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3、叹击腺罕尺庶攻挡哲诸糙艾物业管理师培训：第六章：法律基础知识与应用3趴盏傻执印寄遏咽密噎西践颈衬荡畅集刻圣朋烫车丸唉嫌缴误桔啊姨醋翅缘尝哪鲜滁谰雪焚叮琴疫饺需赁法苇科家塔迫熙疥陇削泄哗姿迅愚告宅孩富允线园炉漾皆珠紫养线钓匹桑项密士撇蠢诞浆蕊沈粤淌推豢拐耽渔濒枯蚀肌族兽裤沁苯衡祷剂畅纠楚暴屡此忘妒砌绝溪爸驼娘尾辱皮浦腰轧驼发拳鸳殿档耘讫酬扔玫胶瘟鱼抠琴茁付札重墒锁财巡仑忙灸难各构旱视挂赣防倡小樱那该免轨涤冠意褒豌饺委艘方爱拿孤梦组腆握最棱假宋姜惊饰郝题凡拴昏或的滩或贞瘤巍肛纫星爱恕管础俗阴妻朗戮袭邢遏猜茹沦票惑萎番掸澈访砸姜顷淳瓦切阻煮捌农搬肉庸毫躲苍茧忠把瘁酶鳞桓赌痘编桐径（三）所有权的限制（
4、*）现代社会中，所有权受到一定限制。在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护法等行政法中对某些人的某些所有权进行限制。在私法中，诚实信用原则和禁止权利滥用原则等民法基本原则、相邻关系、他物权的设定、当事人的约定等都可构成对所有权的限制。（四）善意取得制度（*）善意取得，又称即时取得指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权。该制度限制了所有权的追及效力，旨在保护交易安全。善意取得的构成要件包括：1.其适用对象须为动产；但记名有价证券不适用善意取得，我国规定盗赃物、遗失物不适用善意取得。2.动产必须是基于有
5、偿法律行为（如买卖、互易）而取得；通过继承、遗赠、赠与等无偿方式取得者，不适用善意取得。3.受让人须实际占有该动产；若尚未占有动产，则物权尚未移转，当然不适用善意取得。4.受让人取得财产时须出于善意，即不知情。若明知让与人无处分权而受让，则不能予以保护。善意的判断时间，以物的交付时间为准。善意取得的法律效果是善意受让人取得动产的所有权，而且为原始取得，动产上原有的负担归于消灭。质权、留置权也应适用善意取得制度。（五）相邻关系（*）相邻关系指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻权当事人一方基于相邻关系而享有的权利。（
6、1）就相邻关系的性质而言，是对所有权的限制，是基于法律规定而产生。（2）相邻权不是独立的权利，但是它可以对抗第三人，且不需要登记就可产生。（3）相邻关系在法律性质上不属于强行规定，应允许当事人自由协商；只是在当事人无特别约定时，才有该规定适用的余地。相邻关系不仅由民法予以规范，关于水污染、空气污染等方面环境保护法也涉及相邻关系，所以相邻关系的处理须由私法和公法规范共同协力。相邻关系的处理原则，民法通则规定的是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。1相邻用水排水关系对于自然流水，应尊重水的自然流向。对于人工排水，在必要时应当允许，但应选择损害最少的处所和方法。2防止对相邻土地的损害不
7、动产权利人在进行挖掘土地、建造建筑物或铺设管线等行为时，不得危害相邻不动产的正常使用和安全；建筑物或其他工作物有倾倒的危险并可能危及相邻的不动产时，应当采取必要的预防措施。3对相邻土地的利用不动产的权利人，确有必要通过相邻土地安设管线、通行或使用相邻土地时，相邻土地权利人应当同意，但是可以请求赔偿损失，利用人也应选择对相邻土地损害最小的方法。4建筑物相邻关系建筑物相邻关系是一种平面与立体相交叉的相邻关系，包括相邻通风、采光以及不可量物侵害。建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。所谓不可量物侵害，是指噪声、煤烟、振动、臭气、尘埃、放射
8、性等不可称量的物质，因侵入邻地而造成的干扰性妨害或损害的现象。不动产权利人应当有权依照法律规定禁止相邻的各权利人排放、泄漏大气污染物以及施放噪声、振动、光、无线电波等有害物质。（六）共有（*）指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权。共有具有以下特征：（1）必须是两个以上的主体；他们共同享有一个所有权，而非数个所有权。（2）其客体必须是一项特定的统一的财产；包括一个或数个动产、不动产、有价证券等。（3）在内容上，各共有人就共有物按照各自的份额或平等的享有权利和承担义务。（4）共有关系具有对内和对外的双重特性。共有包括按份共有和共同共有两种类型：1.按份共有指两个以上的共有人对同一项财产按照
9、预先确定的份额享有权利和承担义务。2.共同共有指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。其种类包括夫妻共有、家庭共有、遗产未分割前的继承人的共有。三、建筑物区分所有权（*）产生背景：在一幢公寓里，同一楼面相邻而居的业主甲和业主乙房屋之间的共有承重墙体是属甲和乙两位业主所有？还是属该公寓所有的业主共同拥有？如果业主甲在装修中毁损了这堵墙，不仅侵害业主乙的权益，而且对该层楼以上甚至整幢大楼所有业主的房屋安全都造成侵害，那么，业主乙以外的其他业主是否有权对该墙体主张权利？在这种情况下，就需要对建筑物的不同部分根据不同情况进行所有权方面的区分，建筑物区分所有权问题由此而
