种合同行为。 保险是一种风险转移机制，它是将投保者个人 （或小群体）所遭受的损失，在面临同样风险威胁 的大群体（众多投保人）中进行分摊，从而使个人 （或小群体）不致因风险损失而陷于困境

8、，即转移 了风险。,2、保险,从风险防范财务手段，也即从提供经济保障角度，保险和担保都具有保障作用，但二者性质完全不同，其主要区别如下： （1）契约当事人不同； （2）费用承担不同； （3）损失产生的根源不同； （4）损失承受不同； （5）损失发生的概率不同。,3、担保与保险的区别,案例：工程保险,（一）保险的概念 （二）投保条件 （三）工程保险的特点 （四）工程保险的种类,（一）保险的概念 从经济学的角度，保险是以概率论和“大数法则”为依 据，集中有同一想要避免危险造成损失的多数个人或团 体的资金（保险费），建立保险基金，利用“分散危险， 分摊损失”的办法，对被保险人由于特定的灾害事故所造

9、成的损失进行经济补偿或对人身伤亡给付保险金。 从法学的角度，保险是一种补偿性的契约行为。一 方面，被保险人须向保险人（保险公司，下同）支付保 险费。另方面，保险人应对被保险人在将来一定的时间 内（承保期内）所遭受的合同约定的某些损失时，承担 赔偿的责任。,保险与风险有着密切的联系。保险是风险应对（对策）中的经济（财务）手段之一（即风险转移），但它又是一个涵盖内容广泛的专门学科。 随着社会生产力的提高和社会分工的深入、细化，随着风险的不断增多和人们风险意识的提高，保险已深入到各行各业，工程项目的保险也日益受到重视，成为项目管理的重要组成部分。,（二）投保条件,投保必须具备特定的条件，即哪些情况可

10、以投保？哪些情况不能投保？ 1、危险的发生（时间、地点）须具有不确定性，肯定要发生的危险和发生时间确定的危险，不能投保。 2、危险的发生须具有偶然性。应是人们意料之外的事故。如果危险的发生系由于被保险人的故意所为，不能投保。 3、危险的发生须具有可能性。不可能发生的危险（由于投保人不了解“保险标的”情况）投保人有权收回已支付的保险费。,4、危险的程度须具有可确定性，否则无法确定保险费。 5、危险的发生须具有未来性。已经发生的危险（由 于投保人不知道“保险标的”已有损失或者恶意谝保）保 险人不负赔偿责任，但有权收取保险费。 6、危险的发生须具有适法性，违反法律的危险，不 能投保。比如贩运毒品、军

11、火的运输险；地下黑工厂的 财产险；非法工程的工程险；雇用非法移民的人身险等 均不能投保，既使投了保，出了问题，保险人也不负任 何责任，可拒绝赔付。 7、危险的范围须具有约定性。危险范围不约定，保险人的责任就无法界定。,（三）工程保险的特点,工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出现的因自然灾害或意外事故而造成的物质损失和依法或依合同应对第三者的人身伤亡和财产损失承担的经济赔偿责任提供保障的一种综合性保险。它是从财产保险中派生出来的一个新险种。可以说是财产保险和责任保险的综合保险。 工程保险虽是属于财产保险的范畴，但与普通财产保险相比有以下特点： 1、风险具有特殊性。 2、保障具有综合性。,3、

12、被保险人具有广泛性。 4、保险期限具有不确定性。 5、保险金额具有变动性。 6、无固定费率。 7、包括人为因素导致的损失赔偿。,（四）工程保险的种类,1、工程一切险包括： 建筑工程一切险；安装工 程一切险。 2、第三者责任险。 3、雇主责任险。 4、人身意外伤害险。 5、机动车辆险。 6、十年责任险（一些国家要求）。 7、货物运输险。 8、职业责任险。 9、其他（政治险、战争险、汇率险等）。,（五）工程项目保险管理,工程项目保险管理工作程序 工程设计责任保险,1、工程项目保险管理工作程序,（1）有关术语 保险，投保人，保险人，被保险人，保险合同， 保险事故，保险标的，保险金额，免赔额，赔偿限额

13、，保险费率，保险费,建设工程设计责任保险,追溯期，投保单，保险单，保险凭证，暂保单，批单。,必要时，需取得业主的同意,立即通知保险公司,项目 经理,批准项目投保原则与具体做法,批准所采取的措施,批准保险索赔报告,风险管理工程师,确定投保险种，选择保险公司,研究保险条款初步确定项目投保原则与具体做法,与保险公司谈判、签订保险合同,制订事故预防措施并监督执行,在项目定期检查会议上提出检查报告,向保险公司提出保险索赔报告，负责处理索赔事宜,项目内各方风险管理负责人（经理/管理人员,财务经理协助,项目内各方风险管理负责人贯彻执行事故预防措施,协助,具体负责在各自方发生保险事故的处理,批准,授权,报告,

14、批准,批准,报告,批准,主持,（2）工程项目保险管理工作程序框,当发生保险事故时、组织指导对事故的处理并报告,授权签订保险合同,批准投保险种及所选保险公司,主持项目定期检查会议,批准事故预防措施,项目业主,报告,报告,批准,（1）通过对工程项目投保工程设计责任保险，可以转移工程设计单位职业责任的法律风险。 （2）投保工程设计责任保险可以合理规避工程设计单位的经济风险。 （3）投保设计责任险，是适应工程设计市场竞争，强化工程设计质量管理，提高工程设计质量水平的需要。 （4）投保设计责任险是适应我国加入WTO后形势的需要。 （5）由于投保了设计责任保险，证明该工程设计单位具有了相当的资质和水平，并

15、具有承担经济赔偿的能力，提高了该工程设计单位在国内外市场上的竞争力。,2、投保的目的,（1）年保，以设计单位全年设计项目为投保标的。根据其年承担的设计项目所遇风险和出险概率，选择年累计赔偿限额。保险期限为1年。新投保的追溯期为2年。 （2）单项工程保：以单个项目为投保标的，以工程项目预算金额为赔偿限额。保险期限为工程工期加3年。最多不超过8年。,3、投保险种,工程一切险,第三者责任险,雇主责任险及人身意外伤害险,机动车辆险,十年责任险（必要时）,付费（保险费） 取得保障,1、必须的保障,办理强制保险,四、风险应对措施的选择,2、有利可图的保障,取得保障 并有利可图,采用各种风险利用措施,（保险

16、性转移）,转 移,费用较大（大于风险自身可能造成的损失）,成功,以部分代价 取得保障,不成功,费用,采取措施,如果：,较小,可能,可以回避而又不损害根本利益,回避,不可能,预防,减轻,自留,分散,保险,工程分包,租赁,（*）,（*）注：也有可能采取预防、减轻与分散、转移所花的费用差不多此时即可直接采用分散或转移。,（非保险性转移）,3、最好取得的“保障”,（一）风险监控的对象： 1、风险管理计划与风险应对措施是否已经按计划得到实施； 2、风险应对措施是否象期望的那样有效，或是否需要制定新的应对方案； 3、项目假设是否仍然成立； 4、风险是否发生了变化，并作出“趋势”分析； 5、某一风险征兆（触发器）是否已经发生； 6、适当的对策和程序是否得到遵从； 7、先前未曾识别出来的风险是否已经发生或出现。,五、 风险监督和控制,风险监控就是对风险进行监视，在风险事件发生时，实施风险应对计划中预定的风险应对措施