易居3月上海华丽家族汇景天地项目整合营销策略报告199p

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1、华华丽丽家家族族 汇汇景景天天地地项项目目整整合合营营销销策策略略报报告告序。豪宅， 在当今上海土地资源日益稀贵之际，城市中心领域的豪宅公寓更成为富豪趋之若鹭的藏品，其资源的稀缺价值，地位身份的象征价值，前景发展的优质价值都使得上海市中心豪宅成为富豪们的宠儿。华丽家族，享誉豪宅领域的领先品牌，此次携企业最核心的尖端品质和豪宅理念，在上海中心再一次打造上海豪宅市场的领先标志，将又一次的征服上海！易居中国，期待与华丽家族再次牵手，将项目的价值通过优化无限表达，充分利用企业资源的整合运营，与华丽家族共同打造上海的华丽篇章。Contents:Contents:目目 录录第壹章第壹章 上海上海 汇聚豪宅

2、的中央领域汇聚豪宅的中央领域第贰章第贰章 世博滨江世博滨江 定义豪宅的新基准定义豪宅的新基准第叁章第叁章 以奢侈品的角度解读产品以奢侈品的角度解读产品打打造造上上海海奢奢侈侈品品级级公公寓寓颠颠峰峰梦梦想想第肆章第肆章 360360。奢侈品营销策略奢侈品营销策略第伍章第伍章 易居中国的资源易居中国的资源PART 1 PART 1 项目开发环境分析项目开发环境分析PART 2 PART 2 项目市场环境分析项目市场环境分析第第 壹壹 章章上海上海 汇聚豪宅的中央领域汇聚豪宅的中央领域项项 目目 开开 发发 环环 境境 分分 析析PART 1项目开发环境分析项目开发环境分析 项目区位项目区位项目区

3、位项目区位 内环内卢湾区 项目四至项目四至项目四至项目四至 东邻 江南造船新苑，南临 中山南一 路（内环 线），西邻鲁班路 （南北 高架），北邻 瞿溪路 项目相对区位描述项目相对区位描述项目相对区位描述项目相对区位描述 与与20102010年世博规划区一路之隔年世博规划区一路之隔 距打浦商圈约距打浦商圈约1.21.2公里公里 距淮海路商圈及新天地约距淮海路商圈及新天地约2.52.5公里公里 距徐家汇商圈约距徐家汇商圈约3.53.5公里公里 距离人们广场及南京路商圈约距离人们广场及南京路商圈约4.54.5公里公里内环内，上海住宅开发的核心区域；卢湾区，上海传统高端住宅聚集区；内环内，上海住宅开发

4、的核心区域；卢湾区，上海传统高端住宅聚集区；本案位于上海中心城区和房地产开发核心区域，各项软硬件成熟，具本案位于上海中心城区和房地产开发核心区域，各项软硬件成熟，具备良好的开发配套条件备良好的开发配套条件双核心区域，区位优势明显双核心区域，区位优势明显项目开发环境分析项目开发环境分析尚海湾尚海湾海珀日晖海珀日晖白金湾白金湾绿城黄浦湾绿城黄浦湾外滩九里外滩九里丰盛皇朝丰盛皇朝汤臣一品汤臣一品中粮海景中粮海景1号号财富海景财富海景世茂滨江世茂滨江本案本案景观资源稀缺型城市，景观资源稀缺型城市，“一江、一河、一山、一江、一河、一山、一园一园”在房地产开发中地位尤为重要。在房地产开发中地位尤为重要。自

5、陆家嘴开发以来，黄浦江沿江两岸地区已自陆家嘴开发以来，黄浦江沿江两岸地区已成为豪宅开发的成为豪宅开发的“竞赛场竞赛场”。从从0909年销售情况来看，沿江地带已成为上海年销售情况来看，沿江地带已成为上海价格标杆区域，目前销售单价在价格标杆区域，目前销售单价在6 6万万1212万万元元/ /平方米。平方米。已形成滨江豪宅开发聚集带的重要成员已形成滨江豪宅开发聚集带的重要成员华府天地项目开发环境分析项目开发环境分析随世博规划的展开，卢湾滨江板块随世博规划的展开，卢湾滨江板块的土地属性也发生转变，而海珀日的土地属性也发生转变，而海珀日晖、丰盛王朝等项目的开发，晖、丰盛王朝等项目的开发，卢湾卢湾沿江地区

6、正逐渐崛起一个可与沿江地区正逐渐崛起一个可与“新新天地区域天地区域”相抗衡的新兴板块。相抗衡的新兴板块。济南路8号锦麟天地翠湖天地嘉苑翠湖天地御苑翠湖天地雅苑海珀日辉卢湾滨江世博卢湾滨江世博豪宅板块豪宅板块新天地豪宅板块新天地豪宅板块丰盛皇朝华丽家族汇景天地卢湾世博滨江板块迅速崛起卢湾世博滨江板块迅速崛起项目开发环境分析项目开发环境分析20102010年上海世博会受到国家和政府的鼎力支持，规模巨大影响遍及全球。展期从年上海世博会受到国家和政府的鼎力支持，规模巨大影响遍及全球。展期从20102010年年5 5月月1 1日至日至1010月月3131日，历时日，历时184184天，预计吸引天，预计吸

7、引70007000万人次的海内外游客参观。万人次的海内外游客参观。本案零距离世博园区，优势配套资源共享，本案零距离世博园区，优势配套资源共享，70007000万游客为本项目带万游客为本项目带来了巨大的潜在客户资源（新豪宅价值点来了巨大的潜在客户资源（新豪宅价值点“一园一园”）零距离零距离20102010年世博会，上海新豪宅价值点年世博会，上海新豪宅价值点项目开发环境分析结论项目开发环境分析结论区位区位城市双核心区域、卢湾沿江新崛起豪宅板块城市双核心区域、卢湾沿江新崛起豪宅板块景观景观一线江景，滨江豪宅开发聚集带的重要项目一线江景，滨江豪宅开发聚集带的重要项目规划规划地铁上盖复合型项目地铁上盖复

8、合型项目产品产品舒适性、全装修、大宅舒适性、全装修、大宅资源资源零距离零距离20102010世博会，政府提供的优质配套资源，世博会，政府提供的优质配套资源，70007000万参观游客潜在客户资源万参观游客潜在客户资源实力实力发展商发展商“国际社区、高端住宅开发专家国际社区、高端住宅开发专家”，专注开发高端住宅，专注开发高端住宅项目具备开发豪宅的各项优势条件项目具备开发豪宅的各项优势条件上海豪宅市场已发生格局性的变化，豪宅产品也从简单的地段决定一切，向复上海豪宅市场已发生格局性的变化，豪宅产品也从简单的地段决定一切，向复合多元性发展合多元性发展卢湾已经从普通的传统住宅区发展成了市级的豪宅区，竞争

9、格局已经从区域变卢湾已经从普通的传统住宅区发展成了市级的豪宅区，竞争格局已经从区域变为了全市范围为了全市范围项项 目目 市市 场场 环环 境境 分分 析析PART 2上海豪宅市场供求分析上海豪宅市场供求分析注：由于注：由于2009年楼市价格呈跃升态势，导致豪宅（年楼市价格呈跃升态势，导致豪宅（500万以上）供应和成交均出现大幅增加万以上）供应和成交均出现大幅增加2009200820072006受国内外经济变化的影响，高端住宅集体发力，调整价格受国内外经济变化的影响，高端住宅集体发力，调整价格推高房价，使推高房价，使20092009年成为名副其实的年成为名副其实的“豪宅销售年豪宅销售年”。资源性

10、豪宅区资源性豪宅区黄浦江滨江沿线黄浦江滨江沿线传统地段型豪宅区传统地段型豪宅区华山路沿线华山路沿线新型地段型豪宅区新型地段型豪宅区新天地周边新天地周边财富海景财富海景世茂滨江世茂滨江白金湾府邸白金湾府邸浦江公馆浦江公馆绿城黄浦湾绿城黄浦湾尚海湾豪庭尚海湾豪庭汤臣一品汤臣一品兰馨公寓兰馨公寓翠湖天地翠湖天地济南路济南路8 8号号王子晶品王子晶品御华山大厦御华山大厦新华路新华路1 1号号星河湾星河湾产品创新型豪宅产品创新型豪宅代表星河湾代表星河湾御翠豪庭御翠豪庭鹏利海景鹏利海景外滩九里外滩九里海珀日晖海珀日晖0909年年在在售售豪豪宅宅分分布布示示意意图图豪宅板块由原由的单一地段型和豪宅板块由原由

11、的单一地段型和资源性向复合型变化资源性向复合型变化资源型豪宅区资源型豪宅区景观、景观、产品、配套、资源产品、配套、资源以黄浦江的江景为核心卖点，依托黄浦江，沿黄浦江沿岸打造。以黄浦江的江景为核心卖点，依托黄浦江，沿黄浦江沿岸打造。代表项目：汤臣一品、世茂滨江、华润黄浦湾代表项目：汤臣一品、世茂滨江、华润黄浦湾传统地段型豪宅区传统地段型豪宅区人文、人文、配套、产品、景观配套、产品、景观 上海传统高尚住宅区，人文底蕴丰厚，历史名人辈出；以传统高尚居住区华山路为核心向四周上海传统高尚住宅区，人文底蕴丰厚，历史名人辈出；以传统高尚居住区华山路为核心向四周辐射区域。辐射区域。代表项目：御华山、新华路代表

12、项目：御华山、新华路1 1号、外滩九里号、外滩九里新型地段型豪宅区新型地段型豪宅区配套、配套、产品、景观、人文产品、景观、人文毗邻顶级毗邻顶级CBDCBD区域，由于整体规划而形成的新兴区域；基于整体配套的优势，而打造的新型地段区域，由于整体规划而形成的新兴区域；基于整体配套的优势，而打造的新型地段型豪宅区。型豪宅区。代表项目：翠湖天地、兰馨公寓、代表项目：翠湖天地、兰馨公寓、产品创新型豪宅产品创新型豪宅产品、产品、景观、配套、人文景观、配套、人文超越传统意义上豪宅依托的地段、景观等要素；以创新、独特的产品为核心卖点，另辟蹊径超越传统意义上豪宅依托的地段、景观等要素；以创新、独特的产品为核心卖点

13、，另辟蹊径代表项目：星河湾代表项目：星河湾1414豪宅板块变化豪宅板块变化景观、人文、配套、产品为四大类豪宅板块的核心卖点景观、人文、配套、产品为四大类豪宅板块的核心卖点“新豪宅主義新豪宅主義”重新定義上海豪宅標準重新定義上海豪宅標準上海傳統豪宅定義上海傳統豪宅定義座落於上海市中心核心地帶座落於上海市中心核心地帶具有良好的外部配套資源和環境景觀資源具有良好的外部配套資源和環境景觀資源較舒適的居住尺度較舒適的居住尺度上海上海“新豪宅主義新豪宅主義”的重新定義的重新定義除具有優勢地段資源外，除具有優勢地段資源外，更強調項目資源的綜合性配置，通過一流的內部資源配置更強調項目資源的綜合性配置，通過一流

14、的內部資源配置，體現綜合優勢價值，強化項目體現綜合優勢價值，強化項目整體的領先性整體的領先性，主要表現在，主要表現在產品、產品、裝修、服務、配套等方面有更高配置要求，同時也成為上海豪宅發展的趨勢。裝修、服務、配套等方面有更高配置要求，同時也成為上海豪宅發展的趨勢。豪宅标准变化豪宅标准变化產品、裝修、服務、配套定義新豪宅產品、裝修、服務、配套定義新豪宅白金湾府邸白金湾府邸60000-120000元元/外滩九里外滩九里55000-70000元元/汤臣一品汤臣一品90000-150000元元/海景海景1号号90000-120000元元/绿城黄埔湾绿城黄埔湾70000-100000元元/海珀日辉海珀日

15、辉60000-110000元元/尚海湾豪庭尚海湾豪庭55000-90000元元/财富海景财富海景60000-80000元元/世茂滨江世茂滨江50000-80000元元/沿江资源型豪宅项目单价全面突破沿江资源型豪宅项目单价全面突破1010万万目前滨江豪宅销售价格已经突破目前滨江豪宅销售价格已经突破1010万元万元/ /平方米，平方米，已经成为上海价格标杆区域已经成为上海价格标杆区域沿江豪宅新增供应面积段分析沿江豪宅新增供应面积段分析项目名称60-8080-100100-140140-180180-220220-260260-300300以上百汇园225521384712尚海湾豪庭15015546

16、09016410490海珀日辉20935绿城黄埔湾63113浦江公馆788722外滩九里2924445豪景苑252523白金湾府邸22222261汤臣一品181鹏利海景67丰盛皇朝合计合计150150427427617617430430297297265265559559占比占比5.46%5.46%15.56%15.56%22.48%22.48%15.66%15.66%10.82%10.82%9.65%9.65%20.36%20.36%本案产品面积段属豪宅市场供应稀缺产品本案产品面积段属豪宅市场供应稀缺产品占供应总量的占供应总量的53%占供应总量的近占供应总量的近30%注：注：1 1、统计时间

