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1、扬州锦苑项目 市场研究报告,扬州市场走势判断,市场格局分析,项目解读,报告思路,扬州市场走势判断,经济指标判断 一线城市走势判断 品牌开发商影响判断 扬州市场走势判定,根据城市的经济水平来预测：城市目前市场现状及未来机会点都是对市场判定的主要依据。 评判此城市的定位，参照经济更发达城市房地产的发展轨迹； 根据开发商的实力预测市场：一线品牌发展商的进驻对城市房地产市场影响颇大；,扬州房地产市场走势预测依据,启动期,发展期,成熟期（调整期）,下一轮发展期,对某城市房地产的走势预测可以根据以下几个方面来判定：,一般城市房地产发展历程都要经过：启动期、发展期、成熟期（调整期）、下一轮发展期等这几个阶段
2、，根据城市的不同进入各阶段的时间以及发展的层次各不相同。,经济分析：从扬州宏观经济判定市场,近年GDP和人均GDP加速增长，后市房地产市场良性发展,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,人均GDP与房地产发展关系,从01年开始扬州迈入大踏步发展时期， GDP一直保持两位数的强劲增长态势，表明扬州房地产已经进入高速发展的阶段。,进入05年，扬州人均GDP表明城市房地产发展已经进入了平稳发展时期，每年增幅成平稳态势。,房地产投资额和商品房施工、竣工面积增幅均成平稳走势,房地产投资额增幅和在固定资产中的比例都处于正常的运行范围内,房地产市场预警预报指标体系,根据市场预期指标，今后2年新供给增
3、幅放缓。,扬州房地产市场走势预测经济水平,扬州经济发展迅速，各项经济指标都在合理的区间，未来房地产市场良性发展，经过一系列的宏观政策和市场经济的影响扬州楼市在08年将会向更加理性平稳的方向发展。,参照分析：从一线城市发展历程判定扬州市场,扬州房地产市场走势预测经济水平,扬州近几年经济发展迅速，2007年GDP在江苏省城市中排名第六，稳步增长；但与全国一二线城市还有一定差距，房地产发展的时序也相对落后，可参照一线城市的发展现状来判定杨州下一轮的发展机会点。,一线城市宏调后市场行情,1、土地资源垄断：城市经营利益驱动土地价格只升不跌;资源稀缺与垄断程度加大，开发朝向价格最大化。面粉贵过面包：一级土
4、地价格驱动二三级市场价格上涨。 2、07年打破脆弱相持，经过长时间（05-06年国家调控）蓄水的需求爆发式释放。 3、近期金融和土地方面的调控使得一线城市08年市场不明朗，目前深圳的已出现价格下降，上海等城市价格略有松动，成交量下幅较大； 4、中国经济的稳定增长决定了中长期走势看好,2004,2005,2006,2007,2008,土地招牌挂,供应宏调：地根银根收缩,地产业上市,供应宏调：70/90,股票牛市,需求宏调：房贷紧缩,通胀压力过大 ，股市楼市出现下跌,首次刚性置业,三次升级置业,投资保值置业,行业兼并？ 市场拐点？,扬州房地产市场走势预测参照一线城市,对比一线城市07年以来的供给萎
5、缩、地价飞涨、楼市向精品市场发展；扬州市场明显还要慢半拍：供给量增幅放缓，地价相对平和。 因此判定扬州下一波的行情为：资源过度消耗（供给量放大，粗放型的开发模式）、二次置业将领先市场、首次置业依旧火爆，市场将出现新一轮的竞争。,开发商分析：从品牌开发商的进驻判定扬州市场,万科、绿城、中海、合生创展品牌开发商,中信泰福、深国投、莱茵置业 等全国知名企业,本地实力企业,第一、二梯队核心竞争力：全国品牌、产品创新能力、 资金实力、城市运营的能力,扬州房地产市场走势预测开发商,扬州房地产市场走势预测开发商,品牌发展商具有丰富的一线城市的开发经验，又无资金的压力（都为上市公司）；在开发模式上越来越趋同于
