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1、环宇品阁二期市场策划报告环宇品阁二期市场策划报告新聚仁机构新聚仁机构 2010.092010.09项目一期价值思考项目一期价值思考项目区位最靠近地铁站点个案项目区位最靠近地铁站点个案随随凯凯伦伦国国际际清清盘盘（2010.102010.10），项项目目是是市市场场同同类类产产品品距距离离地地铁铁站站点点最最近近的的个个案案，区区位优势明显。位优势明显。凯伦国际本案远洋时代城万德悦城新青年会左岸经典山河秀景岭湾峰尚项目产品整体形象塑造力不强项目产品整体形象塑造力不强3.9米层高、LOFT户型小户型、附加值高户型有一定附加值；物业、内部装修等整体形象差。户型有一定附加值；物业、内部装修等整体形象差
2、。社区管理、环境较差内部空间装修简单项目价格市场价值低位水平项目价格市场价值低位水平项目名称项目名称装修状况装修状况物业状态物业状态市场均价市场均价（元（元/ /）新青年汇（二期）精装修（1000）期房8000万德悦城精装修（1000）期房平层：6400-7000跃层：8000-9500左岸经典精装修（1200）期房8500凯伦国际部分精装修现房9000远洋时代城精装修（2000）期房-本案精装修现房（二手房）7200同类相比，市场价值低位水平；同类相比，市场价值低位水平；相比万德、新青年汇，区位优势价值并未体现。相比万德、新青年汇，区位优势价值并未体现。凯伦国际本案远洋时代城万德悦城新青年会
3、左岸经典拥有区位、产品高附加值优势、但整体形象竞争力弱拥有区位、产品高附加值优势、但整体形象竞争力弱项目一期形象塑造力弱、市场价值尚未完全释放项目一期形象塑造力弱、市场价值尚未完全释放对于项目一期的理解：对于项目一期的理解：项目二期运作环境项目二期运作环境面临怎样的市场运作风险？面临怎样的市场运作风险？面临怎样的市场运作机会？面临怎样的市场运作机会？运作环境小户型后续供应体量大运作环境小户型后续供应体量大项目名称项目名称面积段面积段总体量总体量（万）（万）已推体量已推体量（万）（万）去化体量去化体量（万）（万）未来供应未来供应（万）（万）岭湾峰尚40-90407.77.532.5新青年汇30-
4、607.73.83.83.9万德悦城30-623.83.83.70.1山河秀景59-666.0006.0左岸经典47-7017.04.03.213.8远洋时代城22-332.5002.5凯旋国际49-714.44.44.20.2和顺人家29-59210.31.7合计合计- -83.483.424.724.722.722.760.760.7市场小户型供应分散、且量多。市场小户型供应分散、且量多。运作环境户型、装修特点突出，已进入品质时代运作环境户型、装修特点突出，已进入品质时代左岸经典左岸经典现代风格，时尚品质现代风格，时尚品质万德悦城（万德悦城（56）4.8米层高、跃层米层高、跃层立面风格多样
5、、具备一定品质；立面风格多样、具备一定品质；高附加值、精致户型全配，户型卖点特色突出；高附加值、精致户型全配，户型卖点特色突出；远洋时代城远洋时代城欧式新古典、品质力强欧式新古典、品质力强远洋时代城（远洋时代城（22-33）2000元装修家电全配元装修家电全配二期面临后续供应量大、市场产品品质、卖点突出运作环境，品质时代特征明显；二期面临后续供应量大、市场产品品质、卖点突出运作环境，品质时代特征明显；项目运作风险思考：项目运作风险思考：运作机会两区合并、跨海大桥，开发区经济第二次飞跃运作机会两区合并、跨海大桥，开发区经济第二次飞跃2010年4月金州、开发区管辖区合并；区域面积扩大、各区功能定位
6、更为明确（金州偏居住商业、开发区偏工业）；跨海大桥规划建设、拉近开发区与城区距离；共享市区完善的金融、服务配套；拉近与市中心距离，促进经济快速增长；东港区东港区小小窑窑湾湾金州新区金州新区跨海大桥跨海大桥海底隧道海底隧道形象、交通进一步升级，带动区域价值、客群面发展。形象、交通进一步升级，带动区域价值、客群面发展。产产业业园园：拥有模具工业园、光电产业园、金石IT产业园等，截止2009年底区域企业数7000余家，在职员工数20余万；大大学学城城：大连两大大学城之一，占地6.33K，3-4所综合性大学、1-2所职业技术学校、1所职业中专、1所中学及1所科研中心；大大窑窑湾湾港港：中国四大国际深水
7、中转港之一，东北地区主要的集装箱海运集散中心，远景规划为大连新市区现代化、多功能中转大港；区域自身具备港口、大学城、工业园综合产业支撑，产业客群量相对充足。区域自身具备港口、大学城、工业园综合产业支撑，产业客群量相对充足。运作机会区域客源本身基础雄厚（产业客）运作机会区域客源本身基础雄厚（产业客）抓住国家沿海经济带发展战略，2009年起重点建设“小窑湾CBD”，城市产业、功能定位将进一步升级；大连汽车城：奇瑞配套园、曙光零部件制造基地、金港汽车零部件等9家汽车产业项目；英特尔公司：英特尔公司已迁入建设中；区域区域CBDCBD、汽车城、国际大公司建设迁入，楼市客群得到长期补充。、汽车城、国际大公