17、：、统计时间：2008.72008.7至今至今2 2、市中心（黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇）；北区（嘉定、普陀、宝山）；其他（未说明区域）、市中心（黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇）；北区（嘉定、普陀、宝山）；其他（未说明区域）上海本地客户和江、浙客户逐渐成为主力，多个项目都占上海本地客户和江、浙客户逐渐成为主力，多个项目都占50%50%以上以上港、澳、台客户在多个项目中比例逐步下降，港、澳、台客户在多个项目中比例逐步下降，由于受限外的影响，境外客户基本消失，在个别有境外客户由于受限外的影响，境外客户基本消失，在个别有境外客户成交的项目中，占比不足成交的项目中，占比不足2%2%。1818豪宅客户分

18、析豪宅客户分析本地、江浙客户逐步成为主力，港澳台客户比例下降本地、江浙客户逐步成为主力，港澳台客户比例下降从参考项目成交客户的年龄构成来看：从参考项目成交客户的年龄构成来看：各项目成交客户的年龄段相对的集中，基本一致，具有共各项目成交客户的年龄段相对的集中，基本一致，具有共性性客户年龄更趋年轻化客户年龄更趋年轻化35354545岁，年龄段构成了豪宅成交客岁，年龄段构成了豪宅成交客户的绝对主力户的绝对主力, ,而而25-3525-35岁年龄段客户也占据相当比重岁年龄段客户也占据相当比重1919成交客户主力年龄段更趋年轻化成交客户主力年龄段更趋年轻化豪宅客户分析豪宅客户分析从上图看到，随着本国，本

19、地区富豪的崛起，客户构成正发生质变。从上图看到，随着本国，本地区富豪的崛起，客户构成正发生质变。尤其在限外政策的大背景下，目前可以看到长三角地区及本国富豪，以及上海本地人的比例正逐步递升。尤其在限外政策的大背景下，目前可以看到长三角地区及本国富豪，以及上海本地人的比例正逐步递升。整体经济的走势、对通胀的不确定、人民币对外币值的波动，国外客户的购买力受挫，国内富豪阶层投资、保值目整体经济的走势、对通胀的不确定、人民币对外币值的波动，国外客户的购买力受挫，国内富豪阶层投资、保值目标锁定国内，本地客户及国内客户明显提高。标锁定国内，本地客户及国内客户明显提高。随着中国经济的整体走强，以及经济环境的走

20、势，预计本地客户、国内客户的比重仍将继续扩大。随着中国经济的整体走强，以及经济环境的走势，预计本地客户、国内客户的比重仍将继续扩大。20102010年的客户构成更将以年的客户构成更将以本地及国内客户为主本地及国内客户为主2020豪宅客群变化豪宅客群变化豪宅目前客户正发生豪宅目前客户正发生“质质”的动态变化的动态变化20102010年上海豪宅供应分析年上海豪宅供应分析项目名称区域容积率总建筑面积(平方米)装修类型开发商静安静安协和城协和城静安区静安区2.972.9729,000 29,000 全装修全装修均泰丽轩均泰丽轩静安区静安区5 575,000 75,000 全装修全装修上海置安房地产发展

21、有限公司上海置安房地产发展有限公司嘉华严家宅三期项目嘉华严家宅三期项目静安区静安区3.53.5125,000 125,000 N/A N/A K.wahK.wah静安豪景静安豪景静安区静安区4.24.2140,000 140,000 全装修全装修上海亨盛置业有限公司上海亨盛置业有限公司丰盛皇朝丰盛皇朝卢湾区卢湾区3.53.560,000 60,000 全装修全装修 新世界地产新世界地产 上海局一房地产上海局一房地产济南路济南路8 8号西苑号西苑卢湾区卢湾区5.55.520,000 20,000 全装修全装修凯雷集团凯雷集团凯德置地凯德置地茂名路项目茂名路项目卢湾区卢湾区2.52.5105,00

22、0 105,000 N/A N/A 凯德置地凯德置地 香港名都香港名都黄浦区黄浦区 4 425,000 25,000 全装修全装修香港乐家置业香港乐家置业兆丰嘉园兆丰嘉园2 2普陀区普陀区2.862.864341043410全装修全装修大华清水湾三期大华清水湾三期普陀区普陀区2.342.34100000100000全装修全装修上海华运房地产开发有限公司上海华运房地产开发有限公司华侨城（华侨城（“合利坊合利坊” ）普陀区普陀区132,550 132,550 华侨城华侨城新江湾九龙仓项目新江湾九龙仓项目杨浦区杨浦区1.71.7100,000 100,000 全装修全装修九龙仓九龙仓保利维拉家园保利

23、维拉家园杨浦区杨浦区1 116,289 16,289 全装修全装修上海贤丰房地产开发上海贤丰房地产开发 有限公司有限公司仁恒怡庭仁恒怡庭杨浦区杨浦区1.21.265,000 65,000 上海仁恒置业上海仁恒置业國信濱江項目國信濱江項目浦东新区浦东新区 3.63.680,000 80,000 全装修全装修国信国信2121世纪大厦四季公寓世纪大厦四季公寓浦东新区浦东新区 21,095 21,095 全装修全装修HinesHines泾南七街坊泾南七街坊浦东新区浦东新区 86,000 86,000 上海中星集团上海中星集团远雄徐汇风华远雄徐汇风华徐汇区徐汇区2.592.5960,000 60,000

24、 全装修全装修远雄集团远雄集团波特曼建业里项目波特曼建业里项目徐汇区徐汇区43,000 43,000 全装修全装修Portman HoldingsPortman Holdings保守估计保守估计1010年高端住宅上市年高端住宅上市2222个项目，总体量约个项目，总体量约132132万平方米（按万平方米（按50%50%推量计算总供应量将达推量计算总供应量将达6565万平方米）万平方米）0909年年“豪宅销售年豪宅销售年”，1010年年“豪宅供应年豪宅供应年”從中央政府指導意見、中央部委實施方案到上海的地方實施細則，在不到一個月的時間內連續出臺，合計達到從中央政府指導意見、中央部委實施方案到上海的

25、地方實施細則，在不到一個月的時間內連續出臺，合計達到六次，出臺的密度、頻次實屬首次；高頻次、快反映、全方位、力度逐步加大六次，出臺的密度、頻次實屬首次；高頻次、快反映、全方位、力度逐步加大市场风险提示市场风险提示0503-0609下降調整期0610-0710上升期0711-0812下降調整期0901-0912上升期國八條二套房貸14條救市經歷一年的上升期，抑制性調控政策再次出臺，市場可能進入一個新的調整期經歷一年的上升期，抑制性調控政策再次出臺，市場可能進入一個新的調整期豪宅板块向复合型发展豪宅板块向复合型发展上海豪宅已经形成资源型、传统地段型、新型地段型、产品创新型上海豪宅已经形成资源型、传

26、统地段型、新型地段型、产品创新型豪宅的划分格局，景观、人文、配套、产品为各板块的核心卖点豪宅的划分格局，景观、人文、配套、产品为各板块的核心卖点上海豪宅市场新豪宅主义当道上海豪宅市场新豪宅主义当道奢华装修、完备配套、服务必不可少奢华装修、完备配套、服务必不可少本地豪宅客户比重加大本地豪宅客户比重加大同时客户年龄向年轻化发展同时客户年龄向年轻化发展0909年豪宅市场井喷年豪宅市场井喷0909年的豪宅市场，在经济、货币、政策等多重因素的影响下，成交量井年的豪宅市场，在经济、货币、政策等多重因素的影响下，成交量井喷，喷，20102010年豪宅市场走势前景看好，但未来经济、货币政策走势不确定年豪宅市场

27、走势前景看好，但未来经济、货币政策走势不确定全市范围供应量较大全市范围供应量较大20102010年豪宅供应量保守预计达到新增年豪宅供应量保守预计达到新增6565万，全市范围内竞争激烈万，全市范围内竞争激烈2323上海豪宅展望上海豪宅展望机会与威胁并存机会与威胁并存PART 1 PART 1 项目定位项目定位PART 2 PART 2 价格定位价格定位PART 3 PART 3 客户定位客户定位PART 4 PART 4 项目建议项目建议第第 贰贰 章章世博滨江世博滨江 定义豪宅的新基准定义豪宅的新基准项项目目定定位位PART 1核心营销思考核心营销思考 2 2大思考，解疑产品定位方向大思考，解

28、疑产品定位方向？问题问题1、本案如何在激烈的豪宅竞争中破局而出？、本案如何在激烈的豪宅竞争中破局而出？2、作为华丽家族作品之一，项目如何延续华丽家族品牌在高、作为华丽家族作品之一，项目如何延续华丽家族品牌在高端住宅市场的地位？端住宅市场的地位？白金湾府邸白金湾府邸60000-12000060000-120000元元/ /外滩九里外滩九里55000-7000055000-70000元元/ /海珀日辉海珀日辉定位思考定位思考北外滩板块陆家嘴板块外滩板块汤臣一品汤臣一品90000-15000090000-150000元元/ /丰盛皇朝丰盛皇朝华丽家族华丽家族汇景天地汇景天地卢湾世博滨江板块？谁是卢湾

29、世博滨江豪宅代言人谁是卢湾世博滨江豪宅代言人项目卖点：项目卖点：综合体项目、一线江景、豪华装修、紧邻世博浦综合体项目、一线江景、豪华装修、紧邻世博浦西会场是该项目主要卖点西会场是该项目主要卖点本案本案海珀日晖海珀日晖定位思考定位思考项目名称项目名称海珀日晖海珀日晖建筑形态建筑形态当期住宅为当期住宅为2 2栋栋1818层的小高层层的小高层总建筑面积总建筑面积246788246788 平方米，当期住宅平方米，当期住宅2330023300平方米平方米容积率容积率 2.502.50装修情况装修情况预计预计1000010000元元/ /平方米装修标准平方米装修标准目前报价目前报价6-76-7万元万元/

30、/（7 7楼以下无江景）楼以下无江景）7-97-9万元万元/ /（8-128-12楼）楼）9-119-11万元万元/ /（1212楼以上）楼以上）工程进度工程进度整体处于内部装修阶段整体处于内部装修阶段定位思考定位思考海珀日晖海珀日晖绿地企业多年从事中端住宅开发为主；绿地企业多年从事中端住宅开发为主；海珀日晖作为其进入高端公寓住宅市场的第一个项目，在各方面均有不足；软硬件海珀日晖作为其进入高端公寓住宅市场的第一个项目，在各方面均有不足；软硬件在支持产品豪宅定位上均显不足（户型、售楼处、街区、模型、销售服务在支持产品豪宅定位上均显不足（户型、售楼处、街区、模型、销售服务) )以地段定价格，缺乏豪

31、宅全面支撑，以地段定价格，缺乏豪宅全面支撑，高价位住宅高价位住宅定位思考定位思考海珀日晖海珀日晖预计开盘楼栋预计开盘楼栋项目卖点：项目卖点：皇朝会高端会所、一线江景、豪华装修、紧邻世博浦皇朝会高端会所、一线江景、豪华装修、紧邻世博浦西会场是该项目主要卖点西会场是该项目主要卖点定位思考定位思考丰盛皇朝丰盛皇朝项目名称项目名称丰盛皇朝丰盛皇朝建筑形态建筑形态9 9栋栋25-4025-40层高层层高层; ;联排联排:4:4栋栋 总建筑面积总建筑面积250000250000容积率容积率3.503.50装修情况装修情况预计预计50005000元元/ /平方米装修标准平方米装修标准工程进度工程进度外立面装

32、饰外立面装饰销售情况销售情况一期预计一期预计20102010年年4 4月推出月推出5 5栋栋32-3432-34层，层，10001000套套84-9184-91平方米一房平方米一房125125平方米二房平方米二房142-199142-199、235235平方米三房平方米三房254254平方米四房平方米四房300-500300-500平方米复式平方米复式定位思考定位思考丰盛皇朝丰盛皇朝新世界作为港资开发企业，拥有较高端住宅开发经验，；新世界作为港资开发企业，拥有较高端住宅开发经验，；但，项目体量大（首期但，项目体量大（首期5 5栋栋10001000套），与豪宅开发的稀缺要求有差距套），与豪宅开发

33、的稀缺要求有差距产品舒适度差（产品舒适度差（2 2梯梯1010户高层产品）户高层产品）虽然有较好的包装，但产品支撑不够，虽然有较好的包装，但产品支撑不够，区域性高级公寓区域性高级公寓定位思考定位思考丰盛皇朝丰盛皇朝板块豪宅代表缺位板块豪宅代表缺位卢湾滨江世博板块卢湾滨江世博板块新崛起的豪宅板块新崛起的豪宅板块定位思考定位思考华丽家族自创立之日起，就一直专注于上海中心城区精品住宅的开发，以华丽家族自创立之日起，就一直专注于上海中心城区精品住宅的开发，以“开发的是土地，经营的是艺术，创开发的是土地，经营的是艺术，创造的是价值造的是价值”为经营理念，凭借专业和富有活力的团为经营理念，凭借专业和富有活

