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1、酒店式公寓酒店式公寓 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用自用和和“投资投资两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。务服务，集住宅、酒店、会所等多
2、种功能于一体。 购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。公寓秘密性和生活风格的综合物业。目录目录l简介l发展l特点l特性l区别l分类l优劣势l投资风险特征简介简介定义定义l酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。 服务对象服务对象l酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动，较长期居
3、住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。 l酒店式公寓吸引懒人和忙人。 l由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。 发展发展 历史历史l酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 l真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。 l社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“
4、酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。 l由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 国内发展国内发展l我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。 特点特点 户型户型l酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个
5、性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。 设计设计l酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 产权产权l业主拥有酒店独立产权。 l投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，
6、和酒店式公寓没有没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 管理管理l酒店式管理。 l酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 功能功能l兼具居住度假与投资两种功能。 l酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有
7、之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。 特性特性 完善的服务和管理完善的服务和管理l酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等，比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。 家庭式的居住布局家庭式的居住布局l酒店式服务公寓与传统酒店相比，在硬件上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式
8、的居住布局。与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以及比较个人的环境和家居化的家俱。再加上提供家居式服务，使酒店式服务公寓更增添了家的味道。 区别区别产权式公寓产权式公寓l产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 酒店公寓酒店公寓l酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不
9、同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。酒店式公寓布局新颖、方整气派，现代、优雅的表现手法，融合了共享空间理念的开放式设计，营造出极为人性化的舒适居停，像中铁青岛中心酒店公寓共享威斯汀酒店提供的五星级酒店服务。与普通住宅相比，酒店式公寓为商务精英提供精致的生活理念。 酒店式公寓酒店式公寓l酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。 l一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。 公寓式酒店公寓式酒店l在2003 年12月1
10、日起实施的上海市城市规划管理技术规定中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。新规定中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。” 搞清这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业 分类分类 一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。 商务酒店式公寓商务酒店式公寓l商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设
11、施，从而形成了浓郁的商务氛围。 商住酒店式公寓商住酒店式公寓l这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。 l由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。 新生代酒店式公寓新生代酒店式公寓l近期，在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同
12、样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。 优劣势优劣势 优势优势l酒店式公寓主要体现在以下几个方面：l总价低、投资灵活。 l空间分割灵活。 l提供物业、家政服务的渠道 劣势劣势l从经济性来讲 ：每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本 l就需求方而言 ：由于户型不规则，造成使用率较低。 l从舒适性来说 ：暗卫出现
13、，影响居住生活的舒适度 ，对生活实用性的考虑较少 l从实用性来说 ：每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。 l从观赏性来说 ：因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。 l从安全性来说 ：标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐 l从服务性来讲 ：因为容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。 投资风险特征投资风险特征 居住功能差居住功能差l一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。 成本过高成本过高l由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。 得房率低得房率低l多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。酒店物业管理费大于公寓物业管理费。
