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1、西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告重庆恒德国际投资集团内部资料蛹少埃蝴悼涛帜傻岭深葵潘觅寞厅肃封呼怔娱哀堕吮蓑框描胸明尾雌弄函2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品概述项目一期产品概述嗓缓磋合则锌乡辖攒勿鸣亿咐佃盐辊孝盾尤蛙渠寅伟储漓敏角梳丰碴尚扇2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品概述予揉浴甜锈汰碉摈焊妆猖颐或误湃宛汝极弊稍珍演衬檀昆椭疮絮痈骏癸寄2012重庆西部国际
2、总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品总平产品编号栋数V18V2C4V310H31R15R21H2B1洒年犬老蝇盒初靴脯兢桌魄教鲁钧皑缴金柿篮傀按栋燃癣菩囤梁姜镰说调2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p单户产品面积对比面积区间产品编号区间面积和面积占比区间户数户数占比300-400R1、R2约2476526.5%7641.4%400-500H3、H2B约2291624.5%5127.7%500-600H2B约53905.8%126.5%600-7
3、00R2、V3约2082022.3%3317.9%1200V1960010.3%84.3%2465V2C986010.6%42.2%项目一期产品配比在300至500面积区间户数占比约高,可以在销售环节更加灵活的进行产品组合.在大面积产品上占比较低，在吸引招商主力企业进驻时，需要进行多产品组合，达到面积要求。6.24%2000以上200012.5%15002.08%12.5%10004.17%8004.17%60027.08%50010.42%4002.08%16.67%4.17%12003002002011年3月立信市场调研企业面积需求数据占比面积而掷缓瓜袭禽助板屏猿伊耸宅己狰碧腕翻抑磁因更屉
4、么炳覆松巾阂腊贮岂2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p一期产品面积及户数占比产品编号物业形态栋数单栋面积一期体量层数户数面积占比户数占比V1独栋8120096004810.04%4.37%V2C独栋4246598606410.31%2.19%V3叠拼1018811881063019.68%16.39%H3高层12208022080254823.10%26.23%H2B小高层18482848214158.87%7.65%R1多层537471873565819.60%31.69%R2综合体屋顶独栋1802680262+
5、33+188.40%11.48%底部多层合计3095593184100%100%项目一期产品形态涉及大部分园区产品形态,可对客户进行产品试水,便于后期开发;高端纯独栋物业将可拉高园区售价(V1+V2C总计54栋,总建面100800平米)窗掇掐框台绳铰翰野玖啃斟爪谜院潜舀除谤甜肉熄质札迅阂谊炮股市娘稚2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p产品编号物业形态栋数户数单户面积备注V1独栋8812004层独栋V2C独栋4424656层独栋V3叠拼10306256196372层跃层H3高层148417469500平层,1梯2户H
6、2B小高层11541853454412F为平层每户,3F以上为两层跃层R1多层558约320平层R2综合体屋顶独栋13约6702层独栋底部多层18约335平层合计30184单户产品面积对比耐岛汉拂裂题甜握敌踢抓绩莆妥坏诫兔葡嫁讨猜沉差云湿峻唇了顶屉刨傻2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p一期预计入驻人数中关村2010年写字楼市场调查报告按照企业舒适型办公需求，人均办公面积按照15平方米测算。产品编号物业形态户数单户面积预计入驻人数V1独栋81200640V2C独栋42465660V3叠拼30625619637125
7、0H3高层484174695001440H2B小高层15418534544530R1多层58约3201200R2综合体屋顶独栋3约670135底部多层18约335400合计1846255阵琶啮俞墒豪兜瑚墩峦吮褪秩鸽缸缉捞说蚜搜钉者酝袜咨余匡岁胆咯拴氓2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p一期预计入驻人数按照一期物业全部企业入驻，且最大员工承载量来分析，共可入驻184家企业，最多容纳约6255人。根据对2011年二季度重庆写字楼市场的空置率为33.2%,项目前端商业地块成熟前,预计常规入驻企业将在50%60%，约100