34、力的团 队，成功开发了队，成功开发了“檀宫檀宫”、“浦东华丽家族花园浦东华丽家族花园”、“华华丽家族丽家族古北花园古北花园”等沪上知名的精品楼盘，等沪上知名的精品楼盘， “华丽家族华丽家族”已经成为上海市颇具知名度和美誉度的地产品牌。已经成为上海市颇具知名度和美誉度的地产品牌。国际社区国际社区 高端住宅高端住宅 开发专家开发专家“华丽家族华丽家族”高端开发品牌在上海已深入人心高端开发品牌在上海已深入人心华丽家族传承与延续华丽家族传承与延续定位思考定位思考檀宫檀宫古北顶级别墅古北顶级别墅华丽家族华丽家族联洋国际社区顶级公寓联洋国际社区顶级公寓华丽家族华丽家族古北花园古北花园古北国际社区顶级公寓古

35、北国际社区顶级公寓华丽家族华丽家族汇景天地汇景天地卢湾世博滨江卢湾世博滨江定位思考定位思考A1住宅住宅7-31F办公办公1-5FA3办公办公5FA1住宅住宅7-32F办公办公1-5FA5商业商业4FA6商业商业4F办公办公5FA4办公办公5F占地面积：占地面积：18185.3平方米平方米容积率容积率 ：4.1建筑面积：建筑面积：137404平方米平方米 住宅住宅46200平方米（共平方米（共200户）户） 公寓式酒店公寓式酒店20418平方米（平方米（229户）户） 商业商业32569平方米（其中地下平方米（其中地下24366）绿地率绿地率 ：35%机动车位：机动车位：589 个个项目特色项目

36、特色住宅、商业、办公综合项目住宅、商业、办公综合项目地铁上盖建筑地铁上盖建筑复合立体商业系统复合立体商业系统4号线号线13号线号线项目分析项目分析规划分析规划分析全装修（标准全装修（标准4000元元/平方米）平方米）7-31层，层，5梯四户、约梯四户、约200套套主力面积：主力面积：200-250平方米平方米产品特色：舒适型、全装修、大宅产品特色：舒适型、全装修、大宅 5梯四户保证私密性与舒适度梯四户保证私密性与舒适度 200套左右保证生活品质、稀有套左右保证生活品质、稀有 项目分析项目分析产品分析产品分析舒适型、全装修、大宅舒适型、全装修、大宅独特商业形式，形成多层次商业，颠覆传独特商业形式

37、，形成多层次商业，颠覆传统裙房商业模式，将统裙房商业模式，将“高端商业社区化高端商业社区化”项目分析项目分析配套分析配套分析复合型商业体系，高端商业社区化复合型商业体系，高端商业社区化商住复合体商住复合体+多层次立体商业多层次立体商业+地铁商业地铁商业高端会所配套及服务，提供专属业主社交休憩空间。高端会所配套及服务，提供专属业主社交休憩空间。项目分析项目分析配套分析配套分析T T优势优势-位於上海中心區域，地段優勢明顯綜合環境優勢縂建面積達到13万平方米，是市中心規模型樓盤規模優勢大戶型公寓，舒適度高戶型面積優勢华丽家族品牌開發開發能力優勢劣势劣势-楼体近高架、周边环境较为嘈杂（可通過頂級裝修

38、、服務、內部配套資源彌補將不足轉換為專案優勢）戶型、面积段较为单一住宅楼体1-5层为办公，对高区住宅生活形成影响机会机会-与中心豪宅竞争项目相比，拥有无可比拟的浦江景观优势2010年世博会是历史机遇，使板块成为世所瞩目的焦点，政府的配置优质资源，盛会带来量多质优的客户群，客户层面由全市跃升到全国乃至海外。卢湾滨江正逐步崛起新豪宅板块，开发力度和项目价格正迅速攀升。威胁威胁-2010年豪宅集中供应，项目面临激烈竞争浦江两岸是豪宅区域集中区域，滨江景观是共有资源沿江豪宅多数拥有双重卖点，而本项目特色不突出分析分析 S S WWO O項目已具備了地段、規模、產品、品牌、稀缺性等等作為上海一線項目已具

39、備了地段、規模、產品、品牌、稀缺性等等作為上海一線豪宅基礎，有機會也有能力打造成全市級第一梯隊新豪宅豪宅基礎，有機會也有能力打造成全市級第一梯隊新豪宅 。4242地理位置：内环内，正卢湾，滨江豪宅区，一线江景世博零距离地理位置：内环内，正卢湾，滨江豪宅区，一线江景世博零距离 多重优势急于一身，结合世博机遇多重优势急于一身，结合世博机遇 ，填补区域空白，填补区域空白 产品标签：复合豪宅项目，舒适型全装修大宅，高端商业社区化产品标签：复合豪宅项目，舒适型全装修大宅，高端商业社区化 小体量住宅保证稀有、全装修大宅保证舒适度、高端商业社区化及高度会所服务保障生活质量小体量住宅保证稀有、全装修大宅保证舒

40、适度、高端商业社区化及高度会所服务保障生活质量 战略意义：华丽家族品牌厚积薄发，高端豪宅又一力作战略意义：华丽家族品牌厚积薄发，高端豪宅又一力作 从从“古北花园古北花园”到到“檀宫檀宫”，华丽家族品牌在高端各产品住宅领域建造了难以逾越的高峰，华丽家族品牌在高端各产品住宅领域建造了难以逾越的高峰项目分析项目分析项目坐标项目坐标项目的地理位置、产品标签、战略意义的重叠，项目的地理位置、产品标签、战略意义的重叠，描绘处我们项目形象描绘处我们项目形象城市新核心，复合豪宅区城市新核心，复合豪宅区卢湾卢湾 . . 第一第一 . . 大宅大宅4343项目分析项目分析项目定位项目定位客客户户定定位位PART

41、2百年上海，城市栖息者的演变百年上海，城市栖息者的演变上海只有百年历史，而上海人这个概念也有一个演变的过程上海只有百年历史，而上海人这个概念也有一个演变的过程新老上海人新老上海人+ +外国人外国人常驻民常驻民+ +移民移民原住民原住民移民移民+ +原住民原住民老上海人老上海人+ +新上新上海人海人过去现在将来最早以前最早以前居住在浦东、宝山、南汇、嘉定、松江等区域的原住民上海开埠上海开埠江苏、浙江等地区移民开始涌入，尤以苏北、宁波最多改革开放改革开放移民潮真正掀起，国内各地移民进入上海，从此上海发展增速国际大都市国际大都市国际化城市的定位使得国外人士成为了上海新的人口组成部分，并且其比重在不断

42、地增加国际移民城市国际移民城市随着城市在国际地位的提升，外来务工者的数量和生活周期会增加，预期会成为一个国际化的移民城市关键词：国际人口导入增加关键词：国际人口导入增加客户定位客户定位历史演变进程历史演变进程p200200个个国家和国际组织参展，70007000万人次万人次参观，预计收入900-1500900-1500亿元亿元 p将发挥现代化国际性文化交流和商务服务中心现代化国际性文化交流和商务服务中心的功能p通过世博会平台，长三角与国际人流、物流、商流、信息流的联系得以加强，实现国家提出的把长三把长三角打造成具有较强国际竞争力的世界级城市群角打造成具有较强国际竞争力的世界级城市群这一战略p文

43、化盛宴，软实力的提升，海派文化的宏扬海派文化的宏扬上上上上海海海海因因因因世世世世博博博博会会会会而而而而精精精精彩彩彩彩2010年世界瞩目/全球眼界在此契机下，本项目位于卢湾世博滨江豪宅区，其客源将更趋放大在此契机下，本项目位于卢湾世博滨江豪宅区，其客源将更趋放大客户定位客户定位契机契机世博效应世博效应长三角乃至全国长三角乃至全国（30%）外籍外籍（含港澳台（含港澳台20%）上海上海（50%）卢湾传统豪卢湾传统豪宅区价值宅区价值滨江价值滨江价值地段价值认同地段价值认同对对于于稀稀缺缺景景观观资资源源追追求求身份标签身份标签商贸平台商贸平台全球眼光全球眼光上海新的发展中心上海新的发展中心属地三

44、重价值引入国内乃至全球客户属地三重价值引入国内乃至全球客户客户定位客户定位价值引导客户价值引导客户城市移民（长三角城市移民（长三角/全国）全国）城市栖居客（上海）城市栖居客（上海）跨国移民（外籍）跨国移民（外籍）我们的客户我们的客户借世博平台，把上借世博平台，把上海作为产业发展重海作为产业发展重要据点要据点+卢湾、内环内、滨卢湾、内环内、滨江、世博地段价值江、世博地段价值的认同的认同+步入上流阶层，处于事业高峰，步入上流阶层，处于事业高峰，看重身份标签，对于市中心的归看重身份标签，对于市中心的归属感较强属感较强多个城市置业经历，看好上海发多个城市置业经历，看好上海发展，自住兼投资需求展，自住兼

45、投资需求+需求需求个性特征个性特征来华务工、长期居住在上海、来华务工、长期居住在上海、在上海组建家庭，或者本身是在上海组建家庭，或者本身是华裔，叶落归根华裔，叶落归根通过世博会进一步认通过世博会进一步认识和喜欢上海，在上识和喜欢上海，在上海有长期工作和商贸海有长期工作和商贸需要需要客户定位客户定位客户素描客户素描经过多年植根上海，华丽家族在打造多个豪宅的同时已经铸就了其豪宅的血统华丽家族豪宅血统华丽家族豪宅血统-品牌号召力形成附加品牌号召力形成附加价价值值古北华丽家族古北华丽家族联洋华丽家族联洋华丽家族檀宫檀宫等等 客户特征客户特征需求动因需求动因品牌驱动，实质是对产品力衍生的品牌品牌驱动，实

46、质是对产品力衍生的品牌价值的认同；以购买特定品牌物业保值价值的认同；以购买特定品牌物业保值增值、收藏为主要动机增值、收藏为主要动机有过华丽家族旗下项目置业经历，对其有过华丽家族旗下项目置业经历，对其产品或服务较为认同；自身有投资、自产品或服务较为认同；自身有投资、自住和收藏需求住和收藏需求客户定位客户定位品牌追随者品牌追随者客户案例客户案例1 1身份标签更新型置业的上海精英：张先生身份标签更新型置业的上海精英：张先生客户购买行为客户购买行为客户姓名：张先生（上海人）客户姓名：张先生（上海人）购房户型：购房户型：5 5号号22012201室、室、22022202室室 2/2/1+3/2/12/2

47、/1+3/2/1，总价：，总价：700700万以上（万以上（0606年购买泰府）年购买泰府）主客户年龄主客户年龄/ /学历学历3838岁，本科岁，本科付款方式付款方式首付首付30%30%、贷款、贷款70%70%目前居住区域目前居住区域静安静安职业描述职业描述职业类别：民营职业类别：民营 职位：某会计师行合伙人职位：某会计师行合伙人 工作区域：长宁工作区域：长宁在南京西路某高档写字楼办公在南京西路某高档写字楼办公家庭成员家庭成员已婚，已婚，3 3代同堂，代同堂，5 5口人口人家庭收入家庭收入一年一年500500万左右万左右私车情况私车情况有，别克有，别克住房情况住房情况购入泰府前就住在静安，康宁

48、雅苑，搬入新宅后打算出租。购入泰府前就住在静安，康宁雅苑，搬入新宅后打算出租。生活状态生活状态目前与父母同住，打算分开住。目前与父母同住，打算分开住。自信仍处于事业上升阶段，经常出差，但很顾家。喜欢运动。自信仍处于事业上升阶段，经常出差，但很顾家。喜欢运动。购房理由购房理由1 1、孩子到了学龄，与父母分开住比较好。、孩子到了学龄，与父母分开住比较好。2 2、孩子到了学龄，周边教育配套好。、孩子到了学龄，周边教育配套好。 3 3、离静安体育中心很近，游泳很方便。、离静安体育中心很近，游泳很方便。4 4、原先住的房子比较老了，想换套新的。新房面积大，小区配套及物业服务应该比、原先住的房子比较老了，

49、想换套新的。新房面积大，小区配套及物业服务应该比较好，合乎身份标签改善的需求。较好，合乎身份标签改善的需求。客户定位客户定位客户案例客户案例客户案例客户案例2 2处于事业巅峰期的国内制造业领袖：何先生处于事业巅峰期的国内制造业领袖：何先生客户购买行为客户购买行为客户姓名：何先生（上海人）客户姓名：何先生（上海人）购房户型：购房户型：0606年购入慧贤居顶楼年购入慧贤居顶楼2 2套，总面积套，总面积450450平米，价格不详平米，价格不详主客户年龄主客户年龄/ /学历学历5858岁，高中，后读岁，高中，后读EMBAEMBA付款方式付款方式一次性支付全额房款一次性支付全额房款目前居住区域目前居住区

