《九江宁亿·香榭丽都营销提报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《九江宁亿·香榭丽都营销提报（107页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、合润地产合润地产2010 122010 12未来，未来，为你而来！你而来！宁亿香榭丽都营销提报从庐山、甘棠湖到八里湖从陶渊明、苏轼到陈寅恪这是一座景冠九州的城市这是一片名人辈出、风骨飞扬的城市如今在九江、在庐山脚下一个传承这座城市精神的明珠即将闪耀九江宁亿香榭丽都这就是本次提报，解决问题是不二法则，直入主题能更快解决问题我们的原则：我们的原则：六大核心问题六大核心问题1 1、新政之下，九江房地、新政之下，九江房地产市市场何去何从？何去何从？2 2、客、客户群是群是谁？他？他们在想什么？在想什么？3 3、产品品优势在哪？如何超越金丰御园？在哪？如何超越金丰御园？4 4、怎、怎样的企划的企划调性能
2、建立性能建立项目凌目凌驾性的高度？性的高度？5 5、怎、怎样的推广能事半功倍又极具的推广能事半功倍又极具创新？新？6 6、怎、怎样的操的操盘手法能手法能创造更高的价格造更高的价格销售率？售率？让我们一一解密让我们一一解密.解密一：解密一：新政之下，九江房地新政之下，九江房地产市市场何去何从？何去何从？近两年，城市建设快速，商品房开发量猛增，近两年，城市建设快速，商品房开发量猛增，预计预计20102010全市商品房竣工面积将达全市商品房竣工面积将达222.47222.47万万九江市商品房开发情况九江市商品房开发情况开发量的逐年上升，表明九江房地产市场进入发展快车道开发量的逐年上升，表明九江房地产
3、市场进入发展快车道0808年受金融危机影响及开发体量的下降，年受金融危机影响及开发体量的下降，销售量销售量下滑明显。下滑明显。然而然而0909年需求量报复性增长，总销高达年需求量报复性增长，总销高达266.16266.16万。万。预计预计20102010年销售量可达年销售量可达240.32240.32万。万。九江市商品房销售情况九江市商品房销售情况结合商品房竣工和销售情况可以看出，结合商品房竣工和销售情况可以看出，20102010年九江求略大于供，年九江求略大于供，这是这是0909年新政压抑的结果。以此分析，年新政压抑的结果。以此分析，20112011年新政压抑下，对九年新政压抑下，对九江又是
4、一个释放的结果，仍将是求大于供。江又是一个释放的结果，仍将是求大于供。九江市商品房价格走势九江市商品房价格走势除除0808年价格略有下滑外，年价格略有下滑外，整体整体市场价格保持上扬态势，市场价格保持上扬态势，目前全市成交均价达到目前全市成交均价达到47504750元元/ /2010年，年，虽国家国家调控政策收控政策收紧，然而九江城市，然而九江城市建建设快速、地方快速、地方刚需需强劲以及居民收入水平增以及居民收入水平增加，加，因此房地因此房地产市市场受政策影响受政策影响较小，小，销售量售量处于高位，成交价持于高位，成交价持续走高。由此判断，九江走高。由此判断，九江未来房地未来房地产仍仍处于上升
5、通道，市于上升通道，市场逐逐渐繁荣。繁荣。合润观点合润观点解密二：解密二：我我们的客的客户群是群是谁？他？他们在想什么？在想什么？合润认为：合润认为：九江市客群将是主力客群，九江市客群将是主力客群，九江九江县、出口加工区次之。、出口加工区次之。理由如下理由如下1 1、九江、九江县楼楼盘从价格、体量及配套等方面，从价格、体量及配套等方面，让本案面本案面临尴尬。尬。2006年2007年2008年2009年2010年0500100015002000250030003500400011551611174027003350九江县商品房均价（元九江县商品房均价（元/ /平方米）平方米）商品房价格3350的