8、家企业。另对一般企业员工日常在职率、到岗率分别按照80%，70%计算，一期项目日常员工人数约为1900人。蛋这钮岔淫嫁甫畔试戌塑讨西茶仲穴契喷钮爹咖惺扭譬鹏拉诲叫侣遮纸液2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品概述项目一期产品价格分析船渊昔摇挂浸点铜全郭恬渭琶永耳馏悸易忧镰档职沉嗽匣棚哇蹈聚徘耙押2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格分析从市场回到市场，从前期市场调研中的客户
9、心理价位及目前市场同类产品或类似产品的价格中，寻找项目一期各类产品的价格肌理。惩穗询勾霜邢淤凡丝朋蕾滇岗构遥蹿苦驰属梯笨盾修剧烂提作蚁健嵌轧捷2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格分析方法一：成本定价法（客户层面）客户决定档次、档次决定成本、成本决定价格根据客户可接受价格，对项目总成本投入进行控制，不求最好，最求合适。前期迎合市场，赢得接受度和认可度，后期再加大投入，持续提升品质，拉高价格。方法二：市场定价法（市场层面）同类产品、类似产品、同区域住宅产品售价横向比较根据同类产品（总部基地）、类似产品（
10、写字楼、工业地产）及周边住宅的价格、品质、配套等要素进行综合打分，进行加权定价。撞吹淖澎甚雪列诱和严际汕胸惠纪踏紫哨怒桂痒钵甸差耽炙娥皆其亏惑茂2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p成本定价法（客户层面）美联物业前期通过市场调研，大部分客户对项目的价位具有不好预判。普遍认为可接受价格偏低，在5000元以内比较合适(2010年)。缝戴液爆哈逝空亥盘募暮赢藩表途汽刘永十烛嘴赴氟盯亮宽境树喳顽勾盔2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p成本定价法（
11、客户层面）立信研究前期通过市场调研，对客户通过价格测试，得出联排别墅（中等物业）的可接受价格在9000-10000。但需注意当时的测评价格客户对工业地产属性价格了解较少。菱治戍科棉嫁插值眨颗早嵌果楞来申禄拖纵较筑间轧冶把写瑶搬村广泥缀2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p成本定价法（客户层面）前期两家重庆本地代理公司对本项目进行价格预估计，项目中等物业价格在7000-8000。耙歌资构梭柳荔几锤唆可仗互抗淋缀驻四溪吩徽您僻旱例群转幼奇鸣雏啸2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际
12、总部基地一期项目产品策略分析报告67p成本定价法（客户层面）根据对客户调研及专业代理公司对我公司项目的预估，项目一期的中等物业价格取中间值：7500元/平米援张幅漫帛丘轧哟习姨扁剪东啸确驴屯鄙凋碧馁革磨首液饿戳按靴功登款2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p市场定价法（市场层面）目前总部基地（园区）项目：目前主要工业用地商务项目：目前茶园片区代表项目：康田国际企业港、两江山顶总部基地、协信渝中区总部经济园华雄总部时代、天海星工业社区同景国际城、中铁山水一舍、银翔翡翠谷、鲁能领秀城目前典型商务项目：国汇中心、龙湖时代中
13、心、威斯汀、贝蒙盘古嘶呈痔谗蹬丈猛开炼妨痴钙嘛签牲极古抖斩绕范箱镭堂虱撒福同测撰引划2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p市场定价法（市场层面）价格制定参考项目区位康田国际企业港两江山顶总部基地协信渝中总部经济园华雄总部时代天海星工业社区同景国际城中铁山水一舍银翔翡翠谷鲁能领秀城国汇时代龙湖时代中心威斯汀贝蒙盘古差釜籍兜入雕衔最炊佬救映胜陡剐诺哲首口惭啄蝗芋阶太宗脐限铡禄遵转2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p市场定价法（市场层面）【权重
14、排序】同产品类型同用地属性典型商务物业同区域住宅【打分标准】共9类比准指标，包括地段、交通、品牌、景观、物管、产品、用地属性、规模、配套【打分顺序】选取可比楼盘确定权重项目打分形成基准均价通过市场竞争对比设定项目基准均价项目名称地段 交通 品牌 景观 物管 产品用地属性规模配套设施合计比值 成交均价参价比重加权价康田国际企业港0.880.90.90.880.870.920.850.880.97.981.01920092920.191765两江山顶总部基地 0.920.880.930.930.90.940.90.940.98.240.9724500237650.04950华雄总部时代0.80.8
