城市土地与城市可持续发展2011

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1、2019/4/20,1,第6章 城市土地与城市可持续发展,6.1 土地的概念、特性与分类 6.2 土地可持续利用的主要问题 6.3 城市土地供求的驱动机制分析 6.4 城市土地可持续利用的评价 6.5 城市土地可持续利用的对策措施,2019/4/20,2,6.1 土地的概念、特性与分类,2019/4/20,3,6.1 土地的概念、特性与分类,2019/4/20,4,6.1 土地的概念、特性与分类,土地的概念,2019/4/20,5,6.1 土地的概念、特性与分类,2019/4/20,6,6.1 土地的概念、特性与分类,2019/4/20,7,6.1 土地的概念、特性与分类,2019/4/20,

2、8,6.1 土地的概念、特性与分类,我国土地资源结构（万公顷）,2019/4/20,9,6.1 土地的概念、特性与分类,2019/4/20,10,国土资源部,住房与城乡建设部,2019/4/20,12,6.1 土地的概念、特性与分类,城市土地的概念 城市以一定的地域为界限，在一定面积的土地上集中了大量生产要素，形成聚集经济效益。随着城市的出现和发展，土地也逐步被划分成城市土地和农村土地。按照土地的概念，城市土地可以理解为城市区域中的陆地和水域及其上下一定范围内的空间所构成的自然历史综合体。,2019/4/20,13,6.1 土地的概念、特性与分类,城市土地的概念 城市土地包括三个层次：(1)城

3、市市区的土地，即城市已开发建成的土地，通常指城市建成区或主城区；(2)城市规划区范围内的土地，指按城市土地利用总体规划确定的长期发展用地，包括近郊的农田或村镇等所占用的土地；(3)城市行政管理范围内的土地，包括城市郊区县范围内的土地。一般来讲，城市土地所指的是前两者，即城市市区和城市规划区范围内的土地。,2019/4/20,14,6.1 土地的概念、特性与分类,城市土地的地域范围,2019/4/20,15,6.1 土地的概念、特性与分类,城市土地的分类 2.建设部门的土地分类 居住用地：居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。 公共设施用地：居住区及居住区级以上的

4、行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 工业用地：工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归为水域或其他用地类。 仓储用地：仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。,2019/4/20,16,城市土地的分类 2.建设部门的土地分类 对外交通用地：铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。 道路广场用地：市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。 市政设施用地：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括建筑物、构筑物及管道维

5、修设施等用地。 绿地：市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地 特殊用地：军事、外事和保安等特殊性质的用地 水域和其他土地：水域、耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地,6.1 土地的概念、特性与分类,2019/4/20,17,6.2 土地可持续利用的主要问题,土地经济问题 土地是重要资源，也是宝贵资产。 房地产的产业关联度高，发展对经济影响巨大。 土地投资与土地投机，房地产泡沫,土地投机是以土地为买卖对象，在短期内通过地价的涨跌差额而获取高额利润或暴利的行为。,1995-2009年全国建成区规模和征地面积,1995年以来，全国城市建成区面积呈现刚性增长，年均征

6、地面积为1219平方公里，2009年建成区面积接近1995年的2倍。,中国2009年城市维护建设资金(财政性资金)收入中土地出让转让收入比重,房地产交易价格指数,商品零售价格分类指数,2019/4/20,23,6.2 土地可持续利用的主要问题,土地社会问题 征地冲突； 房价高涨； 土地寻租； 土地抛荒；,19972009年全国商品房平均销售价格,2009年1月到11月，全国住房销售平均价格达到了4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米。一些大城市房地产价格上涨速度更高。北京上涨了约80%以上，上海上涨了约113%，深圳上涨了约103%。,北京师范大学金融研究中心发布的中国房

7、地产金融安全评估报告指出，根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算，购买一套70平方米的新房，房价收入比约为13倍，报告粗略估算全国至少70%的城市居民没有购买新商品住宅的能力。,按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8:15.5:1之间；发展中国家合理的房价收入比应在3:16:1之间。房价收入比明显偏高，提示我国城镇目前的商品住宅价格相对于居民收入已处于一种非理性水平。,2019/4/20,26,6.2 土地可持续利用的主要问题,土地生态问题 优质农地资源减少 土地荒漠化 土地盐碱化 水土流失 土壤污染,2019/4/20,29,城市土地需求的驱动机制分析,6.

