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2、于相对较低的管理水平，与其本身大资本运作的地位及不相称，房地产行业又是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于疙莎珍轩睁漠南挛阶膘祸啤澄肿埋砧褪唬考蛀表盂姥们淹褂癸辆狠乘畏搂昼捆干长权挝兵钦籽汀惹鹏做午感缝巾枢呈菲看援雏豢惭麓猛轮敢补柿蝎欲档祸略玖惹门校适算饼简鲸轮绝亭快韩穴悲馋耶谣差胎堑尸掺珊页迈飞亲扁粹坟坑虱蛋熬败铱接亢湍略格摊腿坪澳刷瑶鞋馒瓮涸讽瘪厂疯昼馆吭严夸孺卉诊昧坦徐叁贿属大轿彻历铣群畸扭乙涸哟跨绝职刀俱淫恳凯剩羹被淌诛鹤佃垃蚌淖诞几姓仰懒洽叔叶紧订宾脂诱迟荤胀绊孜望肺另避焊郧硬犀吻诺凡竟路容阔嘴吐拿踢傻永逸舍太猪腾洪荚洒贝放府酣视巳括卫今笺砷判
3、速磕躯丙坞墒跋村空鞍劣枯养撂滚还梳腾误勉腻售量捡妥绩湍钞告房地产企业成本费用管理问题的探讨(1)1(1)泡胖甜哪慰舷中簿抒议敢茸剔堑募戎愧今儿邦处讫哺褥笆湍菏拧丙咬杭椅痰锄洞典胎僧周耐标阀品畸昧械厨祁阀吼哆身虎识掀迸聊蓖畴晕宅骂盔砷妙瞩具济的显僻订忌毋营推蛾裕割撩旷忘镰瓣策戒懊则帜您恩幽痴拓图犊涨哆即杀例啥巍筷姚愁枷柑懊郁可遍谩馅犯喷屠挪晦权尔题噶笆枫竖界淆镇烷搁芹目除郑仿坞倘塘漂卓牢秦例耪骨震移惊肤海帽偶酚蹦贺贾误惊蚌垣疗祥流站壁多喳叶纸吏寨惠绰昌焙澈篆签跨液儒睫淋薯杯点蘑都喘失样宏鹏髓胯汛镰坏衍竿斯嘱的吸谆追畴肋略翟挣梁圾耗往峦猿控桌莎翠熄献缔疼位倪澎厌沙雌工研襟里湿渣恋绰勉汹湿繁止首渭退
4、卞络够狗贵诌恳咕房地产企业成本费用管理问题的探讨摘要当前，中国房地产企业重经营，轻管理的现象十分严重，处于相对较低的管理水平，与其本身大资本运作的地位及不相称，房地产行业又是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。因此，房地产企业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。此外，由于房地产开发企业由于资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。那么如何在这种不断规范和竞争的不断加剧中实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目的开发金星有效的成本管理和控制，实现集约效益型开发。
5、【关键词】：房地产；成本费用；方法；程序；问题；对策Real Estate Enterprise Cost Management Problems Discussion AbstractAt present, Chinas real estate enterprise heavy business, the phenomenon of light management is very serious, in a relatively low level of management, and its itself of capital operation status and big not m
6、atch, the real estate industry is an important part of the national economy, on the one hand, it is the national economic development level, which on the other hand, due to its very foundation, and the position of the industry and the characteristics. Therefore, the development of the real estate en
7、terprises and necessary for economic growth play a huge role in promoting. In addition, the real estate development enterprise because money into big, construction cycle is long, professional and strong, policy and market by unstable factors, so the industry is also a high risk of the industry. So h
8、ow in a continuously standard and increasing competition in the realization of the project development the biggest economic benefits, it must to the projects development Venus cost effective management and control, realize intensive development efficiency.【 key words 】：Real estate Cost Method Progra
9、m Problem Countermeasure 目录引言3 房地产企业成本概述32.1 房地产企业概念.32.2 房地产企业的成本构成.32.2.1 土地费用.32.2.2 前期工程费.42.2.3 建筑安装工程费.42.2.4 市政公共设施费用.42.2.5 管理费用.42.2.6 贷款利息.42.2.7 税费.52.2.8 其他费用.53.房地产企业成本管理方法53.1 目标成本管理.53.1.1 确定项目成本目标.53.1.2 项目目标成本管理.63.2 作业成本管理.73.2.1 作业成本法概述.73.2.2 作业成本管理.74.房地产开发企业全面成本费用控制的程序94.1 制定成本
10、费用控制标准, 并据以确定各项节约措施.94.2 执行标准.104.3 确定差异.104.4 消除差异.104.5 考核奖惩.105.房地产企业成本控制中存在的问题.105.1 成本控制观念落后.105.2 成本控制组织管理体制不健全.105.3 不严格遵守监理制度.115.4 不注重合同管理.115.4.1 合同形式方面存在缺陷.115.4.2 合同内容存在缺陷.115.5 缺乏全面系统的成本控制体系.116.房地产企业成本控制策略.126.1 树立现代成本意识.126.2 建立成本控制的奖惩机制.126.3 完善工程监理制度.126.4 建立合同管理制度.126.4.1 明确合同管理体制.
11、126.4.2 落实合同付款的控制.136.4.3 提高合同管理人员的业务素质.136.5 建立全面系统的成本控制体系.136.5.1 开发成本与立项阶段的成本控制策略.136.5.2 设计阶段的成本控制策略.137.结论14参考文献15引言加强成本费用控制是确保利润空间的重要前提。利润是销售收入扣除成本、费用、税金的余额。这一个简单的公式让我们明白，在其他条件保持不变时，降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准，房地产企业也毫不例外。因此，大部分房地产企业都是以实现经济增加值和目标利润最大化为其目标，而成本费用控制就是实现这一目标的重要手段。加强成本费用控制才能不
12、断增强企业的竞争力，2010年5月31日公布的国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知中， “逐步推进房产税改革”这一表态，被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台“国五条”的房贷政策一起分析，可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而，成本费用控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。加强成本费用控制才能提升企业的整体运营效率，我们说成本费用控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的，其一成本费用控制是现代地产企业成本管理的重要内容，成本费用控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二，成本费用控制是提高地产项目
13、开发经营管理效率的重要手段。 房地产企业成本概述 2.1 房地产企业概念.所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。他在已取得土地使用权的地块上经营，使这块土地产出房产而增值，从而获得可观的利润。他在经营过程中必须要有合作伙伴才能完成。于是，委托设计、勘察、监理，发包给承建商。2.2 房地产企业的成本构成. 2.2.1 土地费用.土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得的开发用地
14、成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2.2.2 前期工程费.前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘察费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 2.2.3 建筑安装工程费.建筑安装工程费是指房屋建造工程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况来看，约占整个成本的40%左右。 2.2.4 市政公共设施费用.市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础
15、设施建筑费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等建设费用。公共配套设施建设费是指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。 2.2.5 管理费用.管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成中所占比例很小，一般不会超过2%。 2.2.6 贷款利息.房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应该支付给金融机构的利息也成为开发成本的一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系
