某地产产品定位与市场分析

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1、千缘地产 铁西区建设大路地块 市场研究&产品建议 （打印稿）,研究构架,明确方向(周期短利润最大化),细分市场研究,产品建议,产品定位,目标人群需求分析,开发主题,产品建议,限制条件 所属区域发展状况,目标细分市场定位,收益测算,住宅用地,提报内容,附件：沈阳市宏观经济环境 本案目标消费者需求分析 本案公建产品建议,宗地分析,目标人群需求分析,目标细分市场分析,产品定位,产品建议,投资回报测算,宗地分析,宗地概况,开发限定,宗地所属区域房地产市场发展态势,明确的方向,宗地概况,宗地位置,宗地在沈阳市一环以里，为铁西区建设大路北原四方宾馆处，东西长208米，南北宽112米，占地约2.3万平。三面

2、临路，位于铁西新区CBD之内，是沈阳市主城区进入铁西区的门户地段。 本案作为铁西区政府重点形象工程项目，目前除四方宾馆待拆除外，整个地块地势平坦方整，可直接进入开发程序。,宗 地,宗地四至,南：临建设大路景观路，属市一级马路，交通方便，车流量大。 东：临18米爱工街、雪花啤酒厂，雪花啤酒厂的搬迁已是政府多次讨论的议题,计划将在年内实施，未来也将是一块重金之地。 西：香港东环集团待开发地块与本案相隔27米云峰街，且将与本案共同组成铁西新区CBD的形象重心。 北：临12米规划路，与云峰花园地块相对，作为原来方正完整地块的一部分, 云峰花园将更具住宅开发优势。目前虽然也是净地一块，却已在 春季房展会

3、上亮相。预计年内会出大形象。,由于本案所临建设大路东偏北约30度，项目宗地四至道路非正向的南北为方便说明，以下仍以正东西南北计。,医大一院,沈阳站,中兴大厦,新世界百货,百胜太原街店，灿坤，沃尔玛,长客南站,医科大学,79中,125中学，88中学，工业大学,家具城,95中,4中,市第五医院,沈阳型材综合市场,宗地周边配套情况,铁西广场,南二小食品城,铁百,宗地周边公交系统,辅射范围： 向东：和睦路/中街向南：三好街/艳粉 向西：长客西站/于洪新村 向北：荷兰村/沙岭,建设大路上出行主要公交线路，全方位辅射沈阳全城。,103路：五爱街长客西站 201路：毛织厂十四路 207路：鹏利广场十三路 2

4、08路：沈阳站向工小学 216路：沈阳北站艳粉街 237路：和睦路铁西广场 239路：客车厂泉源小区 240路：劳动公园马路湾 251路：长客西站沈阳站 266路：于洪新村煤炭设计院 268路：砂山客运站荷兰村 297路：市工人文化宫万柳塘公园 501路：沙岭五爱市场 铁西新区1号线：张士开发区管委会西塔,经过主要路区商业： 家具城/沈阳站/西塔/太原街/五爱市场/展览馆/ 中街/鹏利广场/市府广场/三好街/南塔,宗地分析结论,宗地开发限定条件,开发限定条件,宗地占地2.3万平，容积率3.5-4，属住宅用地，规划建设面积8.05-9.2万平。 宗地土地成本2400元/平，共计5520万。,宗地

5、所属区域铁西区 城市发展的现状与未来,传统观念上的铁西区,著名重工业城市“沈阳”的工业核心。 区域内以建设大路为界，形成以南的居住区和以北的工业区两大版块。 由于历史上工业带集中，空气污染严重，形成了较其他区域落后的区域形象。,区 域 划 分,建 设 大 路,沈阳站,铁西区面积39.6平方公里，人口76万。,今天的铁西新区,由铁西区和沈阳经济技术开发区联结组成，总面积 126平方公里，人口102万。,正在建设中的铁西新区,该区域着力构建八大产业园区： 包括重矿机械制造工业园、 通用设备制造工业园、 数控机床制造工业园、 航天及新型材料制造工业园、 汽车零部件及模具制造 工业园等。,这个区域中将