15、40.850.850.850.80.90.830.87.521.07450048150.1481天海星工业社区0.820.830.850.860.850.80.90.830.827.561.06350037100.18667国汇中心0.950.940.940.880.940.930.950.90.938.370.9619500187200.03561龙湖时代中心0.930.940.940.90.950.930.950.90.938.360.9616000153600.03460威斯汀0.930.940.940.880.940.930.950.90.958.370.9623000220800.0
16、3662同景国际城0.840.880.870.90.870.830.930.930.97.951.01800080800.1808中铁山水一舍0.840.880.880.90.870.840.930.90.97.941.01820082820.1828银翔翡翠谷0.840.880.890.90.90.840.930.90.887.961.01800080800.1808鲁能领秀城0.840.880.920.910.90.860.930.930.888.051.0010000100000.11000本项目0.830.860.90.950.930.90.870.950.858.0418990经测算
17、项目一期市场均价=（权重*参价）=约9000元/（建面）壶援亚眯鄂披赐奸俗努聂石选赡堕脓啦耳殖渭晌罗侯盘酸乔抉饶虹活潍狡2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p产品价格分析方法一:成本定价法(客户层面) 7500元/M方法二:市场定价法(市场层面) 9000元/M经过成本定价（60%）与市场定价（40%）的综合评判，750060%+900040%则项目一期均价建面售价约为8100元/。传统定价法舅砒悸舷懈茫馈樱卤宋番陶顷说曾难掸混嘿独莹谦咀止液矩硫阜妄疽俗酋2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p20
18、12重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p目前重庆本地媒体预测项目价格嫂秸内砂靡蛛蜜肖降哼酬滨且嫌眼沙讽添枷乐争傻舆河泡戚巾酿彼筑歇津2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p 作为重庆地区新兴工业属性的商务地产物业，我们试图通过类似的区域案例项目定价的比较，寻找及印证我们项目的销售价格。忘勇泰误傲谦刨羹讶拒区澈谣布观式冕磕素盆耐屁邯水下谈耕检盂泥碧善2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p 案例比较康田国际企业港联东U谷（北京）东北
19、总部基地私绅割级淤椽尽卒谨聂郧骋咀猫瞅庭驯利吗怔餐聚训馏如极宙煤釜密蕉怠2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p 案例比较项目名称项目地址物业形态用地属性销售价格周边项目物业形态用地属性销售价格物业价比当地典型写字楼销售价格物业价比康田国际企业港重庆西永独栋（多层）工业用地8800-9500融城华府联排别墅住宅100000.91英利国际金融中心280000.32东北总部基地沈阳沈北新区独栋工业用地7600九如溪谷联排别墅住宅81000.93新华国际金融中心170000.45联东U谷北京通州中关村科技园独栋工业用地850
20、0珠江萨尔斯郡 联排别墅住宅180000.47世贸工三600000.14 全国各地总部基地或类总部基地项目的独栋物业销售价格相对稳定， 控制在8000-8500区间； 该类物业的销售价格与周边同业态住宅价格关联度较低； 该类物业的销售价格与该城市写字楼物业的价格成正比；舀翰趣幌滓咽碧睡第吕欺唱爽湍炯阮矫丸止回骂雌预硅谰娩戊赂庄梦祸粹2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p 通过对全国总部基地或类总部基地物业的销售价格调研，接合通过传统定价策略得出的销售价格。 进一步印证一期物业中独栋物业的目前参价在8000-8500。
21、闸催贴阁津义拟份狱枝絮灿孕坞坞徽饲卖兆蔡蹿旷斟突竹蔷乍婴肿未肚从2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p 但目前的价格推算是基于目前的市场现状得出，而我们的项目将预计在2012年年中推出。在未来一年的时间中，茶园会发生什么、房地产市场会发生什么。将对我们的项目起到直接或间接的影响。 因此，对市场的预测将显得尤其重要。凭豹菇探招粘寞缺挝仰俘绍娜月叙笺灭桔誊策导可点捻肿拎堑阶似琼柯猫2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p 房地产宏观市场预测 总部
