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1、CentalineConsultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。雍景湾踩盘报告Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010招商雍景湾招商雍景湾项目概况项目概况产品分析产品分析定位分析定位分析总结与思考总结与思考城市豪宅分析城市豪宅分析建筑分析建筑分析户型分析户型分析整体定位整体定位定位解析定位解析不足分析不足分析小结小结城市豪宅概念城市豪宅概念内因打造内因打造小结小结导入导入“微型微型”豪宅概念豪宅概念4 4城市豪宅分析城市豪宅分析3 32 21 1项目概况项目概况定位分析
2、定位分析产品分析产品分析5 5项目总结项目总结Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团开发商简介1 1所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值TOP10、2011中国房地产可持续发展品牌典范、第三届中国企业诚信榜诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。 公司简介：公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称招商地产）
3、于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。招商观园曦城花园城雍景湾Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位
4、处于蛇口中心区位项目区位2 2位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海公园旁； 四至：西面临四海公园、南北靠景园大厦、东面是后海大道、背面为育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚；配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼 ；四海公园、蛇口体育中心、风华大剧院 、蛇口青少年活动中心 四海公园四海公园景园大厦景园大厦工业七路工业七路雍景湾雍景湾爱榕路爱榕路Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010项目占地项目占地4.94.9万平米，总建面万平米，总建面12.312.3万平米，属于大型万平米，属于大型高层社区高层社区基本信息3 3建筑类别
5、建筑类别塔楼、高层塔楼、高层物业类别物业类别高层住宅高层住宅占地面积占地面积49326总建筑面积总建筑面积123420项目特色项目特色国际化社区、地铁沿线国际化社区、地铁沿线所属片区所属片区蛇口片区蛇口片区户数户数共共10191019户户价格价格3 31000-1000-3500035000元元/ / 容积率容积率2.66绿化率绿化率33.1% 车位车位共共1048个个本期户型本期户型50一房、一房、82两房、两房、88三房到三房到140四房四房装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费3.9元元/月月开盘时间开盘时间2011年年6月月18日日楼层状况楼层状况7栋为栋为32层的住宅、层的住宅、1栋栋
6、3层幼儿园、层幼儿园、1栋栋2层会所层会所开发商开发商深圳招商房地产有限公司深圳招商房地产有限公司物业公司物业公司招商局物业管理有限公司招商局物业管理有限公司4 4城市豪宅分析城市豪宅分析3 32 21 1项目概况项目概况定位分析定位分析产品分析产品分析5 5总结与思考总结与思考Code of this report | 8Part 2.1Part 2.1建筑分析Code of this report | 9雍景湾雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与板楼朝向与正南夹角在正南夹角在20206060之间，间距及采光得到极大优化之间，间距及采光得到极大优化建筑布局
7、（1/2)1 1建筑布局：建筑布局：项目采用解构重组解构重组的手法，让各栋高层错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围围合式合式的建筑布局关系板楼朝向：板楼朝向：板楼与正南夹角20602060之间，使得建筑间距系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照朝向与日照的关系，节省土地节省土地。住栋斜边设计：住栋斜边设计：采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且增强了斜边单元采光及通风斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。全板式住宅：全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道便捷楼道路线路
8、线更能获得市场认可。不足之处：不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式围合式，对组团内部降噪。 1 1栋栋2 2栋栋7 7栋栋6C6C栋栋6B6B栋栋6A6A栋栋3 3栋栋幼儿园幼儿园北北南南西西东东会所会所Code of this report | 10项目分南北两区项目分南北两区项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块。设计亮点：设计亮点：U型下沉式市政路：型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。顶级的社区车库顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库
9、支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍人车分流：人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。建筑布局（2/2)1 1不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够停车场，可能造成车位不够项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流 1 1栋栋2 2栋栋7 7栋栋6C6C栋栋6B6B栋栋6A6A栋栋3 3栋栋幼儿园幼儿园北北南南西西东东会所会所主入口主入口主出口主
