《我国住房公积金运营管理的加强》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国住房公积金运营管理的加强（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 我国住房公积金运营管理的加强 资金的有限性和巨大的资金需求之间的矛盾是我国住房公积金制度的主要矛盾，这一矛盾对公积金住房保障功能的施展不利。同时，我国住房公积金管理比较随意、粗糙，不利于住房公积金安全，不利于住房公积金制度的公平和住房公积金管理效率的提高。借鉴境外的住房贷款资金筹集与运营管理经验，改进我国住房公积金的运营管理水平，将有助于我们更好地实现住房保障目标。第一节 我国住房公积金贷款风险管理的加强当前，我国各地对住房公积金贷款的既存风险管理不严，对住房公积金贷款的未来风险防范不够，不利于住房公积金安全。新加坡、中国香港、德国和美国等国家和地区住房贷款管理经验丰富，借鉴这些国家和地区的
2、相关先进经验，将有利于我们加强住房公积金贷款风险管理，提高住房公积金贷款的安全性。一 境外住房贷款风险的管理及其经验（一）境外住房贷款风险的管理情况新加坡中央公积金由中央公积金管理局管理，但新加坡公积金住房计划并不直接以贷款方式支持住房建设和购买。新加坡公积金是通过国家货币管理局和新加坡政府投资公司，以公积金购买不可转让记名债券的方式进入保障性住房建设领域的。不可转让记名债券是政府债券，安全性高，从而使公积金避免了直接贷款建设保障性住房所产生的贷款风险。新加坡的购房优惠贷款也不是以公积金直接放贷，而是由建屋发展局发放，这又免除了公积金管理局的直接贷款风险。同时，新加坡只允许会员提取普通账户的一
3、半资金用作购房首付，普通账户余下的一半资金和每月该账户所获公积金缴费资金一起，承担住房贷款的偿还任务，这就保证了贷款偿还资金的充裕性，从而有利于降低住房优惠贷款的风险。另外，对于还贷过程中出现的永久性风险，新加坡通过借贷时强制购买住房抵押贷款保险即实行家庭保护计划的方式解决；对于暂时性还贷困难，则通过延长抵押贷款期限、加入更多有公积金的家庭成员为房产业主、出租空余房间或干脆卖掉大房子换购小房子等方式解决。实际上，早在贷款之初，新加坡就对风险进行了严格控制。新加坡建屋发展局会根据不同时期不同收入层次国民的实际需要与经济承受能力建造不同单元、不同大小的保障性住房，并限定不同收入层次国民对不同保障性
4、住房的购买权利和获得住房补贴的权利，这就确保了贷款者负债与收入相匹配，从而剔除了绝大部分贷款风险，保证了住房贷款安全。在20世纪50、60年代，香港楼房买卖大众化，住房按揭成为香港居民购买住房的主要融资手段。在高额利润的诱惑下，部分银行往往超过本身的承受能力向房地产业贷款，这就导致了20世纪60年代香港银行大面积危机的出现。在这种情况下，香港颁布1964年银行条例，加强对银行的管理。从此，香港银行按揭贷款的安全性大大提高。20世纪70年代后期、80年代中后期和90年代初，香港炒楼风膨胀，楼价虚高。对此，多次颁布打击炒楼活动的措施，促使银行按揭贷款最高比例从原来的九成降到六成或七成。1997年亚
5、洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，许多按揭借款人成为“负资产”人士，贷款偿还困难。但是，由于香港对银行业管理严格，香港银行的资本充足率高达15%20%，其物业贷款占全部贷款的比重不超过40%，因此，香港银行业在这一危机中仍安然无恙。同时，香港按揭贷款一向注重质量，对住房贷款的物业估价就低不就高，住房贷款逾期率很低。此外，香港银行有先进的业务信息处理系统，这一大型平台系统能及时发现和跟踪处理逾期贷款，处理时间一般不超过3天，及时化解了贷款风险。德国住房互助储蓄银行是依据政府特定法律而设立的专门从事个人住房贷款服务的金融机构，实行独特的“先存后贷”模式。德国明确的存款额度和期限及与之相应的贷
