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1、天津程辉酒文化产业园天津程辉酒文化产业园工程运营研究报告工程运营研究报告前言前言本报告研究内容均以政府公布的城市规划和统计数据本报告研究内容均以政府公布的城市规划和统计数据为依据，因此报告结论的成立需要基于如下两个前提：为依据，因此报告结论的成立需要基于如下两个前提：1、政府将继续按照现行和已经出台的规划实施城市建、政府将继续按照现行和已经出台的规划实施城市建设设2、工程运作期间内无重大规划调整或与现行规划相背、工程运作期间内无重大规划调整或与现行规划相背离的政策出台离的政策出台工程汇报思路工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程定位及产品建议part
2、.4工程销售策略建议工程区域工程属性工程问题工程思路工程理解及问题工程理解及问题工程理解工程理解区域区域工程所在区域主要以商业地产为主且多为高端，区域目前是开展阶段未来市场潜力巨大。但工程产品同质化较为严重，未来市场竞争剧烈。且多数工程以投资客户为目标。塘沽海洋高新区塘沽海洋高新区海洋高新区是我国迄今海洋高新区是我国迄今为止唯一的国家级海为止唯一的国家级海洋高新技术开发区，洋高新技术开发区，未来将成为滨海新区未来将成为滨海新区的经济副中心。的经济副中心。高新区近年来主要工地高新区近年来主要工地为商业用地。主要物为商业用地。主要物业类型为写字楼、商业类型为写字楼、商业、综合体。业、综合体。区域内
3、客户主要是高端区域内客户主要是高端客户群，以外来商务客户群，以外来商务人士为主，投资型客人士为主，投资型客户较多。户较多。区域现阶段处于开展阶区域现阶段处于开展阶段，多个工程开工，段，多个工程开工，未来市场状况将得到未来市场状况将得到极大改善，升值潜力极大改善，升值潜力巨大。巨大。本区域区域典型工程区域典型工程1.滨海国际企业大道滨海国际企业大道物业类型：商务独栋总物业类型：商务独栋总部、写字楼、部、写字楼、 星级酒星级酒店、商业购物店、商业购物工程定位：高端商业综工程定位：高端商业综合体合体工程销售策略：非市场工程销售策略：非市场化招商手段，以政府化招商手段，以政府联合招商为主。联合招商为主
4、。工程特点：工程整体品工程特点：工程整体品质较高，园区内绿化质较高，园区内绿化环境优美。环境优美。区域小结工程所在区域整体定位为副经济中心。中高端区域周边工程多为商业宗合体，定位多为中高端定位。区域处于开展阶段，未来市场升值潜力巨大，但区域内工程同质化严重，且在一定时期内上市工程较多，未来市场竞争严重。工程在剧烈竞争的市场中，核心竞争力是什么？工程理解工程理解工程属性工程属性以酒文化为特点打造大型综合体工程，工程位于海洋高新区具有金海湖自然景观，工程目前交通不完善，未来交通通达性强。市场前景广阔。同时工程整体体量较大，开发模式及销售策略是重点之重。工程区位位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区
5、，与市区相距约28公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合体工程。工程紧邻津秦高铁滨海站。本案高铁滨海站工程技术指标总用地面积61万，总建面122万，容积率为2，分七期开发,其中C地块限高为200米以下地块地块用地面积用地面积 建筑面积建筑面积 基底面积基底面积 建筑密度建筑密度% 容积率容积率限高限高A地块地块135272.06192914.349214.67 0.36 1.4315m、24m、80B地块地块53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.4180mC地块地块40654.79 168678.815811.38 0.354.15200mD地块地块59559.9
