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1、房地产企业税收概述 随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业已经成为我国社会经济发展中最热门的地产行业已经成为我国社会经济发展中最热门的行业之一。税收作为国家组织财政收入的基本形行业之一。税收作为国家组织财政收入的基本形式和宏观调控经济的重要政策工具，与房地产企式和宏观调控经济的重要政策工具，与房地产企业的发展息息相关。涉税政策浩如烟海，房地产业的发展息息相关。涉税政策浩如烟海，房地产行业的涉税政策更有其特殊性。切实掌握相关的行业的涉税政策更有其特殊性。切实掌握相关的涉税政策既是税务人员加强对房地产行业税收征涉税政策既是税务人员加强对房地产行业税收征
2、管的基础，也是广大财务人员进行涉税核算和纳管的基础，也是广大财务人员进行涉税核算和纳税筹划的依据。房地产企业涉及的税种包括营业税筹划的依据。房地产企业涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、耕地占用税等，土地使用税、个人所得税、契税、耕地占用税等，是涉及税种最多的行业之一。是涉及税种最多的行业之一。营业税疑难解析v一、房地产开发企业营业税的征税范围：一、房地产开发企业营业税的征税范围：v 根据房地产开发企业的主要生产经营范根据房地产开发企业的主要生产经营范围，按照围，按照营业税税目注释营业税税目注释
3、的规定，房的规定，房地产企业的营业税征税范围包括，转让无地产企业的营业税征税范围包括，转让无形资产税目中的转让土地使用权子目以及形资产税目中的转让土地使用权子目以及销售不动产税目中的销售建筑物或构筑物销售不动产税目中的销售建筑物或构筑物子目，房地产开发企业如将开发产品对外子目，房地产开发企业如将开发产品对外出租的，还涉及服务业税目中的租赁业子出租的，还涉及服务业税目中的租赁业子目。目。2二、房地产企业销售不动产，如何确定营业税的纳税义务发生时间：v根据根据营业税暂行条例营业税暂行条例第十二条规定，营第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、
4、转让无形资产或者销售不动产并收讫营务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。的当天。房地产开发企业销售不动产的，应房地产开发企业销售不动产的，应根据不同的销售方式和货款结算方式确定纳根据不同的销售方式和货款结算方式确定纳税义务发生的时间。税义务发生的时间。3三、房地产开发企业销售不动产的计税依据v1 1、纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动、纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时向购买方收取的全部价款和价外费用（含货币、产时向购买方收取的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。货物或其他经济利益
5、）。v2 2、单位和、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。权的购置或受让原价后的余额为营业额。v3 3、单位或个人销售或转让抵债所得的不动产、土、单位或个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额土地使用权作价后的余额为营业额4四、房地产企业将自己开发的产品对外投资入股营业税问题v根据根据财政部国家税务总局关于股权转让有关营业财
6、政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知税问题的通知（财税（财税【20022002】191191号）的规定，应号）的规定，应区别以下两种情况确定。区别以下两种情况确定。v（1 1）以自有的开发产品对外投资入股，收取固定利）以自有的开发产品对外投资入股，收取固定利润的，属于将房屋等租赁给他人使用的业务，应按润的，属于将房屋等租赁给他人使用的业务，应按“服务业服务业”税目中的税目中的“租赁业租赁业”项目征收营业税。项目征收营业税。v（2 2）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征接受投资方利润分配，共同
7、承担风险的行为，不征收营业税。收营业税。5五、房地产企业自购建材营业税问题v根据根据营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第十六条规定，第十六条规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。提供的设备的价款。 v房地产企业自购建材分几种情况：房地产企业自购建材分几种情况：v（1 1）若建材公司是生产商或供应商，其提供的建筑）若建材公司是生产商或供应商，其提供的建筑劳务根据劳务根据国
8、税发国税发【20022002】117117号文件规定，按照工业号文件规定，按照工业企业资产货物处理。企业资产货物处理。6v（2 2）若是建筑公司提供的建筑业劳务，）若是建筑公司提供的建筑业劳务，如房地产公司自购的钢材、水泥等，则应如房地产公司自购的钢材、水泥等，则应按甲方供材处理，合计并入工程建筑总承按甲方供材处理，合计并入工程建筑总承包人缴纳营业税。包人缴纳营业税。v（3 3）若建材公司为分包人，由总承包人）若建材公司为分包人，由总承包人代扣代缴建筑业营业税。这时建材公司开代扣代缴建筑业营业税。这时建材公司开具商业发票给总承包人计入建安成本，因具商业发票给总承包人计入建安成本，因而建材公司不
9、再缴纳营业税。而建材公司不再缴纳营业税。7六、促销时销售的”VIP” 卡、“会员费” “诚意金”、“借款”如何缴纳营业税 v（1 1）房地产企业在促销时销售的）房地产企业在促销时销售的VIPVIP卡是否应该卡是否应该缴税，应通过审核双方协议等资料确定缴税，应通过审核双方协议等资料确定VIPVIP卡的卡的性质，如其等同于定金性质，收取后不能退回，性质，如其等同于定金性质，收取后不能退回，应在收取后，按照应在收取后，按照营业税暂行条例营业税暂行条例及实施及实施细则规定缴纳营业税；如不属于定金性质，且细则规定缴纳营业税；如不属于定金性质，且数额较低，且可以退还，一般实务处理中可在数额较低，且可以退还
10、，一般实务处理中可在其转为购房款后，再按照规定计算缴纳营业税。其转为购房款后，再按照规定计算缴纳营业税。具体执行按照当地主管税务机关的要求执行。具体执行按照当地主管税务机关的要求执行。8v如果房地产企业销售如果房地产企业销售VIPVIP卡后，对购买人未卡后，对购买人未购买商品房且公司不予退还款项，而以提供购买商品房且公司不予退还款项，而以提供其他服务冲抵，这时应作为其他收入，按照其他服务冲抵，这时应作为其他收入，按照提供服务的具体内容缴纳营业税或增值税。提供服务的具体内容缴纳营业税或增值税。v（2 2）根据）根据营业税暂行条例营业税暂行条例第五条及其第五条及其实施细则第十四条、第二十八条之规定
11、，房实施细则第十四条、第二十八条之规定，房地产开发企业开发产品未完工前取得的收入，地产开发企业开发产品未完工前取得的收入，均为预售收入，包括定金、诚意金、合同保均为预售收入，包括定金、诚意金、合同保证金、等等。因此，房地产开发企业在预售证金、等等。因此，房地产开发企业在预售商品房时，采取商品房时，采取“会员费会员费”、“诚意金诚意金”、“借款借款”等名义收取的款项，均应按照规定等名义收取的款项，均应按照规定缴纳营业税。缴纳营业税。9七、房地产开发企业以不动产抵押向金融机构贷款的营业税问题v房地产开发企业以不动产作抵押向银行借款，一般房地产开发企业以不动产作抵押向银行借款，一般有以下两种情况：有
