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1、会计学1房地产新政解读房地产新政解读(ji d)及税务稽查风险及税务稽查风险防范上防范上第一页，共98页。主要主要(zhyo)(zhyo)内容内容n n一、筹建年度的税务稽查一、筹建年度的税务稽查n n二、建设年度的税务稽查二、建设年度的税务稽查n n三、预售年度的税务稽查三、预售年度的税务稽查n n四、房屋四、房屋(fngw)(fngw)交付当年的税务交付当年的税务检查检查n n五、竣工决算当年的汇算清缴五、竣工决算当年的汇算清缴n n六、竣工决算以后年度的汇算清缴六、竣工决算以后年度的汇算清缴2 2 2 2第1页/共97页第二页，共98页。筹建筹建(chujin)(chujin)费费用的会
2、计处理用的会计处理n n旧准则：发生时计入长期待摊费用旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计科目，不影响当年会计(kui j)(kui j)损益，待开始生产经营后一次性的损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计计入当年会计(kui j)(kui j)损益（管损益（管理费用）理费用）n n新准则：发生时计入管理费用科目，新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计影响当年会计(kui j)(kui j)损益，开损益，开始生产经营后也不进行相应调整。始生产经营后也不进行相应调整。n n注：应当计入开发成本的除外，如注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等前期工程费等3 3 3 3第
3、2页/共97页第三页，共98页。筹建筹建(chujin)(chujin)年年度度n n20092009国税函国税函9898号关于企业号关于企业(qy)(qy)所所得税若干税务事项衔接问题的通知得税若干税务事项衔接问题的通知n n 新税法中开（筹）办费未新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业明确列作长期待摊费用，企业(qy)(qy)可以在开始经营之日的当年可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。但一经选定，不得改变。n n 企业企业(qy)(qy)在新税法实施在
4、新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。可根据上述规定处理。4 4 4 4第3页/共97页第四页，共98页。筹建筹建(chujin)(chujin)年年度（续度（续1 1）n n2010201020102010国税函国税函国税函国税函79797979号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知n n七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题七、企业筹
5、办期间不计算为亏损年度问题n n企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务算为当期
6、的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函事项衔接问题的通知（国税函事项衔接问题的通知（国税函事项衔接问题的通知（国税函200998200998200998200998号）第九条规定号）第九条规定号）第九条规定号）第九条规定(gudng)(gudng)(gudng)(gudng)执行。执行。执行。执行。5 5 5 5第4页/共97页第五页，共98页。筹建筹建(chujin)(chujin)年年度（续度（续2 2）n n如果尚未执行新的企业如果尚未执行新的企业(qy)(qy)会会计准则，筹建阶段发生的企业计准
7、则，筹建阶段发生的企业(qy)(qy)开办费用，先在长期待摊开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按即会计和税法基本一致，或者按照不低于照不低于3636个月分摊个月分摊n n资产负债表体现发生的开办费，资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整不涉及纳税调整6 6 6 6第5页/共97页第六页，共98页。筹建
8、筹建(chujin)(chujin)年年度（续度（续3 3）n n如果执行新的企业会计准则，筹如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低形成时间性差异，或者按照不低于于3636个月分摊个月分摊n n损益表为负数，但所得税申报表损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申应当体现纳税
9、调整增加，即零申报，未来报，未来(wili)(wili)年度体现纳税年度体现纳税调整减少调整减少 申报表申报表- -房地产房地产7 7 7 7第6页/共97页第七页，共98页。筹建筹建(chujin)(chujin)期期结束结束n n一般认为：建设工程开工日，一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全虑相关证件是否齐全 n n国有土地使用证、建设国有土地使用证、建设用地规划用地规划(guhu)(guhu)许可证许可证建设工程规划建设工程规划(guhu)(guhu)许可许可证和建设工程施工许可证证和建设工程施工许可证n n商业和服务业：取得第
10、一笔收商业和服务业：取得第一笔收入入n n工业和建筑业：开始归集生产工业和建筑业：开始归集生产成本成本n n房地产开发：开始施工（不含房地产开发：开始施工（不含前期工程，如前期工程，如 地质勘探、平整地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等用临时道路等 ）8 8 8 8第7页/共97页第八页，共98页。施工施工(sh gng)(sh gng)许许可证可证n n中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法n n第九条建设单位应当第九条建设单位应当(yngdng)(yngdng)自领取施工许可证之日起三个月自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，内
11、开工。因故不能按期开工的，应当应当(yngdng)(yngdng)向发证机关申请向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。许可证自行废止。9 9 9 9第8页/共97页第九页，共98页。业务业务(yw)(yw)招待招待n n大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税函大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税函大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税函大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税函200918
12、200918200918200918号号号号n n企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，不包括业务差旅费、印刷费、注册登记费等，不包括业务差旅费、印刷费、注册登记费等，不包括业务差旅费、印刷费、注册登记费等，不包括业务(yw)(yw)(yw)(yw)招待费、广告招待费、广告招待费、广告招待费、广告和业务和业务和业务和业务(yw)(yw)(yw)(yw)宣传费。宣传费
13、。宣传费。宣传费。n n税前扣除的开办费中，如包括业务税前扣除的开办费中，如包括业务税前扣除的开办费中，如包括业务税前扣除的开办费中，如包括业务(yw)(yw)(yw)(yw)招待费、广告和业务招待费、广告和业务招待费、广告和业务招待费、广告和业务(yw)(yw)(yw)(yw)宣传费应按照税法规定执行，即此两项费用税前扣除的前提宣传费应按照税法规定执行，即此两项费用税前扣除的前提宣传费应按照税法规定执行，即此两项费用税前扣除的前提宣传费应按照税法规定执行，即此两项费用税前扣除的前提必须有销售必须有销售必须有销售必须有销售( ( ( (营业营业营业营业) ) ) )收入。收入。收入。收入。10
14、101010第9页/共97页第十页，共98页。筹建期间筹建期间(qjin)(qjin)业务招待费业务招待费n n如果开办费选择在开始如果开办费选择在开始如果开办费选择在开始如果开办费选择在开始(kish)(kish)(kish)(kish)生产经营生产经营生产经营生产经营的当年一次性扣除，则开办费中业务招待的当年一次性扣除，则开办费中业务招待的当年一次性扣除，则开办费中业务招待的当年一次性扣除，则开办费中业务招待费与当年管理费用中的招待费一并计算扣费与当年管理费用中的招待费一并计算扣费与当年管理费用中的招待费一并计算扣费与当年管理费用中的招待费一并计算扣除限额除限额除限额除限额n n如果开办费
15、选择从开始如果开办费选择从开始如果开办费选择从开始如果开办费选择从开始(kish)(kish)(kish)(kish)生产经营生产经营生产经营生产经营的当月分的当月分的当月分的当月分36363636个月分期扣除，则开办费中业个月分期扣除，则开办费中业个月分期扣除，则开办费中业个月分期扣除，则开办费中业务招待费分期与各年管理费用中的招待费务招待费分期与各年管理费用中的招待费务招待费分期与各年管理费用中的招待费务招待费分期与各年管理费用中的招待费一并计算扣除限额一并计算扣除限额一并计算扣除限额一并计算扣除限额11111111第10页/共97页第十一页，共98页。土地土地(td)(td)契税契税n
16、n2010201020102010国税函国税函国税函国税函220220220220号关于土地增值税清算有关问题号关于土地增值税清算有关问题号关于土地增值税清算有关问题号关于土地增值税清算有关问题(wnt)(wnt)(wnt)(wnt)的通知的通知的通知的通知n n五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题除问题除问题除问题(wnt)(wnt)(wnt)(wnt)n n房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应房地产开发企业为取得土地使用
17、权所支付的契税，应房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同视同视同视同“按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用”，计入，计入，计入，计入“取得取得取得取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额”中扣除。中扣除。中扣除。中扣除。n n成本成本成本成本/ / / /费用：是否存在特定的对象费用：是否存在特定的对象费用：是否存在特定的对象费用：是否存在特定的对象12121212第11页/共97页第十二页，共98页。土地土地
18、(td)(td)契税契税（续（续1 1）n n20042004财税财税134134号关于国有土地使号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通用权出让等有关契税问题的通知知n n以协议方式出让的，其契税计以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他货币、实物、无形资产及其他经济利益。经济利益。 n n以竞价方式出让的，其契税计以
19、竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定税价格，一般应确定(qudng)(qudng)为竞价的成交价格，土地出让为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。补偿费用应包括在内。13131313第12页/共97页第十三页，共98页。土地土地(td)(td)契税契税（续（续2 2）n n2007200720072007财税财税财税财税162162162162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复号关于土地使用权转让契税计税依据的批复号关于土地使用权转让契税计税依据的批复号关于土地使用权转让契税计税依据的批复n n土地使用者将土地使用权及所附建