6、3 170889.924304.30 0.41 2.87100mE地块地块42605.19 106107.817024.510.40 2.4980mF地块地块52961.88 116223.515623.76 0.30 2.1980mG地块地块73414.31 144557.215784.080.22 1.9760mH地块地块55431.98 109135.212654.28 0.23 1.9760mI地块地块98383.07 139423.532105.50 0.33 1.4280m总计总计611432.32 12230301967480.32 2.00ABCDEFGHI展现酒文化、酒功能的
7、中西方餐饮、酒吧、终端连锁店、娱乐休闲、星级酒店、购物中心、影视艺术展览馆等等。工程客户工程客户定位理解定位理解工程是以酒文化文主题的大型综合体工程，客户种类较多，需要逐步细分大体方向理解企业客户企业客户商业客户商业客户个体客户个体客户进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等投资者、改善型、对酒有偏好的、在该区域有居住需求的等等工程理解工程理解工程属性工程属性工程分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综合体工程，一期工程产品决定整体工程开发节奏，现金流是工程运营应根本。分期开发：早期、中期、晚期之间的联系是工
8、程运营的依据。工程规划工程规划1休闲水岸：精品酒店、休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主化园、酒博物馆、五大主题窖藏题窖藏2 酒类商贸园：仓储物流酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒调配、流通企业驻地、酒类交易市场类交易市场3 商务会展区：城市综合商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心会展中心、培训中心4版权经济区：购物中心、版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业社区、配套商业5 产业孵化基地：商务
9、办产业孵化基地：商务办公、商务公寓公、商务公寓6 企业总部基地：总部基企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心地、设计研发、鉴定中心7 居住配套区：多层住宅、居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业高层住宅、配套商业工程分为七大区域，将打工程分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综造成海洋高新区内大型综合体工程合体工程工程起步区为5号地块。以酒店式公寓及写字楼为主。工程整体规划布局各区域功能分化明显。工程产品种类繁多。起步区是工程整体开发节奏的重点。整体开发顺序是决定运营策略的依据。一期产品如何保证现金流，工程整体开发策略及每期开发目标？工程理解工程理解小结小结本工程位于滨海新区重点打造海洋
10、高新区内，地块规模大、中等容积率、大型综合体工程。工程具备天然景观资源金海湖。工程目前便捷性、通达性较差未来津秦高铁的建成，将形成完善的交通体系。与此同工程存在的问题将以怎样的策略应对。工程核心问题提出工程核心问题提出问题1问题2问题3问题4工程在剧烈竞争的市场中，核心竞争力是什么一期产品怎样实现现金流保障工程整体开发策略及各期开发目标工程如何表达酒文化，各规划区域与酒文化的联系？工程以酒文化为灵魂，以地产为根本工程滚动式开发首期产品承担现金流及市场品牌两大责任工程各期开发联系、工程酒文化联系、市场需求联系一个根本两大责任三大联系工程理解工程理解工程思路总结工程思路总结酒文化产业综合酒文化产业
11、综合大盘大盘工程汇报思路工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程定位及产品建议part.4工程销售策略建议酒产业园了解效劳平台建立工程价值提升本工程为产业综合工程本工程为产业综合工程我们的出发点在产业上我们的出发点在产业上因此我们从产业运营的角度开始因此我们从产业运营的角度开始酒文化产业园效劳运营方案酒文化产业园效劳运营方案酒产业的酒产业的 “源泉源泉酒产业园酒产业园市场调查市场调查工程占地50亩，本工程位于安徽省芜湖市镜湖南部商业核心区，工程定位为酒文化产业园，拟打造以酒文化为主题的文化创意街区，结合西洋建筑和宗教文化，主要引进国内外著名酒企业总部入
