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1、 第一部分 剖析地下车库 决定地下车库成本的因素很多,主要有以下几个方面: 1、地下车库规定停车数量 ; 2、地下车库范围、层数以及布置方式 ; 3、人防地下室面积、等级及布置方式 ; 4、停车率(重点内容) ; 5、构造做法 ; 6、钢筋、砼含量 地下室尽量布置在地下一层,且面积尽量小 普通地下一层地下车库建安成本约 1600 元/平米, 人防地下室约 2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约 20002200 元/平米 地下一层普通地下车库,地下二层人防地下室的建安成本约 20002500 元/平米 停车率:地下车库总面积/ 停车位总数 注 1:总面积指地下车库外墙围合的
2、所有面积,当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时,应进行特别说明及复核。 2:当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时,停车位总数包括摩托车位折算后的数量 3:停车位总数包括当地政府认可的子母车位 停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率 构造做法:这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法 这些做法的明确与改进,可使我们节省大量造价 适应范围:适用住宅楼下的普通地下车库,不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅 TH 私家车库等特殊的地下车库 强调:首先要求必须做到,实在做不到要提前提出进行会诊确定 停车率限制不是最优值,不能
3、因已经达到指标而停止优化,即力求达到停车率最大:东莞万科公司项目已经做到 30M2/车位以下,如金域华府 1 期是车位(地下车库:453 个车位/13586M2) 特殊情况,应提前沟通确定,如: 1、当地下车库占地面积小于 5000M2,同时建筑剧中布置时,停车率值难于控制; 2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开,同时又没有人防时,停车率值能轻松做到 25M2/车位 没有最好,只有更优! 东莞佳兆业的车位都在 42M2/车位以上,帝景湾达约车位(732 个) ,按平均每个车位优化 15M2,可以少做 10980M2 地下室,节约成本可达 1750 万元! 固有因素:是项目本身具有的,如规模、人防面积
4、等,详规阶段就已经确定,不受具体设计技术的影响。 设计技术因素:直接受设计师设计经验及技术水平的影响,如:柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。 1、地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除 2、柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置(附图) 3、避免行车道靠外墙布置 4、避免布置平行或斜向车位 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 6、 设备房面积勉强够用即可,不能有富余(附表) 7、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用) 各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别,我们应依当地情况,争取可行的最小尺寸 柱网:柱网按
5、8000x(2a+b)/2 布置。沿行车道方向柱距 8000,垂直行车道方向柱距(2a+b)/2,其中:a 为停车位深度,b 为行车道宽度。 一般一个 10 万平米规模的住宅小区,考虑将设备房主要设置在塔楼下方,设备房面积约 700800 平米左: 其中:变配电房: 约 150 平米 水泵房:约 120 平米 公变房:约 50 平米 生活水池:约 100 平米 柴油发电机房:约 100 平米 消防水池:约 150 平米 其他: 约 50 平米 注: 1、小区规模每增加 10 万平米,设备房约会增大 30%左右; 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室(80 平米左右)以及无实际用途的假设备
6、房; 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位,设备房面积勉强够用即可,不可随意多做。 设备房主要设置在塔楼下方,是针对首层架空的情况而言,当首层是住宅时,应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响,上部有水房间对下部电房有影响 问题一:普通车位 2400x5000mm,柱网怎么布置 答:柱网 8000x8000mm 问题二:部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张,柱网怎么布置 答:柱网 8000x8000mm,大车位沿地下车库周边布置 此时 1:大车位沿周边布置,保证 2700x5300mm,沿边柱距可取 6000mm 2:两边靠柱的车位宽度取 2500mm,满足部分较宽汽
7、车的停放 3:大车位部分成本增加约 7% 想尽办法不要让柱距突破 8200mm,否则层高、含钢量等指标将难于实现 问题三:有个别地区要求车位 2500x5300mm,柱网怎么布置 答:柱网 8100x8300mm 此时: 1、平行车道方向柱子断面宽应取 550mm 2:梁高会超过 800mm,相应层高也会超过 3600mm 3:综合成本增加约 10% 一是看当地政府的执行力度,二是看大家普遍做法,验收时有没有被卡住过的例子,总之要尽最大努力不做大柱距 地下车库构造做法很多,并且多数都是长久以来沉淀的精华 有几个关键点影响到成本,我们把它进行必要的明确和改 进: 1、层高; 2、覆土厚度; 3、
8、建筑垫层; 4、排水找坡; 5、汽车出入口; 6、坡道人防主要出入口 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上(详见第二部分 案例与成本分析) 第二部分 案例与成本分析 1650 有绿化时覆土厚 3900 层高 300 建筑垫层高 结构计算层高:是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。800+350+200+2200=3550 (无人防的地下室层高 3600 可以满足一般需求啦) 净高 2200 风道 350 梁高 800 预留 150200 车库类型 常用层高 地 下 室 车 库 底 层 层 高 (设排风、喷淋) a、风道下无喷淋,底层层高一般为米 (梁高按 800,风道按 300) b