20、筑物、构筑物等土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等( ( ( (包括包括包括包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物) ) ) )转让给转让给转让给转让给他人的，应按照转让的总价款他人的，应按照转让的总价款他人的，应按照转让的总价款他人的，应按照转让的总价款(jikun)(jikun)(jikun)(jikun)计征契税。计征契税。计征契税。计征契税。n n200920
21、0920092009国税函国税函国税函国税函603603603603号关于明确国有土地使用权出让契税计税号关于明确国有土地使用权出让契税计税号关于明确国有土地使用权出让契税计税号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（现行有效）依据的批复（现行有效）依据的批复（现行有效）依据的批复（现行有效）n n对通过对通过对通过对通过“招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应程序承受国有土地使用权的，应程序承受国有土地使用权的，应程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款按照土地成交总价款按照土地成交总价款按照土地成交总价款(jikun)(jikun)(jikun)
22、(jikun)计征契税，其中的土地前计征契税，其中的土地前计征契税，其中的土地前计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。期开发成本不得扣除。期开发成本不得扣除。期开发成本不得扣除。14141414第13页/共97页第十四页，共98页。场地平整场地平整(pngzhng)(pngzhng)条款条款n n1 1、如果土地出让合同明确约定由、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，并且出让出让方（政府）承担，并且出让方实际履行，则场地平整费用方实际履行，则场地平整费用(fi yong)(fi yong)与受让方（开发商）与受让方（开发商）无关。无关。n n2 2、如果土地出让合同明确约定由、如
23、果土地出让合同明确约定由受让方（开发商）依规划自行平受让方（开发商）依规划自行平整，则土地买价或出让金不包括整，则土地买价或出让金不包括场地平整费用场地平整费用(fi yong)(fi yong)，但开，但开发商实际发生的场地平整费用发商实际发生的场地平整费用(fi yong)(fi yong)应交计入土地成本计应交计入土地成本计算缴纳契税。算缴纳契税。n n20092009国税函国税函603603号关于明确国有土号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批地使用权出让契税计税依据的批复复15151515第14页/共97页第十五页，共98页。场地场地(chngd)(chngd)平整平整条款（续
24、条款（续1 1）n n3 3、如果土地出让合同明确约定由出、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，但出让方向受让方（政府）承担，但出让方向受让方（开发商）返还定额的场地平让方（开发商）返还定额的场地平整整(pngzhng)(pngzhng)费用，则费用，则n n（1 1）实际发生的场地平整）实际发生的场地平整(pngzhng)(pngzhng)费用，对外取得发票时费用，对外取得发票时应当开具出让方的抬头，与开发商应当开具出让方的抬头，与开发商无关；无关；16161616第15页/共97页第十六页，共98页。场地平整场地平整(pngzhng)(pngzhng)条款条款（续（续2 2）n
25、n（2 2）如果实际发生的场地平整费）如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额，超过的部用大于定额返还的金额，超过的部分不允许重复计入土地成本，应当分不允许重复计入土地成本，应当计入营业计入营业(yngy)(yngy)外支出科目，既外支出科目，既不允许在企业所得税前重复申报扣不允许在企业所得税前重复申报扣除，也不允许在土地增值税前重复除，也不允许在土地增值税前重复扣除；扣除；n n（3 3）如果实际发生的场地平整费）如果实际发生的场地平整费用小于定额返还的金额，节余的部用小于定额返还的金额，节余的部分不需要冲减土地成本，应当计入分不需要冲减土地成本，应当计入营业营业(yngy)(yngy)
26、外收入科目，并入当外收入科目，并入当年企业所得税的应纳税所得额，但年企业所得税的应纳税所得额，但与土地增值税无关。与土地增值税无关。17171717第16页/共97页第十七页，共98页。土地成本土地成本(chngbn)(chngbn)的返还的返还n n开发商向土地部门支付土地买价或者出开发商向土地部门支付土地买价或者出开发商向土地部门支付土地买价或者出开发商向土地部门支付土地买价或者出让金后，也有可能会取得相应的返还，让金后，也有可能会取得相应的返还，让金后，也有可能会取得相应的返还，让金后，也有可能会取得相应的返还，税收待遇是不一样的。税收待遇是不一样的。税收待遇是不一样的。税收待遇是不一样
27、的。n n1 1 1 1、如果收款人与返还人一致，应当推、如果收款人与返还人一致，应当推、如果收款人与返还人一致，应当推、如果收款人与返还人一致，应当推定为取得的折扣，冲减土地成本，不考定为取得的折扣，冲减土地成本，不考定为取得的折扣，冲减土地成本，不考定为取得的折扣，冲减土地成本，不考虑财政收据如何开具虑财政收据如何开具虑财政收据如何开具虑财政收据如何开具(ki j)(ki j)(ki j)(ki j)；n n2005200520052005国税函国税函国税函国税函436436436436号关于免征土地出让金号关于免征土地出让金号关于免征土地出让金号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契
28、税的批复出让国有土地使用权征收契税的批复出让国有土地使用权征收契税的批复出让国有土地使用权征收契税的批复18181818第17页/共97页第十八页，共98页。土地成本土地成本(chngbn)(chngbn)的返还的返还（续）（续）n n2 2 2 2、如果收款人与返还人不一致，但相、如果收款人与返还人不一致，但相、如果收款人与返还人不一致，但相、如果收款人与返还人不一致，但相关的政府文件明确为对于土地成本的资关的政府文件明确为对于土地成本的资关的政府文件明确为对于土地成本的资关的政府文件明确为对于土地成本的资产性政府补助，应当采用净额法核算，产性政府补助，应当采用净额法核算，产性政府补助，应当
29、采用净额法核算，产性政府补助，应当采用净额法核算，冲减土地成本，也不考虑财政收据如何冲减土地成本，也不考虑财政收据如何冲减土地成本，也不考虑财政收据如何冲减土地成本，也不考虑财政收据如何开具；开具；开具；开具；n n3 3 3 3、如果收款人与返还人不一致，并且、如果收款人与返还人不一致，并且、如果收款人与返还人不一致，并且、如果收款人与返还人不一致，并且相关的政府文件明确为土地成本以外相关的政府文件明确为土地成本以外相关的政府文件明确为土地成本以外相关的政府文件明确为土地成本以外(ywi)(ywi)(ywi)(ywi)的政府补助，应当采用全额法的政府补助，应当采用全额法的政府补助，应当采用全
30、额法的政府补助，应当采用全额法核算，计入营业外收入科目或者递延收核算，计入营业外收入科目或者递延收核算，计入营业外收入科目或者递延收核算，计入营业外收入科目或者递延收益科目。益科目。益科目。益科目。19191919第18页/共97页第十九页，共98页。土地土地(td)(td)出让金出让金凭据凭据n n19931993国税发国税发149149号营业税税目注号营业税税目注释释n n土地所有者出让土地使用权和土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收给土地所有者的行为，不征收营业税营业税n n开发商向土地部门实际支付的开发商向土地部门实际
31、支付的土地买价或出让金，不属于营土地买价或出让金，不属于营业税的征收范围，客观上无法业税的征收范围，客观上无法取得营业税发票，但必须取得取得营业税发票，但必须取得相应的财政收据，一般相应的财政收据，一般(ybn)(ybn)情况下要求开票方与收款方保情况下要求开票方与收款方保持一致。持一致。20202020第19页/共97页第二十页，共98页。场地场地(chngd)(chngd)平整平整凭据凭据n n19931993国税发国税发149149号营业税税目注号营业税税目注释释n n建筑业建筑业其他工程作业其他工程作业平整平整(pngzhng)(pngzhng)土地土地n n平整平整(pngzhng)
32、(pngzhng)土地属于建筑土地属于建筑业中的其他工程作业，因此开发业中的其他工程作业，因此开发商对外实际支付的场地平整商对外实际支付的场地平整(pngzhng)(pngzhng)费用，属于营业税费用，属于营业税的征收范围，必须取得建筑业的征收范围，必须取得建筑业统一发票。统一发票。21212121第20页/共97页第二十一页，共98页。土地土地(td)(td)印花税印花税n n2006200620062006财税财税财税财税162162162162号关于印花税若干号关于印花税若干号关于印花税若干号关于印花税若干(rugn)(rugn)(rugn)(rugn)政策的通政策的通政策的通政策的通
33、知知知知n n对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。权转移书据征收印花税。权转移书据征收印花税。权转移书据征收印花税。0.50.50.50.5n n1991199119911991国税发国税发国税发国税发155155155155号关于印花税若干号关于印花税若干号关于印花税若干号关于印花税若干(rugn)(rugn)(rugn)(rugn)具体问具体问具体问具体问题的解释和规定（部分废止）题的解释和规定（部分废止）题的解释和规定（部分废止
34、）题的解释和规定（部分废止）n n土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。税列举征税的凭证，不贴印花。税列举征税的凭证，不贴印花。税列举征税的凭证，不贴印花。22222222第21页/共97页第二十二页，共98页。印花税的会计核算印花税的会计核算n n印花税属于财产行为税，按照印花税属于财产行为税，按照(nzho)(nzho)财政部颁布的会计规范，财政部颁布的会计规范，应当在管理费用科目核算，不能应当在管理费用科目核算，不能计入土地
35、成本。计入土地成本。n n企业所得税：没有直接在当年所企业所得税：没有直接在当年所得税前申报扣除，未来年度按照得税前申报扣除，未来年度按照(nzho)(nzho)销售成本申报扣除，因销售成本申报扣除，因此对企业所得税总体而言没有产此对企业所得税总体而言没有产生实质影响生实质影响n n土地增值税：人为加大土地成本，土地增值税：人为加大土地成本，影响期间费用的扣除限额和开发影响期间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除成本的加计扣除23232323第22页/共97页第二十三页，共98页。土地土地(td)(td)使用权使用权n n企业会计准则企业会计准则无形资产无形资产 ：n n第三条第三条 无形资产，
36、是指企业拥有无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。非货币性资产。 n n企业（房地产开发）取得土地用于企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入的土地使用权账面价值应当计入(j r)(j r)所建造的房屋建筑物成本。所建造的房屋建筑物成本。n n注：不允许提前摊销注：不允许提前摊销24242424第23页/共97页第二十四页，共98页。土地土地(td)(td)使用税使用税n n1998199819981998国税函国税函国税函国税函669669669669号关于
37、对已缴纳土地使用金的土地使用者号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）n n土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都土地使用金，只要
