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1、广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州地铁公园前站地下商场开展筹划报告广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2前言前言q广州地铁公园前站地下商业工程位于广州市地铁公园前站，位于广州市最传统的北京路商圈，是东南亚最大的地铁交汇站，同时也是广州市传统中轴线的一个重要组成局部。q如何将本工程的巨大区位优势转换成工程的优势并实现人财两旺，是本筹划着重解决的问题。q为使本筹划更具操作性，并在后续筹划参谋中提供更多招商、经营方面的建议，特别与我司的合作伙伴世贸新天地共同进行本工程的筹划。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州市商业物
2、业市场及商圈分析 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司4广州市商业物业供求状况广州市商业物业供求状况 q总体来说，广州商业物业消化压力依然存在，但市场已逐步走向理性和有序，见以下图。预计未来35年广州的商业物业市场总体上仍然供大于求。q 随着住宅投资的限制、住宅禁商政策的进一步落实，预料商业物业的投资和经营需求将进一步扩大。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司5越秀区商业物业供求状况越秀区商业物业供求状况 q由于越秀区商业物业的售卖比例较小，其成交量一直处于较低的水平。但其成交单价是全市平均水平的2.8倍，商业价值位于全市之首。q未来几年，越秀区
3、将有8个商场投入使用，面积将超过16.67万包含本工程，供给压力十分巨大。 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司6广州市各商圈比照广州市各商圈比照 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司7广州市主要地下商业分析广州市主要地下商业分析广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司8流行前线流行前线q物业性质：主题商场q建筑规模：营业面积15,000平方米 q出租率： 100 q经营定位：是广州第一家开设于地铁内的专业概念商场，集购 物、饮食、娱乐于一体q目标顾客群：追求时尚潮流之具有雄厚消费能力和潜在消费能力的1630岁年龄段为主的青少
4、年消费者q评述q地铁站台通向中华广场、英雄广场的必经之路，存在大量人流；q定位 (包括经营品种、装修风格、布局等) 与目标客户喜好吻合；q以鲜明的主题特色主动吸引目标消费者，具有极强生命力。 q开展商实力雄厚海印集团广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司9地王广场地王广场q物业性质： 主题商城q建筑规模： 建筑面积2.3万平方米q出租率： 30q经营定位： 时尚精品消费q目标顾客： 面向东山、越秀、海珠、荔湾等区学生及年轻一族q评述与流行前线定位重复，但空间更为开阔；前期经营存在问题；层数过多，体量过大，招商存在较大困难；出入口设置太少；业种、业态组合不合理；希望利用、分
5、流中华广场、流行前线的人流，但没有鲜明的特色，导致经营状况较差。 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司10康王商业城康王商业城q物业性质： 商业街q建筑规模： 总规划经营面积4.8万平方米，共分两层 q出租率： 40q经营定位： 各大洲风情购物体验q评述q过分夸大预期效果 (世界各国风情体验、小火车体验式消费等等)，脱离实际；q直线通道，不能形成盘旋，较为单调；q缺乏统一经营管理理念，商铺全部卖散；q规模较大，造成招商困难，实力商户筛选困难；q各风情街内的经营品种、装修风格无特色，无任何联系。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司北京路商圈商业物业
6、市场分析 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司12开展历史开展历史q北京路地处广州市中心，是广州城建之始所在地，一直是秦、汉、唐、明、清等十多个朝代的广州政治文化中心，也一直是两千多年来的广州商业中心。q 1997年2月8日，广州市政府确定把北京路一带规划为商业步行街，成为广州二条步行街之一，全长400多米的北京路步行街为各种消费者提供了宽松的旅游购物环境。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司13业态布局业态布局q北京路步行街北起中山五路，南至惠福东路，商圈范围包含中山五路、西湖路、文明路等。主要以沿街商铺为主，也有传统百货大楼、散铺商场及新兴的
7、购物中心。q百货大楼广百和新大新q散铺商场银座、大川、青宫和潮楼等q购物中心光明广场、名盛广场和五月花广场q北京路是文化气氛最浓厚的商圈，计有电影院三家、新华书店四家、文德北路的文房四宝及中山图书馆旧址、起义路的教育学院等。q北京路地下的千年古道、千年书院等文物的开掘和保护，为北京路的观光旅游提供了珍贵的元素。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司14缺失和缺乏缺失和缺乏q档次提升困难 步行街的形式令街铺的档次无法提升，同时也制约着商圈内的百货和购物中心的档次。 q餐饮功能缺失 高昂的租金和餐饮有限的赋租能力的矛盾难以调和，即使是政府大力支持的名盛美食中心也难逃市场的规律
8、，只能是流动性极大的小食类支撑着北京路的餐饮功能。q消费习惯牢固 由步行街形成的消费习惯，使得步行街上熙熙攘攘，商场内街及二楼以上铺位大局部人流稀落 (广百、新大新等除外)，新建的三大购物中心能否改善状况需拭目以待。q同质化严重 纵观北京路商圈的各大商场，主力消费群、装修风格、形象等根本雷同，缺乏形象上、心理上的冲击。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司15开展趋势分析开展趋势分析q近年来北京路不但遭遇同为传统商业中心的上下九的压力，同时也被新兴的体育中心商圈和中华广场商圈的分流了不少人流，辐射力、影响力都逐渐被体育中心商圈超越。 q政府想方设法挖掘该商圈的历史内涵，方