12、驻。建筑后的工程将集酒类存储、宣传、推介销售、交易、拍卖等功能，同时配套与酒文化相关的中、西餐、酒吧茶座、精品会所等效劳型商业。芜湖酒文化产业园芜湖酒文化产业园统一酒文化产业园重点工程统一酒文化产业园重点工程2.工程定位为城市副中心、交通枢纽，批零兼营，多栋物业具备交易、展示、仓储、运输、办公、营销、旅游等功能，是专业市场的最高形式。3.专业买家定位为：中外大型连锁零售企业、广佛地区的KB、KC、中小超市、便利店、餐饮店业主、大中型企事业单位采购部。市场范围覆盖了广西、福建、湖南、海南、江西等省区的酒类区域经销商、准加盟商、准投资者。 1.工程整体占地15平方公里，一期近3万平方米，工程将成为
13、区域性的CBD总部集群，走出全国连锁的酒饮样板市场，成为不落幕的中外酒饮广交会。二、三期将开设全国首座酒业高等学府和会展中心、五星级酒店和酒文化主题公园，成为珠江景观带上的5A级旅游胜地。重点列举！从体量、定位、工程组成的角度分析主题商业型大综合型酒产业园酒产业园市场调查市场调查产业园占地面积约267亩。产业园依托黄帝陵得天独厚的文化资源优势。工程拟建：酒文化展示馆、轩辕酒品酒村、酒文化和中华农耕文化塑像游览区、生态园林区等。工程将黄帝文化、酒文化、农耕文化与旅游、观光、品酒、休闲、娱乐融为一体。轩辕酒文化产业园轩辕酒文化产业园古井贡酒生态产业园古井贡酒生态产业园重点列举！从体量、定位、工程组
14、成的角度分析古井贡酒生态产业园工程，总占地面积约80万平方米，概算总投资22.86亿元。产业园规划设计定位于“酒产业、酒文化、酒旅游、酒生态四者融合，表达精益元素，突出节能减排和循环经济。整体分为六大功能区：酿造区、勾兑储存区、成品酒灌装区、配套辅助区、研发及行政办公区和员工生活区。设计风格既延续古井厚重的历史文化。文化旅游型产业龙头型国际糖酒产业聚集园国际糖酒产业聚集园工程总规划占地面积860亩，总规划建筑面积50万平方米。工程经营范围包括糖、酒、茶、饮料、食品等五大类商品，涵盖生产资料、原辅料、包装及设计、设备设施，物流装备五大领域，集展览展示、交易、调剂、科技研发、物流配送信息效劳、金融
15、效劳、国际贸易进出口保税区、委托加工、电子商务文化创意、品牌推广、学术交流、技术培训、旅游休闲等十六大功能于一体。多元产业型这对我们的启示是什么？这对我们的启示是什么？综合类型的酒产业园，产品综合类型的酒产业园，产品“硬件表达在建筑硬件表达在建筑风格、产品组合、功能分区等方面上。但产业园风格、产品组合、功能分区等方面上。但产业园还要有还要有“软件要有软件要有“产业运营效劳！产业运营效劳！我们要增强软件，我们要搭建运营效我们要增强软件，我们要搭建运营效劳平台！劳平台！小结小结酒文化产业园酒文化产业园组成：组成：硬件硬件+软件软件酒文化产业园分类为：综合型、文化旅游型、主题商业型、产业龙头型、多酒
16、文化产业园分类为：综合型、文化旅游型、主题商业型、产业龙头型、多元产业型元产业型本案为综合类型即：旅游、产业、商业、居住等多位一体的综合类型工程本案为综合类型即：旅游、产业、商业、居住等多位一体的综合类型工程“统一酒产业园与本案类似度较高统一酒产业园与本案类似度较高我们先解决我们先解决“软件软件我们搭建什么样的运营平台？我们搭建什么样的运营平台？我们怎么搭建这样的平台？我们怎么搭建这样的平台？我们平台的核心是什么？我们平台的核心是什么？我们怎样让平台受到关注？我们怎样让平台受到关注？运营运营平台平台酒文化产业园效劳运营平台搭建的前提是，我们要了解酒产业整体的产业链，并解析在每个环节中的主体及重点要素。陈酿制造陈酿制造产品研发、市场筹划定位产品研发、市场筹划定位设计设计包装包装营销合作分销、经销、买断、代理营销合作分销、经销、买断、代理渠道建立直销渠道建立直销市场营销宣传市场营销宣传终端销售终端销售物流配送物流配送研发、筹划为主体研发、筹划为主体生产制造为主体生产制造为主体设计包装为主体设计包装为主体代理为主体代理为主体终端载体为主体终端载体为主体宣传媒体为主体宣传媒体为主体物品流通为主
