房地产开发企业所 得税政策讲解 国税发（2009）31号邯郸市华泰会计师事务所邯郸市华泰会计师事务所Date总体框架u第一章：总则 u第二章：收入的税务处理 u第三章：成本、费用扣除的处理 u第四章：计税成本的核算 u第五章：特定事项的税务处理 u第六章：附则 共三十九条Date第一章、总则一、说明制定该办法的依据 二、明确了适用范围 三、规定开发产品完工条件 四、规范核定征收的管理Date第一章 总则 一、本办法制定依据本办法依据 1、《企业所得税法》及其实施条例 2、《税收征管法》及其实施细则 3、 有关税收法律、行政法规制定的Date二、本办法适用范围本办法适用于境内从事房地产开发 经营业务的企业我们知道在新31号 文出台前，对外资企业的所得税税收 政策是非常宽松的，像开发产品自用 不用视同销售，符合规定的预提费用 可以税前扣除等，以前只对外资房地 产开发企业有效，内资房地产开发企 业是不能享受的，而本条规定将内外 资房地产企业的所得税政策统一起来 Date三、开发产品完工标准一、竣工证明材料已报送房管部门备案二、开发产品已开始投入使用三、开发产品已取得初始产权证明这里强调开发产品完工条件目的是，只要符合 产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收 入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时 就应该按照实际利润计算应纳税所得额。
Date操作实例2009年2月，某地级市一家A房地产开发公司把 一栋写字楼出包给B建筑公司承建7月，A公司将 该写字楼预售给某服装厂，收到预付款300万元， 当月按规定计算出预计毛利额30万元，已计入当期 应纳税所得额10月10日，A公司将该写字楼竣工 证明材料上报房地产管理部门备案10月20日，A 公司取得了该写字楼的初始产权证明，但该写字楼 已于9月20日交付购买方使用A公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时 间应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10 月20日 Date四、征收管理的规范第四条 企业出现《税收征管法》第三 十五条情形的，税务机关可对其以往 应缴的企业所得税按核定征收方式进 行征收管理，并逐步规范，但不得事 先确定采用核定征收方式征收管理Date[解析]根据税收征管法第35条 规定根据税收征管法第35条规定，纳税人有下列情形 之一的，税务机关有权核定其应纳税额: (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账 簿的； (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未 设置账簿的； (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的； (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳 税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报 的； (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正 当理由的。
Date第二章 收入的税务处理一、销售收入的范围 二、代收款项的处理 三、销售收入确认时点 四、视同销售的范围及确认方法和顺序 五、销售未完工开发产品取得收入的处 理 六、计税毛利率的变化Date第五条 销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开 发产品过程中取得的全部价款，包括 现金、现金等价物及其他经济利益 [解析] 销售开发产品过程中 取得的全 部价款 包括：现金 现金等价物 其他经济利益款 既包括货币形式也 包括非货币形式，向取得实物、债务 豁免等 这些都应纳入销售收入的范 围Date第五条 代收、或自己收取的 各种基金 、费用、附加等的 处理 纳入开发产品价内 • 确认收入 或企业开具发票未纳入开发产品价内 • 代收代缴款项 且其他部门开具发票Date第六条 销售收入确认的时 点企业通过正式签订《房地产销售合同》或《 房地产预售合同》所取得的收入，应确认为 销售收入的实现，具体有以下规定： ○ 三种主要销售方式1、一次性全额收款：实际收讫价款或取得索 取收款凭据之日确认 2、 分期收款：合同约定的付款日确认，提前 付款的，按实际付款日确认 3、银行按揭贷款：首付款按实际取得日付款 ；余款按银行按揭贷款办理转账之日确认 Date第七条、视同销售• 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非 货币性资产等行为，应视同销售，于开发产 品所有权或使用权转移，或于实际取得利益 权利时确认收入（或利润）的实现。
• 开发产品自用或经营不需要视同销售 • 为了堵塞部分企业将存量房全部提取折旧，以达到 滞后纳税的漏洞，该办法第二十四条作了限制性规 定即：将开发产品转为自用的,其实际使用时间累 计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费 用Date第七条 视同销售确认方法和 顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类 开发产品市场销售价格 2、由主管税务机关参照当地同类开发产 品的市场公允价值确定 3、按成本利润率确定，不得低于15%Date第九条 销售未完工开发产品 取得的收入的税务处理1、先按计税毛利率 分季或分月 计算 出预计毛利额，计入当期应纳税所得 额 2、 待产品完工后及时结算计税成本再 计算出实际毛利额 并将实际毛利额与 预计毛利额之间的差额计入当年的应 纳税所得额 Date第八条 计税毛利率新规 定 每档下调5个百分点 毛利率省会城 市地市 级其他经济适 用房老31号文20%15%10%3%新31号文15%10%5%Date第三章成本费用扣除的税务处 理一、对成本费用的区分 二、已销开发产品计税成本计算公式 三、日常维修费用 四、配套设施的税务处理 五、贷款保证金的扣除 六、利息支出的处理规定Date第十一、十二条 成本费用的 区分期间费用①开发产品计税成本已销②未销营业税金及附加 ③ 土地增值税④①②③④允许当期扣 除Date第十四条 已销开发产品的 计税成本公式一：可售面积单位工程成本=成本对象总成 本÷成本对象总可售面积 公式二：已销开发产品计税成本=已实现销售的 可售面积×可售面积单位工程成本Date第十五条 日常维修费用企业对尚未出售的已完工开发产品 和按照有关法律、法规或合同规定对 已售开发产品（包括共用部位、共用 设施设备）进行日常维护、保养、修 理等实际发生的维修费用，准予在当 期据实扣除。
