1 盱眙房地产市场竞争个案调研数据一、调研目的1、通过调研寻找市场空白点，为公司领导决策提供参考依据2、初步判断目标市场价值构造方向，为产品定位提供参考，为利润目标提供市场依据3、充分认识地盱眙当地块市场，最大化规避免运营风险二、调研方式1、通过网络和等渠道进行成交等相关资料的查找2、直接到售楼部等现场勘查、了解3、相关业内人士包括销售员、负责人、客户的直接调研、咨询三、个案分析1、目前盱眙的商业地产从 2000 年开始，盱眙才逐渐形成聚集性商业，主要以老城区的商贸和新城区的国贸为典型代表但整目前观盱眙商业地产发展存在散、乱、杂的现象，而且多以经营低档服饰、餐饮、小商品等生活必需品尽管庞大的消费市场支撑起盱眙目前的商业消费，但无规划、无档次、无定位使得这里的零售消费不断外流，眼睁睁的看着大量消费流向上海、南京、淮安等周边城市正因为这样，在最近两年，使很多外来客商看到商机，涌现出一个个专业的商业楼盘2、代表项目1五洲国际广场名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 10 页 -2 该项目项目由香港五洲集团投资兴建，总占地96 亩，分二期开发、一期为纯商业，占地51.82 亩，总建 159 万平米，容积率3.5，绿化率 35%，机动车位 626个，非机动车位 7500个。
项目业态规划有大型超市、星级影院、时尚百货、餐饮娱乐、酒店式公寓为一体的大型商业综合体具体大型超市面积约20000平米；影院 4000平米；28 层酒店式公寓规划总面积约8 万平米，具体设计未定；商务写字楼19 层，具体设计和体量也未定商场百货均为 4 层，地下 2 层，沿东湖北路外街长1200米，内街长 800米，具体面积和体量未公布目前主要推广媒体有：户外看板、报纸、盱眙楼市等工程进度正在平整场地，工地现场正在建造接待中心，项目规划尚未通过据销售人员介绍，项目规划一期 15 万方商业，20%销售，30%招商包括电影院，超市等、50%是用来运营管理主要是商场，娱乐休闲区目前电影院已成功签约，但销售人员未公布名称，猜测是开发商的战略说辞大型超市还在招商中，目前正在和家六福恰谈当中2万豪国际广场名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 10 页 -3 该项目由淮安达达置业投资兴建，总占地为30 亩，总体量为 5 万平米，业态主要规划有沿街商铺、卖场、写字楼、酒店式公寓建筑结构为地下为2 层、商场和步行街地上4 层，长度为 120米，宽 80米商场业态主要分布：1 层规划时尚精品店、二层规划高级购物商场、三层规划大型生活超市、四层规划浪漫休闲会馆。
沿街商铺挑高最高达达6.6 米，每间面积都是 130 平方步行街商铺层高4.5 米，面积在 30-60 平米酒店式公寓共 13 层，每层 20 户，一部电梯、单间面积是60 平米左右，得房率高达90%写字楼共 10 层，每层 12 户，每一层配置3 付梯、每户面积从90-130平米，得房率在 85%左右另外还有 2 幢多层住宅共 56户，面积在 86-131平米之间同时整个项目配置200 个机动车位目前只有沿街商铺、和步行街对外公布的价格，分别是沿街商铺均价在40000 元/平米，步行街商铺为2 元/平米项目已经在准备销售签约，后期再做招商打算项目推广媒体渠道主要有：媒体、报纸、户外、活动营销等预计在 5 月份开盘，工程进度在做地下工程4家囍广场名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 10 页 -4 该项目由江苏圣天龙工贸有限公司投资开发，总占地为47 亩，分 2 期开发一期纯商业，商业总建筑面积为6 万平米业态主要规划为汽车城、美食街、休闲娱乐、电影院其中电影院规划体量约3000 平米，美食街、商场百货、KTV 酒店、数码家电广场的总体量约3 万平米，均为 3 层，层高在 4.8-10米，进深 8 米左右，机动车位700个。