50、域慧贤居慧贤居职业描述职业描述职业类别：民营职业类别：民营 职位：前董事长职位：前董事长 工作区域：闵行虹梅南路工作区域：闵行虹梅南路（绿亮集团前董事长）（绿亮集团前董事长）家庭成员家庭成员已婚，已婚，3 3代同堂，代同堂，6 6口人口人家庭收入家庭收入15001500万左右万左右私车情况私车情况不详不详住房情况住房情况现在住在静安现在住在静安生活状态生活状态目前与母同住，不打算分开住，女儿目前与母同住，不打算分开住，女儿0606年嫁人，就住在自己隔壁年嫁人，就住在自己隔壁自己身体不好，所以处于退休状态。自己身体不好，所以处于退休状态。购房理由购房理由1 1、首先是要在市中心，离华山医院近；、

51、首先是要在市中心，离华山医院近；2 2、女儿结婚要有房子在自己隔壁，女儿女婿都在海通证券做分析师，更要在市中心、女儿结婚要有房子在自己隔壁，女儿女婿都在海通证券做分析师，更要在市中心 客户定位客户定位客户案例客户案例客户案例客户案例3 3温州商人意见领袖：南先生温州商人意见领袖：南先生客户购买行为客户购买行为客户姓名：南先生客户姓名：南先生( (温州人温州人) )，0606年购买泰府名邸年购买泰府名邸购房户型：购房户型：5 5楼，楼， 2/2/1+3/2/1 2/2/1+3/2/1 ，总价：，总价：700700万以上（介绍朋友，共成交万以上（介绍朋友，共成交8 8套）套）主客户年龄主客户年龄/

52、 /学历学历4747岁（岁（0808年）年）, ,硕士硕士付款方式付款方式一次性付款一次性付款目前居住区域目前居住区域不祥不祥职业描述职业描述职业类别：正泰集团职业类别：正泰集团 职位：董事长职位：董事长工作区域：漕河泾新兴技术开发区工作区域：漕河泾新兴技术开发区 家庭成员家庭成员夫妻夫妻+3+3个儿子个儿子+1+1个女儿个女儿家庭收入家庭收入0606年胡润排行年胡润排行 393393名名私车情况私车情况不祥不祥住房情况住房情况在温州有多套住房在温州有多套住房生活状态生活状态 工作繁忙、对子女要求很高，子女均在国外读书。夫妻共同做事业工作繁忙、对子女要求很高，子女均在国外读书。夫妻共同做事业，

53、事业处于上升阶段。，事业处于上升阶段。购房理由购房理由1 1、 市中心位置保值，身份感好市中心位置保值，身份感好2 2、 生活便捷生活便捷3 3、 精装修房精装修房4 4、 购买两套其实是为了和子女分开住，两口子觉得更方便购买两套其实是为了和子女分开住，两口子觉得更方便客户定位客户定位客户案例客户案例价价格格定定位位PART 3板块的开发强度和开发力度，使滨江板块的开发强度和开发力度，使滨江豪宅板块形成较明显的价格浦西与浦豪宅板块形成较明显的价格浦西与浦东分化；东分化；陆家嘴板块国际性金融中心的定位使陆家嘴板块国际性金融中心的定位使板块住宅价格成为滨江豪宅的顶峰；板块住宅价格成为滨江豪宅的顶峰

54、；而浦西沿江各板块，在价格上没有明而浦西沿江各板块，在价格上没有明显差异显差异北外滩板块2003年年启动陆家嘴板块1990年年启动外滩板块2002年年启动卢湾世博滨江板块2007年年启动浦西沿江各板块，价格差异不明显浦西沿江各板块，价格差异不明显徐汇滨江板块2007年年启动白金湾府邸白金湾府邸5615356153元元/ /外滩九里外滩九里6824568245元元/ /海珀日辉海珀日辉7 749254925元元/ /尚海湾豪庭尚海湾豪庭4679546795元元/ /汤臣一品汤臣一品1 12024820248元元/ /中粮海景一号中粮海景一号1 11122311223元元/ /绿城黄浦湾绿城黄浦湾

55、5925559255元元/ /价格定位价格定位豪宅板块的价格分化豪宅板块的价格分化浦西沿江板块价格上限浦西沿江板块价格上限7000070000元元/ /平方米，下限平方米，下限5000050000元元/ /平方米平方米板块板块项目名称项目名称报价报价4 4万以下万以下4-54-5万万5-65-6万万6-76-7万万7-87-8万万8-98-9万万9-109-10万万1010万以上万以上浦西滨江浦西滨江海珀日晖海珀日晖6.0-116.0-11万万7 77 714143 32 23 3尚海湾豪尚海湾豪庭庭6.2-9.06.2-9.0万万7070232378782 24 4绿城黄浦绿城黄浦湾湾7.0

56、-107.0-10万万242449494 44 415152 2外滩九里外滩九里5.8-7.05.8-7.0万万2 276766 62 2白金湾府白金湾府邸邸6.0-126.0-12万万4 41 11 14 41 1小计小计747448481371379191262624244 44 4占比占比18.14%18.14%11.76%11.76%33.58%33.58%22.30%22.30%6.37%6.37%5.88%5.88%0.98%0.98%0.98%0.98%浦东滨江浦东滨江中粮海景中粮海景9-129-12万万3 36363汤臣一品汤臣一品9-159-15万万1 11 12 26 62

57、121小计小计1 11 12 29 98484占比占比1.03%1.03%1.03%1.03%2.06%2.06%9.28%9.28%86.60%86.60%总计总计7474484813713792922727262613138888占比占比14.65%14.65%9.50%9.50%27.13%27.13%18.22%18.22%5.35%5.35%5.15%5.15%2.57%2.57%17.43%17.43%注：注：2009年年7月月-2010年年2月月23日成交数据日成交数据价格定位价格定位沿江豪宅价格特点：报价与成交价背离沿江豪宅价格特点：报价与成交价背离价格定位价格定位针对资源价值

58、相近、区位接近的四个针对资源价值相近、区位接近的四个项目外滩九里、绿城黄浦湾、海珀日项目外滩九里、绿城黄浦湾、海珀日辉、尚海湾豪庭作为定价参考竞品：辉、尚海湾豪庭作为定价参考竞品：外滩九里外滩九里6824568245元元/ /海珀日辉海珀日辉7492574925元元/ /尚海湾豪庭尚海湾豪庭4679546795元元/ /绿城黄浦湾绿城黄浦湾5925559255元元/ /项目名称成交价格(元/)装修标准 (元/)毛坯成交价格(元/)海珀日辉海珀日辉749257492510000100006492564925尚海湾豪庭尚海湾豪庭4679546795送装修方送装修方案案绿城黄浦湾绿城黄浦湾59255

59、5925510000100004925549255外滩九里外滩九里682456824570000-70000-10000100005824558245价格参考项目的选择价格参考项目的选择权重比对因素海珀日晖尚海湾豪庭绿城黄浦湾外滩九里5%产品形态描述2栋18层的小高层16栋1732层小高、高层7栋24-32层高层1栋13层小高层;4栋18-27层高层;评分12011010011020%地段因素描述内环外、卢浦大桥、龙华东路内中环、徐汇宛平南路、长桥内环内、黄浦区中山南路、外滩内环内、黄浦区中山南路、外滩评分1107090905%社区规模描述24.7万62万26万6.7万评分1201301201

60、105%绿化景观描述现代风格，绿化率30%现代风格；绿化率35% 现代风格；绿化率35%古典园林风格；绿化率40%评分10011011012015%会所配套描述万豪酒店、4星级会所设有室内泳池、按摩池、健身房、桑拿房等德国凯宾斯基五星级酒店、35000平方米室内泳池、网球场;棋牌室;健身房双会馆、室内泳池;健身房;多功能宴会厅;餐厅2200平方米会所泳池、桑拿、儿童活动室、健身房评分13011010010010%建筑品质描述现代风格，幕墙立面 新古典主义风格，石材立面现代风格，石材立面 新古典主义风格；石材立面 评分8011010012020%外部景观描述滨江、世博浦西会场滨江、世博滨江、外滩

61、滨江、外滩评分1209010010010%产品特点描述一线江景户型、1万元/精装修户型多样、部分大平层，送装修方案大平层、1万元/精装修户型经济紧凑、0.5万元/主修评分110901201005%开发品牌描述绿地集团恒盛地产绿城中国华润置地评分80701101105%物业管理描述高力国际戴德梁行 高力国际Frasers辉盛国际评分10080100120100%系数累加1.1050.9351.021.035项目价格(毛坯）64925467954925558245价格定位价格定位未来走势的价格修正未来走势的价格修正通过豪宅公寓在售竞案的系数比较，推定项目价格为：通过豪宅公寓在售竞案的系数比较，推定

62、项目价格为：日晖海珀价格日晖海珀价格日晖海珀价格日晖海珀价格日晖海珀价格日晖海珀价格/ / / /比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数* * * *所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重+ + + +尚海湾豪庭尚海湾豪庭尚海湾豪庭尚海湾豪庭/ / / /比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数* * * *所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重+ + + +绿城黄浦湾绿城黄浦湾绿城黄浦湾绿城黄浦湾/ / / /比拟比拟比拟比拟比拟比拟系数系数系数系数系数系数* * * *所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重+ + + +外滩九里外滩九里外滩九

63、里外滩九里/ / / /比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数比拟系数* * * *所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重所占比重= = = =649256492564925/1.1/1.1/1.1050505*0.*0.*0.444+467954679546795/0.9/0.9/0.9353535*0.2+*0.2+*0.2+492554925549255/1.021.021.02*0.2+*0.2+*0.2+582455824558245/1./1./1.035035035*0.*0.*0.222=544245442454424元元元/本项目毛坯静态价格为本项目毛坯静态价格为本项目毛

64、坯静态价格为本项目毛坯静态价格为54000540005400054000元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米考虑到考虑到20102010年市场走势的不确定性，本项目价格浮动预计在年市场走势的不确定性，本项目价格浮动预计在10%10%左右左右本项目公寓整盘均价为在本项目公寓整盘均价为在5900059000元元/ /平方米平方米项目价格项目价格54000-5900054000-59000元元/ /平方米平方米价格定位价格定位未来走势的价格修正未来走势的价格修正装修标准价格为装修标准价格为4000元元/平方米（含装修溢价），本项目价格为平方米（含装修溢价），本项目价格为58000元元/平方

65、米平方米63000元元/平方米平方米滨江景观滨江景观+ +世博景观，是本项目重要卖点世博景观，是本项目重要卖点高区景观住宅：低区非景观住宅高区景观住宅：低区非景观住宅=1=1：1.521.52高区景观住宅价格可冲击高区景观住宅价格可冲击810810万万/ /平方米平方米（对外提升形象报价，对内掩护低区价格快速去化）（对外提升形象报价，对内掩护低区价格快速去化）价格定位价格定位未来走势的价格修正未来走势的价格修正项项目目建建议议PART 4市场背景考量：市场背景考量：1、宏观调控增加了、宏观调控增加了01年市场的不确定性；年市场的不确定性； 2、作为项目主卖点的世博会将在、作为项目主卖点的世博会

66、将在2010年年5月正式开幕，大量客户需前期蓄水月正式开幕，大量客户需前期蓄水项目销售考量：发展商对资金回笼及销售周期的要求项目销售考量：发展商对资金回笼及销售周期的要求竞争项目考量：竞争项目考量：2010年是上海豪宅供应年，中心城区豪宅扎堆上市，竞争激烈年是上海豪宅供应年，中心城区豪宅扎堆上市，竞争激烈项目建议项目建议入市时机建议入市时机建议入市宜早不宜晚，充分利用世博契机，及早进入市宜早不宜晚，充分利用世博契机，及早进入占领竞争高地入占领竞争高地建议在世博会前入市建议在世博会前入市项目建议项目建议办公产品建议办公产品建议A1住宅住宅7-31F办公办公1-5FA3办公办公5FA1住宅住宅7-

67、32F办公办公1-5F办公办公5FA4办公办公5F办公属性产品分布在办公属性产品分布在4幢建筑内；其中又有幢建筑内；其中又有2幢中幢中1-5层层为办公，为办公，7层以上为住宅；层以上为住宅；办公产品销售及利润前景？办公产品销售及利润前景？不同客群的互相影响？不同客群的互相影响？办公人群公用设施对高端住宅整体形象营造的影响，进办公人群公用设施对高端住宅整体形象营造的影响，进而对销售的影响（减分）。而对销售的影响（减分）。建议：建议：1、小户型酒店公寓，与住宅一体包装，、小户型酒店公寓，与住宅一体包装，作为整体推向市场销售。作为整体推向市场销售。2、江景住宅高价位掩护小户型价格提、江景住宅高价位掩

