即墨市城市开发投资有限公司-2014年跟踪评级

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1、 ? 2013年8亿元公司债券 2014年跟踪信用评级报告 2 正面：正面： ? 即墨市地方经济继续保持较快增速，财政实力得到进一步增强； ? 公司在资产注入和财政补贴方面继续得到当地政府的大力支持； ? 中国投融资担保有限公司经营较为稳定， 其提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担 保有效保障了本期债券的偿付。 关注：关注： ? 受土地出让收入下降影响，即墨市地方综合财力同比增速有所下降； ? 公司土地出让收入大幅下降，且未来该项业务收入仍存在较大的波动性； ? 公司资产以土地使用权为主，且部分已经用于抵押，整体资产流动性一般； ? 公司利润水平对财政补贴依赖依然较大， 同时受土地市场不确定

2、性影响， 公司投资性房 地产公允价值变动收益波动较大； ? 公司有息债务进一步攀升，且规模较大，公司刚性债务压力有所加重； ? 公司对外担保金额较大，存在一定的或有负债风险。 分析师分析师 姓名：胡长森 王贞姬 电话：010-66216006 邮箱： 3 一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况 经国家发展和改革委员会发改财金20132078 号文件核准，公司于 2013 年 12 月 17 日 公开发行 8 亿元公司债券，发行期限 6 年，票面利率为 8.10%。 本期债券起息日为 2013 年 12 月 17 日，采用单利按年付息，不计复利，逾期不另计利

3、 息，每年付息一次。同时设置本金提前偿付条款，即在债券存续期的第 3、4、5、6 年末分 别按照债券发行总额的 25%、25%、25%、25%的比例偿还债券本金，最后四年每年的应付 利息随当年本金的兑付一起支付， 年度付息款项自付息日起不另计利息， 本金自兑付日起不 另计利息。截至 2014 年 6 月 30 日，本期债券尚未到付息日，本期债券募集资金使用情况见 表 1。 表表1 截至截至2014年年6月月30日本期债券募集资金使用情况（单位：万元）日本期债券募集资金使用情况（单位：万元） 项目名称项目名称 总投资额总投资额 拟使用债券募拟使用债券募 集资金集资金 已投资额已投资额 已使用债券

4、已使用债券 募集资金募集资金 即墨市鳌山湾旅游风景区工程 141,000.0080,000.0078,539.27 78,539.27 资料来源：公司提供 二、发行主体概况二、发行主体概况 跟踪期内，公司名称、注册资本、控股股东、实际控制人均未发生变化。公司注册资本 仍为 3.00 亿元，即墨市土地储备中心和即墨市财政局分别持有公司 70%和 30%股权。 跟踪期内， 公司新增纳入合并报表范围子公司两家： 即墨市鼎泰德开发建设有限公司和 即墨市鼎泰盛开发建设有限公司。 表表 2 截至截至 2013 年底公司纳入合并范围子公司情况（单位：万元）年底公司纳入合并范围子公司情况（单位：万元） 子公司

5、全称子公司全称 经营范围经营范围 注册资本注册资本 持股比例持股比例 变动情况变动情况 青岛温泉地热开发有限公司 温泉地热水项目开发1,867.0080.00% - 青岛即墨政策担保有限公司 担保业务 10,000.0060.00% - 即墨市鼎泰德开发建设有限公司 房地产业务 2,310.00100.00% 新增 即墨市鼎泰盛开发建设有限公司 房地产业务 3,000.0070.00% 新增 资料来源：公司提供 截至 2013 年 12 月 31 日， 公司总资产为 1,053,929.67 万元， 所有者权益合计 552,190.46 万元，资产负债率为 47.61%；2013 年度，公司实