项目价格预计在13000-20000元/平米，对外宣称均价为18000元/平米目前项目成功招商一大众汽车4S 店，面积 2000平米左右，并已入驻运营；后期还有荣威 4S店和别克 4S 店将入住，目前面积还未公布商业 3 层已全部封顶，推广已全面展开该项目除了汽车4S 店是持有，其他全部用作销售酒店式公寓共 12 层，每层配一电梯，每一层共23 户，单间面积 40-60 平米项目二期全部规划为住宅4佰亿财富广场该项目由苏州客商投资，盱眙佰亿置业开发，苏州联众顾问销售代理项目位于城东政务新区版块，占地52 亩，总体量约 10 万平米规划业态有小商品、购物广场、超市卖场、星级酒店、SOHO 公寓一期小商品 1.7 平米，共 5 层，层高在 4.8-6 米，进深 4-8 米，面积 30-200平米，主力面积在90 平米左右价格区间4000-7000元/平米，对外宣称均价为 6000元/平米酒店面积约 2.7 万平米，规划 4-5 层做 ktv公寓写字楼 2 万平米，共 20 层，其中 1-4 层规划大型超市，具体面积还未公布，目前正在招商中商场约 1.5 万平米，共 4 层，形状呈圆形，中间为镂空式，具体面积划分未公布。
整个项目机动车位有500 个，非机动车位6000 个目前在售小商品从去年 4 月份开盘到现在已销售80%，其中已签约40%，约定和内部保留名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 10 页 -5 40%剩余房源 50 套左右，另外小商品今年6 月交付，交付标准为简装除小商品以外均为二期，预计今年10 月份开盘5联达.阳光城市广场联达阳光城市广场，是金国园整个项目的一部分，均为商业基地面积有8000 平米，总建约 2.6 万平米，规划业态有大型百货商场，专业电子市场、综合类商街建筑结构地下 2 层，地上 5 层其中一层层高为 5.25 米，为主力品牌店，面积在6000 平米；2-4 层层高 4.8 米，单层面积在5000 平米，单套面积 30200平米，主力面积在 60平米价格范围在 8000-26000元/平米，对外宣称均价 15000 元/平米物业管理收费1 元平方该项目由于一些内部原因，目前停止销售6海通时代广场海通时代广场由海通置业开发，占地300 亩，总建 40 万方项目共分为ABC 三个区域，A 区海通时代广场总建23 万平米是集购物、休闲、观光为一名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 10 页 -6 体商业综合体。
A 区中心是龙虾广场，为盱眙标志性建筑物整个A 区分共15 幢楼，其中 1 号楼规划大型百货超市；2 号楼规划中国名鞋城；3 号楼规划为精品街；4 号和 5 号楼规划品牌经营店；6 号楼规划酒店；7 号楼规划数码城；8 号和 9 号楼规划餐饮美食；10-14号楼规划暂未公布；15号楼规划小商品城，地下农贸市场市场除了6 号楼规划 6 层，其它均规划为4 层，一层层高 5.4米，其它除酒店之外均为4.8 米目前广场一层商铺价格从12000-22000元/平米，对外宣称均价16000 元/平米，二层均价 4800 元/平米，三场均价 4200元/平米，四层均价 4000元/平米除一层分割之外，其它楼层均整层出租或出售，租金对 1元平方月备注:项目每一栋楼的面积，销售人员并不太清楚，但其中1 号楼、6 号、15 号楼已抵押三建1 号楼已成功招商华联超市，面积约 4000 平米6 号楼已入驻淮河国际大酒店，总面积在1.6 万平米15 号楼为小商品城，地下为农贸市场，地上 4 层，总面积为 3.7 万方预计今年 6 月开盘B 区，为住宅区，总建面8 万方，由 9 栋多层，3 栋 17层和 2 栋 35 层高层组成。
