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1、“长江航运中心”项目前期策划报告,谨呈：武汉长江航运中心实业有限公司,2012年4月,项目目标解读,通过与开发商的接触、项目标书的解读， 我们认为该项目承担着 三大目标,目标1：品牌目标,130多年历史，足迹遍及海外。我国航运企业中唯一能实现远洋、沿海、长江、运河全程物流服务的航运企业。 国务院国资委管理的大型企业集团，除了远洋航运独具影响力， 长航“国宾船队”也闻名遐迩。,航运到地产的跨越，树立长航地产品牌价值,长航航运骄子，栋梁国企,长航目前仅有一个的项目在售，一个项目待售， 地产品牌刚刚起步。 该项目将是公司的打造综合体实力的呈现， 肩负该项目地产价值的塑造，地产品牌树立的使命。,地产开
2、发新生起步，借此飞跃,目标2：社会责任使命,推动城市发展，激活历史，重塑辉煌,项目多家股东，并有政府背景，具有社会责任感， 在武汉奋起发展的时期，长航肩负着推动城市前进的历史使命。,企业推进发展的使命,地段再创辉煌历史的使命,项目所在的地方是汉口的核心，汉口的发源地， 也是武汉商埠文化的发祥地，有拥有浓厚的江滩文化。 我们项目承载着这块土地赋予的身后文化， 具有重新区域繁华的历史使命。,项目社会功能的使命,项目是一个包含办公、酒店、商业、居住功能的综合体， 项目的企业责任和地段价值，需要该项目的综合体物业也承担相应的社会责任 承担起完善城市功能的使命。,目标3：经济效益,豪宅售价最高度,项目住
3、宅目标售价3.5万/，将成为武汉最高住宅的代表； 商业出售，售价5万元/，实现资金的回笼。,项目的整体价值的实现,项目的销售收益最大化,实现项目价值的提升和项目的影响力。,激活缄默历史，开创新纪元 大武汉时代的新航标 城市地标,提出核心问题,基于对项目的基本条件、目标预期、竞争环境的解读，寻找到项目的核心问题。,价格跨越：目标售价3.5万/VS区域均价1.5-2万/,目标：本案住宅保底均价3.5万元/ ，商业保底均价5万元/ 现实：项目周边普通豪宅项目均价均在2万元/以内； 武汉高端豪宅3.2万元/平方米；,地块限制：“五大限制”小地块VS标杆项目,限制1：地小、高容； 限制2：地块被切割成两
4、块，用地狭长。 限制3：住宅位于二线景观； 限制4：住宅内有还建楼； 限制5：办公楼用地确定，占地基地大，住宅、商业布局受挑战；,市场突围：武汉豪宅群雄并起，我们该如何突围？,武汉豪宅，各有特色 从景观、产品、地段、综合体价值，更有千秋。,武汉从不缺水景豪宅 1、武汉水景丰富，不仅有长江，还有各大湖泊； 2、未来滨江滨湖景观资源大盘云集，预计供应约1000万；,问题解决之道,在项目的目标和现实之下， 我们的解决问题的方向在哪里， 我们通过城市地标项目解读，寻求问题解决知道。,现在，我们踏上寻找地标成就因素之路,在北京,三里屯village 兼容并蓄的人文风尚汇,钓鱼台7号院 军政教聚集的地段、
5、顶级的产品 城市中心的公园景观,北京798艺术区 艺术、文化殿堂,华贸中心 城市核心地段、奢华聚集地,在上海,上海新天地 核心地段、石库门文化、综合体价值,汤臣一品 陆家嘴中心、江景、 最奢华的产品,金茂中心： 城市核心地段 城市最顶级的资源,星河湾： 奢华、高贵的产品,在广州,五羊雕塑、小蛮腰： 城市历史、现代文化的精神标志,中信广场 核心地段，城市天际高度的产品 交通利好、产品形象,星河湾 最高端、最精致的产品,在深圳,华润万象城： 城市核心地段 高端商务、商业综合体 城市文化的打造,香蜜湖一号： 个性化的别墅产品 海景资源 产品创新,中信红树湾： 城市核心地段 海景资源 产品创新,通过各
