地下车库成本管控5405

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1、 第一部分 剖析地下车库 决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面： 1、地下车库规定停车数量 ； 2、地下车库范围、层数以及布置方式 ； 3、人防地下室面积、等级及布置方式 ； 4、停车率（重点内容） ； 5、构造做法 ； 6、钢筋、砼含量 地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小 普通地下一层地下车库建安成本约 1600 元/平米， 人防地下室约 2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约 20002200 元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约 20002500 元/平米 停车率：地下车库总面积/ 停车位总数 注 1：总面积指地下车库外墙围合的

2、所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量 3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位 停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率 构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法 这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价 适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅 TH 私家车库等特殊的地下车库 强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定 停车率限制不是最优值，不能

3、因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：东莞万科公司项目已经做到 30M2/车位以下，如金域华府 1 期是车位（地下车库:453 个车位/13586M2） 特殊情况，应提前沟通确定，如： 1、当地下车库占地面积小于 5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值难于控制； 2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到 25M2/车位 没有最好，只有更优！ 东莞佳兆业的车位都在 42M2/车位以上，帝景湾达约车位（732 个） ，按平均每个车位优化 15M2，可以少做 10980M2 地下室，节约成本可达 1750 万元！ 固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积

4、等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。 设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。 1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图） 3、避免行车道靠外墙布置 4、避免布置平行或斜向车位 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 6、 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表） 7、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用） 各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸 柱网：柱网按

5、8000x（2a+b）/2 布置。沿行车道方向柱距 8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a 为停车位深度，b 为行车道宽度。 一般一个 10 万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约 700800 平米左： 其中：变配电房： 约 150 平米 水泵房：约 120 平米 公变房：约 50 平米 生活水池：约 100 平米 柴油发电机房：约 100 平米 消防水池：约 150 平米 其他： 约 50 平米 注： 1、小区规模每增加 10 万平米，设备房约会增大 30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80 平米左右）以及无实际用途的假设备

6、房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响 问题一：普通车位 2400x5000mm，柱网怎么布置 答：柱网 8000x8000mm 问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置 答：柱网 8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置 此时 1：大车位沿周边布置，保证 2700x5300mm，沿边柱距可取 6000mm 2：两边靠柱的车位宽度取 2500mm，满足部分较宽汽

7、车的停放 3：大车位部分成本增加约 7% 想尽办法不要让柱距突破 8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现 问题三：有个别地区要求车位 2500x5300mm，柱网怎么布置 答：柱网 8100x8300mm 此时： 1、平行车道方向柱子断面宽应取 550mm 2：梁高会超过 800mm，相应层高也会超过 3600mm 3：综合成本增加约 10% 一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距 地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华 有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改 进： 1、层高； 2、覆土厚度； 3、

8、建筑垫层； 4、排水找坡； 5、汽车出入口； 6、坡道人防主要出入口 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第二部分 案例与成本分析） 第二部分 案例与成本分析 1650 有绿化时覆土厚 3900 层高 300 建筑垫层高 结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。800+350+200+2200=3550 （无人防的地下室层高 3600 可以满足一般需求啦） 净高 2200 风道 350 梁高 800 预留 150200 车库类型 常用层高 地 下 室 车 库 底 层 层 高 （设排风、喷淋） a、风道下无喷淋，底层层高一般为米 （梁高按 800，风道按 300） b

9、、风道下设喷淋，底层层高一般为米 （梁高按 800，风道按 300） 地下室其他层 （设排风、喷淋） a、风道下无喷淋，层高一般为米 （梁高按 800，风道 300） b、风道下设喷淋，层高一般为米 （梁高按 800，风道 300） 地下室其他层 无排风、有喷淋 层高一般为米 （梁高按 800） 半地下室、停车数超 过 50 辆的开敞式及架空层车库 一般为米 （如设喷淋，无风道层高，梁高按 700） 序号 原因分析 1 片面的认为车库净高米，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为米即可。 2 设备高度计算不精确。当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设