12、以下两种情况：v（1 1）抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款）抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期不能归还借款，则不动产归银行所有。这种人到期不能归还借款，则不动产归银行所有。这种抵押行为，在不动产归银行所有以前，不动产的所抵押行为，在不动产归银行所有以前，不动产的所有权未发生转移，因而也就未发生销售不动产行为。有权未发生转移，因而也就未发生销售不动产行为。贷款期满后，因借款人无力偿还借款，不动产归银贷款期满后，因借款人无力偿还借款，不动产归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按照人按照“销售不动产销售不动产”税目征收营业
13、税。税目征收营业税。10v（2）借款人取得贷款后就将不动产交借款人取得贷款后就将不动产交银行使用，以不动产租金抵偿贷款利息，银行使用，以不动产租金抵偿贷款利息，那么对借款人而言，此时就发生了不动那么对借款人而言，此时就发生了不动产租赁行为，对借款应付利息按产租赁行为，对借款应付利息按“服务服务业业”征收营业税。如果借款人到期无力征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵偿欠款，则借款归还贷款，以不动产抵偿欠款，则借款人（房地产开发企业）还应按人（房地产开发企业）还应按“销售不销售不动产动产”缴纳营业税。缴纳营业税。11八、物业管理企业代有关部门收取费用的营业税计算问题v依据国税发依据国
14、税发【19981998】127127号文件的规定，物业管理企号文件的规定，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于维修基金、房租的行为，属于“服务业服务业”税目中的税目中的“代理代理”业务，因此，对代收的上述费用，不征收业务，因此，对代收的上述费用，不征收营业税，对其从事代理业务收取的手续费收入应当营业税，对其从事代理业务收取的手续费收入应当征收营业税。征收营业税。v从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支入减去代业主支
15、付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。业额。12九、房地产企业代收煤气费的营业税问题v营业税暂行条例营业税暂行条例第五条及其实施细则第十四第五条及其实施细则第十四条规定，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向条规定，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用包括，对方收取的全部价款和价外费用；价外费用包括，向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。如房地产代垫款项及其他各种性质的价外收费。如房地产开发企业
16、在交房时代有关部门收取的煤气开户费、开发企业在交房时代有关部门收取的煤气开户费、有线电视开户费、电表初装费、垃圾清运费、住有线电视开户费、电表初装费、垃圾清运费、住房专项维修基金等，均应作为房地产企业销售商房专项维修基金等，均应作为房地产企业销售商品房收取的价外费用一并征收营业税。品房收取的价外费用一并征收营业税。13v鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，根据的特殊性，根据国家税务总局关于住房国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发（国税发【20042004】6969号）规定，对房地产号）规定，对
17、房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。项维修基金，不计征营业税。14十、房地产开发企业以商业折扣的方式销售开发产品的税收问题v商业折扣是企业为促销而在商品价格上给予购买者商业折扣是企业为促销而在商品价格上给予购买者的优惠。的优惠。v根据根据关于营业税若干政策问题的通知关于营业税若干政策问题的通知（财税（财税【20032003】1616号），单位和个人在提供营业税应税劳务、号），单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣转
18、让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣以后的价款为营额在同一张发票上注明的，以折扣以后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除如何处理，均不得从营业额中扣除。15v在开发产品的销售中，开发商往往以在开发产品的销售中，开发商往往以“买买别墅赠车库别墅赠车库”、“买住房赠空调买住房赠空调”的折扣的折扣形式促销，在这种情况下，根据开具发票形式促销，在这种情况下，根据开具发票的情况不同，营业税等税金的计税方法有的情况不同，营业税等税金的计税方法有所不同。下面以所不同。下面以“买别墅
19、赠车库买别墅赠车库”为例予为例予以说明。以说明。v如果发票内只开别墅不标明车库，车库是如果发票内只开别墅不标明车库，车库是典型的赠送，按税法规定要视同销售。对典型的赠送，按税法规定要视同销售。对别墅应按发票上开具的价款缴纳营业税及别墅应按发票上开具的价款缴纳营业税及企业所得税；对车库按其公允价值计算缴企业所得税；对车库按其公允价值计算缴纳营业税，非公益性捐赠不得税前扣除，纳营业税，非公益性捐赠不得税前扣除，计算企业所得税时要进行调整，再缴纳计算企业所得税时要进行调整，再缴纳25%25%的企业所得税。的企业所得税。16v如果开发商在开具发票时把别墅和车库的如果开发商在开具发票时把别墅和车库的面积
20、、售价、折扣率、折扣额和折扣后的面积、售价、折扣率、折扣额和折扣后的营业额填写齐全，就可按照折扣后的营业营业额填写齐全，就可按照折扣后的营业额计算缴纳营业税和企业所得税。额计算缴纳营业税和企业所得税。v销售折让是企业在销售商品以后，由于质销售折让是企业在销售商品以后，由于质量、规格等问题，而给予购买方的价格减量、规格等问题，而给予购买方的价格减让，实质就是营业额减少。根据让，实质就是营业额减少。根据发票管发票管理办法实施细则理办法实施细则的规定，发生销售折让的规定，发生销售折让的，再收回原发票注明的，再收回原发票注明“作废作废”后，重新后，重新开具发票。凡退款已缴过营业税的，可以开具发票。凡退
21、款已缴过营业税的，可以申请退税，也可从以后的营业额中减除。申请退税，也可从以后的营业额中减除。17十一、房地产开发企业在楼盘开盘活动中取得的赞助款的税收问题v根据根据国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 规定，单位和个人取得规定，单位和个人取得的各种名目的赞助款是否缴纳营业税，要看的各种名目的赞助款是否缴纳营业税，要看是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为。如果没形资产或转让不动产所有权的行为。如果没有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，不缴纳营业税。反之，转让不动产