6、个城市的地标，我们寻找到成就这些地标的要素，归纳总结， 我们发现这些元素不外乎如下：,地标成就因素,对于我们，成就地标的立基点是什么？,这些是否都构成本案的立基点？ 我们从唯一性、创新性、可操作性三个维度判断，地段、景观、顶级服务不具有唯一性； 产品品质和形象造型可操难度较高； 文化构成本案项目价值立基可塑基本。,三个维度分析项目立基点,对于高端项目而言，它是资源的汇聚，它不仅是有形的空间和功能，更需无形的精神创造的溢价。,城市峰值地段价值与江景产品塑造，是项目的可能方案； 但这还不足以支撑项目的价格。,综合产品力,精神气质,通过江景价值外的综合产品力提升项目价值是必然的，但不构成充分条件,项
7、目立基点,商贸文化,九省通衢，舟中为市； 通达灵巧，趋新尚变,洋化的、国际的、高贵的,开放兼容， 中西合璧，东西融汇,精神气质,码头文化,租界文化,九头鸟,果断炫耀,繁荣繁盛，时代前沿； 发迹之地，时尚休闲,对于本项目而言，这种精神气质就是源于项目区域“老汉口”的这种文化,武汉的江滩：租界建筑云集，金融机构很洋气、国际；,沿江大道酒吧一条街：很调性、时尚、休闲、交往； 市府单位：很尊贵。, ,上海外滩的今日，武汉江滩的明天： 高贵而低调/国际而传统/儒雅而浪漫,近代同期开埠、同期繁荣；景观、地段类似；,今日的上海外滩：国际、时尚、尊贵,项目发展方向与定位,基于项目“低调奢华、国际传统、儒雅浪漫
8、”的原则， 我们将通过借鉴对标的文化商业、住宅案例，塑造本项目各物业发展方向。,首先，商业打造方向,通过对标案例，寻找本案项目发展方向 高档的高贵的 有文化精神内涵的 文化使产品创造溢价的,文化商业案例研究,文化与住宅的结合手法,通过这些对标项目，我们发现项目结合的手法， 形成鲜明文化主题的商业形式，将历史与现代元素在同空间下汇聚，带来不可复制的核心价值和市场竞争力；同时相对于千篇一律的传统商业形式，项目物业本身更容易实现高溢价。,文化商业案例研究,城市时尚奢华私属领地,高端零售,奢侈餐饮,极致休闲,1,2,3,专属配套,文化展示,形成商务高档场所，打造高端商务社交所,以精品家居、名车、名表、
9、名酒、奢侈品成列，作为高端展示，提升圈层与身份认同感,核心内涵： 仅属于名流贵族、顶级城市精英商务会晤、休闲、人文艺术交流的顶级场所,以私人健康护理、金融商务作为适宜高端客户的专属配套商业,以SPA/健身中心配套商务、高端人士,以汽车展示、码头博物馆承载文化，并将文化贯穿各功能中。,4,5,本案商业发展方向,对于本项目而言，通过”国际时尚奢华”元素与项目的结合，给项目构成独有而独立的气质。这种气质必然是少数人的气质与认同，是私享的、尊贵的。,接着，住宅打造方向,通过对标案例，寻找本案项目发展方向 高档的高贵的高层的 有文化精神内涵的 文化使产品创造溢价的,文化住宅案例研究,通过案例，我们寻找文
10、化与住宅的结合手法：,在文化与住宅的结合，就是用东方的传统理念和文化，构建现代建筑。,文化住宅案例研究,我们卖的不是可选择的房子，而是匹配他们心灵的房子。 我们讲究的东方，不是中式的建筑，而是东方的人居理念和处事哲学。 为城市留下代表一种城市精神，一种代表城市金字塔尖财富精英、知富圈层生活精神的住宅。,本案住宅发展方向,讲究东方人居理念的现代国际建筑,武汉最海外的尚层综合体,城市顶级生活圈,写字楼：不是写字楼，是高端“垂直综合体”，汇聚酒店、办公、会所、服务为一体 商业街：小而精致，休闲、圈层、展示向上生活； 豪宅：变革生活方式，上下天地，瞰透世景。,高贵而低调、国际而传统的上层建筑； 国际时
11、尚,东西贯穿、南北融通，具有国际形象； 带有异域风情、港口繁华特质，是国际与本土结合的项目特质。,项目定位,结合分物业发展方向，本案整体产品定位为：,中国新贵，城市上上阶层,项目定位,客户定位为：,项目物业发展建议,围绕定位方向， 我们将通过住宅、商业、写字楼的文化产品打造， 塑造项目的核心竞争力，解决项目问题，提升项目价值与形象，实现目标。,物业发展建议,住宅发展建议,办公楼发展建议,商业发展建议,围绕 “东方传统贵族居住理念”，住宅价值提升从三个维度展开:,第三层面,讲中国语言的国际建筑 蕴含文化，东方理念的景观设计 圈层生活的打造社会资源,文化与圈层 人文环境打造名流圈层作为地位象征，作