6、均价，只比本案高二三百，却在地段配套的成熟性上高出的均价，只比本案高二三百，却在地段配套的成熟性上高出很多，客源流失很多，客源流失, ,体量尚有体量尚有235000平米，供平米，供应大大竞争争优势丧失失 。年份年份20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年人口（人）人口（人）33980533980534183034183033556033556034801534801532279232279218-3518-35岁人口（人）岁人口（人）10302610302610802610802611069311069311278
7、3112783107563107563人均人均GDPGDP（元）（元）484648465890589073647364865586551165211652商品房供应量（万平方米）商品房供应量（万平方米）18.6818.6822.9822.9830.9830.9829.5729.5735.3635.3639.6539.65供应量增长率供应量增长率23.01%23.01%35%35%-4.55%-4.55%19.58%19.58%12.13%12.13%商品房销售量（万平方米）商品房销售量（万平方米）14.6814.6818.2318.2327.8627.8619.9619.9632.132.13
8、4.434.4销售量增长率销售量增长率24.18%24.18%53%53%-28.35%-28.35%60.80%60.80%7.10%7.10%商品房销售率商品房销售率78.60%78.60%79.35%79.35%89.96%89.96%67.48%67.48%90.78%90.78%86.76%86.76%商品房后续体量（万平方米）商品房后续体量（万平方米）约约5050销售额（万元）销售额（万元）130621306221055210554488244882347303473086670866701152401152402 2、出口加工区自身客源的不足，使得我、出口加工区自身客源的不足，使
9、得我们目目光必光必须放到九江市区。放到九江市区。1 1、该区区现今人口不足今人口不足1 1万，再剔除一部分租房需求，万，再剔除一部分租房需求，客源客源缩水。水。2 2、本地人、本地人为主的区内主的区内职工，在同一区内工，在同一区内购房意愿不房意愿不明明显。3 3、即使园区未来人口达到、即使园区未来人口达到计划中的划中的3 3万，依然无法万，依然无法满足本足本项目目较大的体量。大的体量。4 4、根据金丰御园、根据金丰御园调查，加工区客，加工区客户置置业不足不足10%3 3、想要、想要创造造较高的价格及利高的价格及利润，必，必须将目光将目光放眼九江市。放眼九江市。本区域与九江市相比，价格极具诱惑力
10、本区域与九江市相比，价格极具诱惑力相对于九江市相对于九江市5000左右的均价，即使左右的均价，即使3500也够便宜，也够便宜，这就创造了价格上涨的可能。这就创造了价格上涨的可能。跳出区域竞争，放眼九江市，本案无疑更具竞争力跳出区域竞争，放眼九江市，本案无疑更具竞争力所以所以跳出区域束缚，让价格上涨更具空间跳出区域束缚，让价格上涨更具空间放眼九江市，放眼九江市，才是我才是我们坚定而又正确的定而又正确的选择。那么，那么，客群在想什么？客群在想什么？为什么会什么会选择本案？本案？简言之简言之逼逼被市区高房价逼走被市区高房价逼走通通环湖路等湖路等4 4条通往条通往项目的城市干道目的城市干道畅通通升升相
