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1、1、 目的为规范住宅修理修缮基金的管理，保障住宅正常的修理修缮、使用。2、 范围适用于各管理处的修理修缮基金的管理、使用。3、 职责3.1品质管理部负责修理修缮基金使用细则的编写、修改、发布，并确定修理修缮基金最终使用的推断。3.2管理处依据小区的实际状况做好年度修理修缮基金的使用方案，并在使用过程前做好修理修缮基金使用已经管理区域内业主所持投票权2/3以上通过的工作。3.3财务部做好修理修缮基金费用的审定，并帮助支取修理修缮基金。4、 定义修理修缮基金：是指由开发*单位和购房人以购房款总额为基数，按一定比例缴存，用于商品住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造，由物业公司依据业
2、主要求或物业的实际状况制定修理修缮方案，经管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过予以使用的专用费用。共用部位：是指住宅主体结构部位(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设备设备：是指住宅小区或单幢住宅内，*费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备和共用设备设备使用的房屋等。房屋本体：房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙
3、体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）等。设备大修：对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。设备中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%30%。房屋本体中修：房屋少量部位已损毁或不符合建筑结构要求，须进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。房屋本体大修：房屋的主要结构部位损毁严峻，房屋已担忧全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分
4、主体构件的修理工作。5、 方法和过程监控5.1 修理修缮基金专项用于商品住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设备设备属于人为损毁的，其修理修缮、更新费用应当由责任人承担。按规定建立共用部位，共用设备设备修理修缮基金，并存入修理修缮基金专款中。5.2使用修理修缮基金的条件5.2.1按政府相关规定建立共用部位，共用设备设备修理修缮基金，并存入修理修缮基金专款，统一归集、专户存储；5.2.2商品住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造等修理修缮工程；5.2.3物业公司或各管理处依据业主的要求或物业的实际状况制定修理修缮基金使用方案报
5、业主大会或业主委员会审议；5.2.4修理修缮基金使用方案，须经过物业服务管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后使用。5.3业主大会设立前，住宅共用部位共用设备设备未过保修期：5.3.1业主大会设立前发生的物业修理修缮、更新，不得使用修理修缮基金，其费用由开发企业承担。5.3.2共用部位、共用设备设备属于人为损毁的，其修理修缮费用应当由责任人承担。5.4住宅共用部位共用设备设备已过保修期5.4.1业主大会设立前，需使用修理修缮基金5.4.1.1遇有特殊状况经确认属应使用修理修缮基金的修理修缮工程，管理处可实行以下程序：a) 向政府主管部分（房地产管理局）提出申请，并由其委托并认可的专业中介
6、机构对修理修缮工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算；b) 经中介机构认定后，管理处可进行修理修缮工程的操作工作；c) 小区修理修缮工程终止后，应由政府委托的中介机构进行验收，验收合格后须出具证明，不合格的修理修缮工程的施工单位进行返工；d) 修理修缮工程履行后，物业公司或管理处持修理修缮工程结算发票及中介机构出具的证明到修理修缮基金代管单位申请支取修理修缮基金。5.4.1.2如发生危及房屋使用或者公共平安的紧急状况，管理处应马上做好防护，组织修理修缮更新，并及时通知街道办事处或居民委员会告知实际发生的状况，如状况允许，可申请由街道办事处或居民委员会出具该发生状况的书面证明，修理修缮
7、过程可予以照片存档保留。将此次修理修缮状况及证明材料管理处留存一份，到房地产管理局本案一份，以备业主大会设立后支取使用提供证明。5.4.1.3未售出的房屋所分摊的修理修缮费用，由开发企业承担。5.4.2业主大会设立后，使用修理修缮基金的程序商品住宅共用部位、共用设备设备需要大修、更新、改造的，使用修理修缮基金依照下列程序办理：（一） 物业服务管理服务企业应当依据业主的要求或物业的实际状况，提出修理修缮项目，制定修理修缮方案。（二） 商品住宅共用部位、建筑内的设备修理修缮方案应当征得相关业主的书面同意。物业服务管理区域内共用设备设备修理修缮方案应当征得业主会或业主代表会的书面同意。（三） 物业服
8、务管理服务企业向物业所在地的区县房地产行政主管部门备案，并提交下列资料文件：1、 基金余额证明；2、修理修缮（含修理修缮方案和预案）方案；3、业主或业主会、业主代表会同意使用修理修缮基金书面证明。（四） 银行接到备案的证明后，将预算所需修理修缮基金划拨到修理修缮基金使用专户。（五） 修理修缮工程履行后，物业服务管理服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件及修理修缮决算报告告知相关业主或业主会、业主委员会，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，将决算费用依照业主拥有住宅建筑面积的比例分摊到户，在业主户账中列支。（以上使用修理修缮基金的五项程序引自*市商品住宅修理修缮基金管理方法第十条）5.