68、护小户型价格提升，增加酒店公寓利润空间。升，增加酒店公寓利润空间。3、待住宅销售达、待住宅销售达80%以上，酒店公寓以上，酒店公寓上市，以减少对住宅销售的影响。上市，以减少对住宅销售的影响。项目建议项目建议商业产品建议商业产品建议商业面积：商业面积：32569平方米（其中地下平方米（其中地下24366）大体量商业存在对住宅品质有较大影响，作为高端性价比较高的项目，若商业大体量商业存在对住宅品质有较大影响，作为高端性价比较高的项目，若商业形态杂乱或品质低，会不利与住宅的销售。形态杂乱或品质低，会不利与住宅的销售。建议：建议：1、商业引入泛会所概念，以高端商业、商业引入泛会所概念，以高端商业住宅配

69、套，提升项目整体价值。住宅配套，提升项目整体价值。2、引入知名会所管理公司对泛会所进、引入知名会所管理公司对泛会所进行会所管理服务（如悦榕庄），提升服行会所管理服务（如悦榕庄），提升服务附加值。务附加值。PART 1 PART 1 产品形象概念定位产品形象概念定位PART 2 PART 2 产品核心价值研判产品核心价值研判PART 3 PART 3 产品广告设计定位产品广告设计定位第第 叁叁 章章以奢侈品的角度解读产品以奢侈品的角度解读产品在“复合型豪宅”的定位下，我们所要面对产品差异化已非常清晰。我们也将脱离上海普通豪宅的竞争市场、塑造出拥有唯一性和资源型复合的豪宅概念提升策略。将华丽家族汇

70、景天地以藏品的姿态，更好更新的充分表现，“奢侈品级豪宅”概念，将是我们为这个项目所做的形象定位，那么她的内涵是怎么样的 “我之所以能看得更远，是因为我站在巨人的肩膀上！我之所以能看得更远，是因为我站在巨人的肩膀上！” 英英 Isaac Newton Isaac Newton牛顿牛顿 解读项目解读项目形象定位形象定位不同的地段和资源，将造就不同的【奢侈名品级豪宅】在上海卢湾、滨江、世博园区，一个与身俱来的城市标志地段，我们将如何塑造【 华丽家族汇景天地 】解读项目解读项目让世博滨江，重新想象、重建信仰让世博滨江，重新想象、重建信仰华丽家族汇景天地广告包装思路华丽家族汇景天地广告包装思路在上海，支

71、撑顶级豪宅的概念并不多，但是，通常只要有一个，就足以撑起一片天！兼顾滨江与金融核心区的陆家嘴不必多言，单价10万以上楼盘的汇聚地；徐汇滨江的崛起，毫无疑问得源于黄浦江的稀缺江景资源；华山路板块的复兴、新天地板块的火热，得益于深厚的人文底蕴解读项目解读项目形象定位形象定位汇景天地拥有什么？君临万众瞩目的世博会。前瞰黄浦江。偎依内环内的内卢湾深厚人文底蕴。任何一点，都足以让汇景天地傲视上海，何况三大优势融于一身！解读项目解读项目形象定位形象定位再看世博，世博，不仅仅是世博，世博，将让一个板块站在巨人的肩头，取得更令世人瞩目的成就！解读项目解读项目形象定位形象定位解读项目解读项目形象定位形象定位19

72、70年，大阪世博会大阪世博会，最成功的世博会之一，以大阪为核心的关西经济带造就了日本经济长达十年的辉煌！政府并未停止对世博园区的投资建设开发，历经十年，1980年建成万博公园！持续投入带动了整个区域的经济发展！2000年，德国汉诺威德国汉诺威， “当我们获悉申办世博会成功的时候，我们意识到这为汉诺威市的发展带来了机遇”。 德国汉诺威市市长施马尔施蒂克博士。世博之后，世博园区成为高端IT行业、艺术、媒体、创意企业的乐土，成为汉诺威最具未来活力的城市新兴版图！未来上海世博会后，世博滨江除了位列资源型湾景板块资源型湾景板块，与纽约长岛、洛杉矶比佛利山庄、东京东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、新西兰霍克

73、斯湾区、布里斯班鲁沙湾区、吉隆坡布茹拉湾不相上下外，可以看看馆、观观江，还缺？我们认为上海将会延续大阪世博的策略，无论政府也好、投资商也好、发展商也好等等都不会对世博停止建设及发展，所以未来世博滨江将是上海双中心战略中一颗别致的星星，将会形成新型亚太经贸焦点的舞台。新型亚太经贸焦点的舞台。解读项目解读项目形象定位形象定位因此，对于世博板块而言，世博会后，将是另一个辉煌十年的开始！解读项目解读项目形象定位形象定位领导者领导者（霸气、不怒自威）（霸气、不怒自威）超脱的超脱的内涵的内涵的广告调性广告调性一张名片一张名片一个意义一个意义一种高度一种高度第一如何炼就？第一如何炼就？解读项目解读项目形象定

74、位形象定位一张名片。一张名片。傲享世博第一排，与世博水乳交融般的融合。首先，要以足够高的姿态，向市场递上一张足够震撼的名片，一鸣惊人，一出就不凡，一上来就震住全场。解读项目解读项目形象定位形象定位华丽家族汇景天地华丽家族汇景天地解读项目解读项目形象定位形象定位一种高度。一种高度。世博滨江，一种居住文化的融合。未来最具发展潜力的滨江板块，即将随着世博会的召开，即将融入顶级滨江居住区的范畴。如果说世博头牌是一朵璀璨的烟花，坐享滨江则是一份永恒的资本与高度。世博之后，后世博阶段的滨江生活也将面临一次全新的融合，也是一次起点最高的融合，站在世博肩头的融合！解读项目解读项目形象定位形象定位一个意义。一个

75、意义。小康型小康型新富型新富型富裕型富裕型富豪型富豪型温饱型温饱型自我实现需要尊重需要归属和爱安全需要生理需要高级（精神层面）高级（精神层面）低级（物质层面）低级（物质层面）精神层面的共鸣与融合才能打动这是一种精神层面的融合。解读项目解读项目形象定位形象定位归结到个体消费者的意义，不只在于提供了一个真正高品质的、奢适的居住场所，更在于提供了一个显性的、充满证言的标签。一个NO.1的房子，一个NO.1的身份符号，一个NO.1的领域，一个NO.1的圈层。解读项目解读项目形象定位形象定位解读项目解读项目形象定位形象定位属性融合：城市中心地段与居住属性的融合。景观融合：成熟城市配套与世博景观的融合。风

76、格融合：国外设计理念与中国传统的融合。形态融合：多重商业、居住形态的融合。阶层融合：老上海与新上海居住者的融合。项目所倡导的这种现实与精神的融合，不正是房地产的一种信仰吗？我们的推广总精神（SLOGAN）：我既信仰，心融万相。脱离与其它类似物业的同质化竞争，在客户心里形成独特的价值形象，并通过渐进的过程，渗透到客户的心里面，顺利引导价值置入。这个项目口号很特殊，与其它楼盘相比，它的确与众不同。仔细去体会，会发现其深刻的内涵。解读项目解读项目形象定位形象定位视觉表现。视觉表现。形象定位形象定位LOGOLOGO形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位

77、形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统形象定位形象定位VIVI识别系统识别系统世博版权归属问题，画面有待修正。活动融合。活动融合。融合顶级奢侈品品牌，融合易居的高端客户资源。渠道定位渠道定位奢侈品奢侈品SPSP融合易居的高端客户资源。佘山有了度假别墅，江边怎能少了一套精神栖所。渠道定位

78、渠道定位奢侈品奢侈品SPSP融合太上湖的客户资源，上海黄浦江，苏州太湖，双重吸引力，只需一个引爆点，倾倒满座高朋。四月中，梁朝伟刘嘉玲夫妇将再度光临华丽家族太上湖，与梁氏伉俪近距离接触、共赏她们的爱巢，必将吸引众多沪上高端客层眼球。以此作为契机，吸引潜力客群关注，上海、苏州两遍梳理。新闻发布会：滨江顶层VIP接待厅启用，首座世博全景样板屋。共赏梁氏伉俪爱巢活动招募会。渠道定位渠道定位奢侈品奢侈品SPSP舆论融合。舆论融合。主题炒作融合新闻事件炒作四至六月份上海各大主流传媒全面引爆新闻整合新闻整合舆论引导舆论引导主题炒作一：概念上的炒作。主题炒作一：概念上的炒作。引题：从世界的角度解读。从世界的

79、角度解读。 关于融合的思考 - 汇景天地所引发的世界观。解题：从发展的角度思考。从发展的角度思考。 重构滨江版图，一次事关都市发展的思考。破题：用专业的审美欣赏。用专业的审美欣赏。 汇景天地、一次值得尊敬的自我超越。总结：用深邃的思考挖掘。用深邃的思考挖掘。 世博后，才会诞生真正的世博滨江。新闻整合新闻整合事件炒作事件炒作主题炒作二：产品上的炒作。主题炒作二：产品上的炒作。引题：关于汇景天地的价值解读。关于汇景天地的价值解读。 关于价值的思考 - 十年前老静安，五年前的陆家嘴滨江， 近在眼前的世博会。解题：从外而内思考汇景天地。从外而内思考汇景天地。 日本与汉诺威世博后十年取得何等成就？上海市

80、政府在 世博会后将会对世博板块进行怎样的再融合？最直接受 益者将是谁？总结：汇景天地的产品力汇景天地的产品力。 走遍浦江两岸，哪些产品更具综合优势？更具性价比？主题炒作三：事件炒作。主题炒作三：事件炒作。事件：顶层接待中心公开。新闻：上海最高的接待中心落户卢湾。 世博全景人居体验中心邀您作中国馆的客人。 事件：梁氏伉俪爱巢共赏之旅招募。新闻：与梁朝伟刘嘉玲近距离接触。 - 共进午餐?分享生活的品味?事件：奢侈品或名人联动。新闻：奢侈品、名人效应。产品核心卖点炒作：新闻：超万平米绿地（化）- 市场热点：市中心高绿化。 新闻整合新闻整合事件炒作事件炒作PART 1 PART 1 整体营销推广策略整

81、体营销推广策略PART 2 PART 2 华丽家族产品运营方法华丽家族产品运营方法PART 3 PART 3 汇景天地推广策略汇景天地推广策略PART 4 PART 4 汇景天地销售策略汇景天地销售策略第第 肆肆 章章360360。奢侈品营销策略奢侈品营销策略内卢湾/滨江/世博景区作为上海核心黄金地段的无限价值已经毋庸置疑为吸引更多认同，我们把汇景天地定义为【奢侈品级豪宅】因为它的第一性和唯一性，才能网罗更多的客户我们将通过易居中国独有的广泛营销资源整合和庞大客户资源的运用将影响力和产品价值无限提升，让市场深刻这座豪宅的价值我们坚信通过易居中国的整合营销，将会大幅提升项目的认同度和价值感最终获

82、得客户的认知和认同易居的观点易居的观点整整体体营营销销推推广广策策略略PART 1360o奢侈奢侈品营销品营销一对一专属通道一对一专属通道一线媒体整合的影响传播一线媒体整合的影响传播高端客户的联动系统高端客户的联动系统阶层化的推广形式阶层化的推广形式专家领域的权威协助专家领域的权威协助奢侈品牌的合作平台奢侈品牌的合作平台360360。奢侈品营销策略奢侈品营销策略项目运营策略项目运营策略 强化资源的项目运营强化资源的项目运营 “要想脱颖而出创造营销奇迹要想脱颖而出创造营销奇迹就必须整合资源大联动，树立品牌形成价值筑底就必须整合资源大联动，树立品牌形成价值筑底”华丽家族是家族是产品品树立的主立的主

83、导者和参与者，易居中国是者和参与者，易居中国是资源平台整合者和操作者源平台整合者和操作者1）借助上海市中心稀缺土地资源、滨江和世博的稀缺资源及豪宅品质进行推广，为项目价值筑底；2）利用易居平台优势，进行上海一线主要新闻传媒（电视/报刊/电台/网络）组织专项新闻团，大声波、高频次的跟踪报道、项目宣传与评论；3）由易居牵线搭桥，联动专家学者群体，站在前景高度参与讨论，提高传播公信力，并借势推出汇景天地；4）专业机构整合各方资源，形成有节奏、有步骤的持续推广影响力；5）产品的品质优化提升为项目的高端定位贴上奢侈品标签。 整合机构：易居中国整合机构：易居中国 上海房屋销售集团有限公司上海房屋销售集团有

84、限公司新闻传媒：新民晚报新闻传媒：新民晚报/ /新闻晨报新闻晨报/ /第一财经第一财经/ /今日房产今日房产/ /搜房搜房/ /新浪新浪专家学者：上海易居研究院专家学者群专家学者：上海易居研究院专家学者群专业机构：易居中国百家下游策划公关设计等机构提供服务专业机构：易居中国百家下游策划公关设计等机构提供服务国际品牌：国内外一线品牌联动推广国际品牌：国内外一线品牌联动推广客户资源：星河湾客户资源：星河湾/ /海景海景1 1号号/ /御华山等数十个顶级项目数万高端客户御华山等数十个顶级项目数万高端客户共同参与共同参与联手打造联手打造华丽家族华丽家族 汇景天地汇景天地全面整合客户导向的营销策略客户导

