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1、中国的房地产行业在近几年实现了快速的发展，许多房地产企业在这一过程中不断扩大规模。但是这些企业在发展壮大的过程中也存在很多财务问题。本文首先介绍了财务风险的相关理论和我国房地产公司财务风险的现状。紧接着选取保利地产股份有限公司作为案例进行具体分析，通过对保利地产近五年的相关数据指标与行业标准值及相关房地产企业进行比较，从偿债能力、盈利能力、发展能力、营运能力这四个方面来分析保利地产的财务风险，发现了保利地产存在筹资风险、流动风险、投资风险、信用风险这四大财务风险。最后针对这四大财务风险提出了相应的规避措施。财务风险无法避免，但可以通过降低风险发生的概率对财务风险进行防范，企业相关工作人员也要予
2、以重视以确保企业平稳发展。一、财务风险概述（一）财务风险的相关理论学者对财务风险存在多种看法，它作为一种复杂风险存在于公司中。一般而言，财务风险指的是对未来的不确定性，它是收益与损失都难以预料的一种风险，其不确定性，可能是公司生存的敌人，也可能是公司生存的帮手。财务风险在公司经营中是一种无法规避的风险，能够用数据直观体现，依据这些数据，公司对它进行识别、分析和防范。（二）财务风险规避的原则1.及时性原则规避财务风险首先要遵循及时性原则，即规避财务风险要有预测性。在财务风险进一步发展带来财务危机之前，企业应通过对其自身的数据预测和内部的行政管理策略以及宏观经济环境的影响，及时规避企业的财务风险，
3、以免对企业的发展产生不良的影响。2.稳健性原则稳健性原则是指不能盲目追求高收益，也不可以忽略风险的存在，其对规避和控制财务风险都有不可忽视的指导作用。在了解风险的前提下，公司应该提高风险防范意识，必要时还应对风险进行预测和把控。在收益与风险之间做出正确的衡量，不要一味控制风险而忽略了收益，也不要只顾收益的增加而使公司陷入财务危机中。（三）财务风险规避的目标1.减少损失的可能性在进行财务风险的规避时，由于风险自身的不确定性，不可能对它进行精准预测，但能够结合理论和数据分析对目标公司进行评判，进一步预测财务风险发生的概率，从而对公司可能发生的损失进行估算，其次依据公司的实际状况采取有效的措施，降低
4、财务风险发生的概率，以此降低公司的损失，营造一个良好的经营氛围。2.减少损失程度 如果出现了财务风险，发生了损失，就迫切需要采取措施避免财务风险，降低损失程度。财务风险对目标公司造成相应损失后，它依旧存在危险性，在作出相应的补救措施时，也应为将来它的出现做出防范。财务风险是无法消除的，公司应重视它的存在，进行有效防范和规避，从而减少损失，赢取收益。二、我国房地产企业财务风险现状（一）存货量偏高我国房地产企业通常拥有相对较高的库存。利用1997-2018年国际统计局公布的新开工房屋面积扣除销售面积大致估算全国的商品房库存情况。由此得出，截至2018年4月，全国商品房累计库存面积约60.3亿平方米
5、。利用1997-2018各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期，由此得出，截至2018年4月，我国商品房去库存约需3.6年，其中住宅去库存约需1.8年。如此高的存货量意味着企业在这方面资金占用过大，即资金变现能力差，且回收周期较长，企业出现资金周转困难的概率上升，其短期偿债风险较高。（二）资产负债率偏高我国房地产企业资产负债率均值在50%左右。图1为2013年-2018年第一季度TOP50上市房地产公司的资产负债率的平均值。横向对比其他行业的平均资产负债率，除了金融行业略高一点以外，房地产企业以78.85%的资产负债率高居第二。从图1分析可得，2013年-2015年房地产企业的资产负债