目前已推出6 栋多层，销售率达95%，面积从 80-130 平米，主力面积95-118.8平米三房，均价为3400 元/平米B 区底商约 150 间，预计 5 月份推出，预计价格从12000-16000元/平米，两层连卖C 区为建材城共 13 万方，目前已交付并运营成功7）纯高.总裁大道总裁大道由上海纯高控股投资开发，项目位于山水大道与新海大道交汇处总占地 500亩、总建面 45万平米一期推出145亩，总建 18万平米，由小高层、高层、联排别墅、双拼别墅组成目前一期由9 幢小高层、1 幢 15 层和联名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 10 页 -7 排别墅组成一期正在预售的住宅有190 套，别墅 52 套小高层 9 层，层高在 3 米，一梯 6 户，面积 31-109 平米，主力面积 109平米别墅其中双拼是280 平米，三拼是 240 平米，层高 3 米目前售价小高层均价2700 元/平米，每层差价 50 元/平米；别墅均价 4000 元/平米目前销售情况就是从1 月 9 日开盘到至今已小高层已销130套、别墅已 20 套商铺尚未推出，一期共 25 间，上下层一起出售，一层层高4.5 米，二层层高3.6 米，价格未公布。
整个项目商业和住宅土地使用年限是40 年，该地块土地使用性质为商业用地8）中澳生态城中澳生态城由香港侨福建设企业机构投资，盱眙中澳新农村建设开发，项目位于山水大道北侧，总占地500 亩，是盱眙具有代表性的高端住宅，品质和环境各方面在盱眙当地定位都属于高端产品项目主要分东西两区，东区为酒店商业休闲区，规划有生态市民公园，五星级酒店，商业中心，酒店式公寓，具体面积尚未公布西区为低密度生态住宅，一期推出105 亩，容积率 0.8，由花园洋房、叠加别墅和3 栋独栋别墅组成，共400 多户目前在在售的有花园洋房五层共 100 套，面积 89-125 平米，均价在 4000 元/平米叠加别墅 50套，面积 140-184平米，均价 5000元/平米销售情况从10年 8 月开始销售，已去化 80%独栋别墅面积330 平米，对外宣称价格12000 元/平米，但内部人员透露：独栋别墅没有实际销售，主要用来拉升整体项目价值和试水9）日月星辰名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 10 页 -8 该项目由苏中集团投资开发，项目位于新汽车站西侧，占地 5.5 万平米，总建 15 万方，由 15 栋多层、3 栋 17层、2 栋商业组成。
一期共168 套住宅，面积 88-124 平米，主力面积98 平米，10 年 11月份开盘，开盘均价3200 元/平米，目前均价3500 元/平米，目前剩余少量顶层房源项目沿着山水大道是2栋商业，均为 6 层，其中 1 栋规划为小商品，其他数据暂未公布10）山水名都该项目由江苏欧瑞置业投资开发，项目所处新城区核心地段甘泉西路1 号，体中心正对面，该项目08 年拿地，地价 51 万/亩项目占地234 亩，总建约30 万方，项目类型为商住结合，容积率1.8由 36栋多层，8 栋 11 层小高层，4 栋 17 层高层组合而成小区配套有1000平米会所，1200 平米的幼儿园，水景喷泉等项目一期是 09 年 10 月份开盘，共推出 15 栋多层，220 套左右，面积 90-130名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 10 页 -9 平米，主力面积100平米，均价 2900元/平米，一期已售罄二期 10 年 1 月开盘推量为 6 栋多层，1 栋小高层，面积 97-140平米，主力面积 97 平米，均价 3300 元/平米,目前剩余少量顶层房源所有多层已全部推出，主力面积97 平米和 105 平米，价格 3600-4200元/平米，均价为 3800 元/平米。
商铺上下层连售，一层层高5 米，二层层高 3.8 米，两层面积都 80 平米左右一期商铺共 110间左右，2010 年元月开盘，均价 8000 元/平米，现只剩 10间二期推出 120 间左右，均价 12000元/。