《易居仁恒江湾城项目策略报告(powerpoint 118页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居仁恒江湾城项目策略报告(powerpoint 118页)（120页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知20082008年年 南京南京 长江之畔长江之畔南京，长江沿线四座特大城市之一南京，长江沿线四座特大城市之一河西，南京最具国际化特征的现代新城，也是南京未来发展的中心河西，南京最具国际化特征的现代新城，也是南京未来发展的中心仁恒江湾城，长江之畔仁恒江湾城，长江之畔7070万方弘篇巨作，仁恒植根南京万方弘篇巨作，仁恒植根南京1414年之最大手笔年之最大手笔集万千期待于一身，必将成为南京滨江第一盘。集万千期待于一身，必将成为南京滨江第一盘。引言客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销
2、策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知目录目录一 、 项 目 认 知四 、 项 目 定 位五 、 价 格 定 位六 、 客 户 定 位二 、 价 值 发 现三 、 市 场 分 析七 、 营 销 策 略客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知江湾城总体认知：江湾城总体认知：项目总体指标项目总体指标: :项目四至：北至河西大街，东至燕山路国展中心，西靠滨江大道以乐山路、红旗渠十字交叉分分割，将项目分为4个地块，规划配套有幼儿园、小学、中学，商业、会所以及加油站等市政用地设施总用地面积：351600
3、（含代征地47000）净用地面积：304600计容总建筑面积：686989.22（未含代征用地面积）其中住宅：667358.56总户数：4811户建筑密度：11.11%平均容积率：2.26绿化率：51%项目一期（项目一期（3#3#地块）指标：地块）指标：一期为河西大街和滨江大道交汇处的西北片块，由7栋31-33层的高层和5000平米的两层商业、会所组成。用地面积：56431计容积率总建筑面积：123307住宅：118185商业：5122总户数：836户建筑密度：12.53%容积率：2.19绿化率：48%地下停车位：819辆地下车库建筑面积：33280一期二期三期四期市政用地项目认知项目认知江湾
4、城一期认知：江湾城一期认知：客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知城市价值城市价值价值发现1重庆、武汉、南京、上海是长江沿线仅有的四座特大型城市，望江而居便幸运的成为了可能。南京，长江流域四大经济发达城市之一南京，长江流域四大经济发达城市之一重庆武汉南京上海价值发现价值发现客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知项目紧邻长江以及滨江风光带，尽享稀缺江景与绿色生态项目紧邻长江以及滨江风光带，尽享稀缺江景与绿色生态土地价值土地价值价值发现3项目紧邻滨江风
5、光带，与长江、江心洲仅一江之隔，自然生态资源极其丰富。本案本案本案本案滨滨滨滨江江江江风风风风光光光光带带带带价值发现2紫金山新街口仁恒江湾城，紫气东来一脉相承之大城所向。新街口紫金山价值发现价值发现客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知板块价值板块价值价值发现4河西新城是南京最具国际化特征的现代新城，距新街口直线距离7.2 公里，必将成为南京未来城市发展中心。价值发现5河西新城目前入住人口35万左右，品牌开发商集中进驻，整体开发品质以中高端为主，口碑效应亦已形成。价值发现6规划5条地铁穿越河西，快速路、主干路、次干路、