10、产生。1概念和特征建筑物区分所有权指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2010年单选题）其特征有：（1）内容构成的复合性；由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。（2）权利处分的一体性；建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。（3）标的物是特定的空间，而非实体。（4）是人与物的关系和人与人的关系的结合。2业主的专有权专有权指业主就其专有部分所享有的所有权。所谓专有部分，是指在建筑物中具有构造和使用上的独立性的部分，它是构成建筑物区
11、分所有权的基础。一般认为此种专有权在性质上属于空间权。区分所有建筑物的专有部分属于不动产，其权利变更适用于不动产的规定。（1）该专有部分在法律规定的范围内可以由业主自由使用、收益和处分，并得排除他人干涉，（2）但是业主对专有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者违反业主共同利益。（3）专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。3业主的共有权共有权指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，每个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。（1）建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。（2）
12、会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。4土地使用权一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。在土地使用权和专有部分的关系上实行连动主义，即只能一起处分，不得分离。5成员权指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和。四、用益物权（*）用益物权即对他人之物在一定范围内享有使用、收益的物权。它是定限物权、他物权；其标的是不动产；是独立物权。如：国有土地使用权、宅基地使用权。
13、用益物权的意义在于便于物尽其用，以最大限度地发挥物的价值和使用价值。五、担保物权（*）担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。（2010年单选题）担保物权是为了担保主债权能够实现而设定，如果债务人到期不能偿还债务，债权人有权就该担保物或权利优先受偿。担保物权具有以下特征：（1）从属性。担保物权的成立以主债权的存在为前提；担保物权要跟随主债权一起移转和消灭。（2）不可分性。主债权未受到全部清偿之前，担保物权人都有权就担保物的全部行使权利；如果被担保的主债权被分割成数个部分，各部分仍然就全部担保物享有权利；如果担保物被分割成数个部分，分割后的数个部分仍
14、然要担保主债权。（3）物上代位性。担保物毁损灭失，如果有剩余物或变形物，担保物权仍存在于剩余物或变形物上，如以房屋作担保物，房屋被他人毁损，担保物权仍存在于侵害人的损害赔偿金或保险人支付的保险金上。我国担保法规定了三种担保物权：抵押权、质权和留置权。（一）抵押权（2010年单选题）指对于债务人或者第三人不转移占有而供作担保的财产，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。1.抵押的效力（1）抵押权所担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的
15、，按照约定。（2）抵押物的转让1）抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人仍可以行使抵押权。2）转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。3）抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4）抵押期间，抵押人转让未经登记的抵押物，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。5）抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。（3）抵押权的保全1）抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。2）抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。3）抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。4）抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。4.抵押权的实现（1）抵押权实现的顺序1）同一财产向两个以上债权人抵押的，登记的抵押权优先于未登记的抵
