某房地产公司项目总结性报告

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1、和君创业研究咨询有限公司 H&J VANGUARD RESEARCH AND CONSULTING CO.,LTD.,机密,目 录,1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式2 1.1 大北京城市功能演变与趋势 1.2 廊坊经济发展的三大阶段 1.3 商务休闲启动廊坊经济的新概念 2、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式14 2.1 国际新兴城市发展模式 2.2 国际大规模土地开发的三种模式 2.3 “商谷”项目开发的三大阶段 2.4 廊坊发展“商谷”项目的优劣势分析 3、从华夏房地产公司的能力看大北京“商谷”的操作步骤30 3.1 华夏房地产公司的历史与能力 3.2 制约华夏房地产公司的瓶颈 3.

2、3 “商谷”项目操作方案与步骤 4、附件36,1.1 大北京城市功能演变与趋势 1.1.1 计划经济下北京、天津的演变历史 1.1.2 市场经济下北京、天津的结构调整 1.1.3 未来大北京概念布局的三大特征 1.2 廊坊经济发展的三大阶段 1.2.1 “送出去”阶段 1.2.2 “引过来”阶段 1.2.3 “请进来”阶段 1.3 商务休闲启动廊坊经济的新概念 1.3.1 商务休闲休闲旅游衍生新概念 1.3.2 廊坊发展商务休闲的优势 1.3.3 商谷实现商务休闲的载体,1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式,1.1 大北京城市功能演变与趋势 1.1.1 计划经济下北京、天津的演变历史,北京在近

3、四十年的计划经济发展阶段，城市经历了工业体系兴盛、成熟和衰退的三个历史阶段：,工业兴盛期：五十年代，北京处于百废待兴阶段，大力发展工业成为振兴这一历史文化名城的主要发展战略。整个工业增加值占GDP的比重由五十年代初的30%迅速增长到五十年代末的近60%，北京也因此成为中国重要的工业城市。 工业成熟期：六十年代到七十年代，北京的工业体系逐渐发育完善，形成了以化工、冶金、机械等重工业为主的产业体系，工业增加值占GDP的比重在1970年达到67%的历史高度。 工业衰退期：进入八十年代，工业 比重明显处于下降阶段，一方面， 随着首都经济功能的弱化，以文化 、旅游为代表的第三产业开始兴起； 另一方面，北

4、京市政府开始调整产 业结构战略，部分重污染、低效益 的工业产业开始外迁。,1.1 大北京城市功能演变与趋势 1.1.1 计划经济下北京、天津的演变历史,作为中国早期的国际通商口岸，天津的兴旺和发展始于近代。天津地处九河下梢，海河通贯全城，近代繁荣的港口贸易给天津带来了无限的生机，也确立了天津作为中国北方大商埠的地位和形象。 解放后，在保持其商业城市特色的同时，天津大力发展第二产业，尤其在计划经济时代，天津与上海一南一北，大力发展轻工轻纺产业，成为全国两大最大的轻工、轻纺工业基地。,天津市在计划经济时期，由于国家政策的倾斜，发展健全了以轻工业为代表的第二产业结构体系，形成了完善成熟的轻工产业制造

5、和加工基地。,1.1 大北京城市功能演变与趋势 1.1.2 市场经济下北京、天津的结构调整,在市场经济环境下，北京正由一个重工业城市逐步向适合首都特点的新经济型城市转变。北京经济的发展战略已定位于到21世纪中叶把北京市建设成现代国际化大都市的战略高度，充分体现都市国际化、经济服务化、区域一体化和产业轻型化的四大特征。主要表现为：,1.1 大北京城市功能演变与趋势 1.1.2 市场经济下北京、天津的结构调整,在传统工业走向衰退的同时，天津经济正积极推动传统产业升级和寻找新的产业突破点。,1.1 大北京城市功能演变与趋势 1.1.3 未来大北京概念布局的三大特征,一体运作： 大北京概念突出强调核心

6、城市的辐射和覆盖功能。作为大北京区域圈的两大核心城市北京和天津，历史上同构的产业结构和发展模式形成的“反拉动”效应，直接制约了大北京地区经济的协同性发展。因此大北京概念的核心是要突出北京作为区域内核的凝聚功能和辐射效应，弱化天津在区域内的影响，实现以北京为主体，以天津为辅体的运作模式。 两极生长： 突出北京和天津的产业功能特征，最终形成两大城市产业功能的差异化和互补性：进一步调整北京的产业功能结构，突出高附加值、高科技含量工业在第二产业中的比重，退出资本密集型重工业，实现重工业向周边地区的外移，同时，大力发展高附加值第三产业，诸如金融产业、文化产业、旅游产业等等；天津将进一步发挥临港工业的特征

