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1、房地产企业最优融资组合最优融资组合的概念界定最优融资组合的概念。 其一，最优融资绷带 合的理论基础是什么？是资本结构理论。 结构有广义与狭义之分，广义的资本结构是指公司总资产中各种性质不同的资本所占的比例；侠义的资本结构是指一个公司长期债务资本和权益资本的构成比例。资本结构影响公司的价值。其二，最优融资组合的对象是什么？是融资产品。融资产品是融资渠道、融资方式、融资工具的集合体。企业融资产品一般可分为三大类，即内源融资、外源融资和边缘融资。内源融资是指企业不依赖于外部资金，不断将自我积累转化为投资的过程，属于基础性融资和存量融资的范畴。外源融资是指吸收其他经济主体的闲置资金，使之转化为自己投资
2、的过程，根据要求权的不同分为债务融次、权益融资和中间融资。边缘融资，既具有融资功能又对公司治理和制度安排产生作用的融资类型，随着资本市场的日益发达，金融和融资创新的加速，这一类的融资产品将会增多。其三，最优融资组合依据的主要因素是什么？是“六大要素”。即：成本。融资成本可分为直接成本和全部成本，前者的主要内容包括股息、红利、利息等，而后者则为直接成本和其他费用支出的总和。数量。融资数量是决定企业融资目标能否实现的重要因素。期限。融资期限是决定企业融资合理性的关键因素。融资产品的期限分为长、中、短三种期限。融资期限与投资期必须对称，根据融资的实际用途和需求，在趋利避害的原则下，灵活地对融资期限进
3、行选择。风险。融次风险是决定企业融资是否合理的重要因素。融资风险包括金融风险、市场风险、汇率风险、政治风险、自然风险、经营风险等，但最直接的是还本付息的风险。在其他条件相同的情况下，企业融资负债的比例越高，其面临的风险也就越大。机动性。融资机动性是决定企业融资是否科学的重要因素。机动性是指企业在需要流动资金时能否及时通过融资获得，而不需要资金时能否及时偿还所融的资金，并且提前偿还资金是否会对企业带来相应的损失等。方便性。融资的方便性是决定企业融资是否科学合理的又一重要因素。融资方便性是指企业有无自主权通过某种融资产品取得资金以及这种自主权的大小，贷款人是否愿意提供资金以及提供资金的条件是否苛刻
4、、手续是否繁琐。综上所述，最优融资组合是旨以资本结构理论为基础，以融资产品为对象，依据融资的数量、期限、成本、风险、机动性、方便性等主要因素，而选择的最优融资结构与决策方案。2、房地产企业主要融资产品解读房地产企业的主要融资产品有以下品种：1、内源融资。属于内源融资产品的普通形态。包括挖掘内部资金潜力、加强对存货的管理、降低成本费用、变卖资产融资等。其主要特征：存量融资，数量有限；成本低、风险小；机动性，方便性较强。2、风源融资。属于准内源融资产品，主要是吸收直接投资，包括吸收政府投资、吸收其他企业及社会闲散资金、吸收内部职工资金等。其主要特征：成本较低，期限灵活；直接性；多为资本金融资。3、
5、商业信用融资。商业信用融资是指企业春信用，在销售商品、提供服务的经营过程中向客户筹集资金的行为，包括应付账款、预收账款、应付票据、合资经营等，如房屋预售与按揭。其主要特征：短期性；方便性；直接性；机动性；风险性。4、信贷融资。是最主要的外源债务融资产品。包括各类商业银行贷款和其他非银行金融机构贷款。除一般代贷品种外，创新品种有综合授信、信用担保贷款等。其主要特征：大量性；流动性；期限性；风险性。5、债券再次。属于外源债务融资的主要品种之一。企业债券，也称公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。其特征：成本较高；期限较