22、所有权，不缴纳营业税。反之，应计算缴纳营业税。应计算缴纳营业税。18十二、房地产包销业务的营业税问题v根据国家税务总局根据国家税务总局关于房地产开发企业销售不动产征收营关于房地产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知业税问题的通知（国税函（国税函【19961996】684684号）规定，在合同号）规定，在合同期内房地产开发企业将房产交给包销商承销，包销商是代期内房地产开发企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房地产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或价差理房地产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或价差应按应按“服务业服务业代理业代理业”征收营业税；在合同期满后，服征收营业税；在合同期满后，
23、服务未售出，由包销商收购，其实质是房地产开发企业将服务未售出，由包销商收购，其实质是房地产开发企业将服务销售包销商，对房地产企业应按务销售包销商，对房地产企业应按“销售不动产销售不动产”征收营征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不销售不动产动产”税目征收营业税。根据财税税目征收营业税。根据财税【20032003】1616号文件规定，号文件规定，包销商对再次销售的房地产申报缴纳营业税时，可以扣除包销商对再次销售的房地产申报缴纳营业税时，可以扣除原来的购置原价。原来的购置原价。v举例说明：举例说明：19十三、房地产企业开发出售精装房，装饰
24、材料是由购房户自行购买的营业税问题v纳税人采取包清工形式提供的装饰劳务，按照其纳税人采取包清工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价材料价款和设备价款款）确认计税营业额。因此，房地产开发企业开）确认计税营业额。因此，房地产开发企业开发出售精装房，如果装饰用材料由购房户自购，发出售精装房，如果装饰用材料由购房户自购，售房价款中不包含装饰材料的，房地产开发企业售房价款中不包含装饰材料的，房地产开发企业缴纳营业税的计税依据应为房屋价款加上为购房缴纳营业税的计税依
25、据应为房屋价款加上为购房户提供装修服务收取的人工费、管理费和辅助材户提供装修服务收取的人工费、管理费和辅助材料费的金额。料费的金额。20v新营业税暂行条例第五条规定新营业税暂行条例第五条规定 “ “纳税人的营业额纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。动产收取的全部价款和价外费用。”这是关于营业这是关于营业税计税营业额的基本规定。而税计税营业额的基本规定。而实施细则第十六条实施细则第十六条是是对建筑业营业额的特殊规定，即使原材料、其他物对建筑业营业额的特殊规定，即使原材料、其他物资和动力是建设方提供的，
26、施工方并不会因此收取资和动力是建设方提供的，施工方并不会因此收取任何价款和价外费用的，这部分价款也必须并入施任何价款和价外费用的，这部分价款也必须并入施工方的营业额征收营业税。既然将装饰劳务营业额工方的营业额征收营业税。既然将装饰劳务营业额的确定不适用这样的特殊规定，则应该适用营业税的确定不适用这样的特殊规定，则应该适用营业税第五条的基本规定，也就是说纳税人提供装饰业劳第五条的基本规定，也就是说纳税人提供装饰业劳务，其营业额只应包括其提供劳务收取的全部价款务，其营业额只应包括其提供劳务收取的全部价款和价外费用。而在装饰业劳务中，建设方自行提供和价外费用。而在装饰业劳务中，建设方自行提供的原材料
27、、其他物资和动力，施工方并不会因此收的原材料、其他物资和动力，施工方并不会因此收取任何价款和价外费用，因此，建设方提供的这部取任何价款和价外费用，因此，建设方提供的这部分原材料、其他物资和动力不需要并入纳税人营业分原材料、其他物资和动力不需要并入纳税人营业税的计税营业额征收营业税。税的计税营业额征收营业税。21十四、房地产企业收取购房户违约金的营业税问题 v根据根据营业税暂行条例营业税暂行条例第五条及其实施细第五条及其实施细则第十四条规定，房地产企业向购房户收取则第十四条规定，房地产企业向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金，属于房的因延期支付房款而发生的违约金，属于房地产企业收取的价外费
28、用，应并入营业额按地产企业收取的价外费用，应并入营业额按照照“销售不动产销售不动产”税目计算征收营业税。税目计算征收营业税。22十五、营业税中“视同销售”行为包括哪些内容，如何计税v根据现行营业税政策，以下行为属于营业税的根据现行营业税政策，以下行为属于营业税的“视同销售视同销售”行为：行为：v1 1、根据、根据营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则规定，企业规定，企业自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供应税自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供应税劳务，应分别按劳务，应分别按“销售不动产销售不动产”税目和税目和“建筑业建筑业”税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。v2 2、根据、根据国家税
29、务总局关于以不动产或无形资产国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润营业税问题的批复投资入股收取固定利润营业税问题的批复（国（国税函税函【19971997】490490号）规定，以无形资产或不动产号）规定，以无形资产或不动产对外投资入股，收取固定利润的行为，应区别以对外投资入股，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：下两种情况征收营业税：23v（1 1）以不动产、土地使用权投资入股，）以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按等转让他人使用的业务，应按“服务服务业业”税目中税目中“租赁业租赁
30、业”项目征收营业项目征收营业税；税；v（2 2）以商标权、专利权、非专利技术、）以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取股东著作权、商誉等投资入股，收取股东利润的，属于转让无形资产使用权的利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按行为，应按“转让无形资产转让无形资产”税目征税目征收营业税。收营业税。24v（3 3）根据）根据国家税务总局关于以房屋国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复抵顶债务应征收营业税问题的批复（国税函（国税函【19981998】771771号）规定，对企号）规定，对企业以房屋或其他不动产抵顶有关债务业以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按
31、的行为，应按“销售不动产销售不动产”税目征税目征收营业税。收营业税。v（4 4）企业将不动产赠与他人，视同销）企业将不动产赠与他人，视同销售不动产缴纳营业税。售不动产缴纳营业税。25十六、房地产企业以“购房回租”、“售后回购”等形式销售开发产品的营业税处理v房地产开发公司采取房地产开发公司采取“购房回租购房回租”、“售后售后回购回购”等形式，进行促销活动（即与购房者等形式，进行促销活动（即与购房者签订签订“商品房买卖合同商品房买卖合同”，将商品房卖给购，将商品房卖给购房者同时，根据合同约定的期限，在一定时房者同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回）的，应对房地产期后，又将该商
