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1、（财务知识）注会经济法及培训教材第三章物权法律制度本章考情分析在最近3年的考试中，本章的平均分值为18分，2015年的分值为19分。自2012年以来，均有两个案例分析题来自物权法和合同法的结合，希望考生高度重视。最近3年题型题量分析表题型2013年2014年2015年单选题2题2分2题2分1题1分多选题1题1.5分1题1.5分2题3分案例分析题16分12分15分合计19.5分15.5分19分本章教材的主要变化2016年教材对本章内容进行了多处文字性调整，值得考生关注的是，对“浮动抵押”的内容进行了调整。需要说明的是，为了帮助考生更好地理解教材内容，本章对相关考点的讲解并未完全按照2016年教材
2、的顺序，而且结合了第四章的部分内容，希望考生理解。本章基本结构第一单元物权法律制度概述【考点1】物的种类（P34）1.可替代物与不可替代物动产可分为可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如普通的可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画，具有唯一性）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。2.主物与从物认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。【案例】（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成
3、部分；（2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。3.原物与孳息孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。（2009年多选题）【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（）。（2009年）A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金【答案】CD【考点2】物权的种类（P35）（2013年多选题）1.物权包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）
4、。2.自物权和他物权所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。3.独立物权和从物权能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用地使用权）；从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权（如担保物权）。【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。（2013年）A.月球表面B.药品C.土地D.存有计算机程序的光盘【答案】BCD【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。【考点3】物权法的基本原则（P36）（2015年多选题）1.物权法定原则根据物权法第5条的规定，物权的种类和内容，由法律规
5、定。【解释1】（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；（2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。【解释2】物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别。物权法定原则旨在限制当事人的物权创设自由，原因在于，物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，可能不利于交易安全。债权则不同，其效力仅及于当事人自己，故不仅债权内容可由当事人自由设定，债权类型亦为开放，合同法所规定的15种有名合同仅具示例意义，在此之外，还存在大量合法的无名合同。【解释3】物权法第5条所称“法律”，不限于物权法，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括
6、行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。2.物权客体特定原则物尚未存在固然不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。而债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物，故不奉行特定原则。因此，即使物尚未确定、甚至尚不存在，也不影响债权合同（未来物的买卖合同）的有效性。3.物权公示原则（1）公示原则不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。（2）公信力所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律效果。公信力是善意取得的必要条件。【案例】甲
7、、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了该房屋的所有权；（2）乙无权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（）。（2015年）A.物权相对原则B.物权法定原则C.物权公示原则D.物权客体特定原则【答案】BCD【解析】物权法的基本原则包括：物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则
8、。【考点4】物权的取得方式（P38）1.原始取得所谓物权的原始取得，是指物权的取得非自他人之手继受而来。例如，基于合法建造而取得房屋的所有权。2.继受取得继受取得的典型形式是基于“法律行为”（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式（如继承）。【解释1】判断物权取得属于原始取得还是继受取得，关键在于所取得的权利是否源自其前手。【解释2】所谓先占，是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。先占人基于先占行为取得对无主动产的所有权，这是基于法律的直接规定，而非自他人之手继受而来，因此，先占属于物权的原始取得。第二单元不动产的物权变动【考点1】不动产物权变动的情形（P40）1.登记生效不动产物权的设
9、立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年案例分析题）【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。（2009年单选题）【例题1单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。（2009
10、年）A.合同尚未生效B.合同生效，但是甲有权解除合同C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失【答案】C【例题2单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。甲诉至法院，要求乙继续履行合同。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。（2009年）A.房屋产权未过户，合同尚未生效B.房屋产权未过户，合同尚未成立C.合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失D.合同已经生效，乙应当继续履行合同【答案】D2.登记对抗（1）土地承
11、包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：乙盖的楼房不得超过2米，作为补偿，甲每年支付给乙1000万元。双方于4月1日签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。在本案中：（1）地役权自4月1日（而非4月10日）设立；（2）如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权；如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主张地役权。3.非基于法律行为的物权
12、变动（1）基于事实行为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年案例分析题）（2）基于法律规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（2012年案例分析题）（3）基于公法行为因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（2012年案例分析题）【考点2】不动产登记制度（P41）1.不动产统一登记制度（2015
13、年新增）需要登记的不动产物权包括：（1）集体土地使用权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。【解释】值得注意的是，上述不动产物权均在登记之列，只不过登记的效力各有不同，有的非经登记不得生效（如建设用地使用权），有的非经登记不得对抗善意第三人（如地役权）。2.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2008年案例分析题）3.更正登记权利人、利害关系人认
14、为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。第二单元不动产的物权变动【考点2】不动产登记制度（P41）4.异议登记（2015年单选题）如果不动产登记簿记载的权利人“不同意”更正，利害关系人可以申请异议登记。（1）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉，异议登记失效。（2）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【解释】异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。【例题单
15、选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。（2015年）A.提起更正登记之前，须先提起异议登记B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任【答案】B【解析】（1）选项AB：“权利人、利害关系人”认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，即先申请更正登记，而后才是异议登记；（2）选项CD：申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向“申请人”（而非登记机关）请求损害赔偿。5.预告登记（2014年多选题）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记
