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1、2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 1 房产测量规范 讲座 房地产面积测算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 2 房地产面积测算授课提纲 一 房地产测绘概述二 房产面积测算三 用地面积测算四 面积测算的方法与精度要求五 房地产面积计算举例 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 4 二 房产面积测算 1 房产面积测算的一般规定 1 房产面积测算的内容1 房屋的建筑面积2 房屋的使用面积3 房屋的产权面积4 房屋的共有建筑面积 2 面积测算的要求 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 5 1 各类面积测算的边长必须独立测算两次 其较差应
2、在规定的限差内 取中数作最后结果 2 量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具 3 边长以米为单位 取至0 01米 面积以平方米为单位 最后结果凑整至0 01平方米 4 楼层高度 指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 6 2 房屋建筑面积测算的有关规定 1 计算全部建筑面积的范围1 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面积的总和计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 7 单层房屋 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 8 2 房屋内的夹层 插层 技术层及其梯间 电梯
3、间等其高度在2 20m以上部分计算建筑面积 夹层 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 9 3 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大厅内的回廊部分 层高在2 20m以上的 按其水平投影面积计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 10 大厅1 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 11 大厅2 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 12 回廊 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 13 4 楼梯间 电梯 观光梯 井 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算面积 观光梯 2020 5 9 广州市房
4、地产测绘所主讲人 黄保华 14 5 房屋天面上 属永久性建筑 层高在2 20m以上的楼梯间 水箱间 电梯机房及斜面结构屋顶高度在2 20m以上的部位 按其外围水平投影面积计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 15 6 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 挑楼 全封闭的阳台 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 16 7 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 17 8 与房屋相连的有柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水平投影面积计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲
5、人 黄保华 18 9 房屋间永久性封闭的架空通廊 按外围水平投影面积计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 19 10 地下室 半地下室及其相应出入口 层高在2 20m以上的 按其外墙 不包括采光井 防潮层及保护墙 外围水平投影面积计算 地下室 半地下室 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 20 地下室 半地下室相应出入口 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 21 11 有柱或有围护结构的门廊 门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 门廊 门斗 有柱门廊 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 22 门斗 2020 5 9 广
6、州市房地产测绘所主讲人 黄保华 23 玻璃幕墙 12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的 按其外围水平投影面积计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 24 车棚 货棚等 13 属永久性建筑有柱的车棚 货棚等按柱的外围水平投影面积计算 14 依坡地建筑的房屋 利用吊脚做架空层 有围护结构的 按其高度在2 20m以上部位的外围水平面积计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 25 15 有伸缩缝的房屋 若其与室内相通的 伸缩缝计算建筑面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 26 1 与房屋相连有上盖无柱的走廊 檐廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
7、2 计算一半建筑面积的范围 无围护结构的无柱走廊 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 27 独立柱 单排柱 2 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑的 按其上盖的水平投影面积的一半计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 28 3 未封闭的阳台 挑廊 按其围护结构水平投影面积的一半计算 未封闭的阳台1 未封闭的阳台2 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 29 未封闭挑廊 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 30 室外楼梯 4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华
8、 31 架空通廊 5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 32 1 层高小于2 20m以下的夹层 插层 技术层和层高小于2 20m的地下室和半地下室 3 不计算建筑面积的范围 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 33 2 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台阶 无柱雨篷等 3 房屋之间无上盖的架空通廊 无柱雨篷 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 34 天面上的花园 4 房屋的天面 挑台 天面上的花园 泳池 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华
