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1、新新“国五条国五条”政策解读政策解读目录目录一、一、“国五条国五条”政策背景政策背景二、二、“国五条国五条”概述及后续政策概述及后续政策三、业内评论三、业内评论四、日新解读四、日新解读五、后市预测五、后市预测Part1“国五条”政策背景数据来源：统计局9.70%825002010年825009.70%895568.50%2011年895568.50%917052.40%2012年917052.40%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%94000920009000088000860008400082000800007800076000销售面积（万）同比(%)
2、2012年商品房销售面积年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高，：需求强劲，全年成交量为近三年最高，2012年楼市火热年楼市火热。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。2010-2012年全国商品房销售面积走势年全国商品房销售面积走势2012年住宅成交价格：年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价个月环比上涨，价格止跌反弹。格止跌反弹。数据来源：中指数月份月份平均价格平均价格（元（元/)平均环比涨跌平均环比涨
3、跌 环比上涨城市环比上涨城市 环比下跌城市环比下跌城市幅幅 个数个数 个数个数2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月8645868687388773881988568874888088778856883288090.95%0.48%0.59%0.40%0.53%0.41%0.21%0.07%-0.03%-0.23%-0.28%-0.25%100808277767566565440433701816222125334444585760月份月份平均价格平均价格（元
4、（元/)平均环比涨跌平均环比涨跌 环比上涨城环比上涨城 环比下跌城环比下跌城幅幅 市个数市个数 市个数市个数2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月879387678741871186848688871787388753876887919715-0.18%-0.30%-0.30%-0.34%-0.31%0.05%0.33%0.24%0.17%0.17%0.26%10.51%392734292645706360566057607266717355302738423
5、8432011年全国百城住宅成交均价：年全国百城住宅成交均价：2012年全国百城住宅成交均价：年全国百城住宅成交均价：2010年6232439%62324592086039239%-5%2011年59208-5%2%2012年603922%0%-10%30%20%10%50%40%5800057000成交面积（万）同比(%)610006000059000630006200020个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合肥、南昌、长春、南宁，2012年土地市场：年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，一、二线城市土地市场升温
6、明显，“地王地王”再再度出现。度出现。2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热；2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。2012年全国住宅用地成交面积前20城市2010-2012年年20个典型城市土地成交走势个典型城市土地成交走势国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增
7、长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示灯”。Part2 “国五条”政策概述及后续政策新国五条概述：新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价限价”、“限购限购”、“限贷限贷”、“房产税房产税”是调控四大法宝。是调控四大法宝。政策措施完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管具体内容各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制
8、定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交
9、付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。后续政策：“从紧”是2013年的调控基调，两会将出台新政细则。Part3业内评论业内评论：业内评论：国五条是国五条是“敀技重演敀技重演”，对楼市丌会产生大的影响。，对楼市丌会产生大的影响。陈宝存：新国五条“新瓶装旧酒 ”房产税试点扩大言之尚早；较2011年政策环境，比较利于楼市发展。中国社会科学院房地产金融研究中心
10、主任尹中立：这次调控是“史上最温柔”的调控，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价走势不会产生大的影响。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫：房地产调控新政无“杀伤力”。Part4日新解读完善稳定房价工作责任制：完善稳定房价工作责任制：再次强调再次强调“限价限价”政策，实现地方政府政策，实现地方政府问责制。问责制。政策解读政策解读今年2月20日“新国五条”重启价格控制目标，并将城市范围缩小，但是在2012年停止之后，在今年重新启动，但具体的标准与时间表未提到，可以说是无新意可言。影响影响调控政策调控政策各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控