9、4.2.1属于急修、抢修并应使用修理修缮基金事项a) 发生危及房屋使用或者公共平安的紧急状况，管理处应马上做好防护，组织修理修缮更新，并及时通知业委会。修理修缮工程终止后，做好修理修缮后工程的结算工作，并将工程结算发票、对发生状况说明，及业主会、业主委员会对修理修缮状况确认并实行经物业服务管理区域内全体业主所持投票权2/3以上业主通过或在物业服务管理区域内公示15个工作日，未有1/3以上业主提出书面反对建议或意见的，即同意使用并支取修理修缮基金。b) 业主委员会收到物业服务管理服务企业的紧急修理修缮申请后，应及时告知全体业主。向全体业主公示修理修缮基金使用状况。如关于如何使用修理修缮基金已在物
10、业服务管理服务协议中或修理修缮基金使用方法中已商定，并经物业服务管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过即可依照商定使用并支取该项修理修缮基金。5.4.2.2属于日常修理修缮并应使用修理修缮基金事项a) 每年年初管理处应依据业主的要求或物业的实际状况制定房屋及小区共用设备设备修理修缮方案及经费预算，报业主大会、业主委员会；并由业主大会、业主委员会向全体业主公示使用方案或方案，b) 物业公司或管理处每年在报送方案及经费预算的同时将上年度修理修缮基金的使用状况向业主大会、业主委员会报送，c) 修理修缮基金的使用方案可实行征集全体业主所持投票权2/3以上书面同意的方式或自业主大会、业主委员会公布之
11、日起15个工作日内，未有1/3以上业主提出书面反对建议或意见的方式，满意其中一项方式即该项修理修缮工程可使用修理修缮基金支付。d) 方案通过后，由业主委员会负责监督运作、付款等具体操作事宜。5.4.2.3其他状况应使用修理修缮基金事项除上述两项外，但属于存在平安隐患应使用修理修缮基金支付修理修缮工程项，可实行a) 管理处将具体状况予说明的材料报业主委员会；b) 业主委员会应对该状况向全体业主公示；c) 是否可以使用实行上述两项方式征询建议或意见后予以使用。5.4修理修缮基金的分摊：对已经使用的修理修缮基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。5.4.1属于人为因素造成但无法确认责任人
12、的：共用部位共用设备设备的受损是人为因素造成的，此项修理修缮工程费用则由责任人承担，未能使用公共修理修缮基金。如无法确认责任人的，依照受益人原则分摊：a) 物业服务管理区域内住宅楼房外的公共设备的修理修缮工程，除由专业管理部门维护管理的部特别，其余部分的修理修缮费用由全体所有权人按建筑面积比例分摊；b) 住宅楼房内的共用部位共用设备设备的修理修缮费用由该幢住宅楼房内全体所有权人按所拥有的建筑面积比例分摊；c) 一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体所有权人使用的设备设备的修理修缮费用由该单元门内全体所有权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体所有权人使
13、用的设备设备的修理修缮费用由该层住宅内的全体所有权人按所拥有建筑面积的比例分摊。开发企业应依据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担修理修缮费用。5.4.2属于设备设备自身因素原因（区域部分）：共用部位、共用设备设备的修理修缮、更新费用，发生在楼栋内的，由该栋楼的业主依照拥有建筑面积的比例共同承担；发生在楼栋外的，由全体业主按各自建筑面积的比例共同承担。5.4.3属于设备设备自身因素原因（全体业主分摊部分）：a) 由物业公司确定修理修缮方案以及修理修缮费用，确定修理修缮工程，报业主大会同意后，通过信息管理系统分摊到修理修缮工程涉及的各家各户，到银行的修理修缮管理系统提取资金
14、，银行再从每家每户中扣取专项修理修缮资金。b) 对已经使用的修理修缮基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。c) 楼栋内共用部位、共用设备的修理修缮、更新费用，应由本栋、本单元的业主按建筑面积分摊。d) 楼栋外公共部位，供全体业主使用的设备、公共设备的修理修缮、更新费用，由全体业主依照建筑面积分摊。如苑内的公用设备是其它苑未能使用的，则由该苑全体业主依照建筑面积分摊。e) 业主委员会活动经费在修理修缮基金中列支的，由全体业主依照建筑面积分摊。5.5修理修缮基金的筹集与续筹5.5.1修理修缮基金的筹集：没有修理修缮基金的储备或储备不足使用的：管理处在每年的年初做好修理修缮基金使用方案
15、，并将此方案报业主委员会，通过后，由业主委员会确定修理修缮基金如何收缴及收缴比例。如未通过该项审批，须将事项说明并将业主委员会的建议或意见附后并备案留存。5.5.2修理修缮基金的续筹：修理修缮基金不敷使用时，业主委员会依据业主大会的决议组织业主依照拥有商品住宅的建筑面积比例续缴。5.6 注意事项5.6.1 管理处在与业主会沟通签订物业服务管理服务协议同时，应将修理修缮基金使用方法列入议事确定项之一，管理处可提供使用建议，并在各方达成议项后将使用方法列入协议中。5.6.2 如在签订物业服务管理服务协议时没有考虑到此状况，可在签订物业服务管理服务协议后，将修理修缮基金使用的具体方案作为业主大会的重要决议，由管理处与业主委员会签订*小区修理修缮基金使用方法，且此管理方法须征得物业服务管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过。5.6.3 管理处在每年初制定修理修缮基金的年度使用方案，包括修理修缮更新的项目、预算、施工单位选定方式等，经技术资源部、财务部相应的批阅后，报业主委员会审核通过组织实施。施工单位的选择由物业公司提供参考建议或意见，业主委员会负责确定。超过5万元以上的项目，需采纳招标方式选择施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，须经业主委员会的书面同意。