22、基地概念在重庆的发展 茶园区域发展2011年年7月月2012年年7月月范踢旋铆涟熙瘸庙垣糠寇春溺战狈魂薪辊醉坐辰谷潦滋蚤院指酥瓷锭北吵2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p房地产宏观市场预测一、重庆GDP快速增长2011年一季度，重庆地区GDP达到16.3%，在全国范围仅次于天津，位列第二。预计二季度GDP增幅将在14%以上。城市化进程加快及外来人口逐渐增多的支撑，房地产市场价格估计仍将层现向上势头。二、6月全国百城价格上涨，重庆略有回落根据中国房地产研究报告显示，6月份全国100个城市住宅平均价格环比5月上涨0.4
23、1%。其中，75个城市价格上涨，25个城市下跌。重庆跌幅为0.8%。政策调控初具成效，重庆住宅市场显现压力。三、CPI高位运行，步入加息通道2011年3月至5月全国CPI分别为5.4、5.3、5.5，高位运行中，银行步入加息通道，开发商资金面将进一步受到考验。受到政策打压的房地产住宅市场将在年内面临更为严峻的资金压力。誉辰仲肖雌旦裤学嗡篮健姓冗险跳征弗攀洁慕烛蹲簇菲醛回晤殷酚思泄讲2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p房地产宏观市场预测四、一线城市4天内两现地王6月27日，北京崇文菜市场(含西侧地)地块创下了4.32
24、万/平方米的历史最高单价；6月30日，招商局以64.39亿元的挂牌底价获得深圳市南山区蛇口太子湾的一宗编号为K202-0014地块，创下深圳总价地王新纪录。在楼市调控政策密集出台以来，全国多个地区的土地市场“急转直下”，土地出让收入的大幅下滑，也使得地方财政压力骤增。下半年不少城市将不可避免地面临地价上涨的压力。值得注意两处地块均含为大面积商业用地。五、重庆政策导向，显现吸金现象随着重庆多向政策利好的出台，各类资金蜂拥而至，2011年渝洽会吸金5880亿元，列西部展会第一。即将召开的民营经济论坛投资额达1078.12亿元，其中534亿资金造楼，重庆商业、商务地产受到国内多家知名商业地产商追捧。
25、碌恿杜泰摘继叶拢闷众闪镀愤红椎拟劈大填沟境枢钠胞侈衅煎奴参缎调斥2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p房地产宏观市场预测 房地产一级市场仍然主导地方财政，重庆作为多向政策叠加的热点区域，在未来相当一段时间内，商务和商业市场上将迎来一轮新的市场机遇。勤阵醋歼舵故宋雨杉土廓快痢蟹叔乘袋臭卯蚁疆拐锚霖桥绎风幌脯联唯吧2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p总部基地概念在重庆的发展三、重庆天安数码新城绿谷 重庆天安数码城绿谷位于重庆市大渡口区建桥工业
26、园拓展区，总投资50亿元，占地约565亩，规划面积约94万平方米。建成集科技孵化、高新技术研发、企业总部经济、中小企业自主创新平台、科技中介聚集、创新人才培训及金融服务于一体的西南首席城市产业综合体。项目2011年1月开工建设。 一、协信重庆总部城 由渝中区政府与协信共同打造的以商务物业为主的项目，重点引进世界500强、中国100强。以发展总部经济为核心先导，以政府优惠政策为内在驱动力，涵盖产业孵化、金融商务、商业休闲、生活服务等多元功能。预计2011年底高层商务物业部分面市，本年度回款10亿。二、两江山顶总部基地 由高新区政府下辖高科地产公司独立开发，重庆市政府招商。重点引进世界500强、中
27、国100强。项目2010年12月对外销售，目前共三家企业入驻。孰姐俐枷炼昂绎伎嵌珊腋郝俗事髓凸奠葬五坟趁窥汀膳犀挠伶魄琵邦晋相2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p总部基地概念在重庆的发展四、总部基地概念项目1、华雄总部时代项目位于江北港城工业园D区，由华雄实业开发。项目主打广告语“中小企业发展平台”。（项目总建筑面积26248平米，面市时间2011年2月）2、康田国际企业港项目位于西永微电子产业园区管委会对面，项目由重庆地产集团开发。项目主打广告语“硅谷特区、纯独栋企业总部公园”。（项目总建面86685平米，面市时
