房地产建筑相关知识

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1、,房产建筑相关基础知识, 颜小飞,房地产经纪相关知识总体框架,建筑知识,房地产测绘知识,城市和城市规划知识,环境知识,金融知识,保险知识,心理学知识,房地产市场和投资知识,房地产价格和估价知识,统计知识,建筑知识,一、建筑物的概念-广义：指人工建筑而成的所有东西（房屋、 构筑物）-狭义：指房屋，不包括构筑物（如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等）对建筑物的基本要求是：安全、适用、经济、美观,二、建筑物的分类 （一）按建筑物使用性质民用建筑（居住建筑、公共建筑）、工业建筑、农业建筑 （二）按房屋层数或建筑总高度房屋层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪0.00以上计算；窗在室外地坪以上

2、的半地下室，其室内层高在2.2米以上的，计自然层数，可分为：低层（1-3）、多层（4-6）、中高层（7-9）、高层（10层以上）住宅。公共建筑高度超过24米为高层，总高度超过100米的，均为超高层。 （三）按建筑结构建筑结构：建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分类-砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结 构建筑架构类型分类-砌体架构、框架结构、空间结构,建筑知识,（四）按建筑施工方法现浇、现砌式建筑预制、装配式建筑部分现浇现砌、部分装配式建筑 （五）按建筑物耐火等级由建筑物的构件的燃烧性能、耐火极限决定，耐火极限的单位为小时（h）。分四级。 （

3、六）按建筑耐久年限临时性建筑（5年）易于替换结构构件建筑（25年）普通建筑和构筑物（50年）纪念性建筑和特别重要建筑（100年） （七）按房屋完损等级房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分-完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋、危险房屋 （八）其他分类楼型、朝向等,建筑知识,三、建筑构造建筑构件-形成室内空间的的实体围合。竖向建筑构件（基础、墙体、柱等）水平建筑构件（地面、楼板、梁、屋顶等）连接体（楼梯、台阶、坡道等）,建筑知识,建筑知识,四、基础和地基 （一）基础建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，支撑着其上部建筑物的全部荷

4、载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基-坚固、稳定、可靠,建筑知识,（二）地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩。-天然地基-人工地基（）有足够的承载力（）有均匀的压缩量、以保证有均匀的下沉（）有防止产生滑坡、倾斜方面的能力,建筑知识,建筑物的常用基础形式按基础的构造特点不同，基础可分为五种基本类型。 （1）条形基础 （2）独立基础 （3）筏板基础 （4）箱形基础 （5）桩基础,五、墙体和柱-竖向承重构件，支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础（一）墙体、墙体的作用承重作用围护作用分隔作用装饰作用,建筑知识,、对墙体的基本要求具有足够的强度和稳定性满足热工方面的

5、性能具有一定的隔声性能具有一定的防火性能 3、墙体的类型 -按在建筑物中所处的位置（内墙、外墙） -按在建筑物中的方向（纵墙、横墙） -按受力情况（承重墙、非承重墙） -按使用的材料（砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙） -按构造方式（实体墙、空心墙、复合墙）,建筑知识,（二）柱建筑物中直立的起支持作用的构件，承担、传递梁和板两种构件传来的荷载 六、门和窗：交通出入，分隔和联系建筑空间，采光、通风及观望。 七、地面、楼板和梁（一）地面是指建筑物底层的地坪承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基（二）楼板是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重

6、墙、梁、柱、基础强度、刚度,建筑知识,（三）梁跨过空间的横向构件结构水平承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱或墙体上建筑物整体结构的稳定性（圈梁） 八、楼梯 九、屋顶建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层、顶棚组成抵御承重*防水、保温、隔热、隔声、防火*稳固,建筑知识,建筑知识,1、建筑给水系统及设备,水系统按供水用途，可分为：生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。 影响供水方式的因素：建筑物的性质、高度、用水设备情况、室外配水管网的水压、水量、消防要求等。 常用的供水方式：直接供水方式（适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况）；设置水

7、箱的供水方式（适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱的情况）；设置水泵、水箱的供水方式（适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况）；分区、分压供水方式（适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况）。,建筑知识,2、建筑排水系统及设备,建筑排水系统按其排放的性质，一般可分为：生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。由下列部分组成：卫生器具、排水管道,3、建筑采暖系统及设备,常用的采暖方式：区域供热、集中采暖、局部采暖 采暖系统的类型：热水采暖系统、蒸汽采暖系统,、建筑通风与空调系统及设备,、通风系统,空气调节