8、司建设迁入，楼市客群得到长期补充。运作机会客源具备长效补充性运作运作机会客源具备长效补充性运作运作机会市场需求稳定、旺盛运作机会市场需求稳定、旺盛物业类型物业类型项目名称项目名称推盘时间推盘时间推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化月均去化（套）（套）市场均价市场均价（元（元/ /）主力户型主力户型住宅岭湾峰尚2010.0596390093%2255800一房：30-50两房：70-90左岸经典2010.0566765097%162730047-70公寓新青年汇2010.04931931100%（2010.8月售馨）186700030-60万德悦城2010.0547045296%
9、110800030-52面积控制合理，住宅、公寓产品去化同样快速稳定，面积控制合理，住宅、公寓产品去化同样快速稳定， 月均去化月均去化100100套以上。套以上。产产业业客客源源雄雄厚厚，同同时时区区域域规规划划、产产业业升升级级发发展展，具具备备客客源源运运作作长长效效性性；同同时时客客源源需求保持稳定旺盛态势，市场去化快速稳定。需求保持稳定旺盛态势，市场去化快速稳定。项目运作机会思考：项目运作机会思考：项目二期运作思考项目二期运作思考一一期期形形象象塑塑造造力力较较弱弱，产产品品竞竞争争力力落落后后于于市市场场品品质质时时代代表表现现，较较弱弱的的产产品品竞竞争争力力导致价格低位，市场价值
10、不能完全释放；导致价格低位，市场价值不能完全释放；二二期期产产品品运运作作方方向向应应在在一一期期基基础础上上全全面面升升级级，通通过过自自身身品品质质提提升升，以以及及拥拥有有长长效效的的客客源源运运作作基基础础及及市市场场去去化化，有有机机会会带带动动价价值值进进一一步步冲冲高高，全全面面释释放放项项目目应应有有的的市场价值。市场价值。项目二期市场定位项目二期市场定位形象全面提升、品质力进一步升级形象全面提升、品质力进一步升级小户型、高品质精品社区小户型、高品质精品社区项目二期产品建议项目二期产品建议如何体现产品的升级？如何体现高品质形象？如何体现产品的升级？如何体现高品质形象？uLOFT
11、LOFT、复式、复式空间高附加值空间高附加值u平面平面舒适多元化生活格调舒适多元化生活格调p个性平面空间，创造多元化生活格调。户户型型p创意loft公寓，充分发挥商业产权的空间优势，打造专属个性空间。1.1.84.00m14.38m12.96m52.96m19.96m用地规划条件用地规划条件经济指标：总建筑面积：约9万方地上面积：约7.5万方地下面积：约1.5万方此此次次针针对对三三栋栋楼楼的的地地上上面面积积进进行行建建议议，在在现现有有框框架架内内，做做足足7.57.5万万方方，用用足足限限高高，作作出出产产品品特色。特色。我们的方案我们的方案11F27F（平层公寓）、2楼1F13F（lo
12、ft公寓）494949494949494949858585851#1#楼楼2#2#楼楼（loft）494949494949494949494949494949494949494949494949494949Loft户型层高户型层高4.5米米下层上层我们的方案我们的方案3楼 1F10F（平层）7448557070707074485559595959595959我们的方案我们的方案3楼 11F28F（局部复式）7448 557015515570744855132 132 132 132132132 1327448 55707074485511-28单数层单数层11-28双数层双数层下层下层 上层上
13、层剖面图示意剖面图示意复式户型，二层空间充分利用连廊挑空面积，塑造两房空间。面积配比面积配比面积段面积段建筑面积建筑面积面积配比面积配比套数套数套数比套数比45-504029654647766555-607210101261070-75946412361321180-8568009807复式复式130-135831611635150-15527904182总计总计748761001195100u公共空间公共空间品质形象品质形象u单元空间单元空间智能生活智能生活p智能精装：2000元/平米装装修修p两层挑高大堂p电梯厅p走道2.2.公共空间公共空间大堂两层挑高大堂，彰显尊贵专属的大气品质形象；装
14、修风格注重家庭式的温馨与精致感，体现人居属性。局部架空处理，建筑与景观完美融合公共空间公共空间电梯厅公共空间公共空间走道单元空间单元空间智能精装倡导家居智能概念倡导家居智能概念塑造塑造专属专属的低碳智能生活理念的低碳智能生活理念装修标准：2000元/平米电热地膜采暖系统 电热地膜供暖系统以电热地膜为发热体，通电后触发自身产生远红外线，将热量以红外线辐射的形式送入空间。它产生的红外线首先加热房间四壁、地板，然后再由物体将热量传递给空气（可替代传统的中央空调）价格：180-220元/平米智能装修食物垃圾处理系统价格：1000-1200元/个智能家居系统 智能家居系统由EIB欧洲总线子系统、智能安防