85、向的营销策略 三级布局体系，有效扩大客户半径，系统展开多元营销三级布局体系，有效扩大客户半径，系统展开多元营销项目运营项目运营客户策略客户策略 上海布点上海布点（市中心重要位置（市中心重要位置设点，二手点，二手门店形成网店形成网格）格）长三角卡位三角卡位（江（江苏、浙江、浙江重点枢重点枢纽中心进行分众信息纽中心进行分众信息传播、销售布点传播、销售布点）区域布局区域布局（阵地、周地、周边全面覆盖，全面覆盖，快速形成品牌知名度）快速形成品牌知名度）上上海海为为中中心心，辐辐射射长长三三角角的的产产品品筑筑点点 华华丽丽家家族族产产品品运运营营方方法法PART 2沪苏沪苏2 2盘齐开；盘齐开；华丽家

86、族渠道共享华丽家族渠道共享产品运营产品运营推广布点策略推广布点策略 江苏江苏浙江浙江上海上海影响力扩张影响力扩张华丽家族汇景天地与太上湖2个项目接待中心中均统一辟出另一产品展示区，扩大宣传半径，形成客户共享，互相推动增强销售力。上海上海/ /苏州两盘售点联合展示苏州两盘售点联合展示产品运营产品运营推广布点策略推广布点策略 瞿溪路中山南路口瞿溪路中山南路口鲜明的门面形象鲜明的门面形象各僻项目展示各僻项目展示售点展示力延伸售点展示力延伸沪苏两地售点功能分布沪苏两地售点功能分布品牌、项目、服务品牌、项目、服务三大主题三大主题华丽家族品牌、项目展示、服务中心华丽家族品牌、项目展示、服务中心华丽品牌华丽

87、品牌华丽家族经营理念介绍华丽家族各产品介绍华丽家族品牌展示华丽家族华东分布版图服务中心服务中心华丽会会员登记客户两地看房中转接驳专业的微笑式规范服务项目咨询洽谈项目展示项目展示板块项目的规划模型单体户型模型项目社区模型产品建材展示产品运营产品运营推广布点策略推广布点策略 抢占上海项目至苏州项目线路户外位置，不仅锁定两地客户；同时扩大长三角进出口要道的宣传范围，争取更大范围客户；广告内容可由两个项目信息同步发布共享。 两盘户外广告共享延伸两盘户外广告共享延伸产品运营产品运营户外卡位策略户外卡位策略 江苏方向江苏方向上海市内上海市内沪嘉公路沪嘉公路中环口中环口沪宁高速沪宁高速中环口中环口沪宁高速沪

88、宁高速 苏州段苏州段浙江方向浙江方向沪杭高速沪杭高速中环口中环口延安路南北延安路南北高架交汇段高架交汇段户外广告力延伸户外广告力延伸以两地项目齐开事件制造影响，以两地项目齐开事件制造影响，展开两地媒体互动和信息宣传，吸引更大范围公众关注，展开两地媒体互动和信息宣传，吸引更大范围公众关注，形成客户资源的共享，并最大限度的扩大影响力。形成客户资源的共享，并最大限度的扩大影响力。产品运营产品运营媒体造势策略媒体造势策略 媒体广告力延伸媒体广告力延伸两地公关活动互动举行（系列活动）两地公关活动互动举行（系列活动）大型公关活动的共同参与，如邀请公众知名明星代言，可由两地共同举行，制造更大范围的影响力延伸

89、。产品运营产品运营事件营销策略事件营销策略 迅速扩散两地项目知名度，强化客户资源的垄断迅速扩散两地项目知名度，强化客户资源的垄断活动影响力延伸活动影响力延伸成立”华丽会“客户平台，通过吸引两地大量的原始会员，展开快速客户积累与蓄水。为两地项目客户资源打下基础，形成共享。 成立成立“华丽会华丽会”客户平台客户平台产品运营产品运营客户资源策略客户资源策略 海量吸纳客户，完善资源系统，同步达成华丽家族项目资源共享作用海量吸纳客户，完善资源系统，同步达成华丽家族项目资源共享作用客户资源库延伸客户资源库延伸檀 宫 +浦 东 花 园 +古 北 花 园 +太 上 湖 CLUB/养生/社交商务/社交/文化健康

90、/娱乐/日常餐厅/SPA/影视酒店/咖啡/书吧台球/健身/体育通过华丽家族各项目间会所功能的联动，扩展品牌的个性表现和资源整合华华丽丽家家族族连连锁锁会会馆馆品牌运营品牌运营事件营销策略事件营销策略 医疗/休闲/日常棋牌/超市/快递品牌体验力延伸品牌体验力延伸事件营销事件营销公关、客户、品牌影响力扩大公关、客户、品牌影响力扩大媒体造势媒体造势上海、苏州媒体炒作互动上海、苏州媒体炒作互动推广布点推广布点上海及苏州售点展示半截扩大上海及苏州售点展示半截扩大户外卡位户外卡位两地交通要道辐射两地交通要道辐射华丽家族两地项目影响力扩张组合拳华丽家族两地项目影响力扩张组合拳+实现华丽项目推广布局，迅速打开

91、广域市场实现华丽项目推广布局，迅速打开广域市场产品运营产品运营组合营销组合营销汇汇景景天天地地运运营营策策略略PART 3充分运用易居中国资源，充分运用易居中国资源，大动作、大手笔、大动作、大手笔、360360。差异营销差异营销制造汇景天地项目广泛效应制造汇景天地项目广泛效应实现客户与华丽品牌双赢，实现客户与华丽品牌双赢，共同完成产品营销目标。共同完成产品营销目标。项目运营总策略项目运营总策略 项目运营项目运营易居高端市场地位易居高端市场地位棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈滩别墅棕榈滩别墅兰乔圣菲兰乔圣菲圣塔路斯圣塔路斯圣安德鲁斯圣安德鲁斯泰泰 府府 名名 邸邸易居中国易居中国豪宅标杆项目代表豪宅标杆

92、项目代表易居中国在上海易居中国在上海代理豪宅约近代理豪宅约近30个，单套超过个，单套超过1000万楼盘约近万楼盘约近50个，其中上海个，其中上海深具知名度豪宅深具知名度豪宅代表作约代表作约10个。个。易居中国乐居会易居中国乐居会豪宅客户名单：豪宅客户名单：顶级会员，资产顶级会员，资产1亿以上亿以上2万人；钻万人；钻石会员，资产石会员，资产5000万以上万以上5万人；万人；白金会员，资产白金会员，资产1000万以上万以上30万万人。人。易居中国上万名易居中国上万名员工及客户与合员工及客户与合作企业各阶层的作企业各阶层的圈层营销关系网。圈层营销关系网。易居中国客户资源易居中国客户资源 项目运营项目

93、运营推广三步曲推广三步曲 易居中国在上海、长三角及香港、澳门等一线城市上海、长三角及香港、澳门等一线城市皆有高端项目运作，具备具备大量高端客户资源和营销渠道大量高端客户资源和营销渠道；易居中国依托易居研究院专业平台易居研究院专业平台具备高端客户资源的调研分析能力；易居中国联动易居臣信（百家门店规模）的二三级资源联动二三级资源联动，在上海各高端住宅区域形成客户吸聚效应。易居中国平台针对性资源整合操作易居中国平台针对性资源整合操作易居臣信门店乐居会员平台一线媒体整合上海房屋销售集团五大核心资源菜单五大核心资源菜单CRIC决策系统2020名高端销售名高端销售全市全市100100家门店家门店近近100

94、家臣信门店进家臣信门店进行网格化销售，行网格化销售，150名金鹰团队协助名金鹰团队协助5050万会员筛选万会员筛选上海地区近上海地区近50万乐居会万乐居会会员，百家战略合作企会员，百家战略合作企业业VIP客户，分层筛选客户，分层筛选9 9大媒体炒作大媒体炒作旗下晨报、新浪网、旗下晨报、新浪网、第一财经等第一财经等9大一线大一线媒体组成专项炒作团媒体组成专项炒作团科技系统支持科技系统支持旗下世界顶尖技术掌旗下世界顶尖技术掌握支持项目运作握支持项目运作/土地土地运营运营/企业应用功能企业应用功能五大资源整合操作，为华丽家族汇景天地提供完整服务方案五大资源整合操作，为华丽家族汇景天地提供完整服务方案

95、项目运营项目运营易居资源整合易居资源整合上海近千名销售人员，精上海近千名销售人员，精选选20名星河湾名星河湾/中粮海景等中粮海景等数个顶级案场销售精英数个顶级案场销售精英做100%的影响，锁1%的客户形成形成100%100%全市影响力，渠道针对性传达，只为接触全市影响力，渠道针对性传达，只为接触1%1%的高端客户的高端客户项目运营项目运营推广总策略推广总策略360360。感官感官认识汇景天地认识汇景天地 体验汇景天地体验汇景天地 称颂汇景天地称颂汇景天地 经典设标经典设标 旗舰立标旗舰立标 蓝海夺标蓝海夺标树立项目经典设标 旗舰立标 蓝海夺标的三标杆地位项目运营项目运营推广三步骤推广三步骤 认

96、识汇景天地认识汇景天地 什么是汇景天地什么是汇景天地汇景天地生活汇景天地生活内涵感受内涵感受 项目炒作运营项目炒作运营策动一场高调而又广泛的项策动一场高调而又广泛的项目公关秀，营造热点话题，目公关秀，营造热点话题，聚焦公众关注，提升板块影聚焦公众关注，提升板块影响力，为项目营销筑底造势响力，为项目营销筑底造势“汇景天地汇景天地”主题新闻发布会主题新闻发布会“汇景天地汇景天地”世博滨江板块发展系列论坛世博滨江板块发展系列论坛“汇景天地汇景天地”奢侈品牌联合活动奢侈品牌联合活动 “汇景天地汇景天地”奢侈品现场体验游赏活动奢侈品现场体验游赏活动 “汇景天地汇景天地”系列媒体公关活动系列媒体公关活动

97、360360。感官感官项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 项目借力造势项目借力造势名人公关代言，借力明星效应、名人公关代言，借力明星效应、聚焦新闻热点，掀起媒体炒作高聚焦新闻热点，掀起媒体炒作高潮；并充分展现项目高端的豪宅潮；并充分展现项目高端的豪宅形象；全力提升项目知名度，迅形象；全力提升项目知名度，迅速转化为市场购买力；速转化为市场购买力； 选择标准：1、具有良好的公众形象和口碑2、具备高端形象的一线明星3、客户高度认同度4、以男明星为项目形象考量 明星主选： 副推：梁朝伟/刘嘉玲 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 认识汇景天地认识汇景天地 什么是汇景天地什么是汇景天地梁朝伟 360

98、360。感官感官一场媒体一场媒体SHOW 主要目的是邀请各媒体机构的新闻发布，借助媒体的横向关系面率先覆盖； 以华丽家族品牌为主线的品牌发展，同时对汇景天地项目做预告信息和产品说明； 同步战略商家易居中国全程代理签约仪式，借助品牌合作提升项目优势力度，引起业内市场聚焦。发布公开日将邀请国际巨星共庆开盘仪式的信息，形成媒体关注点并启动炒作活动目的活动目的 “华丽家族华丽家族 汇景天地汇景天地”新闻发布会新闻发布会 华丽家族与易居中国全面战略联盟华丽家族与易居中国全面战略联盟项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 活动时间：2010年4月份（暂定）活动地点：新天地（50100人）到场人员：华丽家族集

99、团领导、易居中国领导、明星经纪人、各大媒体记者华丽家族集团领导、易居中国领导、明星经纪人、各大媒体记者到场媒体：（易居中国合作媒体平台） 报 媒新闻晨报、新民晚报、新闻晚报、东方早报、解放日报、时代报、21世纪经济报道、第一财经日报、房地产时报、东地产周刊等 杂志上海楼市、租售情报、东方航空、理财周刊、第一财经周刊、周末画报、菁英画报等 电视台东方卫视、今日房产、生活时尚、第一财经等 电 台交通台、音乐台、财经台等 互联网新浪网、搜房网等项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 发布会三大主题发布会三大主题 华丽家族的品牌发展理念；华丽家族的品牌发展理念；内卢湾内卢湾/滨江世博板块远景滨江世博板块

100、远景发展；汇景天地产品预告发展；汇景天地产品预告项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 梁朝伟明星经纪人公告项目梁朝伟明星经纪人公告项目开盘时间及明星出场庆贺的开盘时间及明星出场庆贺的信息信息华丽品牌与易居中国战略合华丽品牌与易居中国战略合作的签约仪式，及对未来的作的签约仪式，及对未来的共同展望和房产市场的研判共同展望和房产市场的研判项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 二大活动二大活动SHOW“华丽会华丽会”上海分会成立上海分会成立p举办大型“华丽会”客户联谊活动，展开快速有效客户积累与蓄水。 “乐居会乐居会”联盟大型论坛联盟大型论坛p同时由乐居会联盟加入会员，共同参与乐居会系列大型知名论坛。