6、支路构成的“网格式道路” 系统已初步形成。价值发现7项目东向临近地铁1、2号线交汇处，比邻奥体CBD，通达性较好。7. 2KM7. 2KM新街口新街口奥体奥体CBDCBD本案本案滨江风光带滨江风光带河西新城是拥有超前规划的现代化新城区，南京未来发展中心河西新城是拥有超前规划的现代化新城区，南京未来发展中心奥体中心奥体中心奥体新城奥体新城 欧洲城欧洲城 塞纳丽舍塞纳丽舍 万达华府万达华府朗诗国际街区朗诗国际街区 银银城城西西堤堤嘉嘉业业阳阳光光城城拉拉德德芳芳斯斯中低价房中低价房兴元兴元嘉园嘉园河河西西中中央央商商务务区区金马郦城金马郦城 滨江奥城滨江奥城 文文化化用用地地金金陵陵中中学学特特殊
7、殊教教育育学学院院紫鑫中华紫鑫中华光明城市光明城市 明明基基医医院院碧瑶花园碧瑶花园 华新华新丽华丽华 宋宋都都美美域域一号线一号线二号线二号线奥体中心奥体中心周边周边CLDCLDCBDCBD本案本案价值发现价值发现客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知板块价值板块价值本案本案繁荣的活动区繁荣的活动区舒适的休闲区舒适的休闲区自然的生态区自然的生态区（绿博园）（绿博园）国际会展中心国际会展中心滨江区域将成为河西新城打造的重点滨江区域将成为河西新城打造的重点价值发现8奥体滨江文体休闲轴线、滨江风光带与南京会展中心成为建设的重
8、中之重，项目正好介于两者中间。价值发现价值发现价值发现9东侧的南京国际会展中心由展览中心、会议中心及酒店和配套设施组成，总建规模约36万平方米,分两期建设。一期包括6个展馆、会议中心和多功能展馆及部分配套设施，现已建成并于9月8日正式启用。建成后的会展中心是继奥体中心后河西的又一标志性建筑，作为第四届世界城市论坛的主会场，国际化的会务、酒店配套,将使地块价值得到进一步提升。客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知品牌价值品牌价值仁恒仁恒潜心经营南京潜心经营南京1414年的高端地产品牌形象年的高端地产品牌形象开发理念开发理念
9、开发理念开发理念开发项目开发项目开发项目开发项目 1994年梅花山庄把家搬到风景中去湖湾山林别墅园 2003年玉兰山庄纯小高层现代精英生活区 2004年仁恒翠竹园御于酒店寓居家 2005年仁恒国际公寓市场机会发现10仁恒地产秉承“开发中高档臻品楼盘”的理念，在南京市场潜心经营14年，不断引领南京高端产品的开发，并积累了一批忠实的消费者。江湾城的高品质定位必将更加凸现仁恒的品牌价值。价值发现价值发现客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知建筑品质建筑品质价值发现1170万平米弘篇力作，高达50%的绿化率，4.5米高差坡地，1
10、1%的建筑覆盖率，贯穿区内的天然水系等等为构筑生态社区提供了优越条件；铝板现代外立面、国际精装品牌组合、户室中央空调、地暖设施的品质打造加上室内恒温泳池、网球场、外国语学校等高端配套，以及仁恒专业的高端物业服务，一个全新的国际化生活社区跃然纸上。产品价值产品价值完善配套完善配套规模大盘规模大盘天然水系贯穿全区会所、商业配套）九年制外国语学校配套幼儿园网球场价值发现价值发现客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知江湾城具备了成为高端楼盘的先天禀赋江湾城具备了成为高端楼盘的先天禀赋稀缺资源稀缺资源风水宝地风水宝地周边景观周边景
11、观品质大作品质大作一流配套一流配套承袭紫气东来，临界长江之水，江湾城实属上风上水之相江湾城江湾城特大城市，加临长江而居，为临江而居的最理想境界70万平米宏篇力作，仁恒深耕南京14年最大手笔，甄选国际精装品牌组合。花园居所花园居所区域背景区域背景河西新城是南京最具国际化特征的现代新城的高绿化， 4.5米高差坡地，贯穿全区的天然水系，加11%的建筑密度，俨然生态花园格局河西滨江公园、一线江景会展中心、奥体中心、中央公园等市政人文环境资源相当丰富室内恒温泳池、网球场、幼儿园、九年制外国语学校等品牌实力品牌实力仁恒地产品牌和仁恒高端物业品牌价值发现价值发现客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策