6、款额度和期限规定大大减少了德国互助储蓄银行的贷款风险。同时，该模式实行独特的低存低贷固定利差运营方式。这种固定利差运营模式使德国住房互助储蓄银行的存贷独立于自由资本市场之外，封闭运行，不受自由资本市场及其利率波动影响，从而避免了市场利率波动对贷款者及放贷者造成的压力与风险。同时，德国对房贷首付要求高，对收入和房贷月供比例的要求也高，也在一定程度上防范了风险。而且，德国长期住房贷款不是单独由一家机构提供，而是由住房互助储蓄银行、储蓄银行和抵押银行等一些重要的金融机构联合提供，从而分散了住房贷款风险。另外，德国政府对自有房和出租房价格进行严格控制，使得德国房价长期平稳，避免了住房抵押贷款的“负资产
7、”问题。19291933年的大萧条造成美国房价大跌，很多住房贷款者成为“负资产”人士，住房抵押贷款断供。1933年6月美国通过有房户借贷法案，设立有房户借贷公司，通过发行长期债券来购买违规的住房抵押贷款，并以延长贷款期限等优惠方式更新原有贷款，帮助有房户保住了住房。20世纪80年代，美国住房贷款由Thrifts储蓄贷款为主转变为二级抵押贷款市场融资贷款为主。在金融自由化下，美国的住房贷款由常规贷款发展出气球贷、负分期偿还、提前还贷罚金等多种贷款形式。这些新的贷款形式过于复杂，容易麻痹贷款者，加重贷款者的负担，同时也会减少放贷企业的资本储备比例，不利于金融安全。除了贷款形式翻新，美国还对客户实行
8、优劣区分，并按风险不同实行不同的贷款利率，收取不同的佣金。在高佣金的诱惑下，20世纪90年代中期起，经纪人开始加大对低收入者和少数族群发动鼓动式、掠夺式次级住房抵押贷款的力度。由于是二级市场放贷，经纪人可以不顾风险地大力推销昂贵贷款，而且还纷纷放宽贷款条件，使低收入者在收入减少时面临严重住房负担的可能性骤增，严重影响贷款安全。1968年的诚实租借法和其后陆续颁布的住房抵押贷款公示法、社区再投资法（CRA）等，要求储贷机构对中低收入者公平放贷，对掠夺性、欺诈性住房贷款进行限制，但这些法案只对特别严重的情况予以保护，且对恶意放贷者没有处罚措施，因而对贷款风险控制难以起到应有的作用。而且，联邦政府大
9、力推行低首付甚至零首付的自有房政策也加剧了贷款风险。2007年美国爆发的次贷危机和由此引起的全球性金融危机正是美国自有房政策和住房抵押贷款过度发展的产物，给美国自己和全世界经济造成了严重伤害。（二）境外住房贷款风险管理的特点第一，法制健全。建立和健全立法是防范和管理贷款风险的基础。新加坡通过中央公积金法，为公积金的投资运作与贷款及偿还等方式的确定提供了法律依据，从而保证了公积金的安全。德国也通过住房储蓄银行法，确保互助储蓄银行的贷款安全。香港银行条例加强了对银行住房贷款的限制，有利于住房贷款的安全。美国与住房贷款有关的法律非常丰富，为解决19291933年大危机引起的“负资产”问题提供了法律依
10、据。但是，美国诚实租借法、自有房和资产保护法案和住房抵押贷款公示法等法律在维护公平贷款上的不彻底性纵容了金融业的不健康发展，从而导致了掠夺性次级贷款的出现和次贷危机的发生。因此，在市场化程度较高的国家，不仅需要立法，而且需要彻底完善的立法来保障贷款安全。第二，贷款条件根据各自的市场特点设定。新加坡保障性住房市场是政府控制的市场，由于新加坡政府通过严格限制住房购买标准、限制住房价格、提供住房补贴和限制公积金提取，控制了各层次人群的贷款风险，保证了贷款偿还，因此，新加坡居民高比例的保障性住房优惠贷款并不会增加放贷风险。香港虽是自由市场，但由于银行业对房产价值评估严格并严格根据收入承受水平放贷，因此
11、住房贷款抗风险能力强。德国自有房市场是介于新加坡和美国之间的有限制的自由市场，它严格控制房价并根据收入情况放贷，确保了贷款安全。美国自有房市场是完全自由的市场，由于贷款条件不严，酿成了次贷危机这一严重后果。第三，对逾期贷款或“负资产”问题的处理及时而合理。要想迅速及时地处理逾期贷款，必须建立贷款及还贷信息库，及时了解贷款及还贷状况，分析还贷逾期的原因，并及时地、有针对性地处理每一例逾期贷款。大多情况下，变更还贷方式可解决还贷难题，降低贷款逾期率。香港对逾期贷款的处理比较细致迅速，新加坡对还贷困难者也提供了细致多样的处理方案，因此它们的逾期贷款率都较低。“负资产”问题需要我们在放贷时早做防范，注
