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1、房地产开发公司资产评估评估方法I概述资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。1. 资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评 估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。2收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。3.市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价 值的评估方法。II评估方法选取理由及说明根据资产评估准则企业价值,注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据 评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产 评估基本方法的
2、适应性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。资产基础法：由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单 项资产及负债的市场价值替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评 估值，从而得到企业净资产的价值。因此资产基础法的适用性很强，对委估企业适用。收益法：由于委估企业系持续经营的企业，未来预期收益可以预测并可以用货币衡量， 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，以及被评估资产预期 获利年限可以预测。故委估企业也具备收益法评估的条件，可以采用收益法评估。市场法：市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值 是相同的（
3、或相似的），由于被评估企业主营业务涉及房地产金融、能源、汽车等多个行业 板块，相似的上市公司或交易案例很难取得。因此委估企业适合资产基础法和收益法评估， 不适用市场比较法评估。III.资产基础法介绍企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况下重置各项生产要 素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项 资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。货币资金 对货币资金按核实后的账面值评估。交易性金融资产 交易性金融资产按基准日二级市场交易价净值评估。应收款项 对于有理由相信能全部收回的，按核实后的账面值评估；对于账
4、龄较长，根 据企业提供的历年催债资料，分析欠款原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等相关因素， 认定个别收不回的款项评估为零；其余按风险状况参照会计上估算坏帐准备的方法，从应收 帐款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。同时原企业计提的坏账准备评估为 丿一匸,零。存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重 置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的存货，按帐面单 价作为重置单价；对产成品，现行出厂市价扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），并 按照销售状况扣除适当的利润，然后确定评估单价；在产品根据其约当产量比照产成品评估； 对
5、损坏、变质、不合格、型号过时的存货按照可回收净值确定评估值；对在用低值易耗品， 考虑成新率因素后确定评估值。存货-开发产品（房地产开发企业）对已经完工的开发产品，根据物业的类型、数据的可采集性等，分别采用市场法、成本 法、收益法等方法评估，并优先选取市场法、成本法的评估结论。（1）住宅类物业：采用市场法评估；（2）可租、可售的非住宅类商业物业：采用市场法和收益法评估，最终根据未来资产的实 际状况，采用最合理的评估方法结论；（3）市场法评估受限的物业：采用成本法和收益法评估，最终根据未来资产的实际状况， 采用最合理的评估方法结论。市场法：市场法是根据产品的市场销售价格，扣除与销售有关的费用、税金
6、（含营业税、 增值税和所得税）、部分利润计算。基本公式如下： 评估值=销售收入-销售管理费用-销售税费-土地增值税-所得税-部分净利润； 收益法：收益法为持续出租物业，通过物业存续期间的净利润折现额来体现物业价值，收益 法公式如下：评估公式：P =评估公式；p = I （山“00收益口径为：租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金X （1-空置率及租金损失率）后 获得。上式中Fi=租赁收入-年运营费用租赁收入是由企业实际租约约定租金，以及租约期外客观 租金X（1 -空置率及租金损失率）。年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、营 业税及附加、所得税等。折现率=无风险报酬率+风
7、险报酬率。 成本法：对开发物业采用成本法，一般采用房地分估的方法，即对房屋建筑物采用重置成本 法评估，对土地采用市场法评估，然后加总得出物业价值。存货-开发成本（房地产开发企业）对条件具备的正常的房地产开发项目，采用假设开发法及成本法确定评估。（1）假设开发法，又称剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后 续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出 和应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质和收益法相同，是以房地产的未来收益（具体为开发完成后的价值减 去后续开发建设的必要支出和应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。 假设开发法