32、品房购回）的，应对房地产公司和购房者均应按公司和购房者均应按“销售不动产销售不动产”税目征税目征收营业税。收营业税。26土地增值税疑难解析v一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位v土地增值税以国家有关部门审批的房地土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。的项目，以分期项目为单位清算。v开发项目中同时包含普通住宅和非普通开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。27二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件v（一）符合下列情形之一的，纳税
33、人应进行（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：土地增值税的清算：v1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；v2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；v3.3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。28v（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：纳税人进行土地增值税清算：v1.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在地产建筑面积占整个项目可售
34、建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；积已经出租或自用的；v2.2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；毕的；v3.3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；税清算手续的；v4.4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。29三、如何认定“普通标准住宅”v鲁政办发鲁政办发200539200539号号明确享受优惠政策的普通住房明确享受优惠政策的普通住房标准。享受优惠政策的普通住房应同
35、时满足以下条标准。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率件：住宅小区建筑容积率1.01.0以上，单套建筑面积以上，单套建筑面积120120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格房平均交易价格1.21.2倍以下。允许单套建筑面积和价倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%20%。 v 纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清
36、的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。30四、 以房地产投资或联营的土地增值税征收问题v 以土地（房地产）作价入股进行投资或联营以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营或被兼并的，均应按规定征收行投资、联营或被兼并的，均应按规定征收土地增值税。土地增值税。v除上述情况之外，企业和单位以房地产对外除上述情况之外，企业和单位以房地产对外投资或联营的，暂免征收土地增值税投资或联营的，暂免征收
37、土地增值税。31五、非直接销售和自用房地产的收入非直接销售和自用房地产的收入确定确定v（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外外投资投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，产， 其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：v1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；平均价格确定；v2.
38、2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。格或评估价值确定。v（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。费用。32六、土地增值税暂行条例及其实施细则中规定的“赠与”包括哪些范围v( (一一) )房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、房产所有人、土地使用权所有
39、人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。v( (二二) )房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。v上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区字
40、会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。益性组织。33七、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题v对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不
41、作为转让房地产的在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。收入。v对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%20%扣除扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 34八、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 v细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按房地产时
42、缴纳的印花税。房地产开发企业按照照施工、房地产开发企业财务制度施工、房地产开发企业财务制度的有的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。因此，房地产开发企业实际相应予以扣除。因此，房地产开发企业实际缴纳的印花税，不在计入缴纳的印花税，不在计入“与转让房产有关与转让房产有关的税金的税金”中扣除。中扣除。v其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。35九、计算土地增值税扣除项目时，利息支出如何扣除v国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
43、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国（国税函税函20102010220220号号）进一步重申：）进一步重申：“ “ （一）财务费用中（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金金额之和的额之和的5%5%以内计算