9、案以北京路商业步行街为主干道，逐步延伸，结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的开展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设揉合起来，进而构成“羊城商业旅游区 。q与北京路近在咫尺的广州旧中轴线，将被塑造成充满生机又富有传统魅力的城市传统中轴线空间，表达广州古城文化及地方特色，使之成为集生态轴、历史开展轴及文化旅游轴为一体的城市公共活动场所。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司16塑造充满生机又富有传统魅力的塑造充满生机又富有传统魅力的传统城市中轴线空间传统城市中轴线空间 q传统城市中轴线将划分为四大功能区域： q名胜旅游区：越秀公园与中山纪念堂。
10、q行政办公区：市政府与人民公园城市广场。 q历史文化休闲区：起义路，建起义、维新、航海三大主题广场，重现历史，成为“城市观光通道 q商贸旅游区：以海珠广场及海珠南广场为核心，突出中轴线地区的旅游功能，结合周边名胜古迹与商业区的分布情况 。q城市传统中轴线还将展现古城广州的民居特色。根据规划，将在起义路周边以“类传统民居模式展现市民生活街道，带有闽粤传统的民居“竹筒屋、骑楼将被大量保护和修复，再现“千门日照珍珠市，万瓦烟生碧玉城的景观。q此项改造的实施，将极大丰富北京路商圈的空间和内涵，本工程假设能与之配合照应，将能出现巨大商机。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司17北
11、京路商业物业分析街铺北京路商业物业分析街铺q北京路街铺约一百四十户，以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。服装类专卖店占38%，百货类占19%，皮革鞋业占13%，餐饮类占11%，珠宝类占10%，文化类占5%，医药保健类占3%，效劳类占1%。q上述业种的经营状况大局部良好，尤其是服装、百货、皮革鞋业和餐饮类的经营状况比较出色。q临街商铺经营十分稳定，新供给量及空置率几乎为零，平均租金在1,000元/平方米月，交易评估均价约为13万元/平方米。q街铺的形式较为适合步行街的消费习惯，但对集中式的购物中心形成较强的冲击。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司18北京路商业物业分
12、析名盛广场北京路商业物业分析名盛广场地地 段：北京路步行街中段段：北京路步行街中段物业性质：购物中心物业性质：购物中心建筑规模：建筑规模：42,00042,000平方米平方米开展定位：国际旅游购物乐园、广州国际美食博览中心开展定位：国际旅游购物乐园、广州国际美食博览中心租售比例：仅负一层销售，均价租售比例：仅负一层销售，均价63,00063,000元元/ /平方米平方米位置极佳，但存在开发和经位置极佳，但存在开发和经营问题，开业时间一拖再拖营问题，开业时间一拖再拖至今未能开业且体量过大，至今未能开业且体量过大，前景不容乐观前景不容乐观广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司
13、19北京路商业物业分析光明广场北京路商业物业分析光明广场地地 段：西湖路段：西湖路物业性质：购物中心物业性质：购物中心建筑规模：建筑规模：6 6万平方米万平方米开展定位：北京路财富效应开展定位：北京路财富效应租售比例：租售比例：2020、8080出租出租位置一般，同样存在经营和管理的位置一般，同样存在经营和管理的问题，主力店撤场和散户租户状告问题，主力店撤场和散户租户状告开展商增大负面影响，中华百货的开展商增大负面影响，中华百货的接手能否改善情况有待观察接手能否改善情况有待观察 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司20北京路商业物业分析五月花北京路商业物业分析五月花地地
14、 段：中山五路段：中山五路物业性质：购物中心物业性质：购物中心建筑规模：总建建筑规模：总建3.53.5万平方米万平方米开展定位：青春、年轻、时尚开展定位：青春、年轻、时尚租售比例：只租不售租售比例：只租不售位置较佳，已开业，利用明位置较佳，已开业，利用明星效应做宣传及开通直达地星效应做宣传及开通直达地铁的通道有助经营，经营情铁的通道有助经营，经营情况较其他购物中心为好况较其他购物中心为好广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司21北京路商业物业分析中旅商业城北京路商业物业分析中旅商业城地段：地段：中山五路物业性质：物业性质：购物中心建筑规模：建筑规模：商业面积5.6万平方米
15、经营定位：经营定位：中档为主购物中心式经营中旅商业城负一层的百佳超市，中旅商业城负一层的百佳超市，是北京路商圈内，步行街之外是北京路商圈内，步行街之外经营得最成功、人气最旺的，经营得最成功、人气最旺的，但百佳外的商场经营极差但百佳外的商场经营极差广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司SWOT分析及工程定位广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司23SWOT分析分析q根据以上的市场分析，结合工程本身的实际情况，对工程的优劣势以及市场时机和威胁进行总结，以期找到本工程的核心开发经营策略，作为工程定位的指导。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾
16、问有限公司24SWOT分析分析SWOT分析北京路缺乏开敞、休闲空间与北京路步行街近在咫尺，能够共享人流北京路人满为患，端头溢出需求较强传统中轴线改造，社会关注度极大住宅投资风险加大，投资者注意力开始关注商业物业地处地铁中心站，人流巨大地面交通便利地面有较大的绿化休闲广场，购物环境较好层高足够，能够营造较好商业气氛时机优势地下物业，与传统消费习惯不符地面标识性不强地下层数过多，较难组织人流工程所处不是地铁人流的必经之路劣势工程附近商业物业供给量较大，竞争剧烈，且经营成功较少原有商业中心区对消费人群有较大的吸聚作用大型商业物业招商、经营难度大周边区域、同类地下商业物业同质化严重地下物业大多经营不善，对投资者信心有一定的负面影响威胁广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司25SWOT分析分析q发挥优势q充分利用地铁优势进行宣传推广q利用负一层层高制造特色骑楼和开敞空间q躲避劣势q以独特的风格和经营特色主动吸引消费者q加强地面标识，强化地下与地上空间的配合q利用时机q充分配合及利用传统中轴线改造q减弱威胁q以租赁为主，强化经营广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产
