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1、 我国房地产中介服务行业回顾与展望 房地产中介服务包括房地产估价、房地产经纪和房地产咨询，是房地产业的重要组成部分。房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。房地产经纪行业是为了促成房地产交易，为房地产供求者提供房源、客源、市场价格等房地产交易相关信息，以及提供代拟房地产交易合同、代办房地产贷款、代办房地产登记等服务的行业。房地产咨询主要是为投资者、消费者和房地产经营者，就投资环境、市场信息（供求信息
2、、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务的行业，目前主要由房地产估价师和房地产经纪人从事这方面的工作。房地产中介服务是在改革开放后伴随着房地产市场的发展而逐步发展起来的，其在规范社会主义市场经济秩序、维护国家和人民的财产安全、促进房地产市场健康发展、提高房地产市场效率、提高人民居住生活水平等方面发挥着重要作用。2011年，以房地产估价师和房地产经纪人为代表的广大房地产中介服务行业的从业者奋发进取，开拓创新，行业发展和行业组织建设等各项事业取得显著成绩，较好地服务了经济社会特别是房地产业的发展。一 房地产估价行业发展状况（一）房地产估价行业基本状况经过近30
3、年的发展，我国房地产估价队伍迅速壮大，人员素质逐步提高，法律法规不断完善，标准体系逐渐健全，执业行为更加规范，逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。（1）房地产估价是国家法定制度。城市房地产管理法第34条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第59条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定明确了房地产估价的法律地位，使房地产估价成为国家的法定制度。（2）建立了房地产估价师执业资格制度。1993年，在借鉴美国、日本等市场经济发达国家经验的基础上，原人事部、原建设部共同建立了我国房地产估价师执业资格制度。这是
4、我国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。（3）设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定（国务院令第412号）规定，“房地产估价师执业资格注册”是城市房地产管理法设定的行政许可项目，依法继续实施；“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一（第110项）。（4）房地产估价相关法规比较完善。目前出台的房地产估价相关法律法规有：法律城市房地产管理法、行政法规国有土地上房屋征收与补偿条例以及部门规章注册房地产估价师管理办法、房地产估价机构管理办法。（5）房地产估价标准基本健全。目前出
5、台的房地产估价标准有：国家标准房地产估价规范，以及房地产抵押估价指导意见、国有土地上房屋征收评估办法。此外，北京市发布了北京市房屋质量缺陷损失评估规程，四川省发布了四川省房地产司法鉴定评估指导意见，成都市发布了成都市农村房地产估价规范。（6）与香港测量师实现了资格互认。2004年8月，在“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”（CEPA）下，内地房地产估价师与香港测量师首批资格互认完成，97名香港测量师获得内地房地产估价师资格。111名内地房地产估价师获得香港测量师资格。2011年10月，实现了第二批内地房地产估价师与香港测量师首批资格互认，内地和香港又各有99人获得对方资格。截止到2011
6、年底，全国共有房地产估价机构5400余家，其中239家具有一级资质；从业人员超过30万人，共有44197人取得了房地产估价师执业资格，其中39148人注册执业。（二）2011年房地产估价行业发展情况2011年，有2321人取得房地产估价师职业资格，有16家房地产估价机构取得一级资质。根据2011年12月31日之前取得一级资质的房地产估价机构（全国共239家）填报的2011年房地产估价信用档案信息，营业收入全国前10名的房地产估价机构见表1。表1 2011年营业收入全国前10名房地产估价机构2011年，受房地产市场调控的影响，房地产估价业务量有所下降。根据房地产估价信用档案的数据，全国239家一
7、级机构开展的房地产估价业务中，房地产抵押估价项目共23.7万宗，比2010年下降约10%，评估价值合计2.7万亿元；房屋征收评估项目5000余宗，比2010年下降约27%，评估价值合计362亿元；房地产司法鉴定估价3000余宗，评估价值合计254亿元。2011年，国务院出台了国有土地上房屋征收与补偿条例，明确了被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。住房和城乡建设部发布了国有土地上房屋征收评估办法，进一步完善了房屋征收评估的程序和技术。这些法规一方面强化了房地产估价的地位，但另一方面也增加了估价难度，强化了房地产估价机构和估价师的责任。2010年11月
8、，财政部、国家税务总局发布了关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知，明确应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，堵塞税收漏洞。2011年，在两部门部署下，多地开展并完成了存量房评估试点工作。房地产估价机构在试点工作中发挥了极为重要的技术支撑作用，存量房税收评估也为房地产估价机构开拓了一条新的业务渠道。（三）当前房地产估价行业存在的主要问题1.外部生存环境日益严峻随着国际、国内宏观经济形势的风云变幻，房地产市场的起伏波动，估价机构的外部生存环境亦面临严峻挑战，主要包括以下几个方面：客户对估价服务的要求不断提高，但机构为客户创造价值的能力明显不足；估价市场业务结构变化较大，传