8、的基本公式： 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息- 销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完 成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有两种不同的方式：一是 折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现金流量折现（动态法）；二是计算利息的方式， 这种方式下的假设开发法称为传统方法（静态法）。本次评估采用动态法（现金流量折现法）确定评估值。计算公式如下： 评估值=开发物业未来
9、销售总价现值-续建成本现值-销售管理费用现值-销售税费现值-土地 增值税现值-所得税现值。对近期通过公开市场招拍挂正常取得的、土地价格市场无明显变化、尚未制定明确的开发方 案的待开发土地，不具备假开法的评估条件的，只采用成本法评估。（2）成本法即采用房地分估确定评估值，土地使用权价值按市场比较法或者基准地价法确 定土地评估值，然后将前期开发成本根据重置成本价值，考虑利润率和正常的资金成本后进 行公允价值评估，然后和土地评估值累加并扣除增值所带来的土地增值税和所得税影响后， 得出房地产项目的评估值。土地的评估：可以采用市场比较法和基准地价法。市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代
10、性的，且在估价期日近期 市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待 估土地使用权讲行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。 市场比较法的计算公式如下：待估土地市场价值=比较实例宗地价格X交易情况修正系数X 交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数。即 V=VBXAXBXDXE式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E：待估
11、宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 基准地价修正法的公式如下： 待估土地市场价值=基准地价X （1+交易情况修正系数）X （1+期日修正系数）X （1+工因素修正 系数）X容积率修正系数X使用年限修正系数 在成本法评估，对近期通过公开市场招拍挂正常取得的、土地价格市场无明显变化的待开发 土地，按照账面值或者适当修正后评估。开发成本的评估：开发成本主要包括已经在土地上进行的项目投入的成本，包括前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。资金成本按照客观的公 允价值评估。评估公式如下：开发成本评估值=开发成本的重置价格X（1+资金利率X投入期宁2）X
12、（1+税前成本利润率X（1-利润折减率） 成本法下土地增值税和所得税的计算： 对土地和开发成本采用公允价值计算后，房地产开发企业的土地，是以出售为目的（即随同 建成后的房屋出售），并且大多数情况下，土地都会出现不同程度的增值。因此对成本法下 的开发成本应承担的土地增值税计算总结为：模拟新的权益主体以公允价值持有了待开发的 物业，会面临公允价值的出资和税务局所认定的历史成本的抵扣项的差异所导致的税赋差异 该土地增值税和所得说的差异应该从在建成本中扣除。因此对成本法下的项目评估增值所需 要承担的增值税和所得税，首先以土地的市场价值和开发成本，计算出土地增值税和所得税； 然后与假开法下的土地增值税和
13、所得税进行比较，其差额部分（即历史成本计算的项目土地 增值税和所得税高于公允价值计算的项目增值税和所得税的部分）作为成本法开发成本评估 值应扣除的土地增值税和所得税。当土地尚未确权、未获得土地产证的开发项目，或者由于各种原因导致土地延迟开发的 项目，只采用成本法评估。对土地续建成本无法确认的项目，无论是否开发，一律按照账面 已经支付的成本评估。对土地市场交易价格无法获得，也无法获得其他土地评估资料，无法进行土地成本法的 评估项目（如韩国济州岛），仅采用假设开发法评估计算土地价值。由于某种原因不具备采用两种方法评估的，只采用一种最合理的方法评估。其它流动资 产 根据其尚存受益的权利或可收回的资产
14、价值确定评估值。可供出售金融资产 从二级市场正常购入的流通股股票，按基准日收盘价确定评估值。 长期股权投资 对长期投资评估，非绝对控股的投资项目，根据被投资单位会计报表列示的 归属于母公司的净资产，分析主要的增减值资产（包括所持有的上市公司的股票按照市值计 算），在净资产的基础上调整，结合投资比例确定评估值（报表分析评估）。 绝对控股的投资项目，通过对被投资单位进行整体资产评估，再根据投资比例确定评估值（简 称整体详细评估）； 控股投资项目中，对于投资时间不长、资产结构、资产价值变化不大的投资项目，根据被投 资单位会计报表列示的净资产结合投资比例分析评估确定评估值； 公司已在评估基准日后协议转
15、让的投资项目，按照已经协议转让的价值确定评估值； 对固定回报的投资企业，根据投资的成本和合同约定的固定回报利润折现确定评估值； 对非控股的、金融类资产的非上市公司的投资，如证券公司、银行等，采用市场比较法评估。 市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干交易实例或同类上市公 司，就主营业务收入、净资产收益率、非上市流通折减率、个别因素等条件与待估对象进行 对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估对象价格的方法。 长期投资具体操作方案如下： 根据审计纳入合并报表的范围（包括控股和实际控制），结合长期投资的级次、资产的重要 性，分别进行整体详细评估和报表分析评估，方案如下（以
16、母公司为一级单位）:（一）分析评估范围：所有的二级单位及以下各级子公司，如果满足以下条件的，可以分析 评估： 新设房地产开发项目公司：（1）土地系通过公开招拍挂方式获得，且中标时间发生在 2013 年 7 月份-12 月份；（2）尚未进行实质性开发或者开发进度忽略不计的，也没有开始预售；（3）周边的土地市场价格无明显的变化的。 新设非房地产开发项目公司：（1）公司新设立的时间不超过 1 年；（2）公司无在 1 年内有可能造成较大的增减值资产科目，如房地产、无形资产等；（3）净资产变化不大，或者公司年化净资产收益率不超过 15%。（二）不符合上述条件的所有控股的二级单位、三级单位全部整体详细评估，对非控股的二 级、三级单位结合投资比例、投资金额、行业特点等，采用分析评估；（三）四级单位、五级单位、六级单位的控股企业，