38、在城镇土地使用税的开征范围内，都土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定应依照规定应依照规定应依照规定(gudng)(gudng)(gudng)(gudng)缴纳城镇土地使用税。缴纳城镇土地使用税。缴纳城镇土地使用税。缴纳城镇土地使用税。n n2006200620062006财税财税财税财税186186186186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知知知知n n2006200620062006财税财税财税财税56565656号关于集体土地城镇土地使用税有关政策
39、的号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知通知通知通知25252525第24页/共97页第二十五页，共98页。土地土地(td)(td)使用税使用税（续（续1 1）n n2003200320032003国税发国税发国税发国税发89898989号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知n n购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起
40、计征房产税和城镇土地使用购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税税税税n n2008200820082008财税财税财税财税152152152152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知n n纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城纳税人因房产、
41、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止(jizh)(jizh)(jizh)(jizh)到房产、到房产、到房产、到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。土地的实物或权利状态发生变化的当月末。土地的实物或权利状态发生变化的当月末。土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 26262626第25页/共97页第二十六页，共98页。土地土地(td)(td)使用税使用税（续（续2 2）n n转让：贯彻法定登记原
42、则，转让：贯彻法定登记原则，n n办理过户手续之前，由原产权人缴办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳纳，之后由新产权人缴纳n n出让（含集体用地）：出让（含集体用地）：n n合同约定交付与实际合同约定交付与实际(shj)(shj)占有占有孰先孰先27272727第26页/共97页第二十七页，共98页。各地终止各地终止(zhngzh)(zhngzh)时间时间n n房屋交付使用的次月：房屋交付使用的次月：n n2009 2009 青岛青岛 / / 海南海南 / / 西安西安n n2006 2006 河南河南 n n2004 2004 杭州杭州n n签发房屋权属证书的次月（过严）签发
43、房屋权属证书的次月（过严）n n2010 2010 湖北湖北 n n签订签订(qindng)(qindng)销售合同生效的销售合同生效的次月（过宽）次月（过宽）n n2009 2009 广西广西 / 2005 / 2005江西江西28282828第27页/共97页第二十八页，共98页。土地土地(td)(td)使用税使用税核算科目核算科目 n n2008200820082008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知n n纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入
44、纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产房地产房地产房地产开发费用开发费用开发费用开发费用”中的中的中的中的“管理费用管理费用管理费用管理费用”扣除。扣除。扣除。扣除。n n注：新旧会计准则都明确计入管理科目，类似于工业注：新旧会计准则都明确计入管理科目，类似于工业注：新旧会计准则都明确计入管理科目，类似于工业注：新旧会计准则都明确计入管理科目，类似于工业(gngy)(gngy)(gngy)(gngy)企企企企业的原材料保管费用业的原材料保管费用业的原材料保管费用业的原材料保管费用n
45、 n筹建期间计入长期待摊费用（开办费）筹建期间计入长期待摊费用（开办费）筹建期间计入长期待摊费用（开办费）筹建期间计入长期待摊费用（开办费）29292929第28页/共97页第二十九页，共98页。土地土地(td)(td)闲置费闲置费n n中华人民共和国城市房地产管中华人民共和国城市房地产管理法理法n n第二十六条第二十六条 以出让方式取得以出让方式取得土地土地(td)(td)使用权进行房地产使用权进行房地产开发的，必须按照土地开发的，必须按照土地(td)(td)使用权出让合同约定的土地使用权出让合同约定的土地(td)(td)用途、动工开发期限开用途、动工开发期限开发土地发土地(td)(td)。
46、n n超过出让合同约定的动工开发超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地以征收相当于土地(td)(td)使用使用权出让金百分之二十以下的土权出让金百分之二十以下的土地地(td)(td)闲置费；闲置费；n n但是，因不可抗力或者政府、但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。开发迟延的除外。30303030第29页/共97页第三十页，共98页。土地土地(td)(td)闲置费闲置费（续（续1 1）n n20102010国税函国税函220220
47、号关于土地增值税号关于土地增值税清算清算(qn sun)(qn sun)有关问题的通知有关问题的通知n n四、房地产企业逾期开发缴纳的土四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题地闲置费的扣除问题n n 房地产开发企业逾期开发缴纳房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。的土地闲置费不得扣除。n n注：注：20092009年年3131号企业所得税文件允号企业所得税文件允许作为土地成本许作为土地成本31313131第30页/共97页第三十一页，共98页。土地土地(td)(td)闲置费闲置费（续（续2 2）n n1 1、由于不属于正常发生的成本，、由于不属于正常发生的成本，会计处理规范
48、要求计入营业外支出会计处理规范要求计入营业外支出科目科目n n2 2、企业、企业(qy)(qy)所得税不允许在当所得税不允许在当年直接申报扣除，未来年度作为销年直接申报扣除，未来年度作为销售成本申报扣除售成本申报扣除n n3 3、土地增值税不允许申报扣除、土地增值税不允许申报扣除n n协调：会计处理仍然计入营业外支协调：会计处理仍然计入营业外支出，但按照时间性差异先行调增，出，但按照时间性差异先行调增，未来竣工决算时再申报扣除。未来竣工决算时再申报扣除。32323232第31页/共97页第三十二页，共98页。筹建期间筹建期间(qjin)(qjin)税务检查要点税务检查要点n n一、开办费的构成
49、及其凭证的一、开办费的构成及其凭证的合法性合法性n n注：执行新准则的审查时间在注：执行新准则的审查时间在每年，执行旧准则的审查时间每年，执行旧准则的审查时间在开始生产经营的当年在开始生产经营的当年n n二、开发费包含的业务招待费二、开发费包含的业务招待费是否按照规定进行纳税调整是否按照规定进行纳税调整(tiozhng)(tiozhng)n n1 1、40%40%不允许扣除，永久性差不允许扣除，永久性差异异n n2 2、60%60%比对当年营业收入，多比对当年营业收入，多数不允许数不允许n n三、土地使用税的纳税义务开三、土地使用税的纳税义务开始时间始时间n n四、土地契税的计税依据的完四、土
50、地契税的计税依据的完整性整性33333333第32页/共97页第三十三页，共98页。勘察勘察(knch)(knch)设计设计n n20002000安徽关于建筑勘探收入能安徽关于建筑勘探收入能否按照服务业税目征收否按照服务业税目征收(zhngshu)(zhngshu)营业税的批复营业税的批复n n中华人民共和国营业税暂行条中华人民共和国营业税暂行条例例n n第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：n n（一）纳税人提供应税劳务应（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。的主管税务机关申报纳税。n n但是，纳税人提供的建筑业劳但是
51、，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。务机关申报纳税。34343434第33页/共97页第三十四页，共98页。勘察勘察(knch)(knch)设计设计（续）（续）n n中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例n n第十一条营业税扣缴义务人：第十一条营业税扣缴义务人：n n（一）中华人民共和国境外的单位或（一）中华人民共和国境外的单位或者者(huzh)(huzh)个人在境内提供应税劳务。个人在境内提供应税劳务。n n（二）国务
52、院财政、税务主管部门规（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。定的其他扣缴义务人。n n注：非居民，或者注：非居民，或者(huzh)(huzh)个人个人n n对境内法人单位原则上不允许扣缴对境内法人单位原则上不允许扣缴35353535第34页/共97页第三十五页，共98页。境外勘察境外勘察(knch)(knch)设计设计n n2004200420042004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定程设计活动的管理暂行规定程设计活动的
53、管理暂行规定程设计活动的管理暂行规定n n外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在所选择
54、的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。务。务。务。n n合作设计项目的工程设计合同，应当由合作设计的中合作设计项目的工程设计合同，应当由合作设计的中合作设计项目的工程设计合同，应当由合作设计的中合作设计项目的工程设计合同，应当由合作设计的中方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签订，合同应明确各方的权利订，合同
55、应明确各方的权利订，合同应明确各方的权利订，合同应明确各方的权利(qunl)(qunl)(qunl)(qunl)、义务。工程设、义务。工程设、义务。工程设、义务。工程设计合同应为中文文本。计合同应为中文文本。计合同应为中文文本。计合同应为中文文本。36363636第35页/共97页第三十六页，共98页。境外勘察境外勘察(knch)(knch)设计（续设计（续1 1）n n境外设计单位，无权在中国境内单独境外设计单位，无权在中国境内单独承揽设计劳务。如果承揽设计劳务。如果(rgu)(rgu)单独承揽单独承揽设计劳务，属于非法支出，不允许在设计劳务，属于非法支出，不允许在企业所得税和土地增值税前申
56、报扣除。企业所得税和土地增值税前申报扣除。n n如果如果(rgu)(rgu)房地产开发企业向境外支房地产开发企业向境外支付设计费，应当根据营业税，但一般付设计费，应当根据营业税，但一般不涉及预提所得税。不涉及预提所得税。37373737第36页/共97页第三十七页，共98页。境外勘察境外勘察(knch)(knch)设计（续设计（续2 2）n n营业税暂行条例实施细则第四条营业税暂行条例实施细则第四条n n暂行条例第一条所称在中华人民暂行条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，转让无形资产或者销售不动产，是指：是指：( (一