8、是使室内的空气温度、相对湿度、气流速度、洁净度等参数保持在一定范围内的技术。,、建筑通风与空调系统及设备,2、空调系统,5、建筑电气设备,建筑物的防雷装置一般由接闪器（避雷针、避雷带或避雷网）、引下线和接地装置三部分组成。,6、燃气供应系统及设备,城市燃气一般采用管道供应，其供应系统由气源、供应管网及储备站、调压站等组成。 城市燃气供应管网可分为街道燃气管网、庭院燃气管网两部分。 根据输送压力的不同，又可分为低压管网（p5kpa）、中压管网（ 5kpa p150kpa )、次高压管网（ 150kpa p300kpa ）、高压管网（ 300kpa p800kpa ）。,7、电梯,按使用性质可分为

9、：客梯、货梯、消防电梯、观光电梯。 按行驶速度可分为：高速电梯、中速电梯、低速电梯。 消防电梯的常用速度大于2.5m/s 。 客梯速度随层数增加而提高，中速电梯的速度为1.52.5m/s，低速电梯的速度在1.5m/s之内。 一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450-650平米。 7层以上含7层的住宅或高度超过16米以上的住宅，必须设置电梯；12层以上的住宅，设置电梯不少于两台。,8、设备层和管道井,设备层是指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。 管道井又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。

10、在高层建筑中，管道井以及排烟道、排气道等竖向管道，应分别独立设置。,9、综合布线系统和楼宇智能化,综合布线系统：是一套用于建筑物内或建筑群之间为计算机、通信设施与监控系统预先设置的信息传输通道，将语音、数据、图像等设备彼此相连，同时能使上述设备与外部通信数据网络相连接。 楼宇智能化由以下三部分组成：通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）。 智能化居住区的基本要求：设置智能化居住区安全防范系统、设置智能化居住区信息服务系统、设置智能化居住区物业管理系统。,建筑材料,建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称。 主要包括：房屋结构材料、墙体材料、屋面材料、隔热、隔声材料、内

11、外墙装饰材料等。建筑材料的性质：物理性质：与质量有关、与水有关、与温度有关力学性质：强度、弹性与塑性、脆性与韧性、硬度和耐磨性,建筑装饰材料,建筑物是技术与艺术相结合的产物,建筑材料,建筑装饰材料的分类外墙装饰材料内墙装饰材料地面装饰材料顶棚装饰材料,建筑材料,建筑装饰材料使用效果评价 1、装饰效果 评价装饰效果主要考察： （1）建筑物外部色彩 （2）建筑物内部色彩 2、耐久性 3、经济性 4、环保性,几种常见的室内装饰材料,墙面材料：涂料、壁纸、瓷砖 地面材料：实木及竹制地板、复合地板、塑料地板、陶瓷地砖、石材、地毯 顶棚材料：石膏板、PVC板、铝合金板,建筑材料,建筑材料的主要种类和用途,

12、建筑识图,一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般分为：图纸目录；设计总说明；建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图）；结构施工图；设备施工图。,图标和会签栏,施工图中常见的表格和符号,建筑施工图,表示建筑物的内部布置情况、外部形状、以及装修构造、施工要求等。,1、结构施工图包括：基础平面图、基础剖面图、楼层结构布置图、屋盖结构布置图、柱、梁、板配筋图、楼梯图、结构构件图或表、以及必要的详图。 2、设备施工图包括：给排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。,工程造价,（一）工程造价的定义和特性工程造价是指建设工程的建造价格。它有两种含义，一是指建设一项

13、工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用；二是指工程价格，即为建成一项工程、预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程价格或建设项目总价格。通常又把工程造价的第二种含义称为工程承发包价格。工程造价的第一种含义是从投资者(业主)的角度来定义的，第二种含义是从承包商的角度来定义的。,（二）工程造价的计价特征,（1）投资估算在项目建议书和可行性研究阶段估算出建设项目的投资额。 （2）概算造价在初步设计阶段，根据初步设计图纸，通过编制工程概算预先测算和确定的工程造价。 （3）预算造价在施工图设计阶段，根据施工图纸编制预算文件，预先测算和确定的工程造价

14、。 （4）合同价指在工程招投标阶段签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备和材料采购合同，以及技术咨询合同所确定的工程价格。 （5）结算价指在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格。（6）实际造价指竣工决算阶段，通过为建设单位编制竣工决算，最终确定的实际工程造价。,房产面积测算为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发等提供必不可少的资料；同时，也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。,房产面积测算,房产面积测算,一、一般规定 （一）房产面积测算的内容 房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋面积测算包括

15、房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。,房产面积测算,1.房屋的建筑面积 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。,房产面积测算,2. 房屋的套内建筑面积 （由以下三部分组成） A)套内使用面积：为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。,房产面积测算,B)套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分

16、隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。,房产面积测算,C）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积，没有顶盖的阳台不计算建筑面积。 3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分组成） （1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、,房产面积测算,楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。 4. 房屋的产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。,房产面积测算,5、房屋共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6、房屋的占地面积 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。 7、房屋用地面积 房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。,