44、扣除。以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按发费用在按“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开房地产开发成本发成本”金额之和的金额之和的10%10%以内计算扣除。以内计算扣除。全部使用自有资全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。”36十、房地产公司为业主免费办理产权证而支付的办证费用处理问题v房地产公司为了促销给购房户免费办理产权房地产公司为了促销给购房户免费办理产权证，该
45、项费用属于房地产公司的销售费用，证，该项费用属于房地产公司的销售费用，根据根据土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则关于关于房地产开发费用扣除的规定，与开发项目有房地产开发费用扣除的规定，与开发项目有关的销售费用、管理费用均按照固定的比例关的销售费用、管理费用均按照固定的比例计算扣除，因此，该费用不再单独扣除。计算扣除，因此，该费用不再单独扣除。v根据根据营业税暂行条例营业税暂行条例第五条、第五条、营业税营业税暂行条例实施细则暂行条例实施细则第十四条规定，该项费第十四条规定，该项费用也不能从营业额中扣除。用也不能从营业额中扣除。37十一、土地计税成本在计算土地增值税时怎样确定vA
46、 A房地产公司房地产公司20062006年年8 8月将一块土地投资月将一块土地投资B B公司公司（非房地产开发企业），该土地的买家为（非房地产开发企业），该土地的买家为500500万元，投资时评价值为万元，投资时评价值为20002000万元。此后万元。此后A A公司公司吸收合并了吸收合并了B B公司，合并时土地入账价值为公司，合并时土地入账价值为20602060万元（含万元（含6060万元的契税）。合并后万元的契税）。合并后A A公司公司在土地上建造商品房对外出售。请问，在计在土地上建造商品房对外出售。请问，在计算土地增值税时土地成本是按算土地增值税时土地成本是按500500万元还是按万元还是
47、按20602060万元确定？为什么？万元确定？为什么？38v根据现行的土地增值税政策规定，根据现行的土地增值税政策规定，A A公司在计公司在计算土地增值税时土地使用权应该按算土地增值税时土地使用权应该按20602060万元万元计算扣除，依据如下：计算扣除，依据如下：v1 1、财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知一些具体问题规定的通知（财税字（财税字【19951995】4848号号 ）规定，对于以房地产进行投资、联规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营
48、条件，将房地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。地产再转让的，应征收土地增值税。 而财税而财税39v【20062006】2121号文明确，房地产开发企业以其号文明确，房地产开发企业以其建造的建造的商品房进行投资和联营的，均不适用商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知些具体问题规定的通知（财税字（财税字199519954848号
49、）第一条暂免征收土地增值税的规定。号）第一条暂免征收土地增值税的规定。v2 2、根据上述规定，、根据上述规定，A A公司将土地投资于公司将土地投资于B B公司，公司，是否是同销售缴纳土地增值税，取决于是否是同销售缴纳土地增值税，取决于A A公司公司和和B B公司是否属于房地产企业。如果其中一方公司是否属于房地产企业。如果其中一方属于房地产开发企业，则属于房地产开发企业，则A A 公司在第一次投公司在第一次投资时应根据税法的资时应根据税法的“分解分解” ” （分解为销售不（分解为销售不动产和投资两项业务）理论规定，对已实现动产和投资两项业务）理论规定，对已实现的视同销售增值额的视同销售增值额20
50、00-500=15002000-500=1500（万元）（万元）40v按照规定缴纳土地增值税；如果双方均非房按照规定缴纳土地增值税；如果双方均非房地产开发企业，此时地产开发企业，此时A A公司可享受免税优惠。公司可享受免税优惠。但无论如何，此时但无论如何，此时B B公司取得土地使用权的入公司取得土地使用权的入账价值应为账价值应为20602060万元（含契税万元（含契税6060万元）。此万元）。此后后A A公司吸收合并公司吸收合并B B公司时，合并时土地的入公司时，合并时土地的入账价值自然应该等于合并企业原土地账面价账价值自然应该等于合并企业原土地账面价值值20602060万元。本例中：万元。本
51、例中：v（1 1）A A公司为房地产开发企业，其将土地投公司为房地产开发企业，其将土地投资于非房地产开发企业资于非房地产开发企业B B公司，视同销售收益公司，视同销售收益15001500万元必须按照规定缴纳土地增值税；万元必须按照规定缴纳土地增值税；41v此时，此时，B公司取得土地使用权的入账价值为公司取得土地使用权的入账价值为2060万元。此后万元。此后A公司合并公司合并B公司时，合并时公司时，合并时土地的入账金额同样应该为土地的入账金额同样应该为2060万元。万元。v（2）假设）假设B公司为房地产开发企业，根据财公司为房地产开发企业，根据财税税【2006】21号文件规定，号文件规定，A公司
52、将土地投公司将土地投资于房地产开发企业时，应当按照规定缴纳资于房地产开发企业时，应当按照规定缴纳投资环节的土地增值税，投资环节的土地增值税，B公司接受土地使用公司接受土地使用权的价值为权的价值为2060万元；随后万元；随后A公司合并公司合并B公司公司时，合并时的土地入账价值自然同样是时，合并时的土地入账价值自然同样是2060万元。万元。42v3、土地成本确认规定土地成本确认规定v纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。取得土地使用权时未支付地价款或不能提供取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已经支付地价款凭据的，不允许扣除取得土已经支付地价款凭据的，不允许
53、扣除取得土地使用权所支付的金额。地使用权所支付的金额。v山东省地税局关于明确投资入股土地征收山东省地税局关于明确投资入股土地征收土地增值税扣除项目金额问题的通知土地增值税扣除项目金额问题的通知（鲁（鲁地税函地税函【20042004】3030号）规定，纳税人利用外号）规定，纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权并无支付任何金额于其取得该宗土地使用权并无支付任何金额43v故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用
54、权时支付的金额或投资入股时土地的地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为扣除项目金额予以扣除。评估价值作为扣除项目金额予以扣除。v4 4、房地产开发成本的构成：包括：土地征用、房地产开发成本的构成：包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。接费用。v土地增值税的计算扣除项目采取土地增值税的计算扣除项目采取正列举正列举的办的办法，凡法，凡办法办法第十九条未列举的项目，均第十九条未列举的项目，均不得在计算土地增值税时予以扣除。不得在计算土地增值税时予以扣除。