57、一) )提供或者接受条例规提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；定劳务的单位或者个人在境内；n n因此因此(ync)(ync)，不论境外设计单位，不论境外设计单位提供的设计劳务是发生在境内还提供的设计劳务是发生在境内还是境外，均应当计算缴纳营业税，是境外，均应当计算缴纳营业税，由作为支付人的房地产开发企业由作为支付人的房地产开发企业履行扣缴义务。履行扣缴义务。38383838第37页/共97页第三十八页，共98页。境外勘察境外勘察(knch)(knch)设计（续设计（续3 3）n n由于建筑设计劳务不属于特许权使用由于建筑设计劳务不属于特许权使用费，因此如果在境内提供设计劳务的费，因此
58、如果在境内提供设计劳务的时间不足规定时间（常见标准是六个时间不足规定时间（常见标准是六个月或月或183183天），不涉及预提所得税和外天），不涉及预提所得税和外国企业所得税。国企业所得税。n n但是，超过但是，超过3 3万美元必须到税务机关办万美元必须到税务机关办理税务证明，否则理税务证明，否则(fuz)(fuz)不允许在企不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除业所得税和土地增值税前申报扣除39393939第38页/共97页第三十九页，共98页。境外勘察境外勘察(knch)(knch)设计（续设计（续4 4）n n1999199919991999建设工程勘察设计建设工程勘察设计建设工程勘察设
59、计建设工程勘察设计(shj)(shj)(shj)(shj)市场管理规定第二十市场管理规定第二十市场管理规定第二十市场管理规定第二十四条四条四条四条n n签订勘察设计签订勘察设计签订勘察设计签订勘察设计(shj)(shj)(shj)(shj)合同，应当采用书面形式，使合同，应当采用书面形式，使合同，应当采用书面形式，使合同，应当采用书面形式，使用或对照使用国家制定的建设工程勘察合同和用或对照使用国家制定的建设工程勘察合同和用或对照使用国家制定的建设工程勘察合同和用或对照使用国家制定的建设工程勘察合同和建设工程设计建设工程设计建设工程设计建设工程设计(shj)(shj)(shj)(shj)合同文本
60、。合同文本。合同文本。合同文本。n n建设工程勘察合同和建设工程设计建设工程勘察合同和建设工程设计建设工程勘察合同和建设工程设计建设工程勘察合同和建设工程设计(shj)(shj)(shj)(shj)合合合合同，应当依照万分之五的税率计算印花税。同，应当依照万分之五的税率计算印花税。同，应当依照万分之五的税率计算印花税。同，应当依照万分之五的税率计算印花税。n n境外设计境外设计境外设计境外设计(shj)(shj)(shj)(shj)单位联合境内设计单位联合境内设计单位联合境内设计单位联合境内设计(shj)(shj)(shj)(shj)单位共同单位共同单位共同单位共同与房地产企业签订的建设工程设
61、计与房地产企业签订的建设工程设计与房地产企业签订的建设工程设计与房地产企业签订的建设工程设计(shj)(shj)(shj)(shj)合同，合同，合同，合同，如果在境内签订，应当在签订时计算缴纳印花税；如如果在境内签订，应当在签订时计算缴纳印花税；如如果在境内签订，应当在签订时计算缴纳印花税；如如果在境内签订，应当在签订时计算缴纳印花税；如果在境外签订，应在国内使用时计算缴纳印花税。果在境外签订，应在国内使用时计算缴纳印花税。果在境外签订，应在国内使用时计算缴纳印花税。果在境外签订，应在国内使用时计算缴纳印花税。40404040第39页/共97页第四十页，共98页。勘察勘察(knch)(knch
62、)设计设计违约金违约金n n20102010国税函国税函4242号关于设计劳务营业号关于设计劳务营业税纳税人及纳税地点问题的批复税纳税人及纳税地点问题的批复n n只签订劳务合同、未提供设计劳务只签订劳务合同、未提供设计劳务并收取价款的单位和个人，不能作并收取价款的单位和个人，不能作为营业税纳税义务人。为营业税纳税义务人。n n违约金：违约金：n n部分违约：提供劳务，营业收入部分违约：提供劳务，营业收入n n根本根本(gnbn)(gnbn)违约违约 ：没有提供劳：没有提供劳务，营业外收入务，营业外收入41414141第40页/共97页第四十一页，共98页。发票发票(fpio)(fpio)扣除扣
63、除n n如果收款行为属于流转税征收范围如果收款行为属于流转税征收范围（应税和免税），原则上应当取得发（应税和免税），原则上应当取得发票票n n注：个人提供免税劳务除外注：个人提供免税劳务除外n n如果收款行为不属于流转税征收范围如果收款行为不属于流转税征收范围（应税和免税），属于客观上无法取（应税和免税），属于客观上无法取得发票的情形，在相关得发票的情形，在相关(xinggun)(xinggun)资料充分的前提下，可以申报扣除资料充分的前提下，可以申报扣除n n注：建议最好转帐支付注：建议最好转帐支付42424242第41页/共97页第四十二页，共98页。业务业务(yw)(yw)招待招待n n
64、20062006国税发国税发3131号（明确废止）号（明确废止）n n新办开发企业在取得第一笔开发新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标可以向后结转，按税收规定的标准扣除准扣除(kuch)(kuch)，但结转期限最，但结转期限最长不得超过长不得超过3 3个纳税年度。个纳税年度。n n20092009国税发国税发3131号文件没有具体规号文件没有具体规定定n n注：当年发生的业务招待费，如注：当年发生的业务招
65、待费，如果没有对应的营业收入，既不允果没有对应的营业收入，既不允许在当年申报扣除许在当年申报扣除(kuch)(kuch)，也，也不允许向以后年度结转扣除不允许向以后年度结转扣除(kuch)(kuch)43434343第42页/共97页第四十三页，共98页。建设建设(jinsh)(jinsh)年度年度广告宣传广告宣传n n19981998房地产广告发布暂行规定房地产广告发布暂行规定n n20022002关于进一步加强房地产广告关于进一步加强房地产广告管理的通知管理的通知n n在取得预售许可证之前发生在取得预售许可证之前发生(fshng)(fshng)的广告支出（不含业务的广告支出（不含业务宣传费
66、），属于非法支出，不允宣传费），属于非法支出，不允许申报扣除；许申报扣除；44444444第43页/共97页第四十四页，共98页。广告宣传的待摊广告宣传的待摊n n20002000关于执行企业会计制度关于执行企业会计制度和相关准则有关解答（一）和相关准则有关解答（一）n n企业为扩大其产品或劳务的影响企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸生的广告费，应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接于媒体时，作为期间费用，直接(zhji)(zhji)计入当期营业费用，不计入当期营业费用，不得预提和待摊。得预提和待摊。45454
67、545第44页/共97页第四十五页，共98页。广告宣传的待摊广告宣传的待摊（续）（续）n n如果有确凿证据表明（按照合同如果有确凿证据表明（按照合同或协议约定等）企业实际支付的或协议约定等）企业实际支付的广告费，其相对应的有关广告服广告费，其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为则本期实际支付的广告费应作为预付账款，在接受广告服务的各预付账款，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。例分期计入损益。n n如果没有确凿的证据
68、表明当期发如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年生的广告费是为了在以后会计年度取得度取得(qd)(qd)有关广告服务，则有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。体时计入当期损益。46464646第45页/共97页第四十六页，共98页。建设建设(jinsh)(jinsh)年度年度广告宣传（续）广告宣传（续）n n建设建设(jinsh)(jinsh)年度发生的广告费，年度发生的广告费，应当计入所得税申报表附表八第应当计入所得税申报表附表八第二行二行“不允许扣除的广告费和业不允许扣除的广告费和业务宣传费支出务宣传费支出”，当年不允许
69、申，当年不允许申报扣除，也不得向以后年度结转报扣除，也不得向以后年度结转扣除；扣除；n n建设建设(jinsh)(jinsh)年度发生的业务宣年度发生的业务宣传费，应当计入所得税申报表附传费，应当计入所得税申报表附表八第三行表八第三行“本年度符合条件的本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出广告费和业务宣传费支出”，但，但由于当年度没有对应的营业收入，由于当年度没有对应的营业收入，暂时不允许扣除，但未来年度允暂时不允许扣除，但未来年度允许按照规定申报扣除许按照规定申报扣除47474747第46页/共97页第四十七页，共98页。借款借款(ji kun)(ji kun)费用的资本化费用的资本化n n
70、中华人民共和国企业所得税法实中华人民共和国企业所得税法实施条例施条例n n第三十七条企业为购置、建造第三十七条企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过固定资产、无形资产和经过1212个个月以上的建造才能达到预定可销月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有售状态的存货发生借款的，在有关关(yugun)(yugun)资产购置、建造期资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关作为资本性支出计入有关(yugun)(yugun)资产的成本，并依照资产的成本，并依照本条例的规定扣除。本条例的规定扣除。48484848第47页/共97页第四
71、十八页，共98页。借款借款(ji kun)(ji kun)费用的资本化费用的资本化（续（续1 1）n n2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法n n第二十一条第二十一条第二十一条第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理企业的利息支出按以下规定进行处理企业的利息支出按以下规定进行处理企业的利息支出按以下规定进行处理n n（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合（一）
72、企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用税收规定的借款费用税收规定的借款费用税收规定的借款费用(fi yong)(fi yong)(fi yong)(fi yong)，可按企业会计准，可按企业会计准，可按企业会计准，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用(fi (fi (fi (fi yong)yong)yong)yong)性质的借款费用性质的借款费用性质的借款费用性质的借款费用(fi yong)(fi yong)(fi yong)(fi yo
73、ng)，可直接在税前，可直接在税前，可直接在税前，可直接在税前扣除。扣除。扣除。扣除。49494949第48页/共97页第四十九页，共98页。借款借款(ji kun)(ji kun)费费用的资本化（续用的资本化（续2 2）n n19991999关于执行具体会计准则和关于执行具体会计准则和股份有限公司会计制度有股份有限公司会计制度有关关(yugun)(yugun)会计问题解答会计问题解答7 7n n从事房地产开发业务的公司，从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品发生的借款费用，在开发产品完工之前，完工之前， 计入开发成本；在计入开
74、发成本；在开发产品完工之后，计入当期开发产品完工之后，计入当期损益。损益。50505050第49页/共97页第五十页，共98页。借款借款(ji kun)(ji kun)费用的资本化费用的资本化（续（续3 3）n n企业会计准则企业会计准则企业会计准则企业会计准则借款费用借款费用借款费用借款费用 n n企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当资产的购建或者生产的，应当资产的购建或者生产的，应当资产的购建或者生产的，应当(
75、yngdng)(yngdng)(yngdng)(yngdng)予以资本化，予以资本化，予以资本化，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当计入相关资产成本；其他借款费用，应当计入相关资产成本；其他借款费用，应当计入相关资产成本；其他借款费用，应当(yngdng)(yngdng)(yngdng)(yngdng)在在在在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。n n购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使
76、用或购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当者可销售状态时，借款费用应当者可销售状态时，借款费用应当者可销售状态时，借款费用应当(yngdng)(yngdng)(yngdng)(yngdng)停止资本化。停止资本化。停止资本化。停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当态之后所发生的借款费用，应当态之后所发生的借款费用，应当
77、态之后所发生的借款费用，应当(yngdng)(yngdng)(yngdng)(yngdng)在发生时根在发生时根在发生时根在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。据其发生额确认为费用，计入当期损益。据其发生额确认为费用，计入当期损益。据其发生额确认为费用，计入当期损益。51515151第50页/共97页第五十一页，共98页。借款借款(ji kun)(ji kun)费用的资本化费用的资本化（续（续4 4）n n为购建或者生产符合资本化条件为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚
78、未动用的借款资费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资行暂时性投资(tu z)(tu z)取得的投取得的投资资(tu z)(tu z)收益后的金额确定。收益后的金额确定。n n专门借款，是指为购建或者生产专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借符合资本化条件的资产而专门借入的款项。入的款项。n n注：通常应当具有标明该用途的注：通常应当具有标明该用途的借款合同借款合同52525252第51页/共97页第五十二页，共98页。借款借款(ji kun)(ji kun)费用的资本化费用的资本化（续（续5 5）n n1 1、开工前和
79、完工后的利息支出，、开工前和完工后的利息支出，全部费用化计入财务费用全部费用化计入财务费用n n2 2、尚未预售之前的建设期间，、尚未预售之前的建设期间，全部资本化，一般需要扣减利息全部资本化，一般需要扣减利息收入收入n n注：全部属于专门注：全部属于专门(zhunmn)(zhunmn)借借款（单个项目）款（单个项目）n n3 3、已经预售之后的建设期间的，、已经预售之后的建设期间的，全部资本化，一般不需要扣减利全部资本化，一般不需要扣减利息收入息收入n n注：部分属于专门注：部分属于专门(zhunmn)(zhunmn)借借款款53535353第52页/共97页第五十三页，共98页。借款借款(
80、ji kun)(ji kun)费费用资本化（续用资本化（续6 6）n n尚未取得预售尚未取得预售(y shu)(y shu)收入之前的收入之前的建设年度，损益表上的财务费用，仅建设年度，损益表上的财务费用，仅仅体现银行手续费，不可能出现利息仅体现银行手续费，不可能出现利息支出和利息收入支出和利息收入n n利息支出扣除利息收入后的余额，直利息支出扣除利息收入后的余额，直接计入开发成本接计入开发成本开发间接费用开发间接费用n n房地产房地产( (实例）实例） 申报表申报表- -房地产房地产54545454第53页/共97页第五十四页，共98页。土地土地(td)(td)增值税增值税利息利息n n20
81、10201020102010国税函国税函国税函国税函220220220220号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知n n（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银并提供金融机构证明的，允许据实扣除
82、，但最高不能超过按商业银并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率行同类同期贷款利率行同类同期贷款利率行同类同期贷款利率(ll)(ll)(ll)(ll)计算的金额。其他房地产开发费用，在计算的金额。其他房地产开发费用，在计算的金额。其他房地产开发费用，在计算的金额。其他房地产开发费用，在按照按照按照按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与与与“房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本”金额金额金额金额之和的之和的之和的之和的5%5%5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。以
83、内计算扣除。以内计算扣除。n n注：此方法下非金融机构借款不得扣除注：此方法下非金融机构借款不得扣除注：此方法下非金融机构借款不得扣除注：此方法下非金融机构借款不得扣除55555555第54页/共97页第五十五页，共98页。土地土地(td)(td)增值税增值税利息（续利息（续1 1）n n（二）凡不能按转让房地产项目计（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按构证明的，房地产开发费用在按“取得取得(qd)(qd)土地使用权所支付的金土地使用权所支付的金额额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之金额之和的和的10%
84、10%以内计算扣除。以内计算扣除。n n全部使用自有资金，没有利息支全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。出的，按照以上方法扣除。n n注：此方法下金融机构和非金融机注：此方法下金融机构和非金融机构的利息与其他开发费用合并计算构的利息与其他开发费用合并计算56565656第55页/共97页第五十六页，共98页。土地土地(td)(td)增值税增值税利息（续利息（续2 2）n n房地产房地产( (实例）实例） 土地增值税利土地增值税利息扣除息扣除n n（三）房地产开发企业既向金（三）房地产开发企业既向金融机构融机构(jn rn j u)(jn rn j u)借款，借款，又有其他借款的
85、，其房地产开又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述用本条（一）、（二）项所述两种办法。两种办法。n n（四）土地增值税清算时，已（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计支出，应调整至财务费用中计算扣除。算扣除。n n注：会计和企业所得税口径的注：会计和企业所得税口径的开发成本包括资本化利息，但开发成本包括资本化利息，但土地增值税不包括土地增值税不包括57575757第56页/共97页第五十七页，共98页。垫资的司法解释垫资的司法解释n n20042004200420
86、04关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释问题的解释问题的解释问题的解释n n第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是(dnsh)(dnsh)(dnsh)(
87、dnsh)约定的利息计算标准高于中国人民银行发约定的利息计算标准高于中国人民银行发约定的利息计算标准高于中国人民银行发约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。布的同期同类贷款利率的部分除外。布的同期同类贷款利率的部分除外。布的同期同类贷款利率的部分除外。n n当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。58585858第57页/共97页第五十八页，共98页。垫资的税务垫资的税务(shuw)(shuw)处理处理n n营业税暂行条例实施细则第十三营
88、业税暂行条例实施细则第十三条条 n n价外费用，包括收取的手续费、价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费的价外收费n n注：施工企业的垫资利息，属于注：施工企业的垫资利息，属于施工企业的价外费用，应当施工企业的价外费用，应当(yngdng)(yngdng)计算缴纳计算缴纳3%3%的建筑安的建筑安装营业税。但是对于开发商来说，装营业税。但是对于开发商来说，垫资利息属于建安
89、成本，不属于垫资利息属于建安成本，不属于借款费用，。借款费用，。59595959第58页/共97页第五十九页，共98页。现场现场(xinchng)(xinchng)施工管理人员施工管理人员（专职）（专职）n n主要职责：负责施工监督管理，协主要职责：负责施工监督管理，协助施工单位解决有关问题；组织主助施工单位解决有关问题；组织主要建筑材料和设备的考察、选型；要建筑材料和设备的考察、选型；办理施工现场经济签证工作；收发办理施工现场经济签证工作；收发往来技术性文件。往来技术性文件。n n类似于工业企业的车间管理人员，类似于工业企业的车间管理人员，发放的职工薪酬，应当计入开发成发放的职工薪酬，应当计
90、入开发成本本开发间接费用，不允许在当期开发间接费用，不允许在当期直接申报扣除，但未来直接申报扣除，但未来(wili)(wili)允允许作为销售成本的组成部分申报扣许作为销售成本的组成部分申报扣除，还可以享受土地增值税的加计除，还可以享受土地增值税的加计扣除。扣除。60606060第59页/共97页第六十页，共98页。现场现场(xinchng)(xinchng)施施工管理人员（续）工管理人员（续）n n旧准则：旧准则：n n工资和福利费工资和福利费开发成本开发成本n n（开发间接费用）（开发间接费用）n n社会保险社会保险(sh hu bo xin)(sh hu bo xin)、工会经费、教育经
91、费工会经费、教育经费n n管理费用管理费用n n新准则：新准则：n n工资、社会保险工资、社会保险(sh hu bo (sh hu bo xin)xin)、工会经费、教育经费、工会经费、教育经费n n福利费福利费开发成本（开发间开发成本（开发间接费用）接费用）61616161第60页/共97页第六十一页，共98页。建筑工程招投标建筑工程招投标n n20032003工程建设项目施工招标投工程建设项目施工招标投标办法标办法n n第九条工程施工招标分为公第九条工程施工招标分为公开招标和邀请招标。开招标和邀请招标。n n第十三条采用公开招标方式第十三条采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，的，招
92、标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组邀请不特定的法人或者其他组织投标。织投标。n n采用邀请招标方式的，招标人采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好招标项目的能力、资信良好(lingho)(lingho)的特定的法人或者的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。其他组织发出投标邀请书。62626262第61页/共97页第六十二页，共98页。建筑工程招投标建筑工程招投标（续（续1 1）n n第十五条招标人应当按招标公第十五条招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、告或者投标邀请书规定的时间、地点地点(ddin)(dd
93、in)出售招标文件或资出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五个工售之日止，最短不得少于五个工作日。作日。n n对招标文件或者资格预审文件的对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理，不得以营利为目收费应当合理，不得以营利为目的。的。n n招标文件或者资格预审文件售出招标文件或者资格预审文件售出后，不予退还。后，不予退还。63636363第62页/共97页第六十三页，共98页。施工招标施工招标(zho (zho bio)bio)投标（续投标（续2 2）n n第二十条资格审查应主要审查潜
94、第二十条资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列在投标人或者投标人是否符合下列条件：条件： n n（一）具有独立订立合同的权利；（一）具有独立订立合同的权利； n n（二）具有履行合同的能力，包括（二）具有履行合同的能力，包括专业专业(zhuny)(zhuny)、技术资格和能力，、技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从管理能力，经验、信誉和相应的从业人员；业人员； n n（三）没有处于被责令停业，投标（三）没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态；破产状态； n n
95、（四）在最近三年内没有骗取中标（四）在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题；和严重违约及重大工程质量问题；64646464第63页/共97页第六十四页，共98页。建筑工程招投标建筑工程招投标（续（续3 3）n n19931993营业税税目注释（八）其他服营业税税目注释（八）其他服务业务业n n其他服务业，是指上列业务以外其他服务业，是指上列业务以外的服务业务，如沐浴、理发、洗染、的服务业务，如沐浴、理发、洗染、照相、美术照相、美术(mish)(mish)、裱画、誊写、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、化验、录音、
96、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。咨询等。n n注：招标人收取标书的款项，属于注：招标人收取标书的款项，属于混合销售，不仅对应标书的工本费混合销售，不仅对应标书的工本费支出，还包括招投标过程发生的资支出，还包括招投标过程发生的资格审查（计算和测试）等费用，应格审查（计算和测试）等费用，应当计算营业税当计算营业税65656565第64页/共97页第六十五页，共98页。建设工程发包建设工程发包(fbo)(fbo)（合同法）（合同法）n n第二百七十二条发包人可以与第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也总承包人订立建设工程合同，也可
97、以分别与勘察人、设计人、施可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包工人订立勘察、设计、施工承包合同。合同。n n发包人不得发包人不得(bu de)(bu de)将应当由一个将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。干部分发包给几个承包人。66666666第65页/共97页第六十六页，共98页。建设工程发包建设工程发包(fbo)(fbo)（建筑法）（建筑法）n n第二十四条第二十四条 建筑工程的发包单位建筑工程的发包单位(dnwi)(dnwi)可以将建筑工程的勘察、设可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个计、施工
98、、设备采购一并发包给一个工程总承包单位工程总承包单位(dnwi)(dnwi)，也可以将，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位承包单位(dnwi)(dnwi)；但是，不得将应；但是，不得将应当由一个承包单位当由一个承包单位(dnwi)(dnwi)完成的建完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位包单位(dnwi)(dnwi)。67676767第66页/共97页第六十七页，共98页。建设工程发包建设工程发包(fbo)(fbo)n n第一，一般情况下，施工单
99、位的承包金额第一，一般情况下，施工单位的承包金额第一，一般情况下，施工单位的承包金额第一，一般情况下，施工单位的承包金额不包括勘查设计金额不包括勘查设计金额不包括勘查设计金额不包括勘查设计金额n n第二，一般情况下，施工单位的承包金额第二，一般情况下，施工单位的承包金额第二，一般情况下，施工单位的承包金额第二，一般情况下，施工单位的承包金额也不包括设备金额（营业税）也不包括设备金额（营业税）也不包括设备金额（营业税）也不包括设备金额（营业税）n n第三，是否包括材料金额，由双方第三，是否包括材料金额，由双方第三，是否包括材料金额，由双方第三，是否包括材料金额，由双方(shungfng)(shu
100、ngfng)(shungfng)(shungfng)协商决定（甲供材和甲控材）协商决定（甲供材和甲控材）协商决定（甲供材和甲控材）协商决定（甲供材和甲控材）n n第四，特殊情况下，可以有两个或三个总第四，特殊情况下，可以有两个或三个总第四，特殊情况下，可以有两个或三个总第四，特殊情况下，可以有两个或三个总施工单位（联合体）施工单位（联合体）施工单位（联合体）施工单位（联合体）68686868第67页/共97页第六十八页，共98页。联合体共同联合体共同(gngtng)(gngtng)承包（建承包（建筑法）筑法）n n第二十七条第二十七条 大型建筑工程或者结构大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可
101、以由两个以上的复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。各方对承包合同的履行承担连带责任。两个以上不同资质等级的单位实行联两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围的单位的业务许可范围(fnwi)(fnwi)承揽承揽工程。工程。69696969第68页/共97页第六十九页，共98页。联合体共同联合体共同(gngtng)(gngtng)承包承包n n20032003工程建设项目施工招标投标工程建设项目施工招标投标办法办法n n第四十二条
102、两个以上法人或者第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。以一个投标人的身份共同投标。n n第四十四条联合体各方必须指第四十四条联合体各方必须指定牵头人，授权其代表所有联合定牵头人，授权其代表所有联合体成员负责投标和合同实施阶段体成员负责投标和合同实施阶段的主办、协调工作的主办、协调工作(gngzu)(gngzu)，并应当向招标人提交由所有联合并应当向招标人提交由所有联合体成员法定代表人签署的授权书。体成员法定代表人签署的授权书。 70707070第69页/共97页第七十页，共98页。联合体共同联合体共同(gngtng)(gn
103、gtng)承包承包（续）（续）n n第一，联合体属于非法人第一，联合体属于非法人n n第二，施工合同中的乙方必须同时注第二，施工合同中的乙方必须同时注明联合体的各自企业名称明联合体的各自企业名称n n注明的：平行关系注明的：平行关系(gun x)(gun x)n n没有注明的：总包与分包，或者非法没有注明的：总包与分包，或者非法分包分包n n承包人承包人( (单一单一) ) 承包人承包人( (联合）联合）71717171第70页/共97页第七十一页，共98页。施工施工(sh gng)(sh gng)企业的营业税企业的营业税纳税地点纳税地点n n中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂
104、行条例n n第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：n n（一）纳税人提供应税劳务应当（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报管税务机关申报(shnbo)(shnbo)纳税。纳税。n n但是，纳税人提供的建筑业劳务但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申税劳务发生地的主管税务机关申报报(shnbo)(shnbo)纳税。纳税。72727272第71页/共97页第七十二页，共98页。施工企业施工企业(qy)
105、(qy)的营业税纳税时的营业税纳税时间间n n中华人民共和国营业税暂行条例第十二条中华人民共和国营业税暂行条例第十二条中华人民共和国营业税暂行条例第十二条中华人民共和国营业税暂行条例第十二条n n营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据取得索取营业
106、收入款项凭据取得索取营业收入款项凭据取得索取营业收入款项凭据(pngj)(pngj)(pngj)(pngj)的当天。的当天。的当天。的当天。n n营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款n n条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据(pngj)(pngj)(pngj)(pngj)的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；的当天，
107、为书面合同确定的付款日期的当天；的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。应税行为完成的当天。应税行为完成的当天。应税行为完成的当天。n n合同法第合同法第合同法第合同法第270270270270条建设工程合同应当采用书面形式条建设工程合同应当采用书面形式条建设工程合同应当采用书面形式条建设工程合同应当采用书面形式73737373第72页/共97页第七十三页，共98页。施工施工施工施工(sh g
108、ng)(sh gng)(sh gng)(sh gng)企业的营业税纳税企业的营业税纳税企业的营业税纳税企业的营业税纳税时间（续时间（续时间（续时间（续1 1 1 1）n n营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则n n第二十四条第二十四条 条例第十二条所称收条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取的款项。n n第二十五条第二款第二十五条第二款 纳税人提供纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式收款方式(fngsh)(fngsh)的，其纳税义的，其纳税义务发
109、生时间为收到预收款的当天。务发生时间为收到预收款的当天。n n20062006财税财税177177号关于建筑业营业税号关于建筑业营业税若干政策问题的通知（全文废止）若干政策问题的通知（全文废止）74747474第73页/共97页第七十四页，共98页。施工施工施工施工(sh gng)(sh gng)(sh gng)(sh gng)企业的营业税纳税时企业的营业税纳税时企业的营业税纳税时企业的营业税纳税时间（续间（续间（续间（续2 2 2 2）n n对于建筑业劳务，纳税发生时间应对于建筑业劳务，纳税发生时间应当是以下三者孰先当是以下三者孰先n n1 1、书面合同、书面合同(h tong)(h ton
110、g)确定的付款确定的付款日期日期n n2 2、发票开具时间、发票开具时间n n3 3、实际收款时间、实际收款时间n n思考：甲方思考：甲方3 3月付款，乙方月付款，乙方4 4月开票月开票n n 合同合同(h tong)(h tong)约定约定3 3月付款，月付款，但甲方实际但甲方实际4 4月付款，乙方也在月付款，乙方也在4 4月月开票开票75757575第74页/共97页第七十五页，共98页。发票开具发票开具(ki j)(ki j)时间时间n n2011201120112011发票管理办法实施细则发票管理办法实施细则发票管理办法实施细则发票管理办法实施细则n n第二十六条第二十六条第二十六条第
111、二十六条 填开发票的单位和个人必填开发票的单位和个人必填开发票的单位和个人必填开发票的单位和个人必须在发生须在发生须在发生须在发生(fshng)(fshng)(fshng)(fshng)经营业务确认营业收经营业务确认营业收经营业务确认营业收经营业务确认营业收入时开具发票。入时开具发票。入时开具发票。入时开具发票。n n思考：及时申报、递延开票思考：及时申报、递延开票思考：及时申报、递延开票思考：及时申报、递延开票n n第二十五条向消费者个人零售小额商第二十五条向消费者个人零售小额商第二十五条向消费者个人零售小额商第二十五条向消费者个人零售小额商品或者提供零星服务的，是否可免予逐品或者提供零星服