9、 35 5 建筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台 平台 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 36 骑楼 6 骑楼 过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 37 过街楼 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 38 路面作为顶盖建造的房屋 7 利用引桥 高架路 高架桥等路面作为顶盖建造的房屋 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 39 活动房屋等 8 活动房屋 临时房屋 简易房屋 9 独立烟囱 亭 塔 罐 池 地下人防干 支线 10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 2020 5 9
10、 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 40 三 用地面积测算 1 有关名称及术语的含义 1 用地面积 指产权主使用土地的范围 包括房屋占地面积 庭园等其他用途的土地面积 2 共用地面积 指两个以上产权主共同占有使用的不能分割的土地面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 41 2 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算 包括房屋占地面积 其他用途的土地面积 各项地类面积的测算 3 下列土地不计入丘用地面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 42 1 无明确使用权属的冷巷 巷道或间距地 间距地 不计入丘内用地面积范围 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲
11、人 黄保华 43 2 市政管辖的道路 街道 巷道等公共用地 3 公共使用的河涌 水沟 排污沟 4 已经征用 划拨或者属于原房地产证记载的范围 经规划部门核定需要作市政建设的用地 5 其他按规定不计入用地的面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 44 四 面积测算的方法与精度要求 1 坐标解析法 1 根据坐标成果表上的数据 按下式计算面积 式中 S 面积 Xi 界址点的纵坐标 m Yi 界址点的横坐标 m n 界址点个数 i 界址点序号 按顺时针方向顺编 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 45 2 面积中误差按下式计算 面积中误差 相应等级界址点规定的点位中差
12、m 多边形中对角线长度 m 式中 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 46 界址点坐标计算面积举例 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 47 2 实地量距法 1 规则图形 根据实地丈量的边长直接计算面积 不规则图形 将其分割成简单的几何图形 然后分别计算面积 2 国标 房产测量规范 对房产面积的精度限差要求分为三级 一级 0 02 二级 0 04 三级 0 08 注 s为房产面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 48 以上面积精度等级的使用范围 由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定 3 图解法图上量算面积 可选用求积仪法 几何图
13、形法等方法 图上面积测算均应独立进行两次 两次量算面积较差不得超过下式规定 S 0 0003M式中 S 两次量算面积较差 S 所量算的面积 M 图的比例尺分母 使用图解法量算面积时 图形面积不应小于5c 图上量距应量至0 2 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 49 五 房地产面积计算举例 1 有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋 各边尺寸丈量结果已注记在图中 试计算该栋房屋的用地面积 建基面积及总建筑面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 50 计算 A4 5 81x9 01 52 3481A3 4 53x9 12 41 3136骑楼A3 3 12x9 12 2
14、8 4544飘楼A3 2 13x9 01 19 1913阳台2 1 41x3 41 4 8081余地 3 31x9 01 29 8231用地面积 52 3481 41 3136 28 4544 29 8231 151 9392建筑基地面积 151 9392 29 8231 122 1161总建筑面积 52 3481x4 41 3136x3 28 4544x2 19 1913x3 4 8081x2 x0 5 452 6240单位 长度m 面积m2 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 51 2 有一双隅二层房屋 第二层有一插层 试按照图中所示尺寸 计算插层的有效建筑面积 并计算该房
15、屋的用地面积 建筑基地面积及总建筑面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 52 计算 X1 5 12x 3 76 2 20 3 76 1 84 4 16X2 6 26x 3 76 2 20 3 76 1 94 5 37插层有效建筑面积 4 16 5 37 X6 86 65 3758用地面积 建筑基地面积 C2 11 38X6 86 78 0668总建筑面积 78 0668X2 65 3758 221 5094单位 长度m 面积m2 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 53 房屋共有建筑面积的分摊计算 同一房屋 用地有两个以上权属单元 共同占有或使用共有的建筑面
16、积 用地面积就会出现共有面积的分摊计算 一 共有面积的分摊原则1 产权各方有合法权属分割文件或协议的 按文件或协议规定执行 2 无产权分割文件或协议的 按相关面积比例进行计算分摊 某套 单元 的分摊面积等于面积分摊系数乘以某套 单元 建筑面积 面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套 单元 建筑面积总和 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 54 共有面积按相关面积比例分摊的计算公式 Si K SiK Si si式中 K 为面积的分摊系数Si 为各单元参加分摊的建筑面积 m2 Si 为各单元参加分摊所得的分摊面积 m2 Si 为应分摊的共有建筑面积 m2 Si 为应分摊的共有面积总和 m2 Si 为参加分摊的各单元建筑面积总和 m2 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 55 二 共有建筑面积的分摊内容 共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积 为各权属单元提供服务 由各权属单元按建筑面积比例分摊 但有些面积由权属单元分摊不合理 因而亦存在不应分摊的共有建筑面积 2020 5 9 广州市房地产测绘所主讲人 黄保华 56 1 应分摊的共有建筑面积 1