6、不再植入新的工业企业，原有的工业企业将通过产业结构的转换逐步向装备制造发展重点区域转移，腾出土地，植入新兴业态产业，建设现代生活服务区。,建设大路、兴工街、兴华街道路及沿线绿化工程 及全区范围内绿地改造、广场修建工程初见成效 建设大路以北，工业企业陆续迁出商业住宅逐步引入 建设大路、保工街、沈辽路形成了家乐福、欧倍德、家世界、乐购等42个项目为代表的新兴业态产业带。 在铁西区兴工街、北二路形成了以辽宁博润国际汽车贸易商厦等31个项目为支撑的汽车贸易产业带。,现代商贸生活区 03年改造重点,建 设 大 路,铁西 广场,兴 华 街,兴 工 街,未来市政重点规划,位置示意图,仙女湖,霁虹现代 综合服

7、务 住宅区,五星级 酒店,道路： 全面拓宽改造兴华街、卫工街、北一路和兴工街等重点景观街路。 打通艳华街，拓宽改造兴华北街，将兴华街建成贯通铁西南北的快速通道。 绿化、景观： 拆除20万平方米的违章建筑，形成网状的市容景观环境。 卫工湖水系绿化建设（包括仙女湖、卫工河水系） 二环绿化（南二环、牛心屯地区）：凌空一街至重工街二环；于洪苗圃以北、重工街以西。 3万平方米精品绿地：十二路工人村园扩大绿地1万平方 (其余改造完毕) 改造于洪苗圃和建设公园，形成景观化绿地 。 重点街路绿化：重工街、云峰街、路官一街 公园、游园绿化：劳动公园、“西部绿肺”、兴华公园、建设公园、滑翔公园、七路游园、十二路游

8、园 小街巷绿化：祖工一、二街等49条小街巷 “一街一园”建设：继续在18个街道办事处拓展“一街一园”建设，再建19个园 铁路沿线绿地,其它,地铁： 规划地铁从黎明文化宫出发向西南方向经傍江街、津桥路、中街、怀远门、青年大街、南市、南京街、沈阳站、兴工北街、铁西广场、景兴街、卫工街、重工街、于洪巢湖街、最后到张士开发区。 物流： 把沈阳站东部一部分物流、人流引向西部，将建大以南的商气、人气引到建大以北，将兴工街周边建设集新型商贸、信息服务和工业设计于一体的现代商贸区。,其它,铁西新区,产业格局调整 城市功能根本转变,01-04年铁西区房地产市场走势分析,01-04年铁西区商品住宅销售均价走势平稳

9、，4年内销售均价2715元，04年在全市7区中仅高于于洪区，排名倒数第二。,01-04年铁西区商品住宅年均销售面积9.1万平，位居全市第一，04年更以13.4万平消化量位居榜首，占全市总量的23%。,03年前的铁西房地产市场分析,04年铁西房地产市场走势分析,03年前,铁西房地产市场近年来房价持续走高供应量逐年上涨，供应版块逐年扩张,01年铁西区房地产市场,二大版块,三大细分市场,滑翔版块,肇工街版块,20002500 中低档市场,35004500中高档市场,25003500 中档市场,无明显 版块特征,价格划分：2500-3500元/平 代表项目：秀水靓园(沈辽路)、 中联城市阳光(建大南)

10、仁和馨园(北一路),价格划分：3500-4500元/平 滑翔版块代表项目： 城建花园、鸿凯花园、 诗波特生活园,价格划分：2000-2500元/平 肇工街版块代表项目： 华天新城 惠莲园 功馨园 富祥园,目前项目状况 售罄 清盘销售 在售,01年铁西区房地产市场,01年铁西房地产市场,滑翔版块 城建花园 鸿凯花园 诗波特生活园,肇工街 版块 华天新城 惠莲园 功馨园 富祥园,秀水靓园 （中档）,中联城市阳光 （中档）,仁和馨园 （中档）,高中低三大细分市场均有产品供应，相对于肇工版块的中低档市场和滑翔版块的中高档市场，中档市场表现得谨慎而分散。,01年上市房产项目于建设大路以南集中分布。,已成

11、规模的滑翔居住版块成为当年亮点，以区域配套全，产品品质优的特点吸纳诸多人气，受到铁西乃至临近区域购房人士青睐。,靠近铁西企业员工聚居区“工人村”的肇工版块以低价、良好性价比的优势迅速于当年完成运作，全身而退。此版块以产品优良，园区景观、配套相对较差为主要特质 ，表现为多有绿化少有景观。,建 设 大 路,五大版块,二大细分市场,滑翔版块,兴工街版块,35004500中高档市场,25003500 中档市场,建大南版块,沈辽路版块,保工街版块,02年铁西区房地产市场,中高档 市场,中档市场,价格划分：3500-4500元/平 滑翔版块代表项目：晋斯豪庭 其 他：盛世华城(兴华街) ,价格划分：250