Date第十七条 配套设施的税务处 理 在小区内建造的会所、物业管理会所、电站 、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施 ，是按公共配套设施还是按建造开发产品处理， 我们来看相关规定： • 1、属于非营利性 且 产权属于全体业主的 或无偿赠与政府、公用事业单位的 其建造费用按公共配套设施处理 • 2、属于营利性 或产权归企业的 或赠与单位不是政府、公用事业单位的 属于企业自用的按建造固定资产，其他按建造 开发产品处理Date第十九条 按揭贷款保证金的 扣除企业采取银行按揭方式销售开发 产品的，凡约定企业为购买方贷款提 供担保的，其销售开发产品时向银行 提供的保证金（担保金）不得从销售 收入中减除，也不得作为费用在当期 税前扣除，但实际发生损失时可据实 扣除Date二十一条 利息支出的处理规 定1、为建造开发产品借入资金而发生的符合税 收规定的借款费用，可按企业会计准则的规 定进行归集和分配，其中属于财务费用性质 的借款费用，可直接在税前扣除 2、企业集团或其成员企业统一向金融机构借 款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入 方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件 ，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息 费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在 税前扣除。
Date二十二、三条 财产损失的扣 除• 企业开发产品(以成本对象为计量单位) 整体报废或毁损，其净损失按有关规 定审核确认后准予在税前扣除• 企业因国家无偿收回土地使用权而形 成的损失，可作为财产损失按有关规 定在税前扣除Date第二十四条 自产自用计提折 旧 的限制 企业开发产品转为自用的,其实际 使用时间累计未超过12个月又销售的 ，不得在税前扣除折旧费用 Date第四章 计税成本的核算一、计税成本的定义、确定原则 二、计税成本的构成内容 三、计税成本的核算程序 四、成本的分配方法 五、土地成本的确定（非货币性交易换入 ）Date第二十五条 计税成本的定 义 指企业在开发、建造开发产品（包 括固定资产，下同）过程中 所发生 的 按照税收规定 进行核算与计量的 应归入某项成本对象的各项费用Date二十六条 计税成本对象的 确定原则 企业在确定成本对象时要遵循： 可否销售原则、分类归集原则、功能 区分原则、定价差异原则、成本差异 原则、权益区分原则需要注意的是 ，成本对象须在开工前报税务局备案 ，一经确定，不能随意更改或相互混 淆。
Date操作实例• 企业计划在一块土地上同时开发10幢 普通住宅楼和10幢别墅 • 企业可以按上述原则，在开工前划分 不同的成本对象： • 1、以每幢楼或每幢别墅作为不同的成 本对象； • 2、或以10幢普通住宅楼作为一个成本 对象，以10幢别墅作为一个成本对象 Date第二十七条 计税成本的构成1、土地征用、拆迁补偿 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、基础设施费 5、配套设施费 6、开发间接费Date二十八条 计税成本的核算 程序• 先对当期发生的各项支出进行整理归 类，将其区分为 成本和期间费用 • 再将成本进一步划分为直接成本、间 接成本、共同成本，然后将归集的成 本在已完工成本对象、在建成本对象 和未建成本对象之间进行分配Date二十九条 成本分配方法• 属于直接成本和能够分清成本对象的 间接成本 直接计入成本对象 • 共同成本和不能分清成本对象的间接 成本 按受益原则和配比原则 分配到 各成本对象 • 具体分配方法有占地面积法、建筑面 积法、直接成本法、预算造价法四种 Date共同成本和间接成本的分配办 法• (一)占地面积法指按已动工开发成本对象 占地面积占开发用地总面积的比例进行分配 。
• 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积 占全部成本对象占地总面积的比例进行分配 • 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占 地面积占开发用地总面积的比例进行分配， 然后再按某一成本对象占地面积占期内全部 成本对象占地总面积的比例进行分配期内 全部成本对象应负担的占地面积为期内开发 用地占地面积减除应由各期成本对象共同负 担的占地面积Date操作实例 1：• 某开发企业以100万取得一块10万平米 的土地， 同期开发A普通住宅和B别墅 两个项目，其中A占地面积为4万平米， B占地面积均为6万平米• 请问A项目应该分摊多少土地成本呢？• 答案： 100 ×Date操作实例 2：• 还是那块地，现在是分为两期开发，一期里有 A1和B1两个项目，二期里有A2和B2两个项目，占地面 积分别为：• 请问：A1的应分配的土地成本是多少？• 答案： 第一步：100 ×（4÷10）第二步：3÷4一期二期合计A1 3万平米A21万平米4万平米B11万平米B25万平米6万平米合计4万平米合计6万平米10万平米Date共同成本和间接成本的分配办 法•二)建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占 开发用地总建筑面积的比例进行分配 •1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成 本对象建筑面积的比例进行分配 •2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发 用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成 本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积。