12、意提高首付比例，严格房产估值与房贷收入比，在经济过热、房价过高时尤其如此。另外，建立有效的再融资途径化解还贷者的资金困难也是解决“负资产”问题的重要途径。美国以立法的形式干预1929年危机引起的“负资产”问题，并通过注资和改变还贷方式解决了这一问题。中国香港在处理1997年亚洲金融危机引起的住房贷款“负资产”问题时，也采用了融资与减轻还贷负担等一些措施，较好地化解了贷款风险。第四，金融自由化并且金融监管不严。美国的金融自由化导致金融产品过度发展，金融产品销售价格市场化，容易增加级别较低客户的融资成本和还贷负担，也容易导致鼓动式、欺骗式贷款营销，从而增加个人贷款风险与整个金融体系风险。美国的金融
13、自由化导致金融衍生产品过度发展，使得越来越多的金融和非金融机构进入房地产金融市场，导致大量金融监管漏洞的出现，为世界性的金融危机埋下了隐患。出于自身利益的考虑，标普和穆迪等各种评级机构事前总是乐于给予这些结构性产品高信用评级，以谋取更多的服务费，致使风险未能及时发现和公开。第五，存贷利差固定。在利率多变的市场经济国家，存贷利差能稳定贷款者的还贷负担，保证经营者的利润空间，有利于规避市场利率波动风险，实现可持续经营。新加坡住房优惠贷款和德国住房互助储蓄贷款都实行固定利差的存贷制度，既化解了贷款者的贷款风险，也化解了贷款经营者的经营风险。新加坡实行盯住市场利率的公积金存款利率，新加坡的住房优惠贷款
14、利率则盯住公积金存款利率，并始终与其保持0.1%的固定利差。德国则在保证2.5%的固定存贷利差的基础上，依据情况确定存贷利率。由于固定存贷利差，两国住房贷款有效地规避了市场利率波动的风险，1保证了经营的可持续性。二 加强我国住房公积金贷款风险管理的措施借鉴新加坡、中国香港、美国和德国等国家和地区的房贷风险管理经验，我们认为我国应从以下几个方面加强对住房公积金贷款风险的防范与管理。（一）严格房贷条件与新加坡和德国严格的住房市场价格控制不同，自2003年以来，我国住房市场以自由市场为主，政策性住房市场为辅，房价上涨过快，贷款风险加大。因此，我国住房公积金应进一步加强对贷款的管理，做好贷款风险防范工
15、作。首先，对于使用住房公积金贷款的保障性住房购买者，我们应在更严格的收入层次划分及保障性住房限购的基础上放贷。与新加坡公积金住房保障一样，我国住房公积金也重在解决城镇居民的基本住房问题。但我国当前的管理还没有发展到像新加坡一样细致化的程度，一是保障性住房购买者只有单一的阶层限定，没有对这一阶层内的购房者进行进一步细致的层次划分；二是保障性住房的大小没有充分考虑到购买者的收入层次与承受能力，可能导致一些人购买的保障性住房大小与实际收入不匹配，从而增加住房公积金贷款风险。因此，我们应把保障性住房的工作进一步做细，即对当地保障性住房购买线以下的居民再进一步进行划分，至少分成三个收入等次，然后再根据收
16、入等次、当前的保障性住房价格水平以及政府的住房补贴能力确定每一等次居民可购保障性住房的大小，然后再在此基础上建设相应的保障性住房让居民购买。当然，为了让收入一般但财产较多、买得起且想要购买比规定档次内更大一些住房的居民遂愿，我们可以做出相关政策规定并适当建造一些比原规格大一些的住房。这样，就能让购买保障性住房的居民的经济能力与所购住房相称，从而降低这些成员的住房公积金贷款风险。其次，对于使用住房公积金贷款的商品住房购买者，我们应严格房产评估，严格控制房贷首付。商品房购买没有收入限制，因此我们只能通过收入计算、房产评估和房贷首付对贷款风险进行控制。20世纪80、90年代以来，美国通过低首付甚至零首付、放宽收入计算标准、宽松房产评估等手段大力发放住房贷款，结果导致次贷危机。1997年香港房贷就是由于实行严格的房产评估