55、44个人所得税疑难解析v一、房地产企业以低于成本价的价格向职工售房，一、房地产企业以低于成本价的价格向职工售房，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税的职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税的应税所得，应按照应税所得，应按照“工资薪金所得工资薪金所得”项目缴纳个人项目缴纳个人所得税。参照取得全年一次性奖金的计算办法计算。所得税。参照取得全年一次性奖金的计算办法计算。v二、房地产开发企业对业绩突出的营销人员提供免二、房地产开发企业对业绩突出的营销人员提供免费旅游奖励，营销人员是雇员的，按照费旅游奖励，营销人员是雇员的，按照“工资薪金工资薪金”项目缴纳个人所得税；非雇员的，按照项目缴纳个人
56、所得税；非雇员的，按照“劳务报劳务报酬所得酬所得”项目缴纳个人所得税。项目缴纳个人所得税。45v三、房地产企业将开发商品房分配给股东，三、房地产企业将开发商品房分配给股东，按照分出商品房的公允价值，按照股息、利按照分出商品房的公允价值，按照股息、利息、红利所得税目，计算缴纳个人所得税；息、红利所得税目，计算缴纳个人所得税；分配给职工的，按照分配给职工的，按照“工资薪金所得工资薪金所得”税目税目代扣代缴个人所得税。代扣代缴个人所得税。v四、支付的售楼人员的提成，属于本单位职四、支付的售楼人员的提成，属于本单位职工的，按照工的，按照“工资薪金所得工资薪金所得”扣缴个人所得扣缴个人所得税；非本单位职
57、工的税；非本单位职工的, ,按照按照“劳务报酬所得劳务报酬所得”扣缴个人所得税。扣缴个人所得税。v五、五、企业所得税企业所得税46涉税票据疑难解析v一、如何认定一、如何认定合法有效凭据合法有效凭据：土地增值税清：土地增值税清算中计算与清算项目有关的扣除项目金额时，算中计算与清算项目有关的扣除项目金额时，要求据以计算扣除的项目金额必须提供合法要求据以计算扣除的项目金额必须提供合法有效的凭证。根据有效的凭证。根据税收征管法税收征管法第十九条第十九条”纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置
58、账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算算”的立法宗旨，税收意义的的立法宗旨，税收意义的“合法有效凭合法有效凭证证”47v是指同时满足下列条件的原始凭证或记账凭是指同时满足下列条件的原始凭证或记账凭证证（1 1）符合中华人民共和国有关法律、行政）符合中华人民共和国有关法律、行政法规的规定；（法规的规定；（2 2）符合中华人民共和国财政）符合中华人民共和国财政部关于会计凭证管理的具体规定；（部关于会计凭证管理的具体规定；（3 3）符合）符合国家税务总局关于发票及其他票据管理的具国家税务总局关于发票及其他票据管理的具体规定。体规定。v网上认证；到当地税务部门认定
59、。网上认证；到当地税务部门认定。v二、房地产企业申报扣除时，提供各类二、房地产企业申报扣除时，提供各类“合合法有效凭证法有效凭证”应掌握的原则（应掌握的原则（1 1）支付给从事）支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、监理公司等）且属于收款监理公司等）且属于收款48v方应税行为性质款项的，应提供收款方开具方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发牌或经省级的套印税务机关发票监制章的发牌或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票。票。v（2 2）支付给行政机关或政府行业管理机构）
60、支付给行政机关或政府行业管理机构（如房管局、土管局、规划局等）的行政事（如房管局、土管局、规划局等）的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据。理的行政性收费收据。v（3 3）支付给有关单位和个人且不属于收款方）支付给有关单位和个人且不属于收款方应税行为性质款项的（如拆迁补偿费、拆迁应税行为性质款项的（如拆迁补偿费、拆迁49v安置费等），应提供收款方开具（或收款方安置费等），应提供收款方开具（或收款方向税务部门申请开具）的非经营性收入专用向税务部门申请开具）的非经营性收入专用发票。发票。v三、三、“甲方供才甲方供才”发票如何开具一般来
61、讲包发票如何开具一般来讲包工不包料的过程，施工单位只就劳务费金额工不包料的过程，施工单位只就劳务费金额开具发票。建设单位将购买材料的发票直接开具发票。建设单位将购买材料的发票直接入账。施工单位的营业税计税依据必须包括入账。施工单位的营业税计税依据必须包括”甲方供才甲方供才“金额。金额。v四、支付佣金如何取得发票四、支付佣金如何取得发票50v根据规定，纳税人发生的销售佣金可以计入根据规定，纳税人发生的销售佣金可以计入销售费用，准予在所得税前扣除，但必须同销售费用，准予在所得税前扣除，但必须同时符合下列条件：时符合下列条件：v（1 1）有合法真实凭证；）有合法真实凭证；v（2 2）支付对象必须是独
62、立的有权从事中介服）支付对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本单位雇务的纳税人或个人（支付对象不含本单位雇员）；员）；v（3 3）支付个人的佣金，除另有规定外，不得）支付个人的佣金，除另有规定外，不得超过服务金额超过服务金额5%5%。51v五、单位采购物资如不能取得正规发票，应五、单位采购物资如不能取得正规发票，应该如何处理？该如何处理？v要求采购人员在采购物资时向销货方索取发要求采购人员在采购物资时向销货方索取发票；票；v如果销货方不能提供发票，购货单位可向所如果销货方不能提供发票，购货单位可向所在地税务机关申请代开发票，并以此作为入在地税务机关申请代开发票，并以此作
63、为入账凭证。账凭证。52v房地产业涉及的税种房地产业涉及的税种房地产行业税收风险v营业税营业税v城市维护建设税城市维护建设税v企业所得税企业所得税v个人所得税个人所得税v土地增值税土地增值税v房产税房产税v城镇土地使用税城镇土地使用税v耕地占用税耕地占用税v印花税印花税v契税契税v车船税车船税53v行业税收风险表现为如下问题：行业税收风险表现为如下问题：1.1.收入确认问题收入确认问题2.2.成本费用列支问题成本费用列支问题3.3.利用关联方交易转移利润问题利用关联方交易转移利润问题4.4.企业之间相互利用偷逃税款问题企业之间相互利用偷逃税款问题5.5.代扣代缴营业税、所得税问题代扣代缴营业税
64、、所得税问题6.6.土地增值税问题土地增值税问题7.7.其他税种问题其他税种问题8.8.其它问题其它问题54v收入确认问题收入确认问题( (存在迟计、少计、漏计现象存在迟计、少计、漏计现象) )v1.1.预售房款预售房款未按规定及时入账，确认收入。未按规定及时入账，确认收入。 A.A.企业企业“预收账款预收账款”不及时结转收入，造成少缴不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。各项税金及附加。 如，将预收的定金、房款长期挂账，不给购房人如，将预收的定金、房款长期挂账，不给购房人开具正式的发票，致使开具正式的发票，致使“预收帐款预收帐款”结转销售收入的结转销售收入的时间滞后，通过推迟时间滞后，通过
65、推迟“预收帐款预收帐款”结转结转“销售收入销售收入”的时间。的时间。 B.B.有的企业将预收房款记入有的企业将预收房款记入“其他应付款其他应付款”，从而，从而隐瞒收入，不缴税金隐瞒收入，不缴税金。 55v2. 2. 不及时确认收入不及时确认收入 v一次性收款不开票，推迟记收入。一次性收款不开票，推迟记收入。v收收到购房者银行按揭款，不及时入账。到购房者银行按揭款，不及时入账。v委托代理销售，不及时收取售房款，推迟委托代理销售，不及时收取售房款，推迟确认收入。确认收入。v采取包销方式，未按包销合同约定的收款采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。时间、金额确认收入。56v3.3.