11、制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。采取地方政府问责制，对地方政府进行考核，对政府有一定压力，但治标不治本。“限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市场成交量造成影响。坚决抑制投机投资性购房：坚决抑制投机投资性购房：继续继续“限购限购”政策，实施差别化信贷政政策，实施差别化信贷政策，扩大房产税试点范围。策，扩大房产税试点范围。政策解读政策解读限购政策对投资及投机性需求起到一定抑制作用，改变市场供需关系；实施差别化政策旨在保证合理的购房需求，提高二套房的贷款门槛，对投资性需求起到抑制作用；明确扩大房产税信
12、号，但影响影响调控政策调控政策严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。扩大范围未确定，房产税的实施对投资者的心理造成一定压力。目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化信贷政策的实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号，具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。增加普通商品住房及用地
13、供应：增加普通商品住房及用地供应：加快中小套型普通商品住房项目的加快中小套型普通商品住房项目的供地。供地。政策解读政策解读国家强调增加普通商品住房及用地供应旨在改善市场供需关系，满足中低收入者的首置需求。影响影响调控政策调控政策2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，首置客户的购房选择面更大，利于首置客户的释放。加快保障性安居工程规划建设：加快保障性安居工程规划建设：加大保障房建设和供应力度，让部加大保障房建设和供应力度，让部分低收入者住有所居
14、。分低收入者住有所居。政策解读政策解读加快保障性安居工程建设体现国务院新提出“新型城镇化”的重要组成部分，“将外来农民工转变城市人口”，完善住房保障体系，解决部分低收入者的影响影响调控政策调控政策全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。住房问题。由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流作用，不
15、能真正改变市场上的供需关系。加强市场监管：加强市场监管：规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。政策解读政策解读开发商“明码标价”，实际上操作缺乏可行性，形同虚设。 推进城镇个人住房信息系统建设，利于房产市场的监测和信息的发布，同时利于房产税的实施。影响影响调控政策调控政策加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打压”房地产市场。国五条政策的影响：“新国五条”只是2011年房产调
16、控政策的翻版，可谓“换汤不换药”，对市场影响甚微；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，市场上的购房需求强劲。因此，对2013年楼市持乐观态度。Part5后市预测限购政策的持续，市场以刚需为主导，中小型商品房供应量增大；虽然再次出台国五条，但调控内容与之前调控政策大致相同，对后市持乐观对后市持乐观态度态度；调控政策仍采取差别化信贷政策，满足合理购房需求，预计成交量小幅上涨，大反弹的可能性不大。土地市场溢价率频出，楼市开发成本增大，缩小降价空间缩小降价空间。国家再次强调“限价政策”，遏制房价过快增长，2013年房价大幅度反弹的可能性较小，整体趋于稳定。实行差别化信贷政策，优先保证首次购房需求，刺
17、激需求的释放，同时限购政策的持续，刚需的主导地位不会改变，市场仍以刚需支撑，70-90平米的物业将成为热销产品。中小型商品房供中小型商品房供应量增大，成交应量增大，成交量小幅上涨；量小幅上涨；价格下行空间缩价格下行空间缩小，趋于稳定；小，趋于稳定；刚需仍是主力。刚需仍是主力。商品房住宅市场：中小型商品房供应量增大，市场仍以刚需为主，商品房住宅市场：中小型商品房供应量增大，市场仍以刚需为主，2013年楼市量涨价稳。年楼市量涨价稳。二手房市场：量稳价涨，首置和首改占市场主导。二手房市场：量稳价涨，首置和首改占市场主导。成交量平稳运行，成交量平稳运行，波动性较小；波动性较小；成交均价小幅上成交均价小
18、幅上涨；涨；80-110平米户型平米户型且无营业税的物且无营业税的物业将是市场热销业将是市场热销产品。产品。受评估报税影响，2012年二手房市场成交火热，大量需求释放；同时2013年的调控力度不减，限购政策仍是主旋律，部分需求仍被抑制，预计2013年的成交量企稳，波动性较小。2012年成都二手房成交火热，市场上有效房源的不断消化，优质房源稀缺，同时评估报税影响逐渐褪去，业主惜卖心理增强，提价预期增大，预计2013年二手房成交均价小幅上涨；受限购政策影响，部分投资客户被抑制，市场仍以刚需支撑，首置和首改是市场主力客户群。评估报税上线后，无营业税的房子，交易成本相对较少，更受客户追捧。商业市场：由
19、于限购的持续，商业开发力度加大，供应量持续走高，成交商业市场：由于限购的持续，商业开发力度加大，供应量持续走高，成交量趋稳，供求关系失衡，成交均价下滑，同质化竞争加剧。量趋稳，供求关系失衡，成交均价下滑，同质化竞争加剧。限购政策刺激限购政策刺激供应量持续走供应量持续走高成交量趋稳高成交量趋稳成交均价下行成交均价下行空间加大，成空间加大，成交均价小幅下交均价小幅下滑趋稳滑趋稳50平米以下的平米以下的物业仍是市场物业仍是市场热销产品热销产品由于限购的持续，由于限购的持续，2013年商业存量土地将陆续开发，供应量持续走高；年商业存量土地将陆续开发，供应量持续走高；市场供大于求凸显，商业办公是以投资为
20、主的物业，需求存在一定刚性，在投市场供大于求凸显，商业办公是以投资为主的物业，需求存在一定刚性，在投资者将密切关注投资回报率，优质商业受投资青睐，同质化竞争加剧，预计资者将密切关注投资回报率，优质商业受投资青睐，同质化竞争加剧，预计2013年成交量趋稳。年成交量趋稳。商业办公的供应持续放量，供过于求显现，库存量大，开发商急需消化库存价商业办公的供应持续放量，供过于求显现，库存量大，开发商急需消化库存价格出现松动。格出现松动。商业办公市场竞争加剧，成交均价下行空间加大，预计商业办公市场竞争加剧，成交均价下行空间加大，预计2013年成交均价小幅下年成交均价小幅下滑趋稳。滑趋稳。50平米以下的总价相对较低，投资空间大，商业办公市场仍以中小型投资客户平米以下的总价相对较低，投资空间大，商业办公市场仍以中小型投资客户为主；为主；50平米以下及平米以下及50-70平米的户型仍受投资者的青睐。平米的户型仍受投资者的青睐。
