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1、 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 1 上海世茂股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA+ 本期中期票据发行额度：7 亿元 本期中期票据期限：3 年 偿还方式：按年付息，到期一次还本 发行目的：偿还中期票据 评级时间：2018 年 2 月 28 日 财务数据 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年17 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 51.93 66.44 84.59150.68 资产总额(亿元) 589.01 653.48 799.50898.41 所有者权益(亿元
2、) 200.35 246.55 298.15335.95 短期债务(亿元) 59.84 13.66 26.0948.58 调整后短期债务(亿元) 59.84 53.64 66.0368.58 长期债务(亿元) 61.27 94.64 93.40162.22 调整后长期债务(亿元) 61.27 95.16 94.26163.53 全部债务(亿元) 121.11 108.30 119.49210.80 调整后全部债务(亿元) 121.11 148.80 160.30232.10 营业收入(亿元) 127.01 150.33 137.08115.71 利润总额(亿元) 34.88 39.89 38.
3、2932.80 EBITDA(亿元) 37.01 42.69 40.33- 经营性净现金流(亿元) 0.76 4.45 11.3547.32 营业利润率(%) 31.41 26.45 26.2232.55 净资产收益率(%) 13.02 11.84 9.18- 资产负债率(%) 65.98 62.27 62.7162.61 调整后全部债务资本化 比率(%) 37.68 37.64 34.9640.86 流动比率(%) 112.79 138.20 128.60156.99 经营现金流动负债比(%) 0.25 1.60 3.07- 调整后全部债 务/EBITDA(倍) 3.27 3.49 3.98
4、- EBITDA 利息倍数(倍) 3.08 3.62 3.76- 注：1. 公司 2017 年三季度财务数据未经审计；2. 公司“其他流 动负债”和“长期应付款”科目中存在有息债务，本报告将其调 整至相关债务指标计算。 评级观点 上海世茂股份有限公司（以下简称“公 司” ）为从事商业地产开发及运营的大型上市 公司。联合资信评估有限公司（以下简称“联 合资信” ）对公司的评级反映了其作为世茂房 地产控股有限公司 （以下简称 “世茂房地产” ） 商业地产开发运营核心平台，在行业地位、 品牌影响力、项目运作及储备等方面具备的 显著竞争优势。同时，联合资信也关注到， 房地产行业受调控政策影响景气度有所
5、波 动，商业地产及住宅区域环境出现分化、公 司所有者权益稳定性较弱、未来存在较大融 资需求等因素对其经营及发展可能带来的不 利影响。 凭借先进的开发理念、良好的开发品质、 完善的服务管理和独特的项目创意，公司在 20 余个城市开发运营多个城市综合体项目。 经营状态良好。联合资信对公司的评级展望 为稳定。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，公司本期中期票据到期不能偿还的风险 很低，安全性很高。 优势 1 作为世茂房地产商业地产开发及运营核心 平台，公司在专业人员、资金及资产注入 等方面获得大力支持。 2 公司是国内商业地产开发领先企业，在品 牌影响力
6、、产品品质和项目运作等方面均 具备竞争优势，综合竞争实力较强。 3 公司房地产板块项目储备充足，为未来收 入持续增长提供有力支持。 4 公司近三年主业盈利能力较强，经营状况 良好。 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 2 分析师 杨 栋 韩家麒 王 聪 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险 大厦 17 层(100022) 网址： 5 公司有息债务负担在同行业处于较低水 平。 6 公司经营活动现金流入量和 EBITDA 规模 较大，对本期中期票据保障能力强。 关注 1. 房地产行业受政府政策调控影响，行
7、业景 气度有所波动； 商业地产受区域经济、 居 民消费水平影响大， 部分二、 三线城市商 业物业供大于求矛盾突出， 公司部分项目 或将面临一定市场风险。 2. 公司商业地产项目体量大，且近年来新获 取土地成本有所增长，对未来去化速度、 盈利等方面形成一定影响。 3. 公司目前在建项目数量多，未来随着项目 开发持续推进，存在较大对外融资压力。 4. 公司未分配利润和其他综合收益占比高， 所有者权益稳定性较弱。 5. 公司与同一控制人下关联方往来款项规 模及对外担保较大， 存在一定或有负债风 险。 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由上海世茂股份有限公
8、司（以下简称“该 公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些 资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果