12、略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知在做市场分析前，需要理清几个高度关联而又似是而非的概念：高价，高端，标杆，豪宅高价高端高价位的产品不一定就是高端产品高端标杆高端如因曲高和寡成为小众不一定就成标杆标杆豪宅能成为某一类产品的代表不一定就是豪宅市场分析市场分析客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知我们是什么我们是什么高端物业高端物业一个由四纬因素构成的市场综合体一个由四纬因素构成的市场综合体 在住宅市场发展的特定阶段，在具有较高地域文脉认在住宅市场发展的特定阶段，在具有较高地域文脉认知度的区域
13、内，能最大限度的满足少数高收入人群的居知度的区域内，能最大限度的满足少数高收入人群的居住需求，占有核心区位或稀缺资源，其在资源数量、标住需求，占有核心区位或稀缺资源，其在资源数量、标准、销售价格、各种产品性能指标、土地价值、市场形准、销售价格、各种产品性能指标、土地价值、市场形象等方面皆明显超出市场平均水平，价格敏感度低于品象等方面皆明显超出市场平均水平，价格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。质敏感度的高级住宅形式。价格价格价格价格：单价与总价单价与总价高于市场平均水平或高于市场平均水平或同类产品水平同类产品水平高端物业高端物业产品性能产品性能产品性能产品性能：创造高创造高创造高创造高品质高
14、舒适度产品品质高舒适度产品品质高舒适度产品品质高舒适度产品市场形象市场形象市场形象市场形象：品牌企品牌企品牌企品牌企业，高端客户群体与业，高端客户群体与业，高端客户群体与业，高端客户群体与高品质的服务高品质的服务高品质的服务高品质的服务资源：资源：资源：资源：拥有区拥有区拥有区拥有区位或生态等稀缺位或生态等稀缺位或生态等稀缺位或生态等稀缺资源资源资源资源本项目可初步定位为：滨江标杆，高端物业本项目可初步定位为：滨江标杆，高端物业市场分析市场分析客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知在此采用价格指标量化界定高端物业以便于研
15、究此物业类型在此采用价格指标量化界定高端物业以便于研究此物业类型 因高端项目的价格具有明显的时效性，因高端项目的价格具有明显的时效性， 此处高端物业的界定同时满足以下两个条件：此处高端物业的界定同时满足以下两个条件： 单价在1万元以上； 总价在150万元以上。价格界定价格界定市场分析市场分析客户定位客户定位价值发现价值发现营销策略营销策略价格定位价格定位项目定位项目定位市场分析市场分析项目认知项目认知南京市场高端物业特征：四大因素往往不能兼而有之南京市场高端物业特征：四大因素往往不能兼而有之世茂滨江世茂滨江1432314323元元/m2/m2钟山高尔夫钟山高尔夫3056130561元元/m2/
16、m2钟山美庐钟山美庐1829618296元元/m2/m2锋尚国际锋尚国际2117921179元元/m2/m2朗诗朗诗国际街区国际街区1196211962元元/m2/m2目前南京市场上的高端物业往往在市场表现目前南京市场上的高端物业往往在市场表现上突出某几个因素特征：上突出某几个因素特征：价格与区位优势：价格与区位优势：新世界花园、长江路九号、新世界花园、长江路九号、凯润金城、御湖国际公寓、天正湖滨、花园、凯润金城、御湖国际公寓、天正湖滨、花园、金鼎湾、雅居乐花园；金鼎湾、雅居乐花园；自然资源优势：自然资源优势：世茂滨江、钟山高尔夫、钟世茂滨江、钟山高尔夫、钟山美庐；山美庐；产品自身优势：产品自身优势：锋尚国际、朗诗国际（科技）；锋尚国际、朗诗国际（科技）；品牌与市场形象优势：品牌与市场形象优势：绿城玫瑰园、四季绿城玫瑰园、四季 仁仁恒公寓、依云溪谷、栖园、金域缇香；恒公寓、依云溪谷、栖园、金域缇香；四季仁恒四季仁恒1976319763元元/m2/m2绿城绿城玫瑰园玫瑰园1370513705元元/m2/m2 栖栖 园园1188511885元元/m2/m2 依云溪谷依云溪谷15084150
