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1、名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -房地产开发项目的成本测算方法随着 国家 国土 资源 部第 11 号令 招 标拍 卖挂 牌出 让国 有土 地 使用权规 定的出 台，全 国各 地协 议转 让土 地 已基 本绝 迹，全部 转 为公 开挂牌、竞拍 竞卖 ；这也 意味 着房 地产 暴利 的终结 ，管 理出 效益 时代的 到来；在通 过协 议转 让、以 地补 路等 方式 猎取 地 块的 时期，开发 商们 在拿地前 不需 过多 地作 研 究分 析， 由于 那时 大 多是 协议 操作 ，开 发风险 小， 有较 大的 获利 空间 ；而今 后，由于 土地
2、自 身的 稀缺 性，公开 的 竞争 将日益激 烈，激 烈的 竞争 也将 使获 利空 间大 大 地受 到挤 压，这 对项 目投 资成本测 算的 科学 性和 缜 密性 提出 了较 高的 要 求； 保守 有余 ， 将 失 去机 会， 一事 无成 ；轻 率冲 动 ，将 导致 亏损 ，严 重 的将 导致 企业 破产 ；如何 精确 地测 算项 目成本，本文 结合 国家 建设 部发 布的 房地 产开发项 目经 济评 价方 法 ，试图 从土 地成 本 、前期 规费、工程 成 本、间 接成本 等几 个方 面分 别 予以 论述 ；分 析的 前 提是 该地 块的 面积 、容积 率、规划 要点 已确 定，建 材市 场
3、行 情相 对稳 定 ，并且 开发 商有 肯定 的管 理水平；一、 土地 成本随着 公开 竞拍 的推 行，土 地成 本日 益成 为 开发 成本 的重 要组 成 部 分，综合 的地 价内 容特别 广泛 ，主 要包 括：土 地中 标价 、拆迁 补偿 费用、代劳 费用 、交 易契 税 等， 土地 成本 约占 项 目开 发成 本的 35 -40 ，并有进 一步 上升 的趋 势 ；二、 前期 规费前期 规费 主要 是指 从事房 地产 开发 项目 向 政府 交纳 的相 关费 用 ，主要包 括应 交纳 的基 础 设施 配套 费， 训练 附 加费 、人 防经 费、 白蚁费 用、地区 配套 费等 ，以 及 先征
4、后退 的新 型墙 体 材料 基金 、散 装水 泥押金 等， 此项 费用 的缴 纳基 数 主要 是按 施工 图建 筑 面积 ，标准按 国家 有 关规 定执行； 整个 前期 规费 约 占开 发总 成本 的 10 左 右， 并有 降低 的趋势 ；三、 工程 成本此项 费用 为成 本中 的“大 头 ”，约占 总成 本的40 50 左右 ，具 体内容 包括 ：1、勘 察、 设计 、建 筑检 测、 质量 检验 及景观 设计 、项 目监 理等费用；2、土石 方、围 墙、传达室、现 场办 公用 房，临 时道 路、临 时 用水、暂时 用电 等三 通一 平 费用 ；3、地 基工 程费 用， 含地 基处 理、 桩基
5、 、基础 、支 护等 内容 ；4、建 筑安 装工 程费 用， 包括 土建 、安 装、门 窗等 费用 ；5、电 梯投 资；6、小 区供 电、 供水 、供 气费 用， 室外 道路、 雨污 水系 统、 消防系统、 景观 绿化 等费 用 ；7、小 区智 能化 费用 ，包 括门 禁系 统、 防盗报 警系 统、 监控 系统， 有线 电视 、电 话、 宽 带系 统等 费用 ；8、小 区配 套费 用 适用于 大规 模小 区建 设 ，包 括物 业管 理用 房、幼儿 园、 学校 、社 区 服务 、会 所、 医保 中 心等 建设 费用 ； 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -上述 所列 的各
6、项工 程费用 需根 据项 目所 在 地的 具体 情形 进行 分 析， 没有 标准 的指 标可 以 套用 ，应 随机 应变 ；四、 开发 间接 费用此项 费用 是指 开发 商运作 该项 目所 需发 生 的开 支， 具体 明细 如 下：1、资 金成 本； 该费 用实 际是 项目 开发 的机会 成本 ，在 进行 项目成本分 析时 ，应 按项 目全贷 款来 考虑 ，因 为 开发 商即 使是 用自 有 资金 ，也仍是 存在 机会 成本 ； 具体 分析 时应 采纳 动 态现 金流 的计 算方 法；2、管 理费 用； 此项 费用 无须 多述 ，包 括人员 工资 、办 公费 用、办证费 用、 杂项 开支 等
7、，此 费根 据各 公司 实 际的 治理 水平 按比 例运算 ；3、销售 费用 ；包 括 了广 告宣 传费用、样 板房 费用 、销 售人 员 工资、销售 提成 等开 支内 容 ，要 依据 不同 的项 目 内容 分析 运算 ；4、其他 不行 预见 费 用；此 费用 是指 一些 事前 不能 精确 猜测 的 开支， 如特 殊地 质情 况、物 价上 涨、市 场压 力、工程、风险等费 用，通常是按总投 资的 3 5 计列 ，视 项目 个案 而 定；5、销 售税 费； 是指 房产 销售 需要 缴纳 的税费 ，主 要指 营业 及附加费、交易 服务 费、印 花税 、各 项基 金、土 地增 值税 ，并 考虑 企业
8、所 得税；6、上 述各 项费 用中 未提 及的 其他 支出 ；上述 项目 开发 成本，不仅 是在 项目 分析 中 必需 考虑 的成 本开 支 ，测算人 员必 须根 据本 企 业的 实际 情形 ，并 充分考 虑拟 投资 地块 项 目的 具体情形 进行 分析 取舍 ；同时 有条 件的 开发 商仍要 做好 已有 项目 资 料的 积存工作 ，为 新的 项目 分 析提 供参 考；.某地块基本情形用地面积18090容积率1.43户数86可建建筑面积25868.7宅基地面积15014回迁系数0.8回迁面积12021.2商品房价格2500商品房面积13857.5回迁房价格2023.95总销售收入5895.38