101、 顾云昌顾云昌李战军李战军张永岳张永岳易易居居中中国国旗旗下下专专家家名名人人团团乐居会系列活动乐居会系列活动经济、置业高峰论坛经济、置业高峰论坛第一财经第一财经“BOSS堂堂”专题座谈专题座谈银行理财风水论坛银行理财风水论坛罗博报告罗博报告年度极品鉴赏暨慈善晚宴年度极品鉴赏暨慈善晚宴中国房地产协会副会长兼秘书长中国房地产协会副会长兼秘书长中国房地产及住宅研究会副会长中国房地产及住宅研究会副会长建设部住房政策专家委员会副主任建设部住房政策专家委员会副主任 上海易居房地产研究院发展研究所所长上海易居房地产研究院发展研究所所长浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任浦东改革与发展研究院房地产经济

102、研究中心主任浦东新区房地产协会副秘书长浦东新区房地产协会副秘书长华东师范大学商学院院长华东师范大学商学院院长东方房产学院院长东方房产学院院长易居研究院院长易居研究院院长项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 线下支持线下支持房展会易居新浪专馆房展会易居新浪专馆全市易居门店全市易居门店易居中国客户网易居中国客户网乐居会数十万名会员乐居会数十万名会员易居（中国）高端物业业主名单易居（中国）高端物业业主名单沪上沪上CLUBCLUB、车友会、奢侈品、车友会、奢侈品CLUBCLUB会员名单会员名单终端运营商终端运营商VIPVIP客户名单，如：银行、中国移动等客户名单，如：银行、中国移动等EMBEMB等商学

103、院名单等商学院名单开发商名单（易居中国开发商名单（易居中国 周董资源）周董资源）The othersThe others上海展览中心易居专馆显著位置上海展览中心易居专馆显著位置全市全市100100家臣信门店同时客户接待家臣信门店同时客户接待易居中国百万客户数据信息发布易居中国百万客户数据信息发布项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道专人服务体验：通过售楼处、特别通道，组成贵宾体验区；销售过程中由专人负责对专人服务体验：通过售楼处、特别通道，组成贵宾体验区；销售过程中由专人负责对口服务、定期跟踪沟通；购房时形成专人陪同、协助的绿色通道。口服务、定期

104、跟踪沟通；购房时形成专人陪同、协助的绿色通道。专人服务体验是作为现场体验的主要营销模式，目的在于令每一位来到现场的客户产生尊崇、尊贵的感受，形成购房冲动，同时提升产品形象。1 1）现场为主战场的贵宾级专属体验）现场为主战场的贵宾级专属体验 体验汇景天地体验汇景天地 360360。感官感官项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 360360。感官感官项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 2 2）奢侈品服务体验氛围营造）奢侈品服务体验氛围营造 现场接待中心及样板段通道建议现场接待中心及样板段通道建议大堂以五星级酒店服务标准设置，所有销售人员以最高礼遇接待来访者。设立无人接待体验通道，独立或者隔离的V

105、CR展示空间，所有指示系统清晰；通道展示豪宅意想画面和全球滨江豪宅案例，以及顶尖奢侈品图片展示； 影音区影音区通道通道等候区等候区奢侈品展示廊奢侈品展示廊门厅区门厅区全球豪宅形象区全球豪宅形象区整体体验展示区体现最高端豪宅服务功能强调高调的奢侈感充分运用通道展示形成相应的情景演绎贵宾室贵宾室迎宾区迎宾区体验汇景天地体验汇景天地 建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 360360。感官感官建议选址：南栋楼顶楼的世博园区方位最佳位置作为体验接待馆及样板房，在高区俯瞰滨江及世博景观，直接冲击客户感官，

106、感受豪华生活的唯一，驱动占有心理； 顶楼接待体验馆及样板房选址建议顶楼接待体验馆及样板房选址建议“在顶级服务中感受唯一在顶级服务中感受唯一” 在汇景天地畅想在汇景天地畅想“滨江与世博滨江与世博”两段式壮两段式壮阔江景，双江景，双“S”震撼湾岸震撼湾岸世博会欧世博会欧洲洲馆卢浦大浦大桥徐浦大徐浦大桥南浦大南浦大桥陆家嘴家嘴世博会主世博会主馆体验汇景天地体验汇景天地 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 体验汇景天地体验汇景天地 顶楼接待体验馆作为对外高端使用场地免费租赁使用顶楼接待体验馆作为对外高端使用场地免费租赁使用利用公关公司网罗高端系列活动

107、利用公关公司网罗高端系列活动知名公关公司知名公关公司明星经纪机构明星经纪机构一线品牌代理机构一线品牌代理机构500强企业活动机构强企业活动机构高端高端PARTY组织机构组织机构顶层顶层”华丽阁华丽阁”观景区观景区各界高端顶级阶层活动专用场地各界高端顶级阶层活动专用场地大胆设想。发布通告发布通告发布通告发布通告专业化化团队“母母语化化”服服务英文英文普通普通话粤粤语沪沪语经理理+助理助理经理理+助理助理经理理+助理助理经理理+助理助理易居销售团队组合易居销售团队组合建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 360360。感官感官项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 体验汇景天地体验汇景天

108、地 电话预约或直至或直至现场接待接待专人服人服务全程陪同全程陪同专车送至送至现场参参观样板房板房下定下定专车送回送回客客户打打电话至接待中至接待中心，心，预约看房看房销售流程设计销售流程设计建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 360360。感官感官项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 体验汇景天地体验汇景天地 电话预约专车送至送至现场参参观样板房板房下定下定专车送回送回销售人售人员陪同陪同专车接送客接送客户至至现场参参观车体前体前脸、侧面、尾部都面、尾部都应包包装装项目目LOGO及及电话专人服人服务全程陪同全程陪同销售流程设计销售流程设计360360。感官感官建立专属化的贵宾体验

109、通道建立专属化的贵宾体验通道 体验汇景天地体验汇景天地 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 电话预约专车送至送至现场参参观样板房板房现场下定下定专车送回送回专人陪同客人陪同客户至至样板房参板房参观专人服人服务全程陪同全程陪同销售流程设计销售流程设计360360。感官感官建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 体验汇景天地体验汇景天地电话预约专车送至送至现场参参观样板房板房现场下定下定专车送回送回客客户参参观后至接待区下定，完成后至接待区下定，完成销售售专人服人服务全程陪同全程陪同销售流程设计销售流程设计360360。感官感官建立专属化的贵宾体验

110、通道建立专属化的贵宾体验通道 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 体验汇景天地体验汇景天地 易居联合品牌易居联合品牌 策动活动联动策动活动联动高档汽车百货公司时尚品牌SP活活动联合路虎、宝合路虎、宝马、奔、奔驰等高档等高档汽汽车品牌品牌进行推广活行推广活动项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 360360。感官感官建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 体验汇景天地体验汇景天地 百货公司高档汽车时尚品牌SP活活动联合中信泰富，恒隆等高档百合中信泰富，恒隆等高档百货公司公司进行推广活行推广活动360360。感官感官建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 体验汇景天地体验汇景

111、天地 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 时尚品牌高档汽车百货公司SP活活动联合合LV、GUCCI、CHANLE等国等国际一一线品牌品牌进行行联合推广活合推广活动360360。感官感官建立专属化的贵宾体验通道建立专属化的贵宾体验通道 体验汇景天地体验汇景天地 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 “2010新浪网万人滨江世博豪宅观景活动新浪网万人滨江世博豪宅观景活动”华丽家族汇景天地指定游访场地华丽家族汇景天地指定游访场地汇景天地汇景天地影响力影响力手段之手段之奢侈品豪宅万人展奢侈品豪宅万人展项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 360360。感官感官欣喜欣喜汇景天地，景天地，值得收藏的奢侈

112、得收藏的奢侈级豪宅，我怎么能豪宅，我怎么能错过汇景天地景天地唤起冲起冲动提高知名度提高知名度欣欣赏内内环内内卢湾黄金地段，竟然湾黄金地段，竟然拥有世博有世博滨江双景豪宅，豪宅江双景豪宅，豪宅标准再次刷新！准再次刷新！知名知名接受接受选择使用使用满意意基本基本传播效果播效果探索探索喜好喜好目目标消消费者者大众大众层面面影响力影响力传播播购买力力传播播惊羡！稀有奢侈豪宅体验！值得收藏的钻石级物业！360360。感官感官项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 称颂汇景天地称颂汇景天地 形成奢侈品的专属宣传系统形成奢侈品的专属宣传系统 眼球眼球VSVS需求需求通过易居中国平台组织上海主流媒体及二线媒体形

113、成专项新闻团，针对项目炒作运营进行跟踪覆盖，通过易居中国平台组织上海主流媒体及二线媒体形成专项新闻团，针对项目炒作运营进行跟踪覆盖，同时邀请业内专家同时邀请业内专家/ /发展商发展商/ /政府政府/ /购房者进行多个角度的权威性客观炒作、项目事件报道、项目产品力宣购房者进行多个角度的权威性客观炒作、项目事件报道、项目产品力宣传组合出击，迅速高效的扩大客户层面形成认同。传组合出击，迅速高效的扩大客户层面形成认同。 易居主流媒体全面覆盖制造影响，组织专家权威的客观性宣传易居主流媒体全面覆盖制造影响，组织专家权威的客观性宣传项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 眼球。称颂汇景天地称颂汇景天地 形成奢

114、侈品的专属宣传系统形成奢侈品的专属宣传系统 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 需求。飞航飞航杂志杂志游艇游艇会会奢侈品奢侈品杂志杂志豪车车豪车车友会友会晚间档晚间档电视电视高尔夫高尔夫球场球场拍卖拍卖行行商会商会活动活动高级俱高级俱乐部乐部奢侈品投放通路高球高球会会顶级消费/社交通路称颂汇景天地称颂汇景天地 形成奢侈品的专属宣传系统形成奢侈品的专属宣传系统 全市近全市近100100家易居臣信门店推广出击，形成全市网格化销售点家易居臣信门店推广出击，形成全市网格化销售点全市臣信中介门店全面进行销售布点，成为覆盖各区域的主要有效手段，并通过金鹰队场外截客和多种方式，达到捕捉全市客源的目的。36

115、0360。感官感官项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 称颂汇景天地称颂汇景天地 形成奢侈品的专属宣传系统形成奢侈品的专属宣传系统 项目运营项目运营推广三步曲推广三步曲 称颂汇景天地称颂汇景天地 形成奢侈品的专属宣传系统形成奢侈品的专属宣传系统 中心区域中心区域1010家直销门店，将布置家直销门店，将布置成成1010个汇景天地项目重点销售中个汇景天地项目重点销售中心，进行项目的强力推广。心，进行项目的强力推广。显著位置张贴大型海报2个以上易拉宝配置直销店直销店（1010家）家）主力店主力店（1515家）家）布置橱窗对外张贴汇景天地大型海报、放置2个以上易拉宝、楼书，并配备2名以上销售员，作为分

116、点直销点。张贴汇景天地海报、店内放置易拉宝、楼书，配备1名销售人员为项目接待引导。经过深度培训的销售专员 360o奢侈品营销通过易居中国全方位的营销整合，我们相信汇景天地会成为上海2010年的地产亮点，也会成为上海豪宅市场中的一个新标杆。项目运营项目运营总结总结 汇汇景景天天地地销销售售策策略略PART 4营销目标营销目标 销售目标：基础目标：住宅80%，160套（共200套） 争取目标：180180套套套套 整体目标：迅速提升“ “汇景天地汇景天地汇景天地汇景天地” ”在滨江世博地区代表豪宅 树立“ “汇景天地汇景天地汇景天地汇景天地” ”在上海高性价豪宅物业标杆。注：酒店公寓类产品有别于常

117、规公寓建议进行单独宣传、储客。销售策略销售策略目标目标 销售目标销售策略销售策略推案策略推案策略分栋分层分栋分层“少量多推少量多推”“”“推一批，售罄一批推一批，售罄一批”“”“主动权销售主动权销售”为原则；为原则；首次开盘要有充分蓄水和营销优势首次开盘要有充分蓄水和营销优势, ,形成开盘形成开盘“必热销必热销”态势；态势；每次分批新推出以前批销售每次分批新推出以前批销售80%80%以上为前提；以上为前提；每次开盘蓄水量应达到供应量的每次开盘蓄水量应达到供应量的1010倍；倍；不断刺激消费，形成不断刺激消费，形成“需求大于供给需求大于供给”的焦虑氛围的焦虑氛围间隙型进取式推案手法间隙型进取式推