66、隐瞒收入，隐瞒收入，收入计算不准确收入计算不准确v将将“价外费用价外费用” ” 按按“代收代缴款项代收代缴款项”处处理理v如有线电视安装费、管道费、煤气费、如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费、物业费、水电费水电安装费、物业费、水电费v因施工方延误工期等原因收取的罚款因施工方延误工期等原因收取的罚款（违约金）（违约金）57v利用往来帐户隐藏收入利用往来帐户隐藏收入v收到客户定金、诚意金、违约金等，收到客户定金、诚意金、违约金等，通过往来帐户核算，不计收入。通过往来帐户核算，不计收入。v将售房款挂在往来账上或直接冲减开将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。发成本。58v设置帐外帐设置帐
67、外帐v将实际取得的租金或营业收入在账外循环或记将实际取得的租金或营业收入在账外循环或记入关联企业。入关联企业。v收到银行拨付按揭款后，不及时入账，形成账收到银行拨付按揭款后，不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款短期借款”科目。科目。v假借各种名义，隐瞒收入假借各种名义，隐瞒收入v转让在建项目，以未办理立项人和土地使用人的更名转让在建项目，以未办理立项人和土地使用人的更名手续为名，不记收入。手续为名，不记收入。59v对对“拆一还一，多增补价拆一还一，多增补价”回迁户，以增加面积缴纳的回迁户，以增加面积缴纳的购房款计收入，而将等面积的部分成本价直
68、接视为拆迁购房款计收入，而将等面积的部分成本价直接视为拆迁成本。成本。v采取采取先收取租金再销售的策略先收取租金再销售的策略，将已完工的产品出租，将已完工的产品出租，不按规定作收入确认。售后返租业务，以冲减租金后实不按规定作收入确认。售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。际收取的款项计收入。v签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，或不计、少计装修房款；筑业发票，或不计、少计装修房款；v假按揭取得银行贷款，不计收入或直接抵付进料款。假按揭取得银行贷款，不计收入或直接抵付进料款。v无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给
69、本公司股无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。东及相关联企业及个人。v以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。60v视同销售，不记收入视同销售，不记收入v因未进行货币交易、没有取得收入而未计收入。因未进行货币交易、没有取得收入而未计收入。 如，将自行开发的房产无偿赠与他人、用于赞助、如，将自行开发的房产无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、换取其他单位和个人的非货币性资产。人、换取其他单位和个人的非货币性资产。 以商品房抵付施工单位工程款、银行贷款、抵
70、广以商品房抵付施工单位工程款、银行贷款、抵广告费。告费。61v成本费用列支问题成本费用列支问题( (存在多列成本费用的现象存在多列成本费用的现象) )v1 1不按税法规定确认成本。不按税法规定确认成本。 将当年度成本、费用全部列入已完工产将当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，未在完工产品和在产品之间进品成本，未在完工产品和在产品之间进行分配，人为减少会计利润。行分配，人为减少会计利润。对连续滚动开发项目，不划分成本负担对对连续滚动开发项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。象，模糊应纳税所得额。62 可以有偿出让的营业性配套设施（包括商可以有偿出让的营业性配套设施（包括商店、超市、菜市
71、场、银行、邮局、学校、医院、店、超市、菜市场、银行、邮局、学校、医院、餐厅等），应单独进行成本核算。餐厅等），应单独进行成本核算。v产权不明确的配套设施（包括地下车库、托儿所、产权不明确的配套设施（包括地下车库、托儿所、幼儿园、游泳池、网球场、乒乓球室、羽毛球场、幼儿园、游泳池、网球场、乒乓球室、羽毛球场、文化站、会所等），文化站、会所等），除企业自用应按建造固定资除企业自用应按建造固定资产进行处理外，应当单独核算其成本。产进行处理外，应当单独核算其成本。v自用、出租用房产混入自用、出租用房产混入“开发产品开发产品”科目中，直接转科目中，直接转增增“经营成本经营成本”。63v2.2.成本费用重
72、复入账。成本费用重复入账。企业利用建安工程施工复杂、项目繁多，专业性强的行企业利用建安工程施工复杂、项目繁多，专业性强的行业特点，重复列支费用。业特点，重复列支费用。v附属工程等项目成本重复列支。附属工程等项目成本重复列支。 开发商在与施工企业签订建筑安装合同时，已经将开发商在与施工企业签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，同时与施工企业协商又将该部分工程指总价款中，同时与施工企业协商又将该部分工程指定给其他企业施工，但在工程完工结转成本时，将定给其他企业施工，但在工程完工结转成本时，将该部分工程重复进入开发
73、成本。该部分工程重复进入开发成本。v供材重复入账。供材重复入账。 开发商将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合开发商将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。64v3.3.虚列、多列成本费用虚列、多列成本费用v利用成本核算特点虚增成本，以每平米的单位造价利用成本核算特点虚增成本，以每平米的单位造价销售面积的金额来结转成本。销售面积的金额来结转成本。v多预提施工费用，虚列开发成本；多预提施工费用，虚列开发成本；v滚动开发项
74、目，多列前期开发土地成本，多转销售滚动开发项目，多列前期开发土地成本，多转销售成本；成本；v在结转经营成本时，虚增销售面积，多摊经营成本；在结转经营成本时，虚增销售面积，多摊经营成本；v发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本；本；65v在在代建工程代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，按合同规定留归开发企业所有的，工程或产品的残料等，按合同规定留归开发企业所有的，未按实际取得时的市场公平成交价确认收入的实现。未按实际取得时的市场公平成交价确认收入的实现。v4.4.混淆成本、