11、相对的价格洼地，大柴桑、八里湖新区、大九的价格洼地，大柴桑、八里湖新区、大九江的价江的价值潜力潜力改改大大盘、大、大户、有房有、有房有车，改善生活一步到位，改善生活一步到位保保面面临通通胀压力，力，买房特房特别是价格低的房子无疑是价格低的房子无疑具有保具有保值功能；功能；这五种心理将五种心理将为企划提供方向指引企划提供方向指引解密三：解密三：产品品SWOT分析，如何超越金丰御园分析，如何超越金丰御园? ?本案本案SWOT分析分析S（优势）1.大大规模模27万方，万方，让九江九江为之之侧目目2.户型好型好90平米可做三房，独步九江平米可做三房，独步九江3.配套全配套全自有菜自有菜场、幼儿园、文化
12、休、幼儿园、文化休闲中心、商中心、商业外街，外街，成成为加工区的繁加工区的繁华象征象征4.地下地下车位位领跑同区跑同区5.缓坡上的房子坡上的房子形成有致的高差起伏形成有致的高差起伏线6.河流河流贯穿穿滋滋润整个社区，整个社区，财气旺盛气旺盛7.双核双核门户八里河、九江市在北，八里河、九江市在北，庐山、九江山、九江县在南我在在南我在中央中央W（劣（劣势）1）配套不成熟）配套不成熟购买有障碍有障碍2）交通不便）交通不便只有一条中巴路只有一条中巴路线抵达本案，出租抵达本案，出租车少；少；3）居住）居住环境待改善境待改善九江市民心中九江市民心中认为此地此地环境差境差O（机会）（机会）1.九江首个国家九
13、江首个国家级出口加工区出口加工区背靠大背靠大树2.61个大型个大型项目目签约落落户带来来庞大潜在客群；大潜在客群；3.大九江大九江规划、划、 八里湖八里湖时代代不再偏不再偏远4.区内缺乏大区内缺乏大规模、高品模、高品质楼楼盘空白、稀缺空白、稀缺T（威（威胁）1.金丰御园金丰御园分流本案客群，需重点打分流本案客群，需重点打击。2.众多企众多企业尚未入尚未入驻区域客源不足区域客源不足3） 外区域人口外区域人口购买门槛多多投投资受限受限结论：在产品诉求上结论：在产品诉求上1、将本项目上升到、将本项目上升到“大九江大九江”的高度是必须的的高度是必须的2、看得见的未来，是打动九江市民的重要诉求、看得见的
14、未来，是打动九江市民的重要诉求3、大规模、户型好、配套全等方面产品诉求，是我、大规模、户型好、配套全等方面产品诉求，是我们打击金丰御园的重要法宝们打击金丰御园的重要法宝解密四：解密四：怎样的企划调性怎样的企划调性才能创造项目高度？才能创造项目高度？我我们旗旗帜鲜明的明的观点点1、凌驾性的高度2、有升值潜力的可见未来3、尊贵雅致的生活格调关关键词未来从甘棠湖到八里湖从甘棠湖到八里湖九江正跨入大九江九江正跨入大九江时代代九江的未来九江的未来值得期待，得期待，而我而我们正正处于未来的方向之上。于未来的方向之上。九江的未来九江的未来九江人的未来九江人的未来九江已步入快速九江已步入快速发展展时期，期，九
15、江人九江人对生活的要求日益提升生活的要求日益提升他他们希望能希望能实现更好的生活更好的生活而我而我们正是正是为他他们提供未来生活的所在。提供未来生活的所在。香榭香榭丽都的未来都的未来27万方大万方大规模未来生活之城模未来生活之城幼儿园、菜幼儿园、菜场等完善配套等完善配套庐山脚下、水岸的山脚下、水岸的优雅生活雅生活双城双城门户、地、地处九江九江县与九江市区中心与九江市区中心八里湖南岸，未来行政、文化、生活中心八里湖南岸，未来行政、文化、生活中心香榭香榭丽都的未来可期。都的未来可期。项目定位目定位大九江大九江双核双核门户27万方未来生活城万方未来生活城广告广告语你见生活，我鉴未来涵义：你见到的不仅