12、为本案区隔豪宅的重点。,第五章,第1节 住宅发展建议,第1层面：大尺度户型与高档配置,宽景阳台、全落地窗等方式，形成过渡空间，与周边景观资源最大结合，形成生活情趣。,第五章,第1节 住宅发展建议,以景观定户型 三条产品线： 景观最佳：250-300 ； 景观次之：150-180； 景观最差：90-140。,1.1户型尺度,1.2装修标准与风格,第1层面：大尺度户型与高档配置,第五章,第1节 住宅发展建议,1.1户型尺度,1.2装修标准与风格,精装修是豪宅共性； 武汉豪宅装修标准是售价的10-15%； 建议本案装修标准为售价的15-17%。 预计在5000-6000元/。,装修用材，建议选用国际
13、品牌； 可选择卫生间、客厅等做特色打造。,建筑风格，国际，舒适尊贵、品质化感； 可提供两套装修风格套餐供选择。,第2层面：满足居住者个性化要求与服务,多交流空间、私密化就寝空间、主仆分离等,豪宅客户注重隐私性、尊贵感，因此做到主仆分离、动静分离，主人尊贵感。 客户注重圈层交流，客厅需要承担一定的社交功能，还要提供休闲享受功能。,第五章,第1节 住宅发展建议,2.1个性空间，极致生活,2.2公共空间私享、尊贵,2.3科技提升,第2层面：满足居住者个性化要求与服务,第五章,第1节 住宅发展建议,2.1个性空间，极致生活,2.2公共空间私享、尊贵,2.3科技提升,会客社交区：以会客室、商务会谈室以及
14、家庭社交活动室为主要功能空间。,第2层面：满足居住者个性化要求与服务,第五章,第1节 住宅发展建议,2.1个性空间，极致生活,2.2公共空间私享、尊贵,2.3科技提升,个性空间 极致生活,会客社交区：以会客室、商务会谈室以及家庭社交活动室为主要功能空间。,私人私密区：卧室设独立起居室、衣帽间（双人），配置私人SPA区、桑拿房（干蒸、湿蒸），注重卫浴功能的多样化。,休闲娱乐区：设置影音室、健身室、音乐室、小型酒窖、娱乐活动室、普拉提房等作为功能多样化的体现。,第2层面：满足居住者个性化要求与服务,第五章,第1节 住宅发展建议,2.1个性空间，极致生活,2.2公共空间私享、尊贵,2.3科技提升,第
15、2层面：满足居住者个性化要求与服务,个性空间 极致生活,第五章,第1节 住宅发展建议,第2层面：满足居住者个性化要求与服务,公共空间与服务品质、享受、尊贵化,第五章,第1节 住宅发展建议,豪宅回归到根本，还是居住。舒适性是一栋豪宅必须具备的条件，必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。 豪宅中的全新技术能够让主人提前享受到未来生活的舒适与便捷，并能够经得住时间的考验。这些都是一栋豪宅所应具备的条件。,科技让生活舒适化,建议本案采用智能家居系统，让豪宅居住更舒适,第2层面：满足居住者个性化要求与服务,第五章,第1节 住宅发展建议,第3层面：人文精神东方人居理
16、念演绎现代住宅, 东方人居“门第”理念,将中国古代 “五进宅、九开间”官邸的建筑型制复制创新与现代社区，将入口、公共景观、半公共景观、泛大堂、入户大堂等公共、半公共空间节点化、仪式化，曲径通幽，让归家之路充满仪式与尊贵。,第五章,第1节 住宅发展建议,案例：杭州金地天逸很现代的建筑，追溯东方人最原始的生活情节 在现代十足的建筑里，大大引入了中国古宅的居家理念“堂文化”。用“七进华堂”演绎业主从入社区到入户路径，充满了东方人的居家哲学。以“享受”之名，以“仪式感”恭候，以“尊贵”铺路，营造宾至如归、流连忘返的荣耀排场。,第六堂 金门玉堂,第七堂 墅式厅堂,2、社区风雨连廊,3、泛会所架空层,4、全景天窗地库,6、单元入户大堂,7、尊贵客厅大堂,第五章,第1节 住宅发展建议,江滩建筑：四明银行, 建筑风格典雅尊贵 结合江滩建