118、案手法“汇景天地”主楼住宅部分共分北楼与南楼。项目前期根据静态定价的几大构成因素，制定出静态时各楼栋之间的优劣势。销售策略销售策略推案策略推案策略北楼北楼南楼南楼楼层影响价值排序南楼7-10无景观、高架干扰1 8111-19有景观，高架干扰3520-25景观佳2326-30景观极佳11北楼7-10无景观、高架干扰 27211-19有景观，高架干扰 4620-25景观佳4426-30景观佳32销售策略销售策略推案策略推案策略710层层1019层层2025层层2630层层 静态排序静态排序销售策略销售策略上市计划上市计划 上市次序建议上市次序建议A1住宅住宅7-31F办公办公1-5FA3办公办公5

119、FA1住宅住宅7-32F办公办公1-5FA5商业商业4FA6商业商业4F办公办公5FA4办公办公5F最后依次推出最后依次推出商业产品及办商业产品及办公产品公产品北北南南 先推北栋住宅先推北栋住宅1、南幢低区双面受高架影响，该、南幢低区双面受高架影响，该问题如于推案初期面对，容易成问题如于推案初期面对，容易成为焦点，不利于全案形象树立。为焦点，不利于全案形象树立。2、南幢高区不受高架影响，视觉、南幢高区不受高架影响，视觉景观优势明显，可于后期提升价景观优势明显，可于后期提升价格，但需一定的价格作底及蓄客格，但需一定的价格作底及蓄客期。期。3、南幢高低区应大幅拉开差价，、南幢高低区应大幅拉开差价，

120、价值排序由低到高：价值排序由低到高：南楼中低区南楼中低区北楼北楼南楼高区；南楼高区；4、推案顺序、推案顺序-由中间向两端发展：由中间向两端发展：北楼北楼南楼高区南楼高区南楼中低区南楼中低区酒店式公寓。酒店式公寓。 控制风险控制风险 中间突破中间突破批次批次上市时间上市时间套数套数北楼4月下旬月下旬小计100套8月中旬月中旬小计50套南楼低区10月下旬月下旬小计50套小计小计200套套 2010 2010年上市方案年上市方案销售策略销售策略上市计划上市计划A1住宅住宅7-31F办公办公1-5FA3办公办公5FA1住宅住宅7-32F办公办公1-5FA5商业商业4FA6商业商业4F办公办公5FA4办

121、公办公5F北北南南南楼高区第一阶段推量:北幢推盘时间：2010年4月下旬理由1、南幢低区双面受高架影响，该问题如于推案初期即面对，容易形成问题焦点，不利于全案形象树立，故建议先推进北幢。2、对全案来讲北幢价值居中，推案风险较南幢低。3、利于形成价格筑底。 2010 2010年上市第一阶段年上市第一阶段销售策略销售策略上市计划上市计划第二阶段推量:南楼中高区推盘时间：2010年8月中旬理由1、产品已形成市场知名度，世博滨江豪宅概念已形成认知；2、北楼价格筑底形成3、南幢高区不受高架影响，视觉景观优势明显，可提升价格。 2010 2010年上市第二阶段年上市第二阶段销售策略销售策略上市计划上市计划

122、 2010 2010年上市第三阶段年上市第三阶段销售策略销售策略上市计划上市计划第三阶段推量:南楼中低区推盘时间：2010年10月下旬理由1、产品已形成市场知名度，世博滨江豪宅概念已形成认知；2、南楼高区高位价格筑底，低区相对低价出货应对高架影响。注：住宅销售达80%以上即开始酒店式公寓销售。销售策略销售策略风险应对风险应对市市场风险10年政策调控较多，周边竞品推量集中，10年是否能形成产品热销的市场热势？销售速率达不到理想要求？建建议应对方案：方案：1、开、开盘前做好价格前做好价格测试，精准的客，精准的客户意向梳理意向梳理2、灵活的价格手法，根据速率及、灵活的价格手法，根据速率及时实施施调价

123、，首批推量以平价，首批推量以平稳销售售为主主3、多、多样的的优惠策略，有惠策略，有针对楼楼栋或房型或房型设定定优惠，达到集中惠，达到集中销售售 风险提示风险提示销售策略销售策略价格测试价格测试开盘前经过3个轮次价格测试确定最终价格，形成客户愿意支付的最高价3times初步价格测试客户落点户型价格测试判定客户意向度价格确定对外报整体价格范围，以判断客户对总体价格接受度客户初步落点，获得客户对户型价值的判断测试客户具体户型价格接受度户型价格测试后，形成客户最终落点，基本可判断客户意向度价格初步/最终确定进进取取型型销销售售定定价价价价格格测测试试销售策略销售策略开盘前提开盘前提 开盘前需甲方配合完

124、成2套以上全装修样板体验房； 进场前完成售楼中心装修，需以优异形象对外展示； 开盘前一个月需甲方完成小区交付标准体验区域； 配合销售方按既定销售节点取得相关预售许可； 开盘前蓄水量需达到推量10倍的有效客户量开盘时间节点基于上述要件之上，如上述条件未能按既定时间节点完成，则相应的开盘时间节点同时做出相应调整。PART 1 PART 1 易居中国的殊荣易居中国的殊荣PART 2 PART 2 易居中国的合作企业易居中国的合作企业PART 3 PART 3 易居中国的资源板块易居中国的资源板块PART 4 PART 4 易居中国的执行案例易居中国的执行案例第第 伍伍 章章易居中国的资源易居中国的资

125、源2 0 0 9 2 0 0 9 中国房地产流通服务行业领先公司品牌中国房地产流通服务行业领先公司品牌（纽交所交易代码：（纽交所交易代码：EJEJ）中国最大的房地产流通服务企业中国最大的房地产流通服务企业公司成立于2000年，通过10年时间，已经成为目前中国最大的房地产流通服务企业。目前，易居（中国）业务范围覆盖至全国75个主流城市，拥有10000多名房地产专业服务人员、技术研发人员和管理人员；业务版图领先的行业地位领先的行业地位 历年屡获行业殊荣历年屡获行业殊荣中国房地产流通服务产业的整合者和领导者中国房地产流通服务产业的整合者和领导者5 5大业务板块，大业务板块，1010年创业历程，年创业

126、历程，4545座城市布局，座城市布局，60006000名员工同仁名员工同仁，120120万名登记会员万名登记会员2008年度十大中介代理公司榜首年度十大中介代理公司榜首2008中国房地产策划代理领导品牌中国房地产策划代理领导品牌17.86亿元的品牌价值亿元的品牌价值2008中国管理中国管理100100年会创新奖唯一房地产服务机构年会创新奖唯一房地产服务机构20052008连续四年蝉联连续四年蝉联“中国房地产策划代理百强企业第一名中国房地产策划代理百强企业第一名”20082009中国房地产中国房地产“最佳综合服务机构最佳综合服务机构”20072007年年8 8月月8 8日，易日，易居（中国）控股

127、有居（中国）控股有限公司（纽交所交限公司（纽交所交易代码：易代码：EJEJ）成为）成为在美国第一家上市在美国第一家上市的中国轻资产地产的中国轻资产地产概念股概念股在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股成功登陆纽交所成功登陆纽交所已经拥有众多著名地产品牌作为战略合作伙伴已经拥有众多著名地产品牌作为战略合作伙伴和记黄浦“易居（中国）易居（中国）”凭借敏锐的市场远见、前瞻的自主研发以及永续提升的服务水平，构凭借敏锐的市场远见、前瞻的自主研发以及永续提升的服务水平，构筑起一个以现代信息技术为依托，以决策咨询、营销代理、房屋经纪、基金管理、广告筑起一个以现代信息技术

128、为依托，以决策咨询、营销代理、房屋经纪、基金管理、广告传媒为核心业务，全面覆盖中国各大、中型城市的房地产流通服务体系，在不断完善和传媒为核心业务，全面覆盖中国各大、中型城市的房地产流通服务体系，在不断完善和丰富中国房地产流通领域服务概念的同时，也通过实践完成对中国房地产流通服务行业丰富中国房地产流通领域服务概念的同时，也通过实践完成对中国房地产流通服务行业的建构的建构营销代理房产经纪基金管理决策咨询五大核心业务五大核心业务广告传媒五大核心业务板块五大核心业务板块为您提供完整服务解决方案为您提供完整服务解决方案完整的业务运作版块完整的业务运作版块整合整合6 6大资源大资源+1+1条销售渠道：条销

129、售渠道：6 6大大资资源源1 1条销售渠道条销售渠道佛奥花桥项目佛奥花桥项目整合营销平台优势资源整合营销平台优势资源案案场执行行上海房屋销售（集团）有限公司上海房屋销售（集团）有限公司 易居（中国）下属旗舰企业上海房屋销售（集团）有限公司是中国房地产营销代理行业第一品牌，定位于以上海、北京、武汉、西安为中心，覆盖华东、华北、华南、华中、西部区域，22座大中型城市，同时连续四年蝉联中国房地产策划代理百强第一名，成为中国房地产营销代理的领导企业。 易居中国旗下房产经纪板块之有力支撑者易居臣信凭借房地产中介服务平台全面涉及房地产经纪业务，为个人和企业客户在中高档住宅、商铺、办公楼等领域提供专业化、多

130、元化的登记及经纪包括租售服务，致力于为客户提供安全、快速的房屋中介服务。臣信规模臣信规模服务项目服务项目服务特色服务特色房房产经纪易居臣信地产顾问有限公司易居臣信地产顾问有限公司20082008年易居臣信年易居臣信门店已形成店已形成对上海市上海市场的全面覆盖的全面覆盖金牌整合服务体系整合媒体传播资源（90%90%以上以上的传媒占有率）细分市场客户资源（450450万万受众/天的细分）组织专业服务团队（集合采编采编/ /活动活动/ /互动互动）整合市场增值资源（建材建材/ /家居家居/ /家电家电.合作平台合作平台）整合流通服务渠道（一手房销售一手房销售/ /二手房经纪二手房经纪/ /一二手联动

131、一二手联动）20092009年新浪網站整合資源組成年新浪網站整合資源組成“新浪看新浪看房團房團”，取得良好交易成績；，取得良好交易成績；20092009年加大房地產主流板塊媒體宣傳力年加大房地產主流板塊媒體宣傳力度，取得強勢話語權；度，取得強勢話語權；销售渠道销售渠道 新浪润岛上海地产传媒联合机构新浪润岛上海地产传媒联合机构短信现代媒体现代媒体大众媒体大众媒体小众媒体小众媒体传统媒体传统媒体新民晚报新闻晨报解放日报I时代报新闻午报100万东方早报40万新浪网新浪网上海楼市租售情报户外广告直复媒体定制媒体覆盖面广认知度高时效性强深入各阶层人群时代感强覆盖面广传递信息丰富互动过滤目标精准锁定搞到达

132、率互动性强复制延伸扩大持续性强 受众精准高到达率权威性官方网站活动，网络，口碑营销传统媒体与媒体与现代媒体互代媒体互补 大众媒体与小众媒体大众媒体与小众媒体结合合易居置业会于2000年8月成立,截止到2009年,已在上海、北京、武汉、西安、成都、天津、南京、无锡、徐州、济南、郑州、长沙、福州等近3030个个城市建立了易居置业会，现有全国会员150150万万余名，是目前国内最大的会员制购房俱乐部。易居臣信会员平台易居臣信会员平台新浪乐居会新浪乐居会& &会员平台会员平台 中国最庞大的地产消费者服务体系中国最庞大的地产消费者服务体系广告创意广告创意 蓝博广告：一站式全方位广告策划服务蓝博广告：一站

133、式全方位广告策划服务决策咨询决策咨询克而瑞（中国）信息技术有限公司克而瑞（中国）信息技术有限公司决策咨询板块中，易居中国享有独特的竞争优势和技术支持。它拥有自己独有的中国房地决策咨询板块中，易居中国享有独特的竞争优势和技术支持。它拥有自己独有的中国房地产研发机构产研发机构易居房地产研究院，更拥有一套自主研发的中国房地产信息系统易居房地产研究院，更拥有一套自主研发的中国房地产信息系统中国中国房地产决策咨询系统（简称房地产决策咨询系统（简称CRICCRIC系统）。系统）。2007200920072009年经典案例年经典案例高端物业高端物业- -别墅产品别墅产品棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈滩别墅棕榈滩别墅兰乔圣菲兰乔圣菲圣塔路斯圣塔路斯圣安德鲁斯圣安德鲁斯豪宅代表作品豪宅代表作品2007200920072009年经典案例年经典案例泰泰府府名名邸邸星星 河河 湾湾豪宅代表作品豪宅代表作品2007200920072009年经典案例年经典案例市中心高级公寓产品市中心高级公寓产品2007200920072009年经典案例年经典案例商办类物业商办类物业2007200920072009年经典案例年经典案例特色住宅产品特色住宅产品2007200920072009年经典案例年经典案例THANKS！营销力营销力 = = 执行力执行力我我们们将将做做的的更更好好（纽交所交易代码：（纽交所交易代码：EJEJ）