8、3 城市土地供求的驱动机制分析,2019/4/20,30,城市土地需求与城市人口发展 1.城市人口发展的特点 城市人口集聚密度高，增长速度快，流动人口比例高且增长量大。,6.3 城市土地供求的驱动机制分析,2019/4/20,31,城市土地需求与人口发展 1.城市人口发展的特点 城市人口集聚密度高，增长速度快，流动人口比例高且增长量大。 对1985-2002年中国25个特大城市建成区面积与市区非农人口规模发展的分析显示，该阶段25个特大城市市区非农人口增长54.34%，建成区面积则增长114.60%。 近年来，中国流动人口以及流入城市的农民工增长迅猛。据统计，2003年流入城市的农民工及其家庭

9、成员总数由大约1亿人。根据李强等2004)组织的调查研究发现，2003年实际流动人口高于统计数据18%-40%，全国城市农民工的实际人数可能比统计人数高出约1800万到4000万。考虑到实际流动人口不仅包括农民工，也包括其他各种流动人口，因此比统计数字高出的就更多了。,6.3 城市土地利用的驱动机制分析,据统计，2009年全国农民工有22978万人，占全部农村人口的1/3，其中，外出农民工14533万人，占农民工总量的63.25%，1996-2008年，农村人口密度已从55.87人/公顷降到42.60人/公顷。,2008-2009年全国农民工数量,单位：万人，%,2019/4/20,34,城市

10、土地需求与人口发展 2.人口发展对城市土地利用的影响机理 人口发展表现为人口规模、结构、收入水平、素质等方面，人口发展对土地的需求主要表现为住房、交通、就业、环境等方面的需求。 其中人口规模是城市土地需求的决定性因素，直接决定着住房需求规模及城市基础设施需求规模；收入水平取决于就业等状况，决定着交通通行方式的选择，进而影响城市土地利用结构；人口规模与人口素质还决定了对就业的需求，包括就业类型、就业规模等方面的需求；人口素质决定居民对生产生活环境的水平、居住区位及就业类型的选择。,6.3 城市土地利用的驱动机制分析,人口对住房、交通、就业、环境等的需求进而决定着城市用地扩张速度及规模，决定着城市

11、房地产开发的规模、布局，决定着城市交通等基础设施改造的规模及力度，决定着城市各类用地布局尤其是就业区与居住区布局的关系，决定着污染型用地与生态型用地布局的选择。,根据外来人员自身的受教育程度、经济状况和从业趋向，可以将城市外来人口分为技术型、投资型、基础劳动力人员。其中技术型与投资型外来人口能够很快融入本地社会经济生活，这部分人口对住房、就业区位、休闲用地、城市基础设施等的需求水平相对较高，对城市内部尤其是中心区的土地利用格局影响较大；基础劳动力外来人员，由于经济来源不足、受教育水平较低等原因，难以很快融入城市居民的社会经济生活，对住房、就业区位、休闲用地等的需求水平相对较低，多选择在城市边缘

12、区聚居。 外来人口虽然由于务工、经商、生产等对生产及生活用地有一定需求，但由于经济考虑或其它原因，外来人员较多地选择租用当地生产及生活设施，或在生活设施的基础上改造加工使之具有更加综合的功能(如住宅一加工混合型、住宅一商业一加工混合型、住宅一商业一仓库混合型用地)。外来人员的居住用地对城市户籍居民居住用地具有较强的依附性，这种依附一方面改变着城市户籍居民的用地结构，另一方面提高了城市户籍居民居住用地的人口密度及土地利用集约程度。,2019/4/20,38,城市土地需求与城市化发展 1.城市化发展的特点 城市化发展表现为人口的城市化、土地的非农化和经济结构的高度化。,6.3 城市土地利用的驱动机