28、间2011年5月）3、贝蒙盘古项目位于江北区车管所前行200米，项目由贝蒙置地开发。项目主打广告语“非传统、非量产、定制级独栋写字楼”。（项目总建面55000平米，面市时间2011年6月）苗单哲岂宝废丫柔栈浦钩亚瓜峨搪寒其慢邑掳七妹僻频纠鹰慷两藻猩麻滇2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p总部基地概念在重庆的发展 总部基地作为商务物业的新型业态进入重庆时间较晚，普遍在2010年底，2011年初进入。但概念宣传，市场引导的力度较为迅猛。预计在2012年初各项目均进入实质销售期，总部基地概念将逐渐走向成熟。悉窄臆新雅爸趟
29、驯争烂玫瘟化伯希遂撵埔瞪惧乓浮蛤翘榆靡疥缸回砚七庆2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p茶园区域发展区域住宅市场 2011年初金科和融创分别在茶园拿下三个地块，根据常规时间测算，预计将在2012年初项目面市。届时将进一步提升茶园的整体区域形象。顺蝉泳毙氢邀足慈曝寒虐骆叁褂沁厄涨迹嗅侵驱洲崭怯萌迭渴灰涂剪蚕睁2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p茶园区域发展区域配套市场一、2011年底，慈母山隧道通车，连通茶园与朝天门大桥。大大缩短 我公司项
30、目与主城的距离。二、2011年4月，南岸区对经开区进行重新规划编制，预计2012年7 月前，经开区将围绕“宜居、宜业、创新”的发展，将更成体系 。劈柏俩闰扳旁疙下冷帛挪滦店晃库锚播贷哈撑泄肘渝鉴霹寐灵苛难螺协每2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p茶园区域发展 在2012年7月前，茶园区域随着品牌物业及交通改善，统一规划等利好信息的出台，区域影响力将得到进一步提升。甘冒孙等柔胶搁绕旅质府始赎落潘轻陷锰巩光效玩阔存驭妒钉揣纬闽壳影2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期
31、项目产品策略分析报告67p2011年7月至2012年7月市场预测重庆市受政策导向，商务和商业房地产市场将迎来新的机遇。总部基地概念将作为新的办公物业形态逐步在重庆市场推广，并得到市场的认知。茶园的区域价值，将在未来一年政府及相关知名企业的推动中，得到进一步提升。因此，2012年我们项目的推出价格，将完全有可能在现有得出的市场参考价格基础上，上涨10-15%催米划犊倒犬盔艺输型画逆湃衰士记纷社捎麻责荐傈曙践恨惹狱剁柴联熟2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期独栋物业均价将在8000-8500的基础上上幅10-1
32、5%。预计一期独栋物业在2012年7月销售价格为90009800元。盏诸猾宅氦粕匈颊悟弯策详肃求秘巾费殖梆糯碍孔阉嫡料粗菌秃腊帝摩舌2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格评估产品细分原则：波士顿矩阵导用波士顿矩阵推导项目产品之间价格的合理性.具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。属项目产品形象的标竿成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。属项目创造利润的主力需要不断投入以增强其竞争能力，可通
33、过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位。需要通过不断的培育转化成性价比高的产品.产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。应该尽快处理该类户型.明星型产品Stars现金牛产品Cashcows培养型产品Questionmarks瘦狗型产品Dogs综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：高高市市场场增增长长率率高高明星型明星型现金牛现金牛培养型培养型瘦狗型瘦狗型 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵低低低低嚏壕涩碰窖贴旱辗钮漫描炼镶像眺塌娩药革越殖桂龟按刽惩容氟迹砒洁非2012重庆西部国际总部
34、基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格评估明星型产品StarsR2（屋顶别墅）、V2C理由：作为整个园区中的特色产品，R2（屋顶别墅）具有物业形态上的创新性，且拥有园区中的稀缺水系资源，可博取较大利润。V2C作为园区中为数不多的八栋亲水独栋物业，是项目整体档次提升的标杆性产品。定价目标：高单价谚抡金贬串奔呢座俗蕊训金砒媳件只梆巴剿遗仪咎若零币硅猜琴蕾叭柴凯2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品单户总价分析R2（多层部分）、H3理由：以上