9、的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 4 上海世茂股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 一、 主体概况 上海世茂股份有限公司（以下简称“公 司”或“世茂股份” ）前身为上海万象（集团） 股份有限公司（以下简称“万象集团” ） ，系 上海市黄埔区国有资产管理办公室于 1993 年 9 月发起的、 采用社会募集方式设立的股份有 限公司。1994 年 2 月，万象集团在上海证券 交易所挂牌上市（股票代码：600823.SH） ， 其中上海市黄埔区国有资产管理办公室持股 比例为 60%。 20
10、00 年 8 月，上海世茂投资发展有限公 司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公 室持有的万象集团 6250 万股法人股，成为万 象集团第一大股东，并经批准调整了其资产 结构和经营范围；2001 年 4 月经万象集团股 东大会决议通过，并经上海证券交易所核准， 万象集团更为现名。2002 年 12 月起，上海世 茂企业发展有限公司 （以下简称 “世茂企业” ） 通过协议受让公司第一大、第二大股东股份， 并通过公开市场增持和出售流通股的方式成 为公司第一大股东。2009 年 5 月，公司完成 向峰盈国际有限公司（以下简称“峰盈国 际” ） 、北京世茂投资发展有限公司和世茂企 业发行股份购买资产，
11、控股股东变更为峰盈 国际。后经一系列增持、股权转让及股票期 权激励计划行权，截至 2017 年 9 月底，公司 股本增至 37.51 亿元， 峰盈国际 （持股 43.73%） 为公司控股股东，世茂房地产控股有限公司 （以下简称“世茂房地产” ）为法人实际控制 公司，许荣茂先生为自然人实际控制人。 公司经营范围：实业投资，房地产综合 开发经营，商标特许经营，酒店管理，物业 管理，货物进出口及技术进出口及建筑装潢 材料等。 截至 2017 年 9 月底，公司下设投资开发 部、融资部、法务部、营销管理部、品牌客 服部、成本管理部、中央采购部、规划设计 部、工程管理部、财务部、上市事务与业态 运营部、
12、运营内控部、审计部等 17 个职能部 门， 拥有直接控制及间接控制子公司合计 105 家。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额 799.50 亿元，所有者权益 298.15 亿元（含少 数股东权益 100.11 亿元） 。 2016 年， 公司实现 营业收入 137.08 亿元，利润总额 38.29 亿元。 截至 2017 年 9 月底，公司（合并）资产 总额 898.41 亿元，所有者权益合计 335.95 亿 元（含少数股东权益 126.02 亿元） 。2017 年 19 月，公司实现营业收入 115.71 亿元，利 润总额 32.80 亿元。 公司注册地址：上海市黄浦区南京西路
13、268 号；法定代表人：刘赛飞。 二、本期中期票据概况 公司于 2017 年注册总额度为 40 亿元的 中期票据，本期计划发行 2018 年度第二期中 期票据（以下简称“本期中期票据” ） ，发行 额度 7 亿元，期限 3 年，还本付息方式为按 年付息，到期一次还本。本期中期票据募集 资金将用于偿还“15 沪世茂 MTN001” 。 本期中期票据无担保。 三、宏观经济和政策环境 2016年，全球经济维持了缓慢复苏态势。 在相对复杂的国际政治经济环境下，我国实施 积极的财政政策，实际财政赤字率3.8%，为 2003年以来的最高值；稳健的货币政策更趋灵 活适度， 央行下调人民币存款准备金率0.5个
14、百 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 5 分点，并运用多种货币政策工具，引导货币信 贷及社会融资规模合理增长，市场资金面保持 适度宽松，人民币汇率贬值压力边际减弱。上 述政策对经济平稳增长发挥了重要作用。2016 年，我国GDP实际增速为6.7%，经济增速稳中 趋缓。具体来看，农业生产形势基本稳定，工 业生产企稳向好，服务业保持快速增长，支柱 地位进一步巩固，三大产业结构继续改善；固 定资产投资增速略有放缓，消费平稳较快增 长，外贸状况有所改善；全国居民消费价格指 数（CPI）实现2.0%的温和上涨，工业生产者 出厂价格指数（PPI）和工业生产者购进价格 指数（PPIRM）持续回升，
15、均实现转负为正； 制造业采购经理指数（PMI）四季度稳步回升 至51%以上，显示制造业持续回暖；非制造业 商务活动指数全年均在52%以上，非制造业保 持较快扩张态势；就业形势总体稳定。 2017年19月，我国继续实施积极的财政 政策，加大向公共服务、扶贫、环保等领域的 财政支出力度，持续通过减税降费减轻企业负 担，规范地方政府发债行为的同时进一步推动 地方政府与社会资本合作。通过实施稳健中性 的货币政策维持资金面紧平衡，促进经济积极 稳妥降杠杆。在上述政策背景下，2017年前三 季度，我国国内生产总值（GDP）增速分别为 6.9%、6.9%、6.8%，经济保持中高速增长；贵 州、西藏、重庆等西
16、部地区维持高速增长，山 西、辽宁等产能过剩聚集区经济形势持续好 转； CPI稳中有升， PPI和PPIRM保持平稳增长； 就业水平相对稳定。 2017年19月，我国三大产业保持稳定增 长。农业生产形势较好；工业生产有所加快， 工业结构进一步优化，工业企业利润保持快速 增长；服务业持续快速增长，第三产业对GDP 增长的贡献率（58.8%）继续提升，产业结构 持续改善。 固定资产投资增速有所放缓，高技术制造 业投资增速加快。2017年19月，我国固定资 产投资 （不含农户） 45.8万亿元， 同比增长7.5% （实际增速2.2%） ，增速较1-6月（8.6%）和上 年同期（8.2%）均有所放缓。具体来看，房地 产调控政策加码的持续效应导致房地产开发 投资增速（8.1%）继续放缓，但较上年同期仍 有所加快，主要是政策发挥作用的滞后性以及 房地产投资项目的周期性所致；基础建设投资 增速 （15.9%） 较16月和上年同期均有所回落， 呈现一定的逆
