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1、1房地产开发企业房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案少列收入虚增成本偷逃企业所得税案 2第一部分第一部分一、案例编写人一、案例编写人winwindwinwind二、二、编写目的编写目的 通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、少计收入、多列成本多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。别是分析性复核方法在查前、查中的运用。三、关键词三、关键词企业所得税企业所得税 少计收入少计收入 虚假发票虚假发票 虚增成本虚增成本 多列期间费用多列期间费用 3偷税手段收入
2、方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金5偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象6偷税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费5种检查方法种检查方法78第一部分第一部分 四、基本概念四、基本概念 （一）建筑容积率（一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。下，建筑容积率同楼面地价成反比。9第一部分第一部分 （二）楼面地
3、价（二）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价的比值。它的计算公式是：楼面地价= =土地总价土地总价建建筑总面积；或：楼面地价筑总面积；或：楼面地价= =每平方米土地单价每平方米土地单价容积容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。中楼面
4、地价为检查人员分析成本的项目。10第一部分第一部分 ( (三三) )甲方供材甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。11第二部分第二部分案件来源案件来源一一纳税人基本情况纳税人基本情况二二案件查处情况案件查处情况 三三定性处理及依据定性处理及依据四四12一、案件来源一、案件来源专项检查13二、纳税人基本情况二、纳税人基本情况工商注册、税务登记情况工商注册、税务登记
5、情况（一）（一）企业经营情况企业经营情况（二）（二）14（一）工商注册、税务登记情况（一）工商注册、税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于司），成立于20032003年年1010月。工商登记类型：月。工商登记类型：内资有限内资有限责任公司责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入35685.1335685.13万元，缴纳企业所得税万元，缴纳企业所得税47.4847.48万元，营业税万元，营业税金及附
6、加金及附加2337.382337.38万元。万元。 该地区预售阶段适用预计计该地区预售阶段适用预计计税毛利率税毛利率151515（二）企业经营情况（二）企业经营情况 该公司该公司20032003年以年以186.48186.48万元每亩的价格在市中心万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块取得拍卖地块85.885.8亩，开发了两个项目：都市花园一亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积期、都市花园二期，规划建筑面积2020万平方米。其中万平方米。其中都市花园一期建筑面积都市花园一期建筑面积1010万平方米，于万平方米，于20062006年竣工年竣工；都市花园二期建筑面积都市花园二期
7、建筑面积1010万平方米，尚未竣工。万平方米，尚未竣工。20042004年实现预售收入年实现预售收入9863.909863.90万元，万元，20052005年实现预售收入年实现预售收入10821.2310821.23万元，万元，20062006年实现一期现房销售收入年实现一期现房销售收入1200012000万元，二期预售收入万元，二期预售收入30003000万元。万元。 16（二）企业经营情况（二）企业经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2006年竣工取得拍卖地块85.8亩开发了两个项目 都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工17三、案件查处情况三、案件查处情况案头分析准备案头分析准备（
8、一）（一）稽查实施稽查实施（二）（二）查补税款计算查补税款计算 （三）（三）18（一）案头分析准备（一）案头分析准备 检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业的了解。发现该企业成本明显偏高成本明显偏高，毛利率明显偏毛利率明显偏低低，销售收入同售楼部了解情况不一致。，销售收入同售
9、楼部了解情况不一致。19纳税申报情况纳税申报情况（一）（一）案头分析准备案头分析准备 项目/年度200420042005200520062006销售收入 0 0 0 032685.13 32685.13 预售收入 9863.909863.9010821.23 10821.23 3000 3000 计税成本 O OO O30397.17 30397.17 期间费用总计 814.99 814.99 788.74 788.74 70.76 70.76 利息支出 582.34 582.34 582.34 582.34 0 0业务招待费 135 135 120 120 20.76 20.76 其他期间费
10、用97.65 97.65 86.40 86.40 50 50 主营业务税金及附加 646.09 646.09 708.79 708.79 982.5 982.5 应纳税所得额 327.5 327.5 125.65 125.65 -1418.07 -1418.07 应纳所得税款 6.11 6.11 41.47 41.47 0 0已纳所得税款 6.116.1141.47 41.47 0 020（一）案头分析准备（一）案头分析准备申报表比率分析申报表比率分析1财务费用分析财务费用分析 2业务招待费分析业务招待费分析 321可能存在可能存在可能存在可能存在虚增成本虚增成本虚增成本虚增成本或者少计或者少
11、计或者少计或者少计收入问题收入问题收入问题收入问题 1.申报表比率分析（完工项目）申报表比率分析（完工项目）缴纳所得税款缴纳所得税款47.5747.57万元万元所得税贡献率为所得税贡献率为0.13%0.13%3%3%毛利率为毛利率为7%7%20%20%收入收入32685.13万元万元222.财务费用分析财务费用分析 该企业该企业20042004、20052005年利息支出在财务费用中列支年利息支出在财务费用中列支1164.681164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该很可能是企业为开发项目而
12、借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明企业销售收入为零，证明20062006年以前所有楼盘均未完工。年以前所有楼盘均未完工。根据根据总局税收政策规定总局税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。一步核实取证。233.业务招待费分析业务招待费分析 该企业该企业2
13、0042004、20052005年列支业务招待费年列支业务招待费255255万元。万元。根据国税发根据国税发200631200631号文件第八条规定，预售阶段号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。该问题也需要在查账阶段，取证核实。 （二）稽查实施（二）稽查实施调账遇阻调账遇阻20072007年年7 7月月1818日，日，xxxx市国税局稽查局开始对金海市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及
14、其它会计资料于通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于20072007年年5 5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。录。24（二）稽查实施（二）稽查实施 被迫交出账簿被迫交出账簿XxXx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼仅市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段的
15、可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。施核定税款。在税务部门强大的压力下，在税务部门强大的压力下， 20072007年年7 7月月2323日，该日，该企业被迫交出账簿，企业被迫交出账簿，xxxx市局稽查局随即启动稽查市局稽查局随即启动稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。程序，对其纳税情况进行了全面检查。2526（二）稽查实施（二）稽查实施收入检查收入检查 1成本核查成本核查 2期间费用审查期间费用审查 3271.收入检查收入检查侧面突破查出少计收入侧面突破查出少计收入（1）巧妙分析发现隐瞒首付款
16、项巧妙分析发现隐瞒首付款项（2）现场核查违章建筑收租金现场核查违章建筑收租金（3）28（1）侧面突破侧面突破 查出少计收入查出少计收入营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用佣金支出”账簿支付销售佣金680.56万元按代销手续按代销手续费费3 3推算出实推算出实际的预售收入际的预售收入22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元29（）巧妙分析（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项发现隐瞒首付款项 该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，检查人员分析认为，可能存在两非常不正常的，检查人员分析认为，可能存在两种情况：种情况：一是可能存在一是可能存在“假按揭假按揭”二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。30（）巧妙分析（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业