10、出口入口入口下沉式市政道路下沉式市政道路地下停车场地下停车场Code of this report | 11会所：会所：面积为1500平米规划布局规划布局：首层为咖啡吧、红酒屋；二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室，动静相宜的功能布局设计理念：设计理念：居住美学，提升品味目前布局：目前布局：一楼为售楼中心二楼为样板间展示区。会所布局2 2会所大门会所大门会客厅会客厅休闲椅休闲椅会所鸟瞰效果图会所鸟瞰效果图高级会所高级会所项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，功能布局丰富功能布局丰富Code of this report | 12园林布局
11、3 3园林风格：园林风格：泰式皇家园林园林面积：园林面积：约4.8万平米轴线设计：轴线设计：结合空间、建筑，以泳池为核心进行整体规划布局景观视线通廊：景观视线通廊：在3栋与6栋之间，留有景观通廊，形成借景如园的视觉效果。细节处理：细节处理：通过下沉式市政道路建设，使园林一体化内部配套：内部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的儿童泳池，以及1000余平米的健身广场泰式皇家泰式皇家园林风格园林风格热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达10001000平米的平米的泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄Code of thi
12、s report | 13建筑建材4 4建筑风格：建筑风格：采用简约现代风格建筑立面：建筑立面：雍景湾以材料本色为基调；白、灰、暖灰色暖灰色为主调；阳台阳台：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色粉末喷涂），8+0.76PVB+8双层钢化夹胶玻璃。窗：窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采用高档铝合金型材高档铝合金型材和铝合金铝合金low-elow-e中空玻璃中空玻璃，隔音隔热效果良好外墙：外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆预拌聚合物水泥砂浆防水，比普通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定，墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构部分框支剪力墙结构，更有利于抗震抗震，抵抗侧向风荷载抵抗侧向风荷载等。屋面屋
13、面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板外墙外墙玻璃玻璃架空层架空层外立面外立面项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次Code of this report | 14解析与思考5 5布局亮点高档建材高级会所围合式布局，降低组团内部噪音全板式住宅，拥有日照、通风良好住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象下沉式市政道路开发商通过产品布局、建筑用材开发商通过产品布局、建筑用材等方式降低周边高层住宅及市政等方式降低周边高层住宅及市政道路的不利影响道路的不利影响利用围合式布局及住
14、栋斜边设计，利用围合式布局及住栋斜边设计，来增加住宅舒适度及提升整体建来增加住宅舒适度及提升整体建筑形态筑形态咖啡吧、红酒屋；健身房、瑜伽室；布局动静相宜顶级社区车库设计高档铝合金型材及low-e玻璃防水、抗震外墙用料 高档豪宅形象高档豪宅形象不足之处：斜边单元噪音较高，视野不足之处：斜边单元噪音较高，视野受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足Code of this report | 15Part 2.2Part 2.2户型分析Code of this report | 16 户型分布1 1雍景湾户型主要以雍景湾户型主要以80-9080-90平米为主，采用端头大套型
15、平米为主，采用端头大套型的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端不足之处：不足之处：大户型双拼住宅，内承重墙较多，影响了室内视野开阔性，降低整体形象。双拼后户型区间双拼后户型区间代表符合代表符合50-6050-60平米平米80-9080-90平米平米130-140130-140平米平米140-180140-180平米平米1 12 23 34 4项目亮点：项目亮点：采用端头大套型采用端头大套型的单元利用形式（7栋及6A栋），充分利用尽端单元采光足，通风好等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单元优势。产品形态：产品形态：包括50一房，82两房，88三房，1
16、30、140、160、180四房等六大户型。其中90以下小户为精装修，其余为毛坯房。目前项目推出1019套住宅和35套商业。 1 1栋栋2 2栋栋7 7栋栋6C6C栋栋6B6B栋栋6A6A栋栋3 3栋栋幼儿园幼儿园北北南南西西东东会所会所2 22 22 23 33 33 34 44 44 43 33 32 22 22 21 11 12 24 44 44 4Code of this report | 175252平平B B户户型型一房一一房一厅厅，功能区，功能区齐齐全，配套两个阳台，全，配套两个阳台，通通风风及采光效果好，但及采光效果好，但过过道道较较小，无玄小，无玄门门优点优点配套两个阳台尺度合理采光足缺点缺点p没有入户玄关没有入户玄关，私密性差户型分析（1/4)2 2阳台阳台阳台阳台客厅客厅主卧主卧厨房厨房餐厅餐厅卫卫生生间间入口入口赠送凸窗赠送凸窗阳台阳台Code of this report | 188585平平B B户户型型两房两两房两厅厅，客，客厅厅面面宽宽4 4米，多阳台，两梯三米，多阳台，两梯三户户，卫卫生生间间干湿分区，但没入干湿分区，但没入户户玄关，私密性差玄关，私密