6、价格最大的操作模式；城市运营能力很强；是带动扬州进入下一轮发展期的加速器。 扬州的房地产市场一直以来主要以本地化开发为主，直到06年外来开发商才进入扬州，但相对大品牌开发商还尚未进入扬州市场，这些外地楼盘在07年已集中上市（中信泰富、德豪、俊杰、京华城中城项目等），这将是带动扬州产品升级、进入下一波的行情的时间点。,扬州市场走势判定：,二次置业受政策及价格因素受到制约，但二次置业的换房需求将是下一波市场的热点。 未来品牌开发商的进入将带动市场升级。,扬州房地产市场走势判定,启动期,发展期,成熟期（调整期）,下一轮发展期,01-03年 福利分房结束， 商品房市场启动,04-06年 积累了多年的需
7、 求爆发，快速发 展，奠定基本市 场格局,07-08年 政策影响，市场回归理性，二次置业、首购及别墅市场是这一阶段的主力；市区资源过度消耗.市场格局不断向外扩张。,09-10年 品牌发展商带动市 场升级，三次置业 和二次置业是下阶段主力。 供应端：新兴居住 区一二次置业供给 充足，竞争激烈.高端产品稀缺.,市场格局分析,市场格局分析 各区市场代表个案分析 区域市场分析 区域客户分析 区域重点个案分析,发展时间较长，已凸现市场成效 凭借城市西进的发展规划，西部新城已成为高端楼盘和超大盘的聚集地，产品品质较高，随着行政中心的进入以及人口的导入将成为未来城市的发展重心。 价格在58006500元/平
8、方米,扬州房地产市场格局,自然资源优势明显， 别墅项目聚集。 依托蜀岗风景区和瘦西湖风景区的自然景观，板块内别墅项目聚集，产品主要以独栋和联排别墅为主。 价格在9500元/平方米,发展成熟，几乎无可开发用地中心城区几乎无新楼盘推出，且楼盘规模较小，多为本地开发商自行开发销售，产品品质不高。 价格在57006300元/平方米,城市东联，市场新热点 依托东区新的产业园区、中央商务区及京杭运河城市规划的发展，板块内出现一些规模较大的新盘，产品形态丰富，品质较高。主要为市区改善型居住需求所打造。 价格在50005300元/平方米,新兴区域，发展尚需时日 由于南区起步较晚，生活配套欠缺，且离市较远，发展
9、缓慢，区域市场接受度低。未来将形成以大学经济为基础的大学城商圈。 价格在3700-4100元/平方米,东区代表个案分析骏和天城,骏和天城项目基础资料,项目位置：广陵区新农路与运河北路交叉口 发展商：扬州骏和置业有限公司 代理商：新景祥 占地面积：14万平方米 总建面积：20万平方米 物业类别：多层 容积率：1.36 绿化率：35% 产品：71-87平方米的两房、91-121平方米三房、202-254平方米别墅、部分跃层四房 均价：5100元/平方米，叠加别墅7000-7500元/平方米 管理费：0.7元/月/ 配套：超市：东区大润发超市、苏果超市 公园： 曲江公园 医院：市第一人民医院，武警医
10、院，城东医院 学校：新星小学、扬大附中东校区 交通状况：新农路与运河北路交叉口,可乘公交35w 10w 26w 33w 66w 101w至文昌北苑下 销售：该项目销售率84%，目前仅剩三房部分户型在售、后续供应约10万平方米。,骏和天城项目规划,项目分两期开发，一期产品为4+1情景洋房 5+1花园洋房，有部分叠加别墅，将于2008年12月份入住；二期为11+1小高层花园洋房。,一期,中央景观区叠加别墅,二期,骏和天城主力房型分析,1、户型方正、功能分区明确、动静分离 2、超大景观阳台和客厅、次卧无隙融合 3、全明空间设计，客厅、主卧、书房均朝南采光效果好 4、南北双厅自然通透，通风效果佳,宽景
11、花园洋房 三室两厅两卫 约121平方米,骏和天城主力房型分析,叠加别墅 约181平方米 1、南北通透，四大景观阳台，最大限度拓展观面 2、南北双入户，南向超大面积阳台与私家庭院有机融合 3、7.25米挑高客厅，餐厅错层设计 4、卧室、书房有机连接、提升居家文化品位 5、独立私家车库直接入户 6、单独保姆房、确保业主居家生活私密性,北区代表个案分析扬州天下,扬州天下项目基础资料,项目位置：维扬区平山堂西路与维扬路交汇口 发展商：江苏北辰置业有限公司 代理商：浙江中原物业顾问 占地面积：62万平方米 总建面积：66万平方米 物业类别：独栋、联排别墅、花园洋房、多层、小高层 容积率：1.08 绿化率
