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1、,大手笔自有大想象,IMAGINTIVE,EXTRAVAGANT,华强芜湖项目总体发展战略,第二阶段 三地块定位深化 三地块物业发展建议 根据第一阶段形成确认成果，结合客户建议深化研究，对地块进行定位、提出物业建议 地块定位及物业发展建议,第三阶段 设计跟进 根据前两个阶段达成的共识，指导与跟进设计工作 各分项问题研究方案,第一阶段 项目整体开发战略 所有地块初步定位 宏观经济背景研究 土地市场 房地产市场调研 专业人士访谈 普通中高端消费者访谈 项目分析及价值判断 成功案例借鉴 开发模式研究 开发组织研究 项目总体发展战略,工作 任务,工作 任务,工作 成果,一、楼盘调研（35个） 融汇锦江
2、；东方海伦堡；华亭阳光绿洲；蓝山逸居；巨龙城市花园； 香樟城市花园；左岸生活；平湖秋月；文博苑；镜街；金海龙韵；天和苑； 泰华家园；侨虹凤凰花园；春江花园；香格里拉花园；艺江南；景江东方； 雅园；银湖春天；凤鸣湖凤凰城；银湖波尔卡；北城水岸；石城香榭； 奇瑞BOBO城；银湖华亭；银湖小区；江城国际；长江长现代城；奥韵康城； 金坤园；森海都市花园；江岸明珠；万豪白领公寓；中央城等项目。 二、深度访谈（深入访谈样本量） 1、业内人士：江城国际、融汇锦江、长江长现代城、奥韵康城、华亭城市阳光、金海龙韵、蓝山逸居、镜街、银湖春天、巨龙城市花园、左岸生活、平湖秋月、香格里拉项目、忆江南、雅园、凤鸣湖凤凰
3、城等项目销售经理或销售代表； 2、政府部门：芜湖市规划局、发改委、建设投资有限公司、大桥开发区管委会拆迁办、统计局、国土局、 芜湖经济开发区管委会等部门，采访科长或科员； 3、消费者访谈：项目周边原住民、生意人、出租车司机、片区内项目业主、市区消费场所相关消费人群、经济开发区员工等 注：以上内容均有详细的访谈记录,工,作概述,市场调研七个工作日（2006.08.262006.09.1）,思,路,整体目标,方向判断,目标结构化,结合市场/分析判断,问题梳理,案例研究,发展战略,旅游地产案例,区域开发案例,战略形成,战略组织,整体目标,目标结构化,Train Of Thought,“思路决定出路”
4、,1、销售速度：年均30万（810完成220万开发销售） 2、销售价格：行业水准（当前周边为32003300） 3、品牌高度：超越伟星（芜湖市首席地产开发企业） 4、项目运作：实现成功的地产区域开发,整,体目标,前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景,整,体目标,不仅是芜湖顶级开发行列，还须跃升至全国顶级行列 按照05年销售水平（69万）占据市场总分额的43%,30万意味着什么？,整,体目标,30万是否可以实现？,观点一：对于大盘来说，速度与价格，是目标（能具体化为可操作的实际动作）的结果,观点二：销售速度受拆迁（可开发量）、城市及经济（市场承受力）长期综合影响，不可单点静止思考,观点三：区域运作，
5、最关键因素是运作模式的选择，而非从初期界定指标，否则易于干扰最优选择,综合思考：30万，在目前的市场环境下（全城43%）存在难度，但可作为最高愿景，督促各方全力以赴,整,体目标,目标结构化分析：什么是因？什么是果？,因：依托旅游城，实现成功的地产区域开发,果：年均30万、行业水准、超越伟星,因果关系1,因：建立项目的综合竞争力、持续制胜,果：依托旅游城，实现成功的地产区域开发,因果关系2,目标集中如何建立项目的综合竞争力、持续制胜？,思,路,整体目标,方向判断,目标结构化,结合市场/分析判断,问题梳理,案例研究,发展战略,旅游地产案例,区域开发案例,战略形成,战略组织,方向判断,结合市场/分析
6、判断,Train Of Thought,“思路决定出路”,方,向判断,开发区,鸠江区,镜湖区,戈江区,三山区,城市的现状土地利用由北向南依次为： 以工业用地为主的北部经济技术开发区和大桥开发区； 以居住用地和公共设施用地为主的中部老城区； 以高等教育用地为主的高新技术开发区组成。 本项目地块受规划利好的影响，纳入镜湖区范围，隶属大桥开发区管辖，处于城市大工业用地和居住用地衔接处，辐射面跨越两个城市功能区。为中心枢纽位置。,传统工业化城郊片区，纳入镜湖区不久 处于中心化过程中,区位分析,方,向判断,项目总占地331万，旅游用地面积166万，房地产用地165万； 房地产用地自然形成10个独立地块，
7、相互间存在一定的联系； 容积率在1.32之间；其中旅游商贸规模在50万； 住宅建面约268万,具有旅游资源的超大型地产项目 地块分散、规划设计条件相近,指标分析,方,向判断,银湖路是地块对外交通联系的城市主干道； 银湖路、景观大道和长江路是城市的主干道； 地块周边道路完善，交通便捷； 银湖路是现状地块对外交通联系的城市主干道；,市政路网基本完成，道路级别高，通达性良好,道路分析,规划道路,天 门 山 路,长 江 路,银 湖 路,九 华 中 路,方,向判断,西面为长江景观界面 东面为公园景观界面 南面为城市景观界面 北面为绿化景观界面,景观主要集中在东西两侧，分别为欢乐世界、长江,景观分析,周边
8、配套,吉和大市场,巨龙超级市场,纺织品城,天 门 山 路,银 湖 路,长 江 路,赤 钃 山 西 路,建材,酒店餐饮,生活配套,汽车,现状项目周边生活配套与城市配套较缺乏；未来医院，学校交通配套完善； 项目周边多数新开发楼盘在建设中，尚未形成浓厚的生活氛围； 华强旅游城项目的导入将会完善和提升本区域的配套与品位。,方,向判断,典型的城郊大市场片区，生活配套暂不完善 区域内的大、中型配套主要有赖于本项目完成,限高影响,R03/R04地块限高35-50m； R05/R06地块部分限高35-50m；部分限高50-60m； R08/R09/R10地块部分限高50-60m；地块部分限高65-80m；,方
9、,向判断,高度限制从西向东逐渐严格，西侧地块有条件开发高层,距机场0.75km,距机场1.5km,距机场2.25km,距机场3.0km,距机场3.75km,限高 10m,距机场4.5km,限高 10-20m,限高 20-35m,限高 35-50m,限高 50-65m,限高 65-80m,拆迁影响,大桥管委会承诺的拆迁次序： 首批纳入拆迁计划地块：R03/R04/R02 （目前具备开工条件的R03） 第二批纳入拆迁计划地块：R01/R05/R10 （容易推进进程的R01,最难推进的R05）,方,向判断,受拆迁阻碍较严重的地块： R-02、04、06、07、08、09,G-01,G-02,R-01
10、,R-02,R-03,R-04,R-05,R-06,R-07,R-08,R-09,R-10, 超大规模 区域性开发 旅游主题伴生式 中心化过程中的城郊项目,方,向判断,项目界定,项目条件分析 项目区位：优 地块指标：优 项目景观：中 生活配套：中下 限高影响：暂无 拆迁影响：劣,价格驱动,规模运作、控制成本，价格驱动,产品突破,产品设计与品质全面领先,品牌制胜,龙头品牌，客户认知与忠诚度高,营销制胜,高调入市、巧做营销,区域营造,打造区域综合竞争力,产业驱动,主要产业作为项目核心竞争力,广州华南板块,深圳金地梅陇镇,全国中海、万科,深圳蔚蓝海岸,深圳万科坂田,深圳华侨城,方,向判断,？,大型项