13、制分析,工业化与城市化关系示意图,2019/4/20,41,城市土地需求与城市化发展 2.城市化发展对土地利用的影响机理 城市化发展对城市地区土地利用具有双重作用：一方面，由于城市规模与用地密集程度密切相关，大规模城市在吸引投资及人口等方面具有优势，因此城市化发展有利于土地集约化利用；另一方面，由于城市化本身必然伴随着快速工业化发展，工业化进程中产生大量污染问题，这部分污染可能从城市内部或城市核心区向边缘区转移。而且在土地利用城市化发展过程中，存量用地整理力度或速度滞后，一定程度抵消城市化促进土地集约利用的效应，使建设占地矛盾更加突出。,6.3 城市土地利用的驱动机制分析,城市化因素对土地利用

14、的影响示意图,2019/4/20,43,城市土地需求与经济增长 1.城市经济增长的内容 城市经济增长规模与质量取决于经济投入水平，表现为产出水平，直接决定土地集约利用程度及土地需求程度。 经济投入主要包括固定资产投资与基础设施建设投资； 经济产出目标包括经济总产值与三产业产值结构。 城市经济增长的社会目标则主要包括居民收入、消费目标与就业目标。社会经济发展水平决定居民的消费方式与观念，决定居民对就业岗位的需求，进而间接决定房地产开发规模与产业布局。,6.3 城市土地利用的驱动机制分析,2019/4/20,44,城市土地需求与经济增长 2.城市经济增长对土地利用的影响机理 (1)基础设施建设投资

15、对土地利用的作用 20世纪90年代，我国城市建设投资拉动经济增长十分明显，直接经济贡献占城市GDP的10-25%，年均18.4%，且呈逐渐上升趋势。建设投资对经济增长的总贡献率年均达到30.8%。城市建设投资对经济发展起着重要的拉动作用。 其中：城市基础设施利用与城市综合效益的实现具有密切关系。基础设施利用前期与中期，对城市综合效益提升的贡献呈加速上升，当基础设施利用到一定程度时，达到拥挤点，之后其效益将逐步下降，由于拥挤产生的外部不经济，导致基础设施对城市综合效益的贡献也下降，为避免城市基础设施利用过早到达拥挤点，对基础设施的设计必须具有超前性。,6.3 城市土地利用的驱动机制分析,基础设施

16、利用周期与城市综合效益变化趋势图,2019/4/20,46,城市土地需求与经济增长 2.城市经济增长对土地利用的影响机理 (2)交通系统发展与城市土地利用模式 城市交通系统的发展对城市空间形态和土地利用有决定性影响，其发展速度影响和制约城市空间形态扩展和土地开发的速度。 便捷的交通，扩大了城市通勤半径，必然产生城市人口与产业的集聚，也必然促使城市规模扩大，加快城市空间形态扩展和土地开发速度。 转轨经济国家的收入的增加，会导致住宅空间需求的迅速增长，交通基础设施的改进和汽车拥有量的增加使郊区化成为可能。,6.3 城市土地利用的驱动机制分析,2019/4/20,48,城市土地需求与经济增长 2.城市经济增长对土地利用的影响机理 (3)外商投资对城市用地发展的影响 中国吸引的FDI，从宏观上看，主要集中在东部沿海地区；从中观看，主要集中于城市；从微观看，又主要集中于新城市区，即经济开发区。中国经济开发区自20世纪80年代初兴建以来，已由起步探索阶段，步入较为规范化的全面发展阶段。20多年来，经济开发区逐步发展壮大，已逐步走上正轨，成为中国吸引FDI和外向型经济发展最为