9、、风道下设喷淋,底层层高一般为米 (梁高按 800,风道按 300) 地下室其他层 (设排风、喷淋) a、风道下无喷淋,层高一般为米 (梁高按 800,风道 300) b、风道下设喷淋,层高一般为米 (梁高按 800,风道 300) 地下室其他层 无排风、有喷淋 层高一般为米 (梁高按 800) 半地下室、停车数超 过 50 辆的开敞式及架空层车库 一般为米 (如设喷淋,无风道层高,梁高按 700) 序号 原因分析 1 片面的认为车库净高米,是指最不利空间的净高。其实在设计中,主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为米即可。 2 设备高度计算不精确。当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设
10、备管线”时,管线高度计算时不够精确;或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道;或者设备管线交叉点也未避让主车道,导致车库高度人为增高,造成不必要的浪费。 3 对常用设备配置要求不清楚(喷淋风道错位) 4 当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时,未采取设备用房处局部降板,而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。 成本分析 1、顶板覆土平均厚度每增加 300mm,地下室综合成本会增加 30 元/平米 -此方案成本增加约 45 元/平米 2、层高每增加 100mm,地下室综合成本会增加约 18 元/平米 -此方案成本增加约 54 元/平米 3、建筑垫层厚度每增加 100mm,地下室综合成本
11、会增加约 10 元/平米,同时,相对层高也会增加 100mm -此方案成本增加约 42 元/平米 4、顶板采用结构找坡,可省去顶板建筑找坡层(细石砼配钢筋网片) -此方案找坡层厚度平均 200mm, 成本增加约 105 元/平米 帝景湾地下室面积万 M2,层高最(平均层高可降低 80cm),综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省 200 元/M2,地下室可以节省700 万元 设备挤占车位空间,地下室建造成本高达 2000 元/M2 以上,行车两边是停车布置的黄金宝地,若这里被挤占,那么要想得到相同数量的车位,需用三倍的面积来实现,一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费
12、。 靠边墙布置平行车位,停车效率低 7000 以上,车道太宽,浪6000, 不符合宽度模数,浪费面积 行车道靠墙布置, 停车效率低 外墙倾斜, 行车道出现无效面积 这部分无实际用途,浪费面积 行车道靠外墙布置,行车效率低 柱网、布车方式及轮廓线 禁止行车道靠边墙布置 不宜沿边墙布置平行车位 轮廓线应进行仔细推敲修剪,避免出现无用面积 两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置 无 效面积 正确做法 1、柱网及布车方式不科学,造成停车效率低,产生“隐型”无效面积,而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。 2、轮廓线不紧凑,以及塔楼下的无用空间不去掉等,是产生无效面积的主要原因 无效面
13、积是增加地下室成本的最直接因素,每平米两千多元的建造成本,常常让我们不知不觉就付出上百万,甚至上千万的无效成本 序号 常见的错误做法 正确做法及措施 成本影响 1 未把层高控制到最小,有的甚至做到 4 米多高 一般米即可(控制 梁下高度米) 地下车库层高每增加 100mm,综合成本约增加 18 元/平米 2 底板地面采用300 400mm 厚建筑垫层找坡 底板结构找坡,面层及排水层 50150mm厚 垫层每增加 100mm(层高同时也增高 100mm) , 综合成本约增加 28 元/平米 3 顶板顶面做平均200 厚 的配筋细石砼找坡层 顶板用结构找坡,顶面做 40mm 厚细石砼保护层 平均
14、200mm 厚的顶板配筋细石砼找坡层,综合成本约是 105 元/平米 4 顶板覆土太厚,有的覆土厚度甚至达米 应进行精细设计,一般平均厚度不超过1200mm 顶板覆土平均厚度每增加 300mm,综合成本约增加 30 元/平米 5 地下室轮廓线未经仔细推敲,出现无效面积 轮廓线应平直方正,没用的空间一定要剔 地下室建造成本约 2000 元/平米 6 柱网及布车不合理,出 现“隐形”无效面积 柱网应符合车位模数, 紧凑布置,禁止边车道 经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积,优化成本常常数百万 7 设备房面积设计太大 设备房勉强够用即可 多出的设备房面积等于无效面积 8 设备房挤占停车位位置 禁
15、止设备房挤占行车道 被挤占后,要补回相同车位数,需要付出三倍的面积,等于出现无效旁边的停车位 面积 第三部分 控制及优化 5 个优化要点 明确地下室控制条件 特殊情况时,需及时沟通 检查落实控制条件的落实 方案优化 施工图优化 详规阶段明确 (4个控制条件) 初步方案阶段检查 1 地下室停车数 详细规划阶段 1、结合当地情况,与政府部门沟通,多做地面停车 2、对地面停车进行精细设计与统计,做到地下停车数最少 3、当地政府允许时,宜利用塔楼下方等不便布车空间做摩托车位,来折减规定的停车数 2 地下室范围及层数 详细规划阶段 1、地下室层数越少越好 2、确定地下室范围,宜使上部建筑尽量分布在地下室周边 3、地下室的边线应尽量与上部建筑平行,并且方正简洁 3 人防面积及布置 单体方案 1、结合项目情况,综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利 2、与当地政府沟通,尽量不做或少做人防地下室 3、按当地政府规定计算应建人防地下室面积,不要多做 4、人防区应安排在最底层,并且利用塔楼下方及其它不便布车的空间布置人防口部设施 4 停车率限值 单体方案 适用范围:适用于住宅楼下方的普通地下车库,不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅 TH 私家车库等特殊的地下车库。