6、现营业收入 103,745.62 万元，利润总额 37,568.32 万元，经营活动现金流量净额为 95,222.57 万元。 4 三、地方经济与财政实力三、地方经济与财政实力 跟踪期内，即墨市地方经济继续保持较快增速，旅游业持续快速发展跟踪期内，即墨市地方经济继续保持较快增速，旅游业持续快速发展 近年来，即墨市积极调整经济结构，以造船、汽车零部件、新能源为代表的先进制造业 和以高端旅游、现代商贸、现代物流为特色的现代服务业，已发展成为全市支柱产业。依托 支柱产业，即墨市经济实现了较快发展。2013 年即墨市实现地区生产总值 878.2 亿元，同比 增长 13.1%，尽管增速较 2012 年下

7、降 1.2 个百分点，但仍保持较高增速。经济的发展促进 了即墨市产业结构的不断优化，2013 年即墨市三次产业结构由 2011 年的 7.8：54.1：38.1 调整为 7.1：51.7：41.2，经济以第二产业和第三产业为主，且第三产业占比进一步提升。从 拉动地区经济增长的三大要素来看，2013 年即墨市固定资产投资、社会消费品零售总额以 及进出口总额分别达到 644.8 亿元、301.4 亿元和 48.9 亿美元，同比分别增长 22.2%、14.4% 和 8.6%， 其中区域内投资和消费继续保持较快增长态势， 对地区经济增长贡献较大， 而 2013 地区进出口总额增速虽然较 2011 年下

8、降较多，但是相较于 2012 年已有所反弹。此外，即墨 市近年来各项存款余额和贷款余额呈现不断增长趋势，金融机构近年来基本保持良性运行。 表表 3 2012-2013 年即墨市主要经济指标年即墨市主要经济指标 项目项目 2013 年年 2012 年年 金额金额 增长率增长率 金额金额 增长率增长率 地区生产总值（亿元） 878.213.1%788.0 14.3% 第一产业增加值（亿元） 61.82.3%56.8 3.1% 第二产业增加值（亿元） 454.311.8%417.7 15.1% 第三产业增加值（亿元） 362.117.0%313.5 15.3% 固定资产投资（亿元） 644.822.

9、2%515.4 24.6% 社会消费品零售总额（亿元） 301.414.4%264.3 16.1% 进出口总额（亿美元） 48.98.6%47.6 4.0% 存款余额（亿元） 631.023.2%512.0 21.3% 贷款余额（亿元） 504.427.3%396.3 19.2% 资料来源：即墨市统计局 另外，即墨市拥有 183 公里海岸线、历史名岛田横岛等 24 个岛屿、青岛市第二大的鳌 山湾、全国稀有的海水温泉及被誉为“地质博物馆”的马山石林等众多旅游资源。受益于丰 富的旅游资源，近年来即墨市旅游业稳定发展。其中，2013 年即墨市实现旅游总收入 72.1 亿元，增长 24.10%，继续保

10、持较快发展速度。 5 表表 4 2012-2013 年即墨市旅游业发展情况年即墨市旅游业发展情况 项目项目 2013 年年 2012 年年 金额金额 增长率增长率 金额金额 增长率增长率 旅游总收入（亿元） 72.124.10%58.1 26.8% 资料来源：即墨市统计局 跟踪期内，受土地出让收入下降影响，即墨市地方综合财力同比增速有所下降，但一 般预算收入仍保持较快增速，且质量较好 跟踪期内，受土地出让收入下降影响，即墨市地方综合财力同比增速有所下降，但一 般预算收入仍保持较快增速，且质量较好 即墨市经济运行的良好态势有力地推动了其财政收入的持续增长。2013 年，即墨市地 方综合财力为 1

11、08.07 亿元，同比增长 4.54%，同比增速较 2012 年下降 13.84 个百分点。其 中一般预算收入 64.30 亿元，同比增长 27.02%，虽然增速较 2012 年下降了 13.20 个百分点， 但是仍保持较快增速。而 2013 年受土地出让收入下降影响，即墨市政府性基金收入有所下 降，共实现政府性基金收入 23.70 亿元，同比下降 26.72%，考虑到 2014 年以来土地市场景 气度下降，国有土地使用权出让金收入未来出现波动的可能性较大。2013 年上级补助收入 变动不大，仍维持在 20 亿元左右，且以专项转移支付收入为主。 从即墨市地方综合财力的构成来看，2013 年，一