12、：35% 产品：108-132平方米三房、202-254平方米别墅、部分跃层四房 均价：6377元/平方米、联排9044元/平方米 管理费：0.6元/月/ 配套：超市：苏果超市 中小学：西湖学校、新东方中学 小区内部配套：会所、幼儿园 景点：蜀冈西峰生态园 大明寺 其他学校：扬州教育学院 扬州财校 税务学校。 交通状况：可乘31W至蜀冈西峰站 销售：目前该项目一期仅剩少部分独栋在售、后续供应约51.4万平方米,扬州天下项目规划,本工程总建筑面积230257平方米，其中多层住宅楼34幢建筑面积88700平方米（幢号为：1#-11#、38#-60#） 低层独立住宅楼12幢建筑面积4146平方米（幢
13、号为：62#、64#、66#、68#、70#、72#-73#、77#、80#、83#、86#、89#） 联排住宅楼45幢建筑面积49950平方米（幢号为：12#-37#、61#、63#、65#、67#、69#、71#、74#-76#、78#-79#、81#-82#、84#-85#、87#-88#、90#-91#） 沿街商业用房4幢建筑面积16294平方米（幢号为：1#-4#） 物管及社区用房建筑面积811平方米 幼儿园建筑面积1869平方米 配电房3座建筑面积450平方米 电信机房建筑面积50平方米 半地下停车库建筑面积48473平方米（幢号为：1#-5#绿地下） 联排住宅楼顶层阁楼（层高大于
14、2.2米）建筑面积19514平方米。,扬州天下主力房型分析,一层,半地下层,二层,三层,1、半地下室结构，可设工人房、储藏室 2、客厅直接与前庭相连，自然、阳光时时相连 3、厨房、餐厅一体化，二层主卧可设私密衣帽间，三层大露台及阳台,扬州天下主力房型分析,1、空间布局紧凑合理、利用率高 2、南北阳台，拓展家居生活空间 3、主卧带独立卫生间，提供充分自由的私人空间 4、餐厅与客厅无墙体阻隔，增强空间采光,中心城区代表个案分析御河苑,御河苑项目基础资料,项目位置：维扬区史可法路59号 发展商：扬州美迪房地产开发有限公司 代理商：南京财富地产 占地面积：5.9万平方米 总建面积：9.8万平方米 物业
15、类别：叠拼别墅、多层、小高层 容积率：1.43 绿化率：41% 产品：85-102平方米的两房、111-136平方米三房、 均价：6200元/平方米，自行车位1800元/平方米、汽车位4600元/平方米 管理费：0.52元/月/ 配套：小区内部配套:会所,中小学:梅岭中学,医院:城北医院 交通状况：8W、20W至漕河桥站 销售：该项目销售率18%，目前该两房、三房、临水别墅均有售。,御河苑项目规划,项目分三期开发，一期产品小高层、部分裙商，目前已经有部分入住二期以多层为主、两栋小高层；三期多层花园洋房、部分叠排别墅。,一期,中央景观区叠加别墅,二期,一期,二期,三期,御河苑主力房型分析,1、厨
16、房与餐厅相连、自然区隔、功能明显 2、客厅连接景观阳台、有利于采光 3、主卧宽敞、南北卧室阳光充足、流通性强,二房二厅一卫 约96平方米,三房二厅一卫 约127.78平方米 1、布局方正合理，动静分离 2、双卧朝南、主卧配独立卫生间、私密性好 3、客厅连接景观阳台，通透性好,区域市场分析,区域市场分析市场环境描述,文昌阁和老城区蜕变为单纯的城市商业中心时，一个崭新的、强大的CBD将矗立在扬州的新城西区。 火车站、润扬大桥的建设为西区融入长三角、甚至迈向更高层次提供了有利的交通条件； 明月湖和诸多景观大道的建设改善了西区的城市环境； 职大新校区、双博馆提升了西区的人文内涵； 京华城中城、和美第、西郡188花园等一批品质小区的建设将为西区的发展积聚更多的高素质人群； 国展中心的建成让城市的会展经济取得了长足的发展； 香格里拉大酒店的建设将再次提升西区的商务空间； 体育公园、高尔夫俱乐部的出现在改变市民生活方式的基础上创造了另一种商务平台,区域市场分析在售项