9、统业务优势逐步萎缩，新型业务开拓不足；治理商业贿赂直指估价机构，执业风险不断升高；几大评估行业互相挤压，房地产估价业务市场前景不容乐观。2011年，在有些地方，个别银行在住房抵押贷款中，已经不再要求有估价报告。抵押估价也不是法定的必要环节。同时，客户风险责任意识明显增强，估价机构承担的责任和风险明显加大。2.业内无序竞争持续激烈在国家实施严厉的房地产市场调控背景下，一些估价机构经常会采取各种不正当的竞争手段，如压低收费标准、无原则迎合委托人要求，以及利用一些不正当的公关手段等，进行低水平恶性竞争。这一现象的长期存在，主要是由于某些估价委托人不看重估价报告质量，而只关心估价结果，以及一份在形式上
10、能够达到办事要求、签了字盖了章的估价报告。这种状况对其他规范经营的估价机构，以及整个房地产估价行业的正常健康发展，均已造成了极为不利的影响。3.缺乏倡优扶强的政策支持房地产估价行业的长期发展，离不开一批真正把估价当做终生事业来做的估价机构。这些企业是行业良性发展的唯一希望。但是，全国至今尚未提出和采取一定的倡优扶强措施，以支持一些综合实力较强、专业水平较高、报告质量较好、社会口碑较佳的房地产估价机构得到较快的发展。恰恰相反，目前有一些不注意规范经营、不注重企业管理的估价机构，由于成本相对低廉，反而能够通过采用压价竞争、估价结果迎合不合理要求等手段，获得较多的估价业务，并得到一定的发展。另外还有
11、一些估价机构，虽然在行业内资格较老，但经营者目光短浅，不懂得长远发展，内部乱象丛生，更是在行业中造成极其负面的影响。这也从侧面说明了估价行业需要加强行业自律，并采取倡优扶强措施的必要性和紧迫性。（四）推进房地产估价行业健康发展建议针对房地产估价行业的现状和存在的主要问题，建议通过加强行业组织建设、强化教育和培训、加强行业正面宣传等手段来促进房地产估价行业规范健康发展。1.建设行业组织，加强自律管理一是，国家从政策上扶持全国性行业组织发展壮大，根据行业组织的实际情况和经济发展的客观需要，研究制定规范约束和培育发展行业组织的专门法律法规，进一步明确行业组织的职能，使行业组织监督和控制功能得以扩大。
12、二是，鼓励、支持省、市加强房地产估价行业组织的建设，提升服务职能，使其有能力获得信息，有能力满足成员的要求。三是，借鉴发达国家和地区经验，采取政府行政管理与行业组织自律管理相结合的方式，充分发挥行业组织自律管理作用，通过立法确定“业必归会”的原则，为实施行业自律管理奠定重要基础。2.搭建成长平台，促进机构发展对部分房地产估价机构实行一定的倾斜政策，扶优扶强。如通过充分发挥行业主管部门的行政影响力，支持若干个具有较强综合实力的估价机构，开展房地产税税基评估和房地产投资信托基金物业评估，以及属于房地产咨询服务范畴的房地产市场分析、房地产开发投资咨询、房地产置业投资咨询、房地产间接投资咨询、房地产贷
13、款项目咨询、房地产资产管理咨询、房地产政策参考咨询、房地产征收征用咨询和房地产事务办理咨询等新兴业务。与此同时，对一些弱小的企业，也应给予一定的指导帮助，协助找到企业核心的竞争力。坚持特色，发挥特长，稳步发展。这些企业如能增加与综合实力较强的估价机构之间的交流、合作，也可以进一步拓宽其发展的空间。例如在企业所得税、个人所得税等税收方面，对房地产估价机构实行优惠政策。建立房地产中介服务职业风险金制度，通过过失保险来转移来自业务上的风险。3.改善社会环境，提升社会地位房地产估价行业是现代社会经济活动中不可缺少的一个中介服务行业。但是，目前房地产估价行业在我国的知名度和美誉度并不高，甚至有些业内人士
14、也说不清楚房地产估价到底是做什么的。社会上还有不少人，对房地产估价行业存在偏见。有关部门应该重视和加强宣传工作，在主要的媒体平台开辟估价行业的窗口，增加估价行业的话语权，对行业中各个主要估价机构所作出的优秀业绩要进行正面宣传，让社会各界能了解估价行业，知悉估价行业在经济活动中已经发挥的和正在发挥的重要作用。此外，还可以定期评选、表彰优秀房地产估价师，形成一批模范典型，带动行业规范经营、诚信执业。组织优秀房地产估价师形成专家团队，与政府有关部门建立密切工作联系，为政府制订城乡规划、土地利用规划和年度计划、房地产开发计划等方面提供专业咨询。推荐优秀房地产估价师进入各级人大、政协，参政议政。尽管房地
15、产估价行业的规模不大，发展中还存在一些问题，但其在社会经济生活中，特别是在保障交易安全、维持社会稳定方面发挥着关键作用。从发达国家和地区的经验来看，房地产估价行业是一个伴随着房地产业永续发展的行业，只要房地产业存在，就需要专业的估价服务。房地产估价行业需要在规范和培育中不断成长。二 房地产经纪行业发展状况（一）房地产经纪行业基本状况近30年来，我国房地产经纪行业不断发展壮大。（1）房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分。改革开放后，随着我国房地产市场的崛起，房地产经纪行业快速发展，房地产经纪在提高房地产市场运行效率、保障房地产交易安全、维护房地产交易秩序、优化房地产资源配置、提高人
16、民居住水平以及扩大就业等方面，发挥了重要作用。近几年来，随着现代科学技术不断进步，许多房地产经纪机构广泛应用计算机、互联网、地理信息系统、移动通信等高新技术，推动了房地产经纪行业不断创新。一些新型服务业态如经纪网店、网上拍房、微博营销等不断涌现，房地产经纪完成了由传统服务业向现代服务业的转变，并已成为现代服务业的重要组成部分。（2）房地产经纪行业规模不断壮大，形成多元化竞争格局。据不完全统计，目前房地产经纪从业人员超过100万人，其中取得全国房地产经纪人资格者44013人；房地产经纪机构超过5万家，并成长起一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的大型品牌房地产经纪机构，如土生土长的链家地产、伟业我爱我家、满堂