10、备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。 3 对常用设备配置要求不清楚（喷淋风道错位） 4 当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。 成本分析 1、顶板覆土平均厚度每增加 300mm，地下室综合成本会增加 30 元/平米 -此方案成本增加约 45 元/平米 2、层高每增加 100mm，地下室综合成本会增加约 18 元/平米 -此方案成本增加约 54 元/平米 3、建筑垫层厚度每增加 100mm，地下室综合成本

11、会增加约 10 元/平米，同时，相对层高也会增加 100mm -此方案成本增加约 42 元/平米 4、顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片） -此方案找坡层厚度平均 200mm， 成本增加约 105 元/平米 帝景湾地下室面积万 M2，层高最（平均层高可降低 80cm)，综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省 200 元/M2,地下室可以节省700 万元 设备挤占车位空间，地下室建造成本高达 2000 元/M2 以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费

12、。 靠边墙布置平行车位，停车效率低 7000 以上，车道太宽，浪6000， 不符合宽度模数，浪费面积 行车道靠墙布置， 停车效率低 外墙倾斜， 行车道出现无效面积 这部分无实际用途，浪费面积 行车道靠外墙布置，行车效率低 柱网、布车方式及轮廓线 禁止行车道靠边墙布置 不宜沿边墙布置平行车位 轮廓线应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积 两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置 无 效面积 正确做法 1、柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。 2、轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因 无效面

13、积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本 序号 常见的错误做法 正确做法及措施 成本影响 1 未把层高控制到最小，有的甚至做到 4 米多高 一般米即可（控制 梁下高度米） 地下车库层高每增加 100mm，综合成本约增加 18 元/平米 2 底板地面采用300 400mm 厚建筑垫层找坡 底板结构找坡，面层及排水层 50150mm厚 垫层每增加 100mm（层高同时也增高 100mm） ， 综合成本约增加 28 元/平米 3 顶板顶面做平均200 厚 的配筋细石砼找坡层 顶板用结构找坡，顶面做 40mm 厚细石砼保护层 平均

14、200mm 厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约是 105 元/平米 4 顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达米 应进行精细设计，一般平均厚度不超过1200mm 顶板覆土平均厚度每增加 300mm，综合成本约增加 30 元/平米 5 地下室轮廓线未经仔细推敲，出现无效面积 轮廓线应平直方正，没用的空间一定要剔 地下室建造成本约 2000 元/平米 6 柱网及布车不合理，出 现“隐形”无效面积 柱网应符合车位模数， 紧凑布置，禁止边车道 经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万 7 设备房面积设计太大 设备房勉强够用即可 多出的设备房面积等于无效面积 8 设备房挤占停车位位置 禁

15、止设备房挤占行车道 被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效旁边的停车位 面积 第三部分 控制及优化 5 个优化要点 明确地下室控制条件 特殊情况时，需及时沟通 检查落实控制条件的落实 方案优化 施工图优化 详规阶段明确 （4个控制条件） 初步方案阶段检查 1 地下室停车数 详细规划阶段 1、结合当地情况，与政府部门沟通，多做地面停车 2、对地面停车进行精细设计与统计，做到地下停车数最少 3、当地政府允许时，宜利用塔楼下方等不便布车空间做摩托车位，来折减规定的停车数 2 地下室范围及层数 详细规划阶段 1、地下室层数越少越好 2、确定地下室范围，宜使上部建筑尽量分布在地下室周边 3、地下室的边线应尽量与上部建筑平行，并且方正简洁 3 人防面积及布置 单体方案 1、结合项目情况，综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利 2、与当地政府沟通，尽量不做或少做人防地下室 3、按当地政府规定计算应建人防地下室面积，不要多做 4、人防区应安排在最底层，并且利用塔楼下方及其它不便布车的空间布置人防口部设施 4 停车率限值 单体方案 适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅 TH 私家车库等特殊的地下车库。