16、是生活，还有可鉴赏的未来涵义：你见到的不仅是生活，还有可鉴赏的未来生活：舒适的、生活：舒适的、亲切的、有格切的、有格调的生活的生活未来：价未来：价值升升值的未来、八里湖的未来、柴桑区的未来、八里湖的未来、柴桑区的未来、大九江的未来都被你的未来、大九江的未来都被你轻松掌控。松掌控。内涵延展：你内涵延展：你见生活，我生活，我鉴未来未来VI体系方案二方案二解密五：解密五：怎怎样的推广能事半功倍又极具的推广能事半功倍又极具创新？新？策略策略总思想思想五五势，定乾坤，定乾坤借借势- -造造势- -集集势- -成成势- -延延势借借势时间：开：开盘前前3 3个月个月目的：大目的：大盘欲来的气欲来的气势及形
17、象高度及形象高度如何借？如何借？借八里湖及柴桑区之借八里湖及柴桑区之势方式一：系列方式一：系列软文炒作文炒作方式二：方式二：户外广告外广告树立立大九江的未来在哪里？大九江的未来在哪里？八里湖南岸，八里湖南岸，27万方未来生活城巍然崛起！万方未来生活城巍然崛起！报纸软文文聚聚势：开：开盘前前1 1个月个月各种媒体通路短各种媒体通路短时间内集中爆内集中爆发，每周，每周报纸2-3篇投放。篇投放。造造势时间：开：开盘前前2 2个月个月目的：目的：继续累累积高度，引高度，引发深度关注深度关注如何造？如何造？户外造，外造，报纸造，活造，活动造造户外造：外造：在甘棠湖公园广在甘棠湖公园广场设立醒目的立醒目的
18、LED灯光灯光LOGO，同，同时占占领进入入项目的关目的关键卡口卡口- -十里大道，十里大道，长虹大道的虹大道的户外外造造势：开：开盘前前2 2个月个月户外广告：外广告：甘棠湖公园广甘棠湖公园广场设立醒目的立醒目的创意意LED灯光灯光LOGO；进入入项目的十里大道、目的十里大道、长虹大道虹大道设立醒目的立醒目的户外广告；外广告；报纸造：造：你你见生活，我生活，我鉴未来未来少一室不如多一室少一室不如多一室89三房稀缺三房稀缺户型即将登型即将登场报纸造：造：你你见生活，我生活，我鉴未来未来贵人多旺室人多旺室115三房典雅三房典雅户型雍然登型雍然登场系列系列报广广活活动造：造：我和未来有个我和未来有
19、个约会婚会婚纱摄影影具体操作：具体操作：与九江知名的婚与九江知名的婚纱影楼影楼联动，为即将即将结婚婚的新人的新人赞助助10套婚套婚纱摄影，既影，既针对刚性需性需求的目求的目标群，又能造成群，又能造成轰动效效应，通，通过报纸等媒体同步配合。等媒体同步配合。集集势时间：开：开盘前半个月前半个月目的：短期内集各种力量，瞬目的：短期内集各种力量，瞬间爆爆发如何集？如何集？各种媒体通路短期内集中爆各种媒体通路短期内集中爆发，瞬瞬间覆盖，形成爆炸效覆盖，形成爆炸效应活活动（二（二选一）一）迎五一，万人大派送迎五一，万人大派送针对五一及开五一及开盘到来的到来的时机，在市区人流集中的地方机，在市区人流集中的地
20、方派派发1 1万份小礼品，万份小礼品，为开开盘造造势，形成鼎盛人气。，形成鼎盛人气。摩托摩托车队大游行宣告开大游行宣告开盘信息信息壮壮观的的场面在市区面在市区绕行，路人皆知行，路人皆知成成势：盛大开：盛大开盘报纸广告广告5.1日，未来，已来！日，未来，已来！向未来致敬向未来致敬香榭香榭丽都，盛大起航。都，盛大起航。SP活活动梯度梯度优惠、限期惠、限期签约优惠。惠。延延势：开：开盘热销报纸广告广告感谢厚爱，感谢厚爱，120120位精英已为自位精英已为自己的未来作出了英明的选择！己的未来作出了英明的选择！创意意创新媒体渠道新媒体渠道制作九江第一本香水楼制作九江第一本香水楼书创造九江第一本媒体楼造九