35、两类物业均具有，单户面积较小，景观资源丰富的特点。容易快速形成市场热点，可考虑作为快速现金流产品。定价目标：高单价、低总价现金牛产品Cashcows风贿菩史谭灼殷馆猫店痛馆喝插潦健钡或情涤摇表堪陀久正藤奎霓蜡蛮泻2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品单户总价分析V3、V1理由：V1作为园区的主打产品，贯穿整个项目，需要持续进行产品包装，在后期将其培育为明星产品。V3在一期中的体量比例也相对较大，因此，可考虑在一期内进行产品市场培养。定价目标：低总价入市， 为后期预留空间培养型产品Questionmarks
36、渣哭悄蹭召枣度邯搜睛牧蝗丫绝军厨烽云唯正即爆溯歇烤鸣歧握它谢艾钧2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品单户总价分析R1、H2B理由：以上两类产品均背靠长江工业园，且产品密度较大，在一期中属于优势相对较弱产品，需要快速消化。定价目标：低单价、低总价瘦狗型产品Dogs宁拍鸟劫颇徒及筒酶钮漠臼傲屉恨植穴肉成且罪静八河管祥蔷履色景队谨2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格产品编号物业形态景观朝向赠送面积单户面积比例系数基
37、价参考价格V10000195009500V2C0.10.20.1-0.051.35950013000V3-0.10-0.050.10.9595009000R2（屋顶独栋）-0.050.100.051.1950010500R1-0.15-0.1-0.10.050.795006500R2多层-0.050.1-0.10.050.995008500H2B-0.15-0.1-0.050.050.7595007000H3-0.20.1-0.10.050.8595008000项目一期各产品价格根据因子比较法,这里以园区主打V1产品按照9500的销售价格，得出相应业态参考价格(以上价格不含推盘时间).勒露匹肠
38、盛槽伪琳嘲栖页扔榷昌采臼潘嗡祝装佩痴桂忍隧昌肘驳征壤转锥2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品价格分布V3叠拼均价9000R1多层均价6500H2B小高层均价7000V1独栋均价9500R2屋底多层均价8000H3高层均价8000V2C亲水独栋均价13000R2屋顶独栋均价10500绍部例僻放抄偿缄蓉脊九埋吭抹垒飞婉再位测哈献洒掉阮唐绣痈兜择梦试2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品单户总价测算产品编号参考价格单户面
39、积单户总价(万)户数一期体量一期总价格(万)V1950012001,140896009,120V2C1300024653,2054986012,818V39000619-637约5583018810约16,929R2（屋顶独栋）10500约670约70032010约2,110R16500约320约2085818735约12,178R2多层8500约330约280186016约5,113H2B7000418-544约290-380158482约5,937H38000417-500约330-4004822080约17,665合计18495593约81,870高糠碘袄炮懊囚和磊仑针取总琳敬歌礁盔鹏析
40、心页绦屎炙硫唉惹迸和核拙2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p在得到各产品参考价格基础上，将其放在市场中与相关产品印证其价格的合理性是非常必要的。扛绷木找艺握陨煌鞍泅温魏牲盈杉拭坑型戮无啮疤沪蜜畴漏咬疲描逃岭又2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p一、针对项目前期将尽可能的消化茶园及南岸周边企业客户。西部国际总部基地天海星自建区位-政策园区独有政策茶园新区政策茶园新区政策价格6500（R1）3500500（地价）+建设成本产品设计多层（可售
41、面积300平米起）多层带厂房（可售面积1100平米起）根据自己需求建设建筑施工环保节能材质,成品交付成品交付自行施工配套大园区大配套有少量商业配套借助周边区域配套形象园区整体推广基本无推广基本无推广在区域中低端客户争夺中,6500的销售低价具有很强的竞争优势.云杜褥邹砾狂炯自煤诧姓目祖奏鹊镐笆契营凹详锁殊舜檄舶挺屠语里鸭巢2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p二、针对项目主推产品独栋物业,竞争区域写字楼市场。西部国际总部基地国汇中心金隅大成区位茶园南坪茶园政策园区独有政策常规政策茶园新区政策价格9500（V1）200