7、，提升第二产业技术含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生产为主要特征的工业体系，同时利用天津港的独特自然优势，大力发展现代物流产业。通过京津两大城市的错位式、互补式发展模式，最终形成区域内部的两极经济增长点。 三区递延： 目前京津两大城市与周边地区的联系较为薄弱，未能对周围地区起到足够的带动作用。通过大北京概念的实施，形成区域内部的分工协作体系和资源分配系统，利用京津两极的发展，带动区域内中小城市和农村的发展。同时，伴随着全球一体化的进程加快，日本韩国釜山朝鲜中国山东所构成的东亚区域经济带正逐渐形成，大北京区域的成熟发展，必将带动整个环渤海区域的大发展，进而促进整个东亚经济圈的形成，最终带动

8、我国北方和西部经济。,1.2 廊坊经济发展的三大阶段,1.2.1 “送出去”阶段,低附加值阶段：廊坊在20世纪60-70年代发展以农业为主的产业结构，其中种植业占据了主导地位； 中附加值阶段：20世纪80年代中后期到90年代中期，廊坊市畜牧业得到突飞猛进发展，畜牧业发展呈现出规模化、产业化特征； 高附加值阶段：20世纪九十年代 中后期，畜牧产品深加工使廊坊 畜牧业迈向产业化、现代化阶段 。同时，在种植业领域，大规模 引入高科技含量的大棚蔬菜种植 和花卉种植。,廊坊市早期的发展思路以“送出去”为主，即依托毗邻京津的独特地理优势，大力发展高附加值农业，提供京津两大市场。尽管早期的“送出去”战略填补

9、了京津两大消费圈的农产品需求，但是第一产业的低附加值的特性，难以满足廊坊跳跃式发展的需求：,1.2 廊坊经济发展的三大阶段,1.2.2 “引过来”阶段,廊坊通过不断完善城市基础设施和环境建设，创造吸引京津个体人流的消费产品，试图通过由“送出去”向“引进来”的战略转型，完成城市的二次腾飞。然而纵观廊坊市历年来的种种吸引京津地区个人消费的努力，结果都未达到初始目的，直接原因在于京津地区已完全具备成熟的个人消费体系，廊坊个人消费产品毫无竞争力和吸引力，因此在个人消费领域寻找廊坊京津发展的突破口，难有成效：,旅游：廊坊试图通过紧邻京津两大都市的地理优势，利用人文景观的营造（例如天下第一城、文明中华城、

10、宋辽古战场旅游区、中华戏曲影视城等），来吸引京津地区的游客，然而多半以失败告终： 作为历史文化名城的北京和天津，自身拥有丰富的旅游资源和优势，直接构成廊坊旅游业的竞争； 在旅游资源的三大要素：自然、人文和建设中，廊坊不具备任何资源的优势； 无论在营销手段或是旅游服务上，廊坊明显处于劣势。 商业：第五大街是华夏房地产在廊坊的经典之作，也是廊坊市新兴的商业文化中心。尽管该项目立意是吸引京津人流为主，然而无论是招商还是日常顾客，均以廊坊本地商家和个人为主： 任何商业设施都有其辐射半径，作为通常意义上的步行街第五大街，辐射范围相当有限； 京津地区商业发展已相当完善，第五大街未具备独特而垄断的资源优势或

11、商业模式。,1.2 廊坊经济发展的三大阶段,1.2.3 “请进来”阶段,企业培训基地：廊坊已有一批初具规模的各类企业培训中心，如北京外企服务中心、中棉、中糖、中石、中国工行、农业部、中国农业银行、中国税务、中国建行、中信、华北石油等均在此设置了自己企业的培训中心。该类培训中心主要针对企业内部集中培训、会务和部分公关等活动。而廊坊吸引此类集团消费形式的原因有以下三点： 低廉的土地价格：企业培训中心通常占地面积较大，与京津地区土地价格相比，廊坊明显具有土地价格低廉的优势； 独特的地理位置：廊坊与京津地区的交通非常便利，而同时又属于不同的行政区划，因此同时具备私密性和便利性的双重优势，最适合企业内部