12、0-3500元/平 滑翔版块代表项目：金居花园 沈辽路版块代表项目：昊翔家园富甲天下 建大南版块代表项目：华景花园勋望花园 富馨花园 兴工街版块代表项目：宏伟茗都南风雅苑 保工街版块代表项目：浅草绿阁狮城花园 保工怡园嘉富新村富馨花园 其 它： 馨馨家园,目前项目状况 售罄 清盘销售 在售,02年铁西区房地产市场,滑翔版块 城建花园 鸿凯花园 诗波特生活园 晋斯豪庭 金居花园,人和馨园 （中档）,馨馨家园 （中档）,沈辽路版块 昊翔家园 富甲天下 秀水靓园,建大南版块 华景花园 勋望花园 中联城市阳光 ,兴工街版块 宏伟茗都 南风雅苑,保工街版块 浅草绿阁 狮城花园 保工怡园 嘉富新村 富馨花

13、园,02年铁西房地产市场,低档市场的隐退为中档市场蓄势扩张 垫定了信心，中档房产大批量于当年上市，势如破竹，占聚当年供应量首位。,新项目逐渐由铁西固有的两大聚居区向其他版块延伸，聚结为新版块，并且向建设大路以北伸出版块触角。,建 设 大 路,新上市的中档项目以综合品质高的细分市场上游产品，和综合品质一般的中下游产品组成。下游产品多以中低档价位起价，当年售罄，封园均价均能以2500持平或略高。,高档市场消化周期长的特点逐渐显现，02年滑翔版块除原中高档项目及新加入版块的中高档项目的供应，更出现了个别以品质略低的中档价位介入的房产项目，反响良好。,八大版块,滑翔版块,兴华街版块,二大细分市场,35

14、004500中高档市场,25003500 中档市场,建大南版块,建大北版块,沈辽路版块,北一路版块,兴工街版块,卫工街版块,03年铁西区房地产市场,中高档 市场,中档市场,价格划分：3500-4500元/平 滑翔版块：无新项目加入仍有01年在售项目 兴华街版块：雍添金园 、盛世华城(02年),价格划分：2500-3500元/平 兴华街版块：慈芳大厦 建大南版块：华天荣仕家园悠然雅居景星家园云峰阁 建大北版块：南风雅居顺鑫家园 兴工街版块：方迪家园鑫丰家园兴旺阁 北一路版块：北国之春枫丹丽舍(仁和馨园二期) 富云花都示范和平家园 沈辽路版块：九林居金硕园今日阳光精华苑 沈辽路版块：明择园清新花园

15、流星花园,目前项目状况 售罄 清盘销售 在售,03年铁西区房地产市场,铁西新区建设政策的出台彻底激活了建大以北版块，兴华、保工、卫工等政策改造范围内的区域均于当年形成住宅版块。,03年铁西房地产市场,中档市场占据了绝对的主力地位，除滑翔版块外全区各成形版块均有新项目供应。,各版块均呈现供求良好态势。一批位置优于01年中低档项目品质与之持平，均价游走于中档市场边缘的项目以最短周期回笼了利润，赢得了市场，成为一大看点。,新的中高档版块的集结在兴华街，铁西商业黄金轴的发挥重要作用。,建大北相关版块的瞬间火爆令市场始料未及，新区政策导向、房价的持续走高与市场的良好回馈引得众开发商竞相涌入。,小 结,03年前铁西区商品住宅版块由南部、西部，不断向中部、北部移动，并已在建设大路以北初步形成规模，并一改此区域萧条景象，人气巨增。 中档住宅版块在铁西区欣欣向荣、不断滋生，中高档住宅版块除滑翔版块外，新增兴华版块，其中滑翔版块已由于销售周期长，没有新的产品力出现，不再被看好。,04年,04年铁西新区 房地产市场走势,北一路版块 北国之春 枫丹丽舍 (人和馨园二期) 富云花都 示范和平家园,卫工街版块 明择园 清新花园