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1、-物业管理费用管理费用分析1、 经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持2、 主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金*围应支出费用3、 如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。（1）开源部份 以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房
2、屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规*化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在*，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份 强化内部
3、管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。 节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：按“*项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“*项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构
4、的目的。 长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。 提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。二、 维修基金 维修基金是指用于“*项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、 维修基金的收取 建设部、财政部（1998）213号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收
5、取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。2、 维修基金的使用与管理 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。三、 *项目物管效益预测单位：人民币（
6、元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1经营收入总额929477103542311191671212240均摊2.581882.876183.10883.367332管理成本总额均摊3盈亏总额均摊四、 *项目物管经营收入核算1、 物管收入核算总表单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1物管费7909788474769039749604732停车场1276391595481914582233683游泳池收入无6004无60044网球场收入2311137147711375便民服务用车96291925819258192586其它特约服务100
7、0200030002000合计929477103542311191671212240均摊至每平方米为2.58188 2.87618 3.10880 3.36733 2、 物管收入核算明细（1）物业管理服务费 物业管理费：建筑面积收费标准己入住率收缴率 空房物管费：建筑面积收费标准未入住率收缴率50% 建筑面积：住宅360000 收费标准：住宅3.5元/月/ 入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率 第二年前半年60%、后半年70%入住率 收缴率：95% 空置房：按收费标准的50%比例收取。单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、住宅478800598
8、5007182008379002、住宅空房359100299250239400179550小计8379008977509576001017450税收5.6%46922502745362656977合计790978847476903974960473（2）停车场经营汽车停车位：2000个 车辆拥有率：80% 固定停放率：80% 收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置 停车场现有2种方式： 第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。 计算方式：总户数入住率车辆拥有率固定停放率收费标准（300元/月） 第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。 计算方式：总户数入住率临停率
9、（10%）收费标准（150元/月）单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1固定停车1382401728002073602419202住户临停8640108001296015120收入小计1468801836002203202570403税收5.6%8225 10282 12338 14394 4保险5%7344918011016128525成本支出2.5%3672459055086426支出小计19241 24052 28862 33672 合计127639 159548 191458 223368 （3）游泳池经营收入 月票：100元/月，次票：5元/次
10、第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。 第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、月票无4389无122892、次票无9000无24000收入小计无13389无362893、税收5.6%无-750无-20324、电耗303050.63=-28355、人力成本6003=-18006、其它-2000支出小计无-7385无-8667合计无6004无27622（4）网球场经营收入 20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%(前2月不计收入)单位：人民币(元/月)序号项目入伙第
11、1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、收入12002160252028802、税收-67-121-141-1613、电耗161300.63=-3024、人力成本6001=-600合计231113714771817（5）便民服务用车收入 大客车： 收费标准：3元/单边 客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等 营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次 头3月不计收入，以每车20人/次计算 车费收入为：382030=14400元/月（前三月无） 税收支出为：144005.6%=806元/月 利润为：13594元/月（前三月无） 观光车： 车费收入为：1元5人10次4辆30天
12、=6000元/月（前三月无） 税收支出为：60005.6%=336元/月 利润为：5664元/月（前三月无） 两项合计：19258元/月（前三月无）（6）篮球场、足球场 暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、 *项目物管成本支出核算1、 核算总表单位：人民币(元/月)序号项目金额均摊物业费（元/平方米）比例1、管理、服务人员工资及福利费2825121.8980671.7%2、公共设施设备运行维修保养费436430.2932211%3、绿化养护、管理费65000.043671.7%4、清洁卫生费88180.059242.2%5、保安费30400.020420.8%6、办公费171400.11
13、5164.4%7、社区文化建设费30800.020690.8%小计364733行政管理费：前7项之和8%计提291790.196047.4%合计3939122.6465100%2、 物管成本核算明细单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计一、工资和福利费（一）至（五）和282512（一）管理、服务人员工资1-5之和1791501、总务部共6人17800（1）经理680016800（2）总务主管兼行政专员300013000（3）品控兼采购、生活兼保管250025000（4）司机1500230002、客户服务中心共6人12500（1）主管兼区房管员300013000（2）区房管员、会计兼档案、出纳兼收银250037500（3）客户协调兼接待1000220003、工程部共12人17400（1）