6、率增长的较快，这说明公司的财务风险存在加重的可能性，2016年和2017年相对增长较慢，保持在53%左右，2018年第一季度有所下降，但仍比2013和2014年高出许多。公司的资产负债率与公司所面临的财务风险成正比，若公司的财务风险增加，其财务危机发生的概率也大大增加。同时也表明房地产企业长期偿债能力较差，这意味着企业的筹资风险较高。这虽然是房地产公司中普遍存在的现象，但为了未来公司的长期可持续发展，公司的领导者应该对本公司的短期和长期的偿债能力予以高度重视。图1 TOP50上市房企资产负债率均值资料来源：数据来自公开资料整理，网址：图2 2017年各行业资产负债率排行资料来源:数据来自统计局
7、公开资料整理（三）扩张迅速我国房地产企业近几年业务增长迅速，从图3拿地金额分析图中可以体现。数据表明从 2016 年 9 月到2017年2 月期间，拿地金额位于前三名的依次是万科、保利地产、碧桂园。房地产企业的迅速扩张往往取决于其融资能力，融资的钱需要按时偿还，这与企业的偿债能力和营运能力息息相关。因此，房地产企业的迅速扩张导致其流动性风险发生的概率大大增加。 图3 2016年9月-2017年2月我国房地产企业拿地金额前三名分析图（四）财务风险形成的原因1.内部因素房地产企业的项目运作需要大量资金的支撑,即加杠杆，若是一味盲目扩张,借入资金将越积越多,从而导致资产负债率的升高, 则杠杆失去了作
8、用。与此同时,越来越多的债务需要按期偿还,将导致企业筹资风险和流动性风险的增加，进而对公司的正常运行产生影响。2.外部因素房地产企业的投资受当地房地产市场的影响较大，这就需要公司对市场进行一个精准的评判。房地产企业在项目开始前会对预期收益进行评估，但实际收益会与它有一些偏差。尤其在经济环境良好的情况下，企业争先扩大自身的规模，增加各类项目，导致房地产企业出现供过于求的情况，由此引发大量存货，企业的资金周转发生很大的困难，大大增加了财务风险发生的可能性，造成巨大的财务危机，有一些财务管理不善的地产公司甚至濒临破产。三、房地产企业财务风险评价指标体系（一）筹资风险评价指标体系房地产企业的筹资风险主
9、要是指债务集资到期，公司却拿不出足够的资金还本付息，从而引发公司信用评级降低。因此对公司偿债能力的分析显得尤为重要。偿债能力包含多个指标，现在选取的是最具代表性的四项指标，以此作为评价公司筹资风险的标准，这四项指标分别为利息保障倍数、速动比率、资产负债率、流动比率，它们都是财务分析中常用的指标，可以清晰精准地体现出公司的偿债能力，从而对公司的筹资风险进行一定的评估。图4 筹资风险评价指标体系（二）投资风险评价指标体系项目和土地是房地产企业的主要投资对象，这依靠大量的资金流来支撑，资金的回收期较长，甚至出现资金难以收回的情况。一般而言，公司在进行投资时，会综合考虑未来的发展。若投资决策是正确的，
10、资金能较好的回收，同时伴随着公司规模的壮大，投入的资本也能发挥举足轻重的作用，公司财务出现可观的情况。因此，投资风险与公司的盈利能力及发展能力是密不可分的。图5 投资风险评价指标体系（三）流动性风险评价指标体系公司的迅速发展往往取决于其融资能力，而融资来的钱是需要在一定时间内偿还的。因此公司的偿还债务能力决定了其能否长久发展。在研究偿债能力时，选取的是速动比率、资产负债率等几项常规指标，以此来判断公司在集资方面所潜伏的风险。另外营运能力在公司经营过程中也非常重要，如果营运能力不达标，公司就不能进行正常的运转，公司将面临巨大的风险，因此将营运能力中两个具有代表性的指标作为流动性风险评价指标尤为重