112、务的，是否可免予逐品或者提供零星服务的，是否可免予逐品或者提供零星服务的，是否可免予逐笔开具发票，由省税务机关确定笔开具发票，由省税务机关确定笔开具发票，由省税务机关确定笔开具发票，由省税务机关确定76767676第75页/共97页第七十六页，共98页。工程工程(gngchng)(gngchng)材材料料n n20052005工程建设项目货物招标投标工程建设项目货物招标投标(tu bio)(tu bio)办法办法n n第五条的规定，工程建设项目招第五条的规定，工程建设项目招标人对项目实行总承包招标时，标人对项目实行总承包招标时，未包括在总承包范围内的货物达未包括在总承包范围内的货物达到国家规定
113、规模标准的，应当由到国家规定规模标准的，应当由工程建设项目招标人依法组织招工程建设项目招标人依法组织招标。标。n n也就是说，工程材料既可以由开也就是说，工程材料既可以由开发商提供，也可以由施工方提供。发商提供，也可以由施工方提供。前者称为包工不包料，后者称为前者称为包工不包料，后者称为包工包料。包工包料。77777777第76页/共97页第七十七页，共98页。工程工程(gngchng)(gngchng)材材料（续料（续1 1）n n如果施工合同约定包工不包料，如果施工合同约定包工不包料，则房地产企业取得至少两类发票则房地产企业取得至少两类发票(fpio)(fpio)，即材料供应商开具的，即材
114、料供应商开具的增值税发票增值税发票(fpio)(fpio)和施工企业和施工企业开具的建筑安装发票开具的建筑安装发票(fpio)(fpio)。n n由于增值税发票由于增值税发票(fpio)(fpio)是开具是开具给房地产开发企业，开发项目也给房地产开发企业，开发项目也是以房地产开发企业的名义办理是以房地产开发企业的名义办理报建手续的，材料的所有权并没报建手续的，材料的所有权并没有发生转移，因此房地产开发企有发生转移，因此房地产开发企业将自购的材料用于自己的建筑业将自购的材料用于自己的建筑工程不涉及增值税。工程不涉及增值税。78787878第77页/共97页第七十八页，共98页。工程工程(gngc
115、hng)(gngchng)材材料（续料（续2 2）n n营业税暂行条例第十六条营业税暂行条例第十六条营业税暂行条例第十六条营业税暂行条例第十六条 纳税人纳税人纳税人纳税人提供建筑业劳务提供建筑业劳务提供建筑业劳务提供建筑业劳务( ( ( (不含装饰不含装饰不含装饰不含装饰(zhungsh)(zhungsh)(zhungsh)(zhungsh)劳劳劳劳务务务务) ) ) )的，其营业额应当包括工程所用原材的，其营业额应当包括工程所用原材的，其营业额应当包括工程所用原材的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但料、设备及其他物资和动力价款在内，但料、设备及其他物资和动力价
116、款在内，但料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款不包括建设方提供的设备的价款不包括建设方提供的设备的价款不包括建设方提供的设备的价款n n因此，包工不包料的施工合同，无论如何因此，包工不包料的施工合同，无论如何因此，包工不包料的施工合同，无论如何因此，包工不包料的施工合同，无论如何结算材料款项，均应当作为建筑安装营业结算材料款项，均应当作为建筑安装营业结算材料款项，均应当作为建筑安装营业结算材料款项，均应当作为建筑安装营业税的计税依据。税的计税依据。税的计税依据。税的计税依据。79797979第78页/共97页第七十九页，共98页。工程工程(gngchng)(gngc
117、hng)材材料（续料（续3 3）n n由于施工企业取得的营业收入款项不由于施工企业取得的营业收入款项不包括房地产开发企业提供的材料，因包括房地产开发企业提供的材料，因此施工企业在向房地产开发企业开具此施工企业在向房地产开发企业开具建筑安装发票时，不得包括房地产开建筑安装发票时，不得包括房地产开发企业提供的材料，应当仅就其取得发企业提供的材料，应当仅就其取得的劳务收入开具发票，主要出发点是的劳务收入开具发票，主要出发点是防止建设方（房地产开发企业）重复防止建设方（房地产开发企业）重复计算开发项目计算开发项目(xingm)(xingm)的计税基础、的计税基础、重复计算土地增值税的扣除项目重复计算土
118、地增值税的扣除项目(xingm)(xingm)。80808080第79页/共97页第八十页，共98页。工程工程(gngchng)(gngchng)材材料（续料（续4 4）n n包工不包料的施工合同，房地产包工不包料的施工合同，房地产开发企业提供的材料，不得作为开发企业提供的材料，不得作为施工企业开具发票的金额，但应施工企业开具发票的金额，但应当作为计算建筑安装营业税的计当作为计算建筑安装营业税的计税依据。税依据。n n房地产开发企业不愿意让施工企房地产开发企业不愿意让施工企业掌握工程耗用材料的具体业掌握工程耗用材料的具体(jt)(jt)金额，一般主动以施工企金额，一般主动以施工企业的名义计算缴
119、纳工程耗用材料业的名义计算缴纳工程耗用材料对应的营业税。在此前提下，税对应的营业税。在此前提下，税务机关对施工企业征收建筑安装务机关对施工企业征收建筑安装营业税时，仅就劳务收入征收营营业税时，仅就劳务收入征收营业税，与发票金额保持一致。业税，与发票金额保持一致。81818181第80页/共97页第八十一页，共98页。工程工程(gngchng)(gngchng)材材料（续料（续5 5）n n20092009国税发国税发9191号土地增值税清号土地增值税清算管理规程第二十五条算管理规程第二十五条 审核审核建筑安装工程费时应当重点关建筑安装工程费时应当重点关注：（二）房地产开发企业注：（二）房地产开
120、发企业(qy)(qy)自购建筑材料时，自购自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项建材费用是否重复计算扣除项目。目。n n20072007浙江关于建筑业应税劳务浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收问题的批复甲供材料有关税收问题的批复82828282第81页/共97页第八十二页，共98页。施工施工(sh gng)(sh gng)企企业营业税计税依据业营业税计税依据n n建筑业劳务所用材料，无论双方如何结建筑业劳务所用材料，无论双方如何结建筑业劳务所用材料，无论双方如何结建筑业劳务所用材料，无论双方如何结算，均应并入计税依据算，均应并入计税依据算，均应并入计税依据算，均应并入计税依据n n
121、甲供料：材料供应商将材料发票直接开甲供料：材料供应商将材料发票直接开甲供料：材料供应商将材料发票直接开甲供料：材料供应商将材料发票直接开具给甲方，则施工企业仅就劳务收入与具给甲方，则施工企业仅就劳务收入与具给甲方，则施工企业仅就劳务收入与具给甲方，则施工企业仅就劳务收入与甲方结算价款并开具发票，即发票金额甲方结算价款并开具发票，即发票金额甲方结算价款并开具发票，即发票金额甲方结算价款并开具发票，即发票金额小于计税金额；小于计税金额；小于计税金额；小于计税金额；n n2007200720072007浙江浙江浙江浙江(zh jin)(zh jin)(zh jin)(zh jin)关于建筑业应税劳关
122、于建筑业应税劳关于建筑业应税劳关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收问题的批复务甲供材料有关税收问题的批复务甲供材料有关税收问题的批复务甲供材料有关税收问题的批复83838383第82页/共97页第八十三页，共98页。施工施工(sh gng)(sh gng)企业营业税计税企业营业税计税依据（续）依据（续）n n甲控料：材料供应商将材料发票直接甲控料：材料供应商将材料发票直接甲控料：材料供应商将材料发票直接甲控料：材料供应商将材料发票直接(zhji)(zhji)(zhji)(zhji)开具给施工企业，则施工企业开具给施工企业，则施工企业开具给施工企业，则施工企业开具给施工企业，则施工企业应当就劳务收
123、入和材料价款的全额与甲应当就劳务收入和材料价款的全额与甲应当就劳务收入和材料价款的全额与甲应当就劳务收入和材料价款的全额与甲方结算价款并开具发票，即发票金额一方结算价款并开具发票，即发票金额一方结算价款并开具发票，即发票金额一方结算价款并开具发票，即发票金额一般等于计税依据。般等于计税依据。般等于计税依据。般等于计税依据。n n注：一般按照甲控料的实际金额换算追注：一般按照甲控料的实际金额换算追注：一般按照甲控料的实际金额换算追注：一般按照甲控料的实际金额换算追加开票金额加开票金额加开票金额加开票金额n n房地产房地产房地产房地产( ( ( (实例）实例）实例）实例） 甲控料换算甲控料换算甲控
124、料换算甲控料换算84848484第83页/共97页第八十四页，共98页。工业工业工业工业(gngy)(gngy)(gngy)(gngy)企业安装设备（增企业安装设备（增企业安装设备（增企业安装设备（增值税）值税）值税）值税）n n增值税暂行条例实施细则第六增值税暂行条例实施细则第六条条 n n纳税人的下列混合销售行为，纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计并根据其销售货物的销售额计算算(j sun)(j sun)缴纳增值税，非增缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳值税应税
125、劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售管税务机关核定其货物的销售额：额：n n（一）销售自产货物并同时提（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；供建筑业劳务的行为；85858585第84页/共97页第八十五页，共98页。工业工业(gngy)(gngy)企业安装设备（营企业安装设备（营业税）业税）n n营业税暂行条例实施细则第七营业税暂行条例实施细则第七条条n n纳税人的下列混合销售行为，纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应当分别核算(h sun)(h sun)应税劳应税劳务的营业额和货物的销售额，务的营业额和货物的销售额，其应
126、税劳务的营业额缴纳营业其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算未分别核算(h sun)(h sun)的，由主的，由主管税务机关核定其应税劳务的管税务机关核定其应税劳务的营业额：营业额：n n( (一一) )提供建筑业劳务的同时销提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；售自产货物的行为；86868686第85页/共97页第八十六页，共98页。工业工业(gngy)(gngy)企业企业安装设备安装设备n n1 1、应当分别计算增值税和营业税、应当分别计算增值税和营业税n n2 2、如果无法取得不含安装的设备、如果无法取得不含安装的设备公允价值，可以
127、按照成本利润公允价值，可以按照成本利润(lrn)(lrn)率先计算增值税含税收入，率先计算增值税含税收入，然后倒挤出营业税收入然后倒挤出营业税收入n n利润利润(lrn)(lrn)分割法举例分割法举例n n3 3、分别向甲方开具增值税发票、分别向甲方开具增值税发票（生产地）和营业税发票（安装（生产地）和营业税发票（安装地）地）n n20092009广东关于提供建筑业劳务同广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物开具发票问题的时销售自产货物开具发票问题的通知通知87878787第86页/共97页第八十七页，共98页。工业企业安装工业企业安装(nzhung)(nzhung)设备设备（续）（续）n n
128、2011201120112011公告公告公告公告(gnggo)(gnggo)(gnggo)(gnggo)第第第第23232323号关于纳税人销售自产货物并同号关于纳税人销售自产货物并同号关于纳税人销售自产货物并同号关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告时提供建筑业劳务有关税收问题的公告时提供建筑业劳务有关税收问题的公告时提供建筑业劳务有关税收问题的公告(gnggo)(gnggo)(gnggo)(gnggo)n n纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业纳税人销售自产货物