12、的封闭式培训和会务要求； 优美的城市环境：廊坊的城市建设与绿化日趋完善，城市面貌和自然环境明显优于河北省其他城市，符合集团消费对环境的要求。 大学城：虽然大学城一期经营惨淡，但是从校舍和公建设施的出租状况看，需求旺盛，因此剔除商业模式和金融模式的错误因素看，廊坊大学城的规划具有前瞻性： 低廉的土地价格满足了因大学扩招而扩张校舍的需求 便利的交通将大学本部和分部有效结合 相对封闭的环境满足了教育对环境的需求,以吸引京津个人消费为主要思想的“引过来”战略的失败，使廊坊市政府重新考虑城市的战略定位。以吸引京津集团消费和投资为主的“请进来”战略的实施，取得一定的成效：,1.3 商务休闲启动廊坊经济的新

13、概念,1.3.1 商务休闲休闲旅游衍生新概念,观光旅游向休闲旅游的演变趋势，弱化了旅游三大要素资源（自然、人文、建设）在旅游价值创造中的作用；以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为旅游产业的发展趋势。 单一性的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出若干新兴集团消费需求。 休闲旅游与新兴集团消费需求的结合，形成了商务休闲的新概念。,商务休闲概念是华夏房地产公司在国内率先提出的新兴集团消费理念，作为新兴业态的消费形式，其实质是通过休闲的方式实现商务的某种目的，因此商务休闲从本质而言属于集团消费。,1.3 商务休闲启动廊坊经济的新概念,1.3.2 廊坊发展商务休闲的优势,大

14、批企事业单位的聚集形成了商务休闲的巨大消费群：北京作为中国政治文化中心，聚集了大批国内外企业总部和外省市驻京机构，集团消费能力强。 市场相关产品有效供应不足：尽管京津地区集团消费产品相对完善，然而由于休闲商务属于新兴集团消费类比，不同于传统意义上的消费概念，同时休闲商务类型的集团消费对自然环境和规模效应有很高的要求，目前的产品很难满足此类需求。,京津地区大批企业、机关、团体，构成了商务休闲消费的巨大需求市场，而京津地区土地的稀缺性，又决定了商务休闲产品市场供应普遍规模小、产品单一，因此以满足集团消费为主要目的的商务休闲产业，是廊坊吸引京津消费和投资的最佳选择：,1.3 商务休闲启动廊坊经济的新

15、概念,1.3.3 商谷实现商务休闲的载体,目标客户群定位： 京津地区的国内大型企业集团、跨国公司驻京总部、外省市驻京联络机构等有较强消费能力的集团。 功能定位： 以集团个性化会所为核心，以会展中心和培训测评中心为启动极点，融合相关集团消费和集团内个人化消费的配套功能：,集团个性化会所,会展中心,培训测评中心,体育设施,商业网点,宾馆酒店,医疗保健,室内娱乐,主题娱乐,作为商务休闲概念载体的商谷项目，其目标客户和功能配置应充分考虑商务休闲需求的主体特征。,2.1 国际新兴城市发展模式 2.1.1 产业升级推动模式 2.1.2 核心城市辐射模式 2.1.3 新兴产业创造模式 2.2 国际大规模土地

16、开发的三种模式 2.2.1 资本启动型 2.2.2 主题启动型 2.2.3 热点启动型 2.2.4 三大模式开发模式对“商谷”的借鉴 2.3 商谷项目开发的三大阶段 2.3.1 两极起步 2.3.2 中间支撑 2.3.3 会所盈利 2.4 廊坊发展商谷项目的优劣势分析,2、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式,2.1 国际新兴城市发展模式,农业化向工业化的升级，是国际新兴城市发展的最基本模式：,2.1.1 产业升级推动模式,英国城市演变模式：英国是最早工业产业化国家，在工业化过程中，乡村工业逐渐取代传统农业，乡村向城镇化逐渐演变，伴随着工业产业化进程加快，乡村工业向现代规模化工业发展，城镇进而向大城市演变。因此，英国新兴城市的发展是建在牺牲农业为代价的基础上。 美国城市演变模式：美国国土面积广阔，且地多人少，而国际人口迁移却满足了城镇