11、要。图6 流动性风险评价指标体系（四）信用风险评价指标体系信用风险指企业因为被下调信用等级而在资本市场难以进行融资的风险。公司的信用风险与盈利能力密不可分。因此，选取三个具有代表性的盈利能力指标作为信用风险评价指标尤为重要。图7 信用风险评价指标体系四、保利地产财务风险分析根据上文建立的房地产企业财务风险评价指标体系，对保利地产进行财务分析，发现保利地产存在筹资风险、流动性风险、信用风险、投资风险这四大财务风险。下面选取保利地产的部分财务指标进行详细分析，必要时会与同行业中其竞争对手万科进行对比。（一）保利地产介绍保利地产股份有限公司是我国大型国有房地产公司，其成立于上世纪90年代，公司总部设
12、立在广东省广州市，公司业务遍布中国各大一、二线城市。保利地产于2006年7月31号在上海交易所挂牌上市，其股票交易代码是600048，首次发行量为1.5亿，募资金额20.19亿。保利地产经过几十年的发展成为中国众多房地产企业中的顶尖房企，挑选它作为本文的案例进行分析，具有较强的代表性和说服力。 保利地产开始以军工起家，后转型为房产开发公司，其主要业务是房地产开发，同时它又是涉及装修、酒店经营、物业管理等行业的知名公司。随着我国经济的增长，保利地产逐渐做大做强，将业务拓展到海内外。近几年房地产市场逐步回暖，市场价格稳定上涨，保利地产房产业务利润率稳步提高。2017年保利地产实现投资收益16.8亿
13、元，同比增长超过三成。下图为保利地产近五年的合同销售金额。图8 保利地产近五年合同销售金额分析图（二）保利地产四大财务风险分析1.筹资风险分析筹资风险主要由外部宏观政策导致。2016 年四季度八部委发布新的调控政策，意味着房地产行业进入新一轮调控期。与之前几次调控不同的是，本次调控的区域变大，更有针对性，目标更加明确，那就是拒绝房价过快上涨，强调房子是用来住的不是用来炒的。而且房地产行业本身就是具有一定周期性的行业，未来几年刚好处于周期的底部，由此带来的下行压力正在逐渐加大，这对房地产公司应对市场能力有着更高的要求。另一方面，尽管中央强调稳健性货币政策，但从 2018 年初开始，房地产行业去杠
14、杆信号不断加强，银行信贷、信托、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制。一旦融资中断，很多项目工程就会中断，出现烂尾楼等现象。公司的筹资风险与其偿债能力息息相关，因此通过分析保利地产的偿债能力来判断其筹资风险。公司的偿债能力指公司在一定时期内偿还借款的能力。若是公司的偿债能力很弱，到期偿还不了债务，则该公司将面临或大或小的财务风险，甚至有些公司会因此而宣布破产。因此，本文通过对偿债能力的各项分析，识别可能存在的一切财务风险，进而提高防范意识，降低财务危机出现的概率。以下选取了速动比率、资产负债率和流动比率等指标来判定保利地产的短期和长期偿债能力，见表1。表1 2013年-2017年保利地产偿债
15、能力分析表 时间指标公式2013年2014年2015年2016年2017年行业标准值流动比率流动资产合计/流动负债合计1.821.871.731.741.782.16速动比率速动资产/流动负债0.380.450.430.530.570.4资产负债率总负债/总资产77.97%77.89%75.95%74.76%77.28%70.00%利息保障倍数息税前利润/利息费用1733.811597.131083.81143.481174.5444.5正常情况下，流动比率和短期偿债能力成正比关系。从表1的数据可以得出，保利地产的流动比率控制在 1.7 至1.9之间，没有达到行业标准值 2.16，这说明作为房地产公司的保利地产短期偿债能力不够。从速动比率来看，行业标准值为0.4，保利地产速动比率维持在0.5左右，与其同等级的企业，例如万科，速动比率也在0.5左右。公司的资产负债率越高，意味着公司所面临的财务风险越大，加重了公司的财务危机发生的概率。利息保障倍数用来表示公司偿还因贷款所产生的利息的能力，它与公司支付利息的能力成正比。从表1的数据清晰可见，保利地产2016年的资产负债率为 74.76%，对比近五年，2016