21、江第一本媒体楼书（报纸双胶）双胶）独辟蹊径的媒体版面独辟蹊径的媒体版面选择，报眼和同期眼和同期连版版有有针对性的媒体渠道性的媒体渠道短信：月短信：月话费在在100元以上的客元以上的客户电台：重复播放模式（三遍）台：重复播放模式（三遍）户外：占外：占领道路卡口，九江市通往加工道路卡口，九江市通往加工区的各大区的各大户外媒体外媒体解密六：解密六：怎样的操盘手法怎样的操盘手法能创造更高的价格和销售率？能创造更高的价格和销售率？九大九大营销策略，九策略，九战定九江定九江策略一：抛策略一：抛砖引玉引玉分批适量推出，火爆每批，提价每批分批适量推出，火爆每批，提价每批策略二：移策略二：移动售楼售楼处移移动售
22、楼售楼处选择在市区人流集中的区域在市区人流集中的区域设置移置移动售楼售楼处，不，不仅可以可以节约在市在市区区设置接待置接待处的的费用，而且可以根据人群的用，而且可以根据人群的变动而改而改变位置，万位置，万科在其科在其项目中使用了目中使用了这一方式收到了十分良好的效果。一方式收到了十分良好的效果。九大九大营销策略，九策略，九战定九江定九江策略三：策略三：创新新销售道具售道具有声音的流水有声音的流水鸟鸣沙沙盘模型，立体化的模型，立体化的户型型模型。模型。策略四：拉高价差，均衡去化策略四：拉高价差，均衡去化一楼与一楼与顶加加阁价差的拉开，价差的拉开，实现均衡去化。均衡去化。九大九大营销策略，九策略，
23、九战定九江定九江策略五：虚策略五：虚张价价势，促，促进成交成交前期前期报高价格，造成价格定高价格，造成价格定势，后期开，后期开盘以以较低价入市，造成反差，促低价入市，造成反差，促进购买。九大九大营销策略，九策略，九战定九江定九江策略六策略六 ：梯度：梯度优惠，促惠，促进签约开开盘阶段段实行不同的限期，付款方式行不同的限期，付款方式优惠，促惠，促进主主动签约，尽快回收，尽快回收资金。金。策略七：小恩小惠，引策略七：小恩小惠，引发口碑，持口碑，持续销售售开开盘时期，期，签约送一些小家送一些小家电，促，促进口碑持口碑持续营销。九大九大营销策略，九策略，九战定九江定九江策略八：策略八：细节服服务，彰，
24、彰显尊尊贵1、门卫、门卫2、泊车、泊车3、礼宾、礼宾4、专属管家、专属管家5、室外引导、室外引导6、室内引导、室内引导7、饮品员、饮品员8、出口引导员、出口引导员所有所有销售人售人员进行礼行礼仪培培训，保，保洁员、保安全部酒店、保安全部酒店标准着准着装，停装，停车场安排安排门童，开童，开门、引、引导，艳阳或下雨天阳或下雨天为客客户撑撑伞，让客客户每一次的看房每一次的看房经历，都是未来生活的，都是未来生活的预约体体验。九大九大营销策略，九策略，九战定九江定九江策略九：体策略九：体验营销，事，事实服人服人“所所见即所得即所得样板房板房”第一批推出不做第一批推出不做样板房，但在一批房源板房，但在一批
25、房源结顶的的时候，打造候，打造样板板房，以利于后期房，以利于后期销售。售。具体操具体操盘手法手法三大产品营销界定三大产品营销界定价格竞争产品价格竞争产品小面积、低总价入市，直接对抗竞争对手。小面积、低总价入市，直接对抗竞争对手。价格拉升价格拉升小区位置较优产品，价值空间大，先期小区位置较优产品，价值空间大，先期已拉升项目价值的基础上，集中推售。已拉升项目价值的基础上，集中推售。价值超越价值超越优级产品强势高价推出，创造项目最大利润优级产品强势高价推出，创造项目最大利润化，并为二期推售树立标杆。化，并为二期推售树立标杆。2#3#4#5#6#7#1#9#10111214138#15171618设定
26、阶段性主打产品，实现良性资金回收；设定阶段性主打产品，实现良性资金回收；限量版发售形成渴求市场，达成期望价值；限量版发售形成渴求市场，达成期望价值；为投资产品创造价值平台，再创利润空间。为投资产品创造价值平台，再创利润空间。 三大战略指导三大战略指导 高调登场高调登场夯实基础夯实基础品品牌牌资资产产叠叠加加20112011年初年初形象建立年形象建立年20112011年年价值深化年价值深化年20122012年年品牌登峰年品牌登峰年量价齐涨量价齐涨高端主打高端主打再创价值再创价值完美收官完美收官【全盘营销战略全盘营销战略】销售周期：开盘后销售周期：开盘后1818个月个月【开盘时间选择开盘时间选择】
27、 建议：建议：2011年年5月开盘月开盘原因一：结合本项目工程进度。原因一：结合本项目工程进度。原因二：结合售楼处的装修进度。原因二：结合售楼处的装修进度。原因三：规模大盘，资金需快速回笼。原因三：规模大盘，资金需快速回笼。原因四：五月份一般为房地产销售旺季。原因四：五月份一般为房地产销售旺季。推货推货节奏节奏开盘前期树立项目品牌基础，进行客户蓄水。开盘前期树立项目品牌基础，进行客户蓄水。5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月项目形象稳固期项目形象稳固期项目客户储备蓄客期项目客户储备蓄客期前期形象推广周期：前期形象推广周期：2 2个月个月形象推广与客户储备周期：形象推广与客户储备周
28、期：3 3个月个月根据市场预开根据市场预开推货推货节奏节奏似低非低，竞争力和利润皆顾。低端产品价格略低于竞争个案优质似低非低，竞争力和利润皆顾。低端产品价格略低于竞争个案优质产品，产品，以不以不“低低”的价格低价入市，确保价格市场接受度。的价格低价入市，确保价格市场接受度。115115平米平米3 3房房主力主力8989平米平米主力主力8989平米平米3 3房房20112011年年5 5月首次开盘：月首次开盘：1#1#、2#2#、3#3#、 6#、8#、9#共计共计180套套G型型36套、套、F型型84套：套：小户产品低总价切入，形成热销，小户产品低总价切入，形成热销，快速回笼资金。快速回笼资金
29、。H型型60套：套：形成适当价差，为后期价格提升做形成适当价差，为后期价格提升做好铺垫。好铺垫。2#3#6#1#9#8#7979平米平米2 2房房115115平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房推货推货节奏节奏拉升价格，全线中高端产品集中推售，创造价值。拉升价格，全线中高端产品集中推售，创造价值。以户型优劣做为打击竞争个案有力武器以户型优劣做为打击竞争个案有力武器20112011年年1111月二次开盘：月二次开盘：7#7#、12#12#、13#13#、14# 14# 、18# 共计共计156套套F型型84套、套、H型型48套、套、J型型24套：套：推出小区位置较优，在上一次热销
30、推出小区位置较优，在上一次热销的基础上，拉升项目高度，促进销的基础上，拉升项目高度，促进销售量节节攀升，创造价格步步为营售量节节攀升，创造价格步步为营的势头，持续热销。的势头，持续热销。7#12141318主力主力8989平米平米3 3房房115115平米平米3 3房房119119平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房推货推货节奏节奏在高潮中收官，完成品牌超越，树立价格标杆，为二期铺垫。在高潮中收官，完成品牌超越，树立价格标杆，为二期铺垫。以中庭优势位置支撑高于竞争个案的价格。以中庭优势位置支撑高于竞争个案的价格。F型型06套、套、H型型96套、
31、套、J型型48套：套：推出中庭优势产品，结合中小套型，推出中庭优势产品，结合中小套型，延续热销势头，提升价格，追求高延续热销势头，提升价格，追求高利润，促使整体价值超越，最终达利润，促使整体价值超越，最终达到项目与品牌的共赢。到项目与品牌的共赢。4#5#101115171620122012年年5 5月最后开盘：月最后开盘：4#4#、5#5#、10#10#、11# 11# 、15#、16# 、17# 共共计计204套套119119平米平米3 3房房119119平米平米3 3房房119119平米平米3 3房房115115平米平米3 3房房115115平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3
32、房房主力主力8989平米平米3 3房房推货推货节奏节奏并联与住宅的操作方式，并联与住宅的操作方式，线下、线上同步营销开展线下、线上同步营销开展A4A5第一步：第一步：线下通过各企业进行团线下通过各企业进行团购营销，同时售楼处对购营销，同时售楼处对外积累投资客户；外积累投资客户；第二步：第二步：视线下团购情况及剩余视线下团购情况及剩余房源量，结合客户积累房源量，结合客户积累情况，综合考虑开盘方情况，综合考虑开盘方式及价格式及价格推货推货节奏节奏商业街区的打造，结合菜市场整合商业氛围，提升商来价值商业街区的打造，结合菜市场整合商业氛围，提升商来价值B2B3B4A1A2A3第一步：第一步：在项目交付
33、期间，进行在项目交付期间，进行集中推售，充足人气确集中推售，充足人气确保商业氛围快速形成保商业氛围快速形成第二步：第二步：结合菜市场的摊位招租结合菜市场的摊位招租同期推售商业，并整合同期推售商业，并整合金丰的商铺统一树立商金丰的商铺统一树立商业街区形像。业街区形像。B7B6市中心：市中心：5000-10000元元/平方米平方米九江县城：九江县城： 荣丰荣丰.一里洋房：均价一里洋房：均价3330元元/平方米平方米 丹枫美庐：均价丹枫美庐：均价3200元元/平方米平方米 长隆长隆.凯旋城：均价凯旋城：均价3200元元/平方米平方米 柴玺欣园：均价柴玺欣园：均价3400元元/平方米平方米直接竞争个案
34、：直接竞争个案： 金丰御园金丰御园 普通产品：均价普通产品：均价2950元元/平方米平方米 水景产品：均价水景产品：均价3413元元/平方米平方米九江市价格表现为：九江市价格表现为：【项目价格建议项目价格建议】奥体花园：奥体花园：4500-65004500-6500元元/ /平米平米九江大市近期价格表现九江大市近期价格表现九江县城：九江县城：3100-35003100-3500元元/ /平米平米香域半山：香域半山：47004700元元/ /平米平米柴桑春天柴桑春天65006500元元/ /平米平米十里华府：十里华府：46004600元元/ /平米平米国豪水岸城国豪水岸城51005100元元/
35、/平米平米浔城湖锦：浔城湖锦：54005400元元/ /平米平米项目价格：卖得就是要比金丰御园贵项目价格：卖得就是要比金丰御园贵200200基于目前九江市区的价格表现，以及参照九江县城楼盘价格、基于目前九江市区的价格表现，以及参照九江县城楼盘价格、本案直接竞争楼盘金丰御园的售价，和本公司的专业操作效应，本案直接竞争楼盘金丰御园的售价，和本公司的专业操作效应，初定项目价格：初定项目价格：住宅均价为：住宅均价为：34003400元元/ /平米平米以以32003200元元/ /平方米对战金丰平方米对战金丰34003400元元/平米平米的景观房的景观房二批产品提价二批产品提价200200元元/ /平米
36、平米三批优势产品再次提价三批优势产品再次提价200200元元平米平米注：此价格方案未考虑市场整体价格上涨及自然增值因素注：此价格方案未考虑市场整体价格上涨及自然增值因素我们最终的目标我们最终的目标目标目标2.052.05亿，亿，挑战挑战2.12.1亿！亿！一期多层部分（不含商铺、公寓）一期多层部分（不含商铺、公寓）成功在于细节成功在于细节思考一：定价合理化思考一：定价合理化市场上各楼盘定价不合理，顶层滞销。本案建议拉开市场上各楼盘定价不合理，顶层滞销。本案建议拉开5层与层与6层的价差，控制在层的价差，控制在8%左右，确保项目均衡去化。左右，确保项目均衡去化。思考二：产品价值提升思考二：产品价值
37、提升底层公共半地下室车位，部份改建成直接入户式私属地下室，一层复式洋房。底层公共半地下室车位，部份改建成直接入户式私属地下室，一层复式洋房。思考三：销售说词对竞争个案打击思考三：销售说词对竞争个案打击市区楼盘市区楼盘本案有绝对的价格优势，且本案处于城市发展方向、升值潜力无限本案有绝对的价格优势，且本案处于城市发展方向、升值潜力无限县城小盘（如荣丰县城小盘（如荣丰.一里洋房、长隆一里洋房、长隆凯旋城等凯旋城等 ）本案具有规模、户型优势本案具有规模、户型优势县城大盘（如柴玺欣园县城大盘（如柴玺欣园 ） 处于东南角落，城市发展的边缘，离市区远于本案处于东南角落，城市发展的边缘，离市区远于本案本案与一
38、般楼盘比都具有户型上的优势本案与一般楼盘比都具有户型上的优势关于合润经典案例关于合润经典案例奉化住宅项目奉化住宅项目阳光水岸阳光水岸在项目价格成为抗性的情况下，大胆采用在项目价格成为抗性的情况下，大胆采用“小幅提价法小幅提价法”半年内实现销售率半年内实现销售率100%项目重要销售节点回顾项目重要销售节点回顾2005开发商为促进开发商为促进“阳光茗都阳光茗都”销售，定价高于市场价格销售，定价高于市场价格2005年至年至2006年年7月开发商自销仅月开发商自销仅10%本公司本公司2006年年10月接案，挖掘并赋予项目月接案，挖掘并赋予项目4大价值大价值7 7万方住宅项目万方住宅项目马鞍山世贸一品马
39、鞍山世贸一品7 7万方住宅项目万方住宅项目马鞍山世贸一品马鞍山世贸一品项目重要销售节点回顾项目重要销售节点回顾2007年年8月月26日日 项目组人员进驻马鞍山项目组人员进驻马鞍山2007年年9月月15日日 项目首次参加马鞍山首届房展会、采用封闭式展馆项目首次参加马鞍山首届房展会、采用封闭式展馆轰动马鞍山轰动马鞍山2007年年11月月1日日 世贸壹品售楼部进场开始接待世贸壹品售楼部进场开始接待2007年年12月月15日日 世贸壹品预先认购会员卡开始办理世贸壹品预先认购会员卡开始办理2007年年12月月24日日 世贸壹品圣诞狂欢盛典在大华广场盛大举行世贸壹品圣诞狂欢盛典在大华广场盛大举行2008年年3月月29日日 世贸壹品住宅世贸壹品住宅1栋、栋、3栋、栋、5栋、栋、7栋开盘，当日销售栋开盘，当日销售85%套，早上套，早上9开盘抢购至下午三点封盘开盘抢购至下午三点封盘本项目创造了高层产品售价高于同地段多层产品价格的奇迹本项目创造了高层产品售价高于同地段多层产品价格的奇迹本项目攻克了当地本项目攻克了当地15层以上高层销售难关层以上高层销售难关合合润相信，相信，用心，用新，用心，用新，坚持，自有丰持，自有丰硕回回报，愿与开愿与开发商携手共商携手共创丰收！丰收！THANKS!