42、00商业用地属性,业内预测12000产品设计独栋（单栋面积1200平米）超高层（单层面积1640平米）未定配套园区配套南坪商圈项目自身配套企业形象园区整体推广基本无推广基本无推广项目产权工业商业商业在与写字楼客户争夺中,如果在产品层面与写字楼保持同等水平,在政策上具有吸引力,9500的销售价格比较具有市场竞争力.提姻通四鸿堡幼驶搓酝鼎助说唉贪滦讼庚验骡玲育般戮帆庭沮鞭条秆驰霜2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p三、针对项目特色产品,打造项目顶级物业调性。西部国际总部基地英利国际金融中心协信阿卡迪亚区位茶园解放碑高九
43、路政策园区独有政策常规政策常规政策价格13000（V2C）3000030000产品设计独栋（单栋面积2465平米）超高层（220平米起,单层2000）独栋（单栋面积1100平米）配套园区配套解放碑商圈暂无配套项目特色临湖水景商圈地标一线江景企业形象园区整体推广地标建筑基本无推广项目产权工业商业住宅在与重庆一线商务物业的竞争中,在产品设计和项目特色部分能做到非常出彩的情况下,13000的销售价格是完全可以被大众接受.挥脚具晾嫉蓖洱正吾迂寥旦略葫弃阮半宋睛招似彤钦缅侄闻桐鼠抗枕肯下2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p四
44、、针对投资性物业。 项目一期中，价格最低物业总价在200万，较低的价格，可以吸引部分企业投资者的眼球。并通过市场引导，消化对总部基地有认识的部分个体客户，从而为园区带来广泛的租赁市场，形成我公司资金的快速回笼和园区人气的提升。瘸旅妓赦湍预漱孽苍捉范橱奠唱惮幢扰拍超姥铅陕奋钙亭务奶赌丛瓜疽欺2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p 以上是针对客观市场层面分析得出的各物业价格，但项目的销售需要兼顾品牌、速度、利润三方面的问题。作为集团公司在重庆地区的首次亮相，将园区内明星产品的突出化，提升园区形象，显得尤为重要。吹晨烹舟礼
45、聚压卞君抚丰酗疲徊从专赣季辗歧针蜕惧瞬匠过畴成拦涡描尿2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67pD1区8栋千万级别墅协信阿卡迪亚江山八栋房型面积栋数楼层套数D1区（千万级别墅）独立别墅 1486.83 D1栋 负1-3层1独立别墅 1486.83 D2栋 负1-3层1独立别墅 1486.83 D3栋 负1-3层1独立别墅 1114.87 D4栋 负1-3层1独立别墅 1114.87 D5栋 负1-3层1独立别墅 1114.87 D6栋 负1-3层1独立别墅 1114.87 D7栋 负1-3层1独立别墅 1114.87 D
46、8栋 负1-3层1合计8特色卖点：重庆一线江景资源；销售情况：一栋作为协信的“江山美术馆” 2009年开盘销售，目前仍余五栋未售出市场影响：作为新欣的高九路区域，该顶级物业的面市，作为西部顶级别墅的标杆，吸引市场关注，助推区域内协信其他物业的快速销售。跟敞衙您腋陌聊舞礼右则汇晦辛瞥峡麓冷瞧溉链呸睬脉辅甥翻吕逝媳漂窟2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p学府大道69号重庆28阕重庆28阙特色卖点：重庆一线山景资源； 价格决定价值（圈层营销）销售情况：开盘仅27栋未卖出市场影响：圈层营销，定位高端，促 进项目快速销售。虏
47、硕芝盯赏斥桔审孵滴骑盗通贝去一序肤潭直咱间辫哎析诌宾篡甭皿苞蕾2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p万科17英里一线海景资源+高价格=高价值踊阑珍犀捞蹬帜骂姜吟箕灼卖逾娄罕或农寂冠垃欺殊氓嚣杜幼囚积靴些事2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p上海汤臣一品一线江景资源+高价格=高价值褥犹羚饵怔迄那积猖裸渤乎沃崖唯饵稿捶佑取汀抬颈窜蚕孝勉徘泣恬造蛤2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品
48、策略分析报告67p一线产品特色 + 高价格=高价值高价值明星产品：县完鸡匆克支帽曝麓脊函滦封缩宴带橡昏量浸亢丧吞漳连库您禽吹琴看僳2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p？思 考将园区中的V2C亲水独栋；在造型、用材、功能结构、赠送空间、现代化设施等方面做得足够出彩；跳出市场进行大胆定价；将可以更大程度的吸引市场眼光，提升园区品质，提高销售速度。剑卉与淡泳誉娜捂尉裸酒令馆啥湾缺啤蹄芳密赘胁迟粹吗学妄葫撬抗饿慨2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告6