15、子系统两个子系统构成。EIB欧洲总线子系统由智能灯光控制、电动窗帘控制、地加热采暖控制、电话网络远程控制、遥控控制、场景控制、空调通风控制、大堂灯光控制八个子系统构成。 价格：更具具体控制内容而定清洁、卫生、方便，环保健康理念。智能家居详细配置智能家居详细配置触控式场景面板触控式场景面板触摸控制面板配置欢迎与离家模式。人体移动感应器人体移动感应器在天黑时一旦感应到人体的移动,灯光便会打开,无人时自动熄灭。灯光场景设置灯光场景设置在不同场合,只需要启动其中的一个场景,灯光氛围将瞬间转化。湿度传感器湿度传感器当空气湿度过大时,自动启动空调的除湿功能。CO2 CO2 浓度传感器浓度传感器当空气质量差
16、时,自动启动新风系统换气。采光窗口设置亮度传感器采光窗口设置亮度传感器夏季室外日照强烈,自动拉上窗帘遮阳。设置亮度感应器,在“自动”场景下,系统能根据室外自然光线的变化,自动调整室内灯光,使其始终保持在一个最舒适的恒定照度下。窗帘定时控制功能窗帘定时控制功能可自动结合场景控制,随时调整电动窗帘的工作状态。集中控制和背景音乐集成集中控制和背景音乐集成可根据背景音乐提供的RS - 232控制接口,在触摸屏上控制音乐。家庭PBX电话系统结合项目会所中心/物业管理中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供五星级服务，比如：代订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等 价格
17、：约4000-6000元/套（全楼系统）价格：200-300元/户价格：2000-3000元/户价格：1200-1500元/户净水系统电子密码锁无线网络中央空调价格：250-360元/平米中央新风价格： 9000-9500元/套家庭报警价格：110-125元/套总计：总计：800-1000800-1000元元/ /平米平米注：按注：按5050平米计算平米计算硬装：墙面：墙面：环保、易洗乳胶漆，客厅电视背景墙适当造型；天天花花：客餐厅、主卧根据户型考虑吊顶，配置灯带或筒灯，预留主灯位置客户自购；其余房间平顶，做角线，刷乳胶漆，预购主灯位置地面：地面：整体实木复合地板；踢脚线、门套、房门与地板同色
18、系；厨房、卫生：玻化砖铺设特色配置：双宽带接口、洗衣机、冰箱、液晶电视、壁挂式吹风机、三件套知名品牌洁具等基本装修装修风格装修风格服服务务3.3.专属专属品质服务，品质服务， 全方位满足住户的多元生活需求。全方位满足住户的多元生活需求。利用部分会所空间设立物业管理用房，针对客群特征，打造专属服务引进知名酒店品牌，（holiday inn、辉煌国际、圣淘沙）通过知名酒店公司进驻对产权酒店的统一运营统一管理，提升区位属性，提升产品国际化的高端形象。服务项目：服务项目：订餐服务；采购商品、服饰；特别洗熨；专车租赁；代叫出租车；代办各种票务；复印传真；居家修缮、设备检查；代缴各种费用账单项目二期价格建
19、议项目二期价格建议项目名称项目名称装修状况装修状况市场均价市场均价（元（元/ /）月均去化月均去化（套）（套）新青年汇精装修（1000）8000186万德悦城精装修（1000）平层：6400-7000跃层：8000-9500110左岸经典精装修（1200）8500162凯旋国际部分精装修（1000）900026凯旋国际本案万德悦城新青年汇左岸经典项目二期价格思考项目二期价格思考目前市场类似区位价值在目前市场类似区位价值在80008000元元/ /，市场认可；，市场认可；区域核心地段价值在区域核心地段价值在8500-90008500-9000元元/ /，市场认可。，市场认可。项目二期价格思考项目
20、二期价格思考凯旋国际本案万德悦城新青年汇左岸经典区区位位角角度度：相相比比新新青青年年汇汇、万万德德悦悦城城，项项目目更更近近地地铁铁站站点点，区区位条件较好，区位价值高于竞争个案；位条件较好，区位价值高于竞争个案；产产品品角角度度：相相比比万万德德悦悦城城跃跃层层高高附附加加值值，项项目目普普通通户户型型，户户型型附加值个案低于竞争个案；附加值个案低于竞争个案；通过我司对于产品建议提升，以及成熟操作经验，有信心运作项目静态价格通过我司对于产品建议提升，以及成熟操作经验，有信心运作项目静态价格90009000元元/ /（带（带20002000元装修）元装修）报告结语报告结语通通过过我我司司建建
21、议议产产品品全全面面升升级级，重重塑塑项项目目高高品品质质、精精品品社社区区整整体体形形象象，提提升升项项目目品品质质竞竞争争力力，不不淹淹没没于于品品质质时时代代竞竞争争环环境境的的同同时时，市市场场价价值值有有机机会会得得到到进进一一步步冲冲高高，完全释放项目应有的市场价值！完全释放项目应有的市场价值！THE ENDMajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg
22、8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfP
23、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