12、般预算收入占比为 59.50%，较 2012 年提高 10.54 个百分点；政府性基金收入占比 21.93%，较 2012 年下降 9.35%，地方综合财 力对政府性基金收入的依赖逐渐降低；上级补助收入占比 18.57%，较 2012 年下降 1.18 个 百分点。 从即墨市一般预算收入的构成来看， 2013 年税收收入占比 83.47%， 较 2012 年提高 14.25 个百分点，税收收入占比较高，一般预算收入质量较好。 表表 5 2012-2013 年即墨市财政收入情况（单位：亿元）年即墨市财政收入情况（单位：亿元） 项目项目 2013 年年 2012 年年 财政收入：财政收入： （一）

13、一般预算收入（一）一般预算收入 64.3050.62 1、税收收入 53.6735.04 2、非税收入 10.6315.58 （二）上级补助收入（二）上级补助收入 20.0720.42 1、一般性转移支付收入 2.670.29 2、专项转移支付收入 9.7113.05 3、税收返还收入 2.482.48 4、基金补助收入 5.214.60 （三）政府性基金收入（三）政府性基金收入 23.7032.34 其中：国有土地使用权出让金 20.7025.98 （四）预算外财政专户收入（四）预算外财政专户收入 - 6 地方综合财力地方综合财力 108.07103.38 财政支出：财政支出： - （一）一

14、般预算支出 78.1661.42 （二）政府基金支出 35.2225.37 （三）预算外支出 - 财政支出合计财政支出合计 113.3886.79 注：地方综合财力=一般预算收入+上级补助收入+政府性基金收入+预算外财政专户收入。 资料来源：即墨市财政局 即墨市财政支出以一般预算支出和政府基金支出为主，2013 年即墨市一般预算支出为 78.16 亿元，其中用于公共服务、教育、社保医疗、农林水事务四项的支出占一般预算支出 的比重达到 75%以上。从即墨市财政自给率来看，2013 年达 82.27%，财政自给率较高。 总体来看，跟踪期内，受土地出让收入下降影响，即墨市地方综合财力同比增速有所下

15、降，但一般预算收入仍保持较快增速，且质量较好。 四、经营与竞争四、经营与竞争 跟踪期内，公司主营业务收入结构有较大变化。2013 年公司新增代建收入 86,606.57 万 元，占主营业务收入的比重达 83.48%，而土地转让收入仅实现 1,536.45 万元，同比下降 94.13%。另外，公司房产销售收入及担保方费收入均有较大增长，租赁费收入和地热水销 售收入保持稳定。总体来看，2013 年公司实现主营业务收入 103,745.62 万元，同比增长 254.48%。毛利率方面，由于代建收入占比较高且毛利率相对较低，以及毛利率较高的土体 出让收入下降较多，2013 年公司主营业务毛利率由 20

16、12 年的 61.24%下降至 16.94%。 表表6 2012-2013年公司主营业务收入及毛利率情况（单位：万元）年公司主营业务收入及毛利率情况（单位：万元） 项项 目目 2013 年年 2012 年年 收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 代建收入 86,606.5716.67%- - 房产销售 11,859.91-3.88%1,012.03 -7.65% 土地转让收入 1,536.4545.54%26,153.97 61.85% 担保费收入 1,408.57100.00%713.41 100.00% 租赁费收入 907.7797.35%899.27 98.83% 地热水销售 489.5542.89%488.55 45.20% 拆迁收入 936.7942.12%- - 合计合计 103,745.6216.94%29,267.23 61.24% 资料来源：公司提供 随着代建项目的结转，跟踪期内公司收入大幅增长；目前公司代建项目较多，短期内随着代建项目的结转，跟踪期内公司收入大幅增长；目前公司代建项目较多