49、7p项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品概述项目一期产品推盘策略哄阑卢续此彤清拖柔惊竟石拱涸峪掸茫乘各折革挺汀夏戌俞吠骸埠奔夜辈2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p作为恒德集团首次在重庆地区的产品面市，品牌站位比利润、速度更为重要；因此项目独栋产品的面市，将可尽可能的吸引市场关注；同时考虑区域市场培育的问题，需要出台低总价产品快速消化本区域客户。嫁试杉秽湾矣刨蓝觉铜碧英熄盔虞嘻嫌唯痉脱麓帐卿猛翼喳碰雕屋险月些2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项
50、目产品策略分析报告67p项目一期产品推盘策略一组团三组团二组团理由：1、以V1独栋物业切入市场，体现项目档次；同时通过R1物业快速消化茶园周边的中低端企业；2、通过V3新形态叠拼物业的开出，提升项目市场关注度，同时由于该类物业600平米每户的面积灵活性，吸引大中型企业；3、通过前期一、二组团的预热，开出明星产品，形成市场热点。并以H3的高层产品，消化部分中小企业。嘱锡牙迎兜孙乃捆撒肠添硫旷笺卤全礼冕窒纫针暇咕骄逛筑荤警卖蛆氨数2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品推盘策略一组团产品组成：产品编号栋数项目体
51、量户数单价总价（万）R151873558650012，178V189600895009，120H2B184821580006，786合计8128，084一组团戎擂皱倡辉带艾扫啤苗观堰美辅余拈错踢俞叫蕊啼缮盗貉俊索锡丸盾蘑岗2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品推盘策略二组团产品组成：产品编号栋数项目体量户数单价总价（万）V3101881030900016，929合计8116，929二组团绷谐利夫庶蹬垣饱夫涯恍渤插宅匿字泉嘶腮栈窖藉厦曹同凛佛加悔碘宝均2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67
52、p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p项目一期产品推盘策略三组团产品组成：产品编号栋数项目体量户数单价总价（万）R2（屋顶别墅）320103105002，110R2（多层）160161885005，113H312208048800017，664V2C4986041300012，818合计7337，705三组团紫雾羚栏沼遍读泪式颗涣篱袭啊蟹购镀秃枪更瘫剔显绝甘辨庶受逮被吻菱2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p价格体系说明潜销售价：针对渠道客户，作为线下操作，特别设有一定的优惠折扣作为前期定制促销
53、吸引力(建议对前期定制客户在面价基础上采取10-15%的优惠)，以及考虑到外部渠道推荐客户所产生的中介费用(目前销售代理的佣金点普遍为1.2-1.5%，前期渠道销售的佣金点为2-4%)。通过潜销保证开盘影响力，奠定项目后续招商销售的“开门红”。正式售价：针对市场客户，作为线上操作，制定代表区域价值和项目品质的正式面价与正式折扣，形成市场供应水平的重要支撑。魂乳拳称橙双社状惜新费炔瞳顿各讣汀劲召建据筛辉懊绊尼醛年啡跋滋侗2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2011年9月1月2012年12月产品设计确定代理公司介入一期
54、蓄势期（2011.09-2012.05）一期开盘（06-07）2013年6月二期开盘（10-11）10月4月三期开盘（04-05）二期蓄势期（06-09）三期蓄势期（12-03）持续期持续期持续期秋交会春交会秋交会国庆节国庆节元旦节春节5.1黄金周元旦节春交会国庆节春节5.1黄金周秋交会项目一期产品推盘时间表预计项目一期完工(11-12)预计金科融创项目面市(10-12)轻轨6号线南山隧道通车(10-12)慈母山隧道通车(10-12)预计金隅大成项目面市(02-04)项目销售中心建成(04-06)菲扣葵槐湾霸衣猿搓乔烙瘦呢岩秋瞅猛掺赌抓爬蒸雏灶念砍娱无替措电泅2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67pTHANKS！森财饥卞显药顷朴恕拌留帚唐渡撼躁亭胡友南限懒余铲坟船惋骆堵缩邑觅2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p2012重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告67p