129、同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。个人的证明。个人的证明。个人的证明。n n建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据
130、纳税人持有的建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告证明，按本公告证明，按本公告证明，按本公告(gnggo)(gnggo)(gnggo)(gnggo)有关规定计算征收营业税。有关规定计算征收营业税。有关规定计算征收营业税。有关规定计算征收营业税。88888888第87页/共97页第八十八页，共98页。混合销售废止混合销售废止(fizh)(fizh)文件文件n n1996199619961996国税函国税函国税函国税函447447447447号关于生产销售并连续安装号关于生产销售并连续安装号关于生产销售并连续安装号关于生产销售并连续安装(nzhung)(nzhung)(nz
131、hung)(nzhung)铝合铝合铝合铝合金门窗等业务收入征收增值税问题的批复金门窗等业务收入征收增值税问题的批复金门窗等业务收入征收增值税问题的批复金门窗等业务收入征收增值税问题的批复n n1997199719971997国税函国税函国税函国税函186186186186号关于建筑安装号关于建筑安装号关于建筑安装号关于建筑安装(nzhung)(nzhung)(nzhung)(nzhung)企业制售铝合金企业制售铝合金企业制售铝合金企业制售铝合金门窗征税问题的通知门窗征税问题的通知门窗征税问题的通知门窗征税问题的通知n n1998199819981998国税函国税函国税函国税函765765765
132、765号关于工业企业安装号关于工业企业安装号关于工业企业安装号关于工业企业安装(nzhung)(nzhung)(nzhung)(nzhung)铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复n n1999199919991999国税函国税函国税函国税函601601601601号关于工业企业生产销售及安装号关于工业企业生产销售及安装号关于工业企业生产销售及安装号关于工业企业生产销售及安装(nzhung)(nzhung)(nzhung)(nzhung)护栏隔离栅征税问题的批复护栏隔离栅征税问题的批复护栏隔离栅征税问题的批复护栏
133、隔离栅征税问题的批复n n1999199919991999国税函国税函国税函国税函505505505505号关于工业企业制售安装号关于工业企业制售安装号关于工业企业制售安装号关于工业企业制售安装(nzhung)(nzhung)(nzhung)(nzhung)铁塔征铁塔征铁塔征铁塔征税问题的批复税问题的批复税问题的批复税问题的批复n n1999199919991999国税函国税函国税函国税函940940940940号关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税号关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税号关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税号关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复问题的批复问题的批复问
134、题的批复89898989第88页/共97页第八十九页，共98页。专业安装专业安装(nzhung)(nzhung)公司安公司安装装(nzhung)(nzhung)设备设备n n营业税暂行条例实施细则第十六营业税暂行条例实施细则第十六条条 n n除本细则第七条规定外，纳税人除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务提供建筑业劳务(lo w)(lo w)(不含不含装饰劳务装饰劳务(lo w)(lo w)的，其营业的，其营业额应当包括工程所用原材料、设额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价但不包括建设方提供的设备的价款。款。90
135、909090第89页/共97页第九十页，共98页。建设方提供的设备建设方提供的设备(shbi)(shbi)的价款的价款n n必须同时满足以下条件：必须同时满足以下条件：必须同时满足以下条件：必须同时满足以下条件：n n一、甲方与设备供应商单独签订合同一、甲方与设备供应商单独签订合同一、甲方与设备供应商单独签订合同一、甲方与设备供应商单独签订合同n n二、设备供应商的发票抬头是甲方二、设备供应商的发票抬头是甲方二、设备供应商的发票抬头是甲方二、设备供应商的发票抬头是甲方n n三、甲方将设备款直接支付给设备供应三、甲方将设备款直接支付给设备供应三、甲方将设备款直接支付给设备供应三、甲方将设备款直接
136、支付给设备供应商，不允许乙方垫资或转付商，不允许乙方垫资或转付商，不允许乙方垫资或转付商，不允许乙方垫资或转付n n2009200920092009广西关于营业税若干广西关于营业税若干广西关于营业税若干广西关于营业税若干(rugn)(rugn)(rugn)(rugn)问题问题问题问题的通知的通知的通知的通知91919191第90页/共97页第九十一页，共98页。监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税(n (n shu)shu)地点地点n n中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例n n第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：n n（一）纳税人提供应税劳务应当（一）纳税
137、人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主向其机构所在地或者居住地的主管税务管税务(shuw)(shuw)机关申报纳税。机关申报纳税。n n但是，纳税人提供的建筑业劳务但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务以及国务院财政、税务(shuw)(shuw)主管部门规定的其他应税劳务，主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税应当向应税劳务发生地的主管税务务(shuw)(shuw)机关申报纳税。机关申报纳税。92929292第91页/共97页第九十二页，共98页。监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税(n shu)(n shu)(n
138、 shu)(n shu)地点地点地点地点（续（续（续（续1 1 1 1）n n20032003财税财税1616号关于营业税若干政策问号关于营业税若干政策问题的通知（部分有效）题的通知（部分有效）n n六（三）在中华人民共和国境内的单六（三）在中华人民共和国境内的单位位(dnwi)(dnwi)提供的设计（包括在开展提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务，下设计时进行的勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位劳务的，其营业税纳税地点为单位(dnwi)(dnwi)机构所在地机构所在地n n注意区分总公司、分公司、项
139、目部注意区分总公司、分公司、项目部93939393第92页/共97页第九十三页，共98页。监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税(n shu)(n shu)(n shu)(n shu)地地地地点（续点（续点（续点（续2 2 2 2）n n20042004总局令第总局令第7 7号税务登记管理办号税务登记管理办法法n n第十条（五）从事生产、经营的纳第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）税人外出经营，自其在同一县（市）实际实际(shj)(shj)经营或提供劳务之日经营或提供劳务之日起，在连续的起，在连续的1212个月内累计超过个月内
140、累计超过180180天的，应当自期满之日起天的，应当自期满之日起3030日日内，向生产、经营所在地税务机关内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；临时税务登记证及副本；94949494第93页/共97页第九十四页，共98页。监理监理监理监理(jin l)(jin l)(jin l)(jin l)公司的营业税纳税地公司的营业税纳税地公司的营业税纳税地公司的营业税纳税地点（续点（续点（续点（续3 3 3 3）n n监理公司在异地设立分公司从事监理公司在异地设立分公司从事监理活动，可以在总公司授权监理活动，可以在总公司授权(sh
141、uqun)(shuqun)的范围内以分公司的的范围内以分公司的名义对外签订合同，但相关的法名义对外签订合同，但相关的法律责任由总公司承担律责任由总公司承担n n注：同时构成公司法和税法的机注：同时构成公司法和税法的机构，不论监理合同是总公司还是构，不论监理合同是总公司还是分公司签订的，均需要就地缴纳分公司签订的，均需要就地缴纳营业税，还需要按照总分汇总纳营业税，还需要按照总分汇总纳税的方法就地预缴企业所得税。税的方法就地预缴企业所得税。95959595第94页/共97页第九十五页，共98页。监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税监理公司的营业税纳税(n shu)(n sh
142、u)(n shu)(n shu)地点地点地点地点（续（续（续（续4 4 4 4）n n监理公司在异地设立监理公司在异地设立(shl)(shl)项目项目部从事监理活动，无权以项目部部从事监理活动，无权以项目部的名义对外签订合同。的名义对外签订合同。n n注：虽然不构成公司法中的机构，注：虽然不构成公司法中的机构，但如果在连续的但如果在连续的1212个月内累计超个月内累计超过过180180天的，则构成税法中的机构，天的，则构成税法中的机构，需要就地缴纳营业税。由于没有需要就地缴纳营业税。由于没有领取营业执照，不构成总分汇总领取营业执照，不构成总分汇总纳税的分支机构，不需要按照总纳税的分支机构，不需
143、要按照总分汇总纳税的方法就地预缴企业分汇总纳税的方法就地预缴企业所得税所得税n n20092009国税函国税函221221号号96969696第95页/共97页第九十六页，共98页。建设期间建设期间(qjin)(qjin)税务检查要点税务检查要点n n1 1 1 1、业务招待费与广告宣传费的扣除、业务招待费与广告宣传费的扣除、业务招待费与广告宣传费的扣除、业务招待费与广告宣传费的扣除n n2 2 2 2、借款费用、借款费用、借款费用、借款费用(fi yong)(fi yong)(fi yong)(fi yong)资本化与个人融资本化与个人融资本化与个人融资本化与个人融通资金通资金通资金通资金n
144、 n3 3 3 3、延伸：监理公司营业税地点、延伸：监理公司营业税地点、延伸：监理公司营业税地点、延伸：监理公司营业税地点n n4 4 4 4、延伸：施工企业的检查，包括所得税、延伸：施工企业的检查，包括所得税、延伸：施工企业的检查，包括所得税、延伸：施工企业的检查，包括所得税纳税地点、营业税纳税时间与计税依据纳税地点、营业税纳税时间与计税依据纳税地点、营业税纳税时间与计税依据纳税地点、营业税纳税时间与计税依据等等等等n n5 5 5 5、延伸：工业企业设备安装，包括发票、延伸：工业企业设备安装，包括发票、延伸：工业企业设备安装，包括发票、延伸：工业企业设备安装，包括发票提供、金额划分、纳税地点等提供、金额划分、纳税地点等提供、金额划分、纳税地点等提供、金额划分、纳税地点等97979797第96页/共97页第九十七页，共98页。内容(nirng)总结会计学。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。注：此方法下金融机构和非金融机构的利息与其他开发费用合并计算。第二十条资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件：。但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包(fbo)给几个承包单位。第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。97第九十八页，共98页。