9、税金467.69524.85建设成本5235.69净收入463.34406.17政府收益684.78政府部门收益367.07村集体收益211.653村民收益22.75住宅开发成本测算表收费项目收费收费标准折算标准（元 / ）说明单位土建造价700 元/700820设施配套100含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发治理费等不行预见费用20国税国税局房价 3.3%82.5337.5房价按 2500 元/运算,商品住宅税收占房价的13.5% ，商业房税收占房价的15% ；地税综合地税局房价 8.7%217.5契税住宅农税局房价 1.5%37.5商业房房价 3%征地补偿拆迁户1200 元/宅基地696
10、.471026.94办完土地手续所需费用躲迁安置费等59.84土地出让村补偿国土局7.8 万元 /亩81.82土地收益18 万元 /亩188.81评估勘界交易费住宅5.2 万元 /亩54.55房管局3 元/3141.90商业房10 元/避雷设施费气象局1.5 元/1.5电器检测费消防大队1.5 元/1.5垃圾处置费建设局2档案整理费1.3 元/1.3基础设施费205 元/205墙体节能费8 元/8防空建筑配套费20 元/20劳保统筹费2.6 元/18.2质检费土建造价的0.25%1.75房产测量费测绘单位1.36 元/ 1.3635.11地势放线竣工2.5勘察设计费设计单位20 元/20规划技
11、术服务费用地 1.5 住宅 1.74.249规划设计费1.5 万元 /ha监理费监理公司土建造价的1%72023.95总计2361.45不含税收的成本价2,023.95 元/平方米房地产项目的投资决策浅析焦点苏州房地产网 2003年 03 月 14 日伟业地产房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区分，作为投资，都是为了猎取最大投资收益；由于房地产业在国内进展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、 不确定性和风险程度高；市场供应缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和进展性等等；我们在进行房地产项目的投资分析时，需要依据房地产项目的实际情形， 依据市场因素、 经
12、济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性；一个房地产开发项目，从提出到完成都必需经过以下几个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结；在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决 策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成；般情形下，可行性分析要讨论的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力；要在多个可行方案中优选出最优秀方案，讨论人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评判，合理取舍；项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，
13、并为项目的投资决策分析供应充分的依据；当我们预备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有许多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤：1、开发项目的选定项目要环围着市场转，市场打算项目，能否通过市场调研精确把握市场的动向和进展趋势，已成为项目挑选的摸索重点；在挑选开发项目时， 我们第一是依据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析明白；根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼仍是住宅、公寓等；在确定项目所要开发的物业类型后
14、，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析 及猜测， 进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何， 竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估量；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点；以此为基础，对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户， 比如写字楼是面对国际化大公司， 仍是 SOHO一族； 住宅楼是面对商界精英，仍是白领或工薪阶层等等 ; 以及进入市场的时机和方式 ；2，开发方案的挑选与确定在依据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买才能等方面进行具体的分析，依据分析的结论，结合项目自身资源条件，构思项目建设方案； 是采纳高层仍是多层，是实行何种建筑风格：欧陆风情仍是南美情调，现代风格或古典情怀等等；在确定项目建设方案的同时，依据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期；3、对总收入或销售总额的估量这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟
