2005年浙江温岭房地产调研报告

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1、*房地产调研报告,一、*简介：,自然地理： *地处浙江东南沿海， 长三角地区的南翼，三面临海，东濒东海，南连玉环，西邻乐清及乐清湾，北接台州市区。全市陆域面积920平方公里，岛屿面积14.72平方公里，滩涂面积155平方公里，海岸线长317公里。陆域地势自西和西南向东渐倾，西部和西南部为海拔100-250米的低山丘陵，最高处为太湖山主峰，海拔734米，系北雁荡山余脉。北部、中部和东部为平原。气候温和湿润，四季分明。年平均气温17.3，年平均降水量1659.4毫米，无霜期约251天，属亚热带季风气候区。 区划人口： *辖太平、城东、城西、城北、横峰共5个街道，泽国、大溪、松门、箬横、新河、石塘、

2、滨海、温峤、城南、石桥头、坞根共11个镇，总人口约为116万，是全国人口密度最高的县市之一。,历史沿革： *历史悠久。早在新石器时期就有人类繁衍生息。*市原名太平县，1469年设县治。民国三年（1914年）因与山西、安徽、四川等省太平县 同名，改称*县，县名取自境西温峤岭之别称“*”，沿用至今。1994年2月18日，经国务院批准，撤消*县，设立县级*市。属台州市。市政府驻地太平镇。 资源优势： *的海域面积14960平方公里，海洋资源丰富。海洋捕捞量多年来居浙江省前列。盛产大小黄鱼、带鱼、鲳鱼、鳓鱼、马鲛、海鳗、墨鱼等数十种经济鱼类。以及竹节对虾、红虾、梅虾、梭子蟹等海产品。*积极开发可供养殖

3、的70万亩浅海和20万亩滩涂，主要有真鲷、黑鲷、鲈鱼、青蟹、鳗鱼、甲鱼等海淡水珍品和缢蛏、对虾、化蚶、海葵、跳鱼、牡蛎等贝壳类海产品。淡海岩礁的野生生物品种常见的有50种。*矿藏资源以花岗岩为主，主要分布于交陈、上马、石塘一带沿海，已初步探明储量有10亿多立方米。,专业市场 ： *藏富于民，市场繁荣。近年来，全市投入1亿多元，建成水产品、鞋革、电器、钢铁等8大市场。现有商品交易市场199个。各种批发零售贸易业、餐饮业网点3.6万个。市场数量居全省首位。 鞋革专业市场 商城创建于1993年12月，占地面积4万平方米，设营业大厅12个，摊位1200多只，主要经营服装、鞋类、鞋革原料、皮革箱包、日用

4、百货、家具等。98年度成交额 5.8亿元，是全国大型的鞋革、箱包、家具批发市场之一，产品销往全国各地。95年被评为省级规范化市场和台州文明市场。98年成为“二星级”文明规范市场。商城设施齐全，政策优惠，服务优质，商品丰富。 水产品专业市场,二、*经济概况：,改革开放以来，*市经济社会持续、快速发展，走出了一条具有“时代特征、*特色”的创新道路，形成了机制灵活、市场活跃、民资丰厚、集群鲜明的区域经济特色，发展成为三次产业协调推进、制造业地位突出的中等城市。 *优势产业呈多元化、规模化、区域化发展，现已形成汽摩配、机电、鞋服皮塑、水产食品、建筑等五大主导产业。 *服务业增加值由2000年的59.4

5、亿增加到2005年的115.8亿元；服务业增加值占GDP比重由2000年的33%提高到去年的38%，服务业从业人员比重由2000年的31%增加到目前的37%，成为*市安排劳动力就业的重要渠道。 05年*市委提出实施服务业“354”发展战略，即提升发展交通运输、房地产、金融保险三大传统行业，重点发展现代物流、商贸流通、休闲旅游、文化产业、会展经济五大行业，培育发展信息服务、职业培训、中介咨询、社区服务四大新业行业。,单位：亿元,*市各主要经济指标分析图：,*市国民生产总值：,单位：元,*市人均国民生产总值：,*市产业结构比：,单位：亿元,*市社会固定资产投资：,单位：元,*市城镇居民人均可支配收

6、入：,小结： *市经济总体发展水平较高，05年国民生产总值达351.2亿元，全国县市排名32位（同年诸暨国民生产总值为324.66亿元），但近年来*经济增长速度不平稳。05年GDP增长率仅达到4.67%，低于全国平均水平。 *市产业结构近年来不断优化，第三产所占比重平稳增加尤其是服务性行业（如：金融、保险、房地产等）发展尤为迅速。 *市全社会固定资产投资规模相对于同等发达城市偏小，05年为130亿元（诸暨为150.64亿元），投资增长幅度变化较大，03年为56.55%、04年为8.5%、05年为20.3%。 *市城镇居民人均可支配收入05年底达到18757元（诸暨为17788元），人均收入水平

7、较高，但是近年发展速率波动较大，增长率最高的年份达到21.2%最低的年份仅为7.2%。,三、*房地产业概况：,*市房地产行业从2001开始起步，当时外地开发商发现了“*人”这一品牌魅力纷纷来到*，仅仅凭着一张图纸、一份用地意向书、几份广告、几份格式合同便开始开发房地产。经过01、02年的起步期，*市房地产行业开始火爆，并出现了供不应求的局面，房地产开发的量体愈来愈大，商品房价格也快速上涨，同时二手房市场也逐步发展成熟，交易金额逐年增加，到现在已经形成了鸣远路“中介一条街”。从起步到成熟仅仅经过了4年的时间，这与*人丰厚的资本和投资意识不无干系。05年起国家相继出台了宏观调控政策，这一举措起到了

8、立竿见影的效果，打击了投资客的心理，*的房地产行业发展开始放缓，但是房价并没因此走低。 房地产行业火爆的同时也为地方创造了大量的税收，根据2005年统计资料，*市房地产开发企业已发展到39家，房地产开发投资额为12.08亿元，占全市全社会固定资产投资额的12.3%，房地产业的税收占到全市总税收的1/4；成为*市经济新的增长点。所以房地产行业得到了政府重视，并大力提倡良性发展。,*市房地产业发展的主要特点： 1、房价涨幅较大，年平均递增19.17%，大大高于国民经济和人均收入的增长速度。 2、供需存在矛盾，住房结构不合理，据统计，2000年至2004年的5年来，全市商品房竣工面积224万平方米，

9、平均每年竣工面积44.8万平方米，基本上销售光。但结构上存在较大问题，大套型较多，中小户型偏少。 3、二手房交易较为活跃，房地产二级市场联动效应明显。 4、住宅建设档次不断提高，但品牌楼盘不多。 5、经济适用房近年大幅增长。2005年全市竣工经济适用房面积 11.6万平方米，比上年增长114.8%，今年又新开工5万平方米经济适用房，它对调整结构，平抑房价，扩大供给，促进住房保障起到了积极作用。 6、房地产市场趋向理性。随着国家对房地产宏观调控措施的落实，房地产投资过热现象得到控制，投机行为得到遏制，房价涨幅趋缓，购房火爆的场面不再存在，房地产市场趋向理性。主要表现在三个转变上：一是房地产开发用

10、地从过去激烈竞拍到现在有二个出让地块流拍；二是房地产一级市场从过去项目未开工楼盘已订空到现在“持币待购”；三是房地产二级市场从过去交易火爆到现在的逐渐趋冷。,单位：亿元,*市房地产开发投资对比表：,单位：元,商品房均价对比表：,从图表中我们可以看出*市房地产开发投资正逐年增加，05年达到12.8亿元（同年诸暨为21.73亿元），但是增长幅度变化较大，00年开始就在不断波动。 相对于开发投资增长的不断波动，房价增长幅度也在不断波动，但总体趋势还是在向上发展。,四、项目可比个案分析：,九龙汇商业步行街项目： *九龙汇商业街由*市城市建设综合开发有限责任公司开发，地处*市东部开发区中心，全长1805

11、米，宽24米，拥有店铺500多间，配套有双层商业走廊、室外自动扶梯。 九龙汇商业步行街占地面积16.42公顷，修建建筑面积约31.7万平方米，分为北、中区。 北区占地9.38公顷，修建建筑面积18.66万平方米；中区占地7.04公顷，修建建筑面积12.7万平方米。 项目组成：商住楼共19区，建筑面积20.02万平方米，平均5.2层。 业态定位为“五大功能组团”，即欢乐休闲街、女士特色街、男士名品街、名店自营街、特色餐饮街。,今年7月23日，商业街N区块的26间（计25户）商住楼进行公开拍卖，这次公开拍卖的26间商住楼均为通天式结构，其中1-2层为营业房、3-5层为住宅设计。此次拍卖吸引了94名