75、费用列支界限，超标准列支费用混淆成本、费用列支界限，超标准列支费用v将开发过程中的利息支出列入将开发过程中的利息支出列入“财务费用财务费用”，未在成本对象中分摊借款利息。未在成本对象中分摊借款利息。v将开发部门或工程指挥部门发生的各项费将开发部门或工程指挥部门发生的各项费用列入管理费用账户。用列入管理费用账户。v虚增代理费用、广告费、利息支出等。虚增代理费用、广告费、利息支出等。66v5.5.非法凭证列支成本费用现象较普遍。非法凭证列支成本费用现象较普遍。 发生的成本、费用支出未按规定取得或无法发生的成本、费用支出未按规定取得或无法取得正式发票（支付工程款、材料款），而取得正式发票（支付工程款
76、、材料款），而以白条的形式在税前列支。以白条的形式在税前列支。 从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。区申请代开发票，或者使用假发票入账。 通过资产评估虚增土地开发成本通过资产评估虚增土地开发成本（变更注变更注册资本；册资本；企业改制过程；企业改制过程；对外投资时。），对外投资时。），利利用非回迁人员身份，虚列拆迁补偿费。用非回迁人员身份，虚列拆迁补偿费。67v利用关联方交易转移利润问题利用关联方交易转移利润问题 与关联企业之间，特别是同一地址办公的与关联企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，
77、利益关系关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，通过密切，通过互转收入和费用，或以较低的价格互转收入和费用，或以较低的价格转让房产转让房产（包括销售给股东、法定代表人等），（包括销售给股东、法定代表人等），将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。或者将开发的商品房亏损或微利。或者将开发的商品房低价卖给股低价卖给股东、关系单位或关系人。东、关系单位或关系人。68v企业之间相互利用共同偷逃税款问题企业之间相互利用共同偷逃税款问题v先祖后售、售后包租，双方均未纳税。先祖后售、售后包租，双方均未纳税。v合作建房，按一定比例参与分配房屋，双合作建
78、房，按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税。方均未纳税。v以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税。双方均未纳税。v以房换地及以地换房，双方均未纳税。以房换地及以地换房，双方均未纳税。v假代建，真开发，双方均不缴纳税金。假代建，真开发，双方均不缴纳税金。69v代扣代缴营业税、所得税问题代扣代缴营业税、所得税问题 房地产开发企业支付境外劳务费（工房地产开发企业支付境外劳务费（工程设计费、营销策划费、销售代理费等）时，程设计费、营销策划费、销售代理费等）时，不论劳务是否发生在境内，均应该代扣代缴这不论劳务是否发生在境内，均应该代扣代缴这一部分的营业税。
79、一部分的营业税。 房地产开发企业支付境外销售费用时，应该房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴代扣代缴5%5%的营业税、的营业税、10%10%的企业所得税。的企业所得税。70v土地增值税问题土地增值税问题v将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊。的分摊。v将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。款的项目中列支。v对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又对综合类房地产项目，如纳税
80、人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待。有的企业分别核算，而是全部按照普通住宅对待。有的企业索性只将普通住宅进行清算而商业用房不进行清算索性只将普通住宅进行清算而商业用房不进行清算申请，以偷逃土地增值税。申请，以偷逃土地增值税。71v虚列房地产的扣除项目金额，甚至存在凭证虚列房地产的扣除项目金额，甚至存在凭证造假现象。造假现象。v在土地增值税清算时土地增值税清税面积未在土地增值税清算时土地增值税清税面积未达到可销售总建筑面积达到可销售总建筑面积100%100%的项目，在清算的项目，在清算以后销
81、售商品房取得收入时不再进行申报，以后销售商品房取得收入时不再进行申报，造成偷税。造成偷税。v推迟开发项目工程结算时间，延迟土地增值推迟开发项目工程结算时间，延迟土地增值税、企业所得税清算。税、企业所得税清算。72v其他税种问题其他税种问题v契税问题契税问题 将购房者缴纳的契税税款代收后长期挂在将购房者缴纳的契税税款代收后长期挂在“其他其他应付款应付款”帐上不及时缴纳，造成纳税时间滞后，影帐上不及时缴纳，造成纳税时间滞后，影响税款的及时入库。响税款的及时入库。v房产税和城镇土地使用税问题房产税和城镇土地使用税问题 1.1.企业自用房产、出租用房产不及时从企业自用房产、出租用房产不及时从“开发成开
82、发成本本”结转至结转至“固定资产固定资产”，少缴或迟缴房产税、土，少缴或迟缴房产税、土地使用税；地使用税； 2.2.企业取得建造商品房用地土地使用权后没有按企业取得建造商品房用地土地使用权后没有按照规定在取得使用权的次月起缴纳城镇土地使用税，照规定在取得使用权的次月起缴纳城镇土地使用税，造成少缴税款。造成少缴税款。73v个人所得税问题个人所得税问题 1. 1. 企业在给本企业销售人员发放销售提成时，没企业在给本企业销售人员发放销售提成时，没有按规定将提成奖金并入到销售人员当月工资按工资有按规定将提成奖金并入到销售人员当月工资按工资薪金计算并代扣代缴个人所得税。薪金计算并代扣代缴个人所得税。 2
83、. 2. 企业在给非企业职工发放销售佣金时未按照劳企业在给非企业职工发放销售佣金时未按照劳务报酬所得代扣代缴个人所得税。务报酬所得代扣代缴个人所得税。 3.3.虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。v印花税问题印花税问题 房地产开发企业存在合同及实收资本未贴印花问题。房地产开发企业存在合同及实收资本未贴印花问题。74v其它问题其它问题v发票管理问题发票管理问题 企业存在未按规定开具、取得发票的行为。企业存在未按规定开具、取得发票的行为。 1.1.分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入；匿收入； 2.2.私建违建阁
84、楼、车库、仓库，对外销售使用权开私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；具收款收据，隐匿收入； 3.3.采取低价开票方式，少计销售收入。采取低价开票方式，少计销售收入。75v不设置帐务，特别是挂靠企业不设置帐务，特别是挂靠企业 私营经济性质的企业，根本没有设置帐私营经济性质的企业，根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但科目不全，核算不准确但科目不全，核算不准确, ,基本上只将销售基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算。帐大多没有进行核算。7677