11、目跨入顶级开发行列的突破模式,与目标不符,突破模式,运作方式,典型案例,适用度评价,方,向判断,产品突破,Product,方正、紧凑、通透、多阳台、大凸窗等价值点已为本地市场大量运用，除入户花园、双层露台等外，户型设计为生活品质带来的提升空间较小,加大赠送力度（阳台尺度、全赠送露台、退台、屋顶花园、地下室、中空搭板等），必然带来成本的增加,设计可以超越，但较难形成质的突破； 加大赠送会提高成本,方,向判断,产品突破,Product,主流建筑风格流派，在本地市场均有体现 难以另辟蹊径，只有在纯粹上做文章,方,向判断,产品突破,Product,园林风情样式繁多，明星楼盘亮点突出 概念上突破空间较小
12、，细节突破成为可能,方,向判断,产品突破,Product,现有配套设施较为齐全，“做大做强”方能突破,当前项目中，对会所、商业、艺术、体育、休闲、教育等均有涉及,方,向判断,产品突破,Product,人文概念的运用比较普遍，精神层次已为竞争对手重视,方,向判断,产品突破,Product,英国、加拿大、新加坡、上海、北京、香港、广州、南京等地的品牌标签已为本地所大量引进（或挂牌）,“品牌工具”的竞争在本地较为激烈,方,向判断,产品突破,Product,智能化零散运用、开始引入社区服务 整体水平不高、缺乏系统性，有提升的空间,方,向判断,产品突破,Product,Q：在设计与概念之外，是否还有其他
13、突破的可能？,本地户型的设计起点较高，价值点运用已较多； 建筑风格类型较为多样，其中新古典主义成为主流； 景观设计的概念包装、主题运用较为多见； 配套设施基本齐全,人文理念高度的提升、合作团队品牌价值的发挥、物管水平的精进，是“产品突破”可行方向中的组成元素,本地产品的核心与外延层面，起点较高，就设计与概念本身较难形成质的突破 / 外围层面有提升空间,方,向判断,产品突破,Product,其他产品突破途径： 提高赠送面积入户花园、双层露台、地下室、内庭院、中空搭板； 赠送高科技成体系的室内科技设备 材质提升石、木等高档材质 生态元素运用LOW-E、节能墙体等,人文理念高度的提升、合作团队品牌价
14、值的发挥、物管水平的精进，是“产品突破”可行方向中的组成元素，但并非核心要素,Q：芜湖本地市场，是否有价格提升的较大空间？,产品的核心突破可依靠赠送、高科技、材质、生态等，但必然会提高成本,必然提高成本,方,向判断,产品突破,Product,近年经济发展较快，但与周边省会城市相比，仍有差距,方,向判断,产品突破,Product,房价与周边省会城市相比，已差距较小或略微超越 05年以来，价格上涨趋势已经减缓,由于政府部门无05年商品房销售准确数据提供，该数据为城市所有批准预售项目（来源国土局）最终销售数据汇总,上半年完成量为05年全的46%，随着旺季的到来，今年应较去年有一定增长,方,向判断,产
15、品突破,Product,未来供应将在15年持续增加，城市人口增长率不高 供需结构将被改变，供过于求的局面很可能形成,当经济发展与供求关系不支撑房价上涨时，唯一的出路就是“控制总价、提升单价”,05年销售量69万 为未来供应量的48%,方,向判断,产品突破,Product,“经济紧凑型”趋势已经形成，控制总价策略已得到运用 城市主流刚性需求很难进一步压缩,城市主流供应经济型 75135,主流需求为23人或以上居住,主流需求面积为80120，难以进一步小型化,方,向判断,产品突破,Product,房价的进一步提升受制于三大障碍，上涨趋势不明朗,经济发展,当前基价,需求性质,未来即使因为短期的供应结构失调、或拆迁导致的需求放大，也仅仅表现为暂时现象 从中、长期的发展趋势看，上涨空间有限。,方,向判断,产品突破,Product,产品突破将是一个重要的手段，可长期有选择性的运用，但并非核心突破模式,设计、施工、物管等均可提升，但不可形成路径依赖,本地价格上升驱动力有限，长期