12、竞买者前来参加，价格最低的一间也拍出了220万元的价格，约为6703元/平方米。,*九龙汇商业街于8月4日开始对500余间商铺进行招商，并将于今年12月24日正式开幕 招商单位：*市区商业街建设领导小组 商业顾问：杭州卓越置业投资管理有限公司 主要招商对象：服装、特色餐饮、小饰品等等 工程进度：目前正在进行路面整修、景观制作 开间进深：开间以3.8米为主、进深12米，一层高度为4.5米 月租金：以距离商业主要路口远近为标准最高1800元/月间，均价1500元/月间，二层为底层月租金的一半。 付款方式：合同为3年有效期，租金为一年一付，第一年须多交2个月租金作为保证金 出租率：从正是招商至今出租

13、率已达60%左右，目前距离商业街正式开幕还有不到2个月时间，在装修的商铺还不足10%,项目名称：*时代广场 项目位置：*市区万昌北路东侧，九龙大道南侧，商业街A地块 物业类型：高层住宅、办公、商业 总占地面积：36.61亩 总建筑面积：86144 地下停车场面积：11922.09平方米 商场面积：一层6693.5平方米，二、三、四层：7260.14平方米 开盘期/交付期：2005.2.22 /2008.4.30 项目介绍 ：时代广场地处*市区万昌北路东侧，九龙大道南侧，是商业街北端北入口，是九龙汇商业街的龙头，它包括景观住宅楼、智能化公寓式办公楼、大型的地下停车场以及一家集购物、餐饮、休闲、娱

14、乐为一体的综合性高档购物商场。形态布置为一栋34层高档住宅楼，另一栋为17层的公寓式办公楼，外围为4层的大型商场沿广场。 主力面积：住宅115-180 ，办公楼110-150 楼盘价格：住宅开盘均价为5500元/ ，二手房价在6000元/ 左右，办公楼14/17F，150 ，现单价为5220元/ ,去化率：住宅楼去化为90%以上，办 公楼去化率约在60%左右，商用房可能为整体出售，价格不详,售楼地址：*三星大道158号（国际大酒店15楼） 开发商：台州时代置业有限公司,项目名称：九龙香格里拉花园 项目位置：*经济开发区 总占地面积：53余亩 总建筑面积：81957.89m 物业类型：住宅 绿化

15、率 ：50% 楼盘价格：均价6380元/平方米 售楼（咨询）电话：0576-6019118 主力户型：106 m 、135 m 、143 m 、168 m 项目点评：该项目是九龙房产继昌鑫佳园九龙公寓后隆重推出的又一精品楼盘，与九龙湖相依为邻。商业街及规划中的长途汽车站、学校、幼儿园、酒店大型超市等城市配套功能与设施正在迅速集聚。该小区是绿化率超过50，高层采用通透架空层设计，实现节能型数字化，景观讲究一水一世界、一树一风情优雅品位的公寓式高档住宅小区。,“香格里拉花园”项目，由 8 幢高层、小高层组成 ，规划为 416 套高档住宅 开盘期/交房期：06.2.5/07.12 去化率：50%左右

16、，106m 户型小高层已全部售出，135m以上户型去化相对较慢，一层价格为5750元 /m，可优惠500元/m，二层价格为5850元，可优惠400元/m。 目前市场上已有多个中介公司代理该楼盘。,项目名称：九龙公寓 项目地址：九龙公寓位于*新城市中心核心位置，九龙大道和万昌北路交叉处 开发商：台州九龙房产开发有限公司 物业类别：大型综合性商住楼，层高26层，3至26为住宅，其余为商业用房 总建筑面积：26888平方米 总户数：192户 停车位：82个 有8种户型，面积从46平方到233平方不等 开盘均价为5980元/平方米，目前均价6500元/平方米左右 综合分析：新城区的全面开发将为其带来想不到的收益。随着商业步行街的建成，新市政府和新客运中心的落成，周边配套设施的跟进，九龙公寓的人气越来越旺，有升值空间。 该楼盘于2005年1月18日开盘，公司开盘以前采用预订房号的形式确定了一批客户。于开盘日公布售价。公司基本