6、长；方便性较差；偿还偿还压力较大；融资规模受到限制。6、股票融资。属于外源权益融资最主要的品种。股票是指股份有限公司为筹集自有资本而发给股东的入股凭证，是代表股份资本而发给股东的入股凭证，是代表股份资本所有权的证书和股东借以取得股息和红利的一种有价证券。股票可分为普通股和优先股；记名股票和不记名股票；A股、B股和H股；国家股、法人股和个人股；蓝筹股、红筹股等。其主要特征：永久性，无到期日；不需归还，没有还本付息压力；筹资风险较小7、信托融资。房地产信托融资产品包括房地产贷款信托、房地产股权投资信托、房地产优先购买权信托、房地产财产信托等。其主要特征：“一物两权”，风险隔离与权益重购制度；节约财
7、务费用，成本低；灵活性强，期限弹性大。8、基金融资。国外的房地产基金有两大类，一类是投资公司形态，另一类就是严格意义上的房地产信托基金，也就是REIT，即房地产投资证券化。REIT的特点是：标准化；流动性强；公募。9、租赁融资。租赁融资也称金融租赁，是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资产品。租赁融资具有两个基本功能：一是融资功能，二是推销功能。其主要特征：兼有商业信用和银行信用两重性；既融资又融物；成本低；风险小。10、典当融资。典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资产品。其主要特征：成本高；数量小；期限短；方便灵活。11
8、、重组并购融资。主要包括两个方面：一是资产剥离与融资； 二是杠杆收购融资。杠杆收购是由于用得很高的杠杆率收购而得名，即一小群投资人主要通过大量的债务融资，收购公众持股公司所有的股票和资产。属于边缘融资产品，其主要特征：证券化；既融资又关联到深化结构改革和改善公司治理结构；主要适用于上市公司，融资级次高、难度大。12、海外融资。可供利用的海外融资产品包括国际商业银行贷款、国际金融机构贷款和企业在海外各主要资本市场上的证券融资业务。中国加入WTO后，这一融资产品的比重将逐步加大。其主要特征：数量大；期限长；成本低；方便性差；风险较大，尤其是汇率风险。 3、房地产企业主要融资产品的优序排列与最优融资
9、组合模型。（1）房地产企业主要融资产品的优质排列设融资产品为X，则有X内源融资、X2内源融资、X3商业信用融资、X4信贷融资、X5债券融资、X6股票融资、X7信托融资、X8基金融资、X9租赁融资、X10典当融资、X11重组并购融资、X12海外融资设主要因素为Y，则有：Y1成本、Y2数量、Y3期限、Y4风险、Y5机动性、Y6方便性再将各个主要因素针对融资产品而分为优、较优、一般、较差、差五个档次，且各档次值数分别为5、4、3、2、1，则得出融资产品的优序排列。详见表1：YXY1Y2Y3Y4Y5Y6X152355525X241544422X342214518X435433321X523422215
10、X654511420X732323215X842522217X941433318X1011115514X1132312213X1243523118表1中为每一融资产品的值数之和，权且称为优序指数。优序指数愈大，则融资产品愈优。（2）房地产企业最优融资组合模型在优序排列的基础上，对融资产品进行分组，即得到房地产企业最优融资组合的基本模型。具体分为三个组合级次，即：好（AAA）、中（AA）、差（A）。分组时，求出平均数，平均数上下10为AA级组合，向上超过10为AAA级组合，向下滑落10为A级组合。详见表2：表2 房地产企业最优融资组合基本模型组合级次组合级次AAAAAA融资产品X1X2X4X3X6X8X9X12X5X7X10X11将上述模型称之为基本模型，是因为还存在着模型变异。由于不同规模、不同发展阶段的房地产企业，或不同性质、不同规模的房地产项目，对融资有不同的要求，有各自的融资偏好，因此必须对基本模型进行修正。有人提出权重修正法，即对相关要素（Y）乘以一定的权数，关联性高则权数大，关联性高则权数大，关联性低则权数小。通过权数小。通过权重修正后，再次组合必然发生变化，即模型变异。房地产企业融资组合模型修正变异的过程，也就是最优融资组合方案形成与最优融资决策制定的过程。
