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1、七、成本控制与物料采购,1、精装修设计过程的成本控制流程；,a、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。b、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可有装修设计公司来完成）。c、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。d、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）
2、。e、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。f、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。,2、采购成本控制,2.1、常规的采购控制手段,对共性需求的材料设备实行集团采购电梯空调热水炉木地板洁具龙头门锁石材涂料、墙纸厨房电器,影响装饰效果的分项工程实行专业化分包 木制品（木门、固定家具、橱柜、木地板） 空调 地采暖 干湿作业 电气管线及设备安装,2.2、分项采购的细节控制,木门的采购,对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一 关注的质量要点 木材干燥水平。 木材本身的品质。 门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 饰面做法。 油漆质量。 门套的设计方式。 将其工作划
3、分为几个阶段，采购合同最好予以明确： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段,橱柜的采购,关注的质量要点 台面人造石的质量，价格差别可达10倍。 柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。 表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。 每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。 抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 封边条的工艺及材料。 各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 加工水平。 施工阶段的划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段,衣柜及成品木作的采购,几乎每一组成部分都构成不同的质
4、量等级。 活动部件的可靠性需要认真把握。 防潮能力常常不足。 制作安装的时间比较长。 安装时对现场有一定影响。,木地板的采购,木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。 不过，木地板的安装倒是非常快速。 上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。,瓷砖的采购,尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问
5、题并不少见。采购时应注意以下问题： 瓷砖的损耗远大于定额值 第二点，墙砖采用无缝砖时 第三点，排版设计时 第四点，色差 最好按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦,水泥的采购,通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。 白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。 质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。 如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。,天花角线,大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂
6、派人安装，质量好，速度快。 有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品或者高分子材料。 扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。,各类装饰胶合板,有关裂缝问题 有关含水率问题,铝合金吊顶,卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。 收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。,乳胶漆,乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，
7、建议采购时选择档次较高的产品。 乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差别）。,石材,石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。 石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。,镜子,容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶根据不
8、同情况，采用不同性质的，常规采用中性，周边要求密封防潮。 镜子的损耗极高。,五金件,一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。 五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。,卫生洁具,马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。 浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。 卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。,开关插座,集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。,灯具,对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。 其次，因为施工过程
9、中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。 T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。 感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（52W），但也并非完美的组合。,目标成本组成情况,3、 龙湖 三千城A区高层精装修成本分析,总成本组成情况分析, 该费用分析中未包含施工单位措施费(指成品保护、甲供材料上下车等),施工费及甲供材料组成比例情况分析,施工费用成本组成情况, 该费用分析中未包含施工单位措施费(指成品保护、甲供材料上下车等),甲供材料费用成本组成情况汇总分析,甲供材
10、料费用明细组成情况分析,一、施工招投标及组织方面1、加强考察力度，精挑细选，选择最适合本项目的施工单位；2、采取清单投标报价方式，对清单的内容及形式（应包括计价部分和措施部分）进行全面详尽的梳理，并在招标文件中做出详细的要求；3、合同主要经济条款：采用按户型总价包干，变更签证另计的形式；4、增大招标工程量，减少标段，加强议价能力；5、按合同约定协助工程做好施工界面的移交，跟进和协调装饰总分包关系；6、跟踪精装的后设计内容（比如户内栏杆、挑高露台封闭等）。二、甲供材料招投标及组织方面1、采取邀请招标的方式，对报价清单的内容及形式（包括供货周期、成品保护和质保时间等）进行全面详尽的梳理，并在招标文
11、件中做出详细的要求；2、在合同签订中对材料的备货要求、按时供应到场（或带安装）、验收过程及质保体系等进行明确的约定，控制其他间接成本发生；3、对受市场波动大的材料在招标及合同签订过程中重点关注，应充分分析市场行情和走势，在供货周期内在保证材料质量、供货时间的前提下尽量做到成本最优；4、协助装饰总包控制供货节奏，及时跟进现场验收情况，配合工程协调总分包关系，控制一些类似多次搬运、交叉作业、多次污染等隐性成本的随意发生；5、对“甲限乙供材料”及时跟踪施工单位和商家签订供货合同，控制材料质量和价格及时锁定。 三、及时在月度运营会和项目周例会上针对成本变动情况进行通报、反馈，加强职能与项目间的互动和沟
12、通，确保项目既定目标优质实现。,成本的管控重点,1、精装修住宅施工发包原则 ；,精装修工程采用单独精装修总包，甲方分包材料供应商及甲方专业分包方式招标，分别有：,优点专业分包有利于成本的控制和各部位质量控制，各部位及总体装修品质比较容易保障。,a，精装修总包单位，主要项目包括：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等。,b，甲方分包材料供应商，包括有：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等，特点是只供货。,c，甲方专业分包，包括有：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等），特点是包供货包安装。,困难点施工单位数量过多，甲方协调工作量很大，容易有施工时间工序上及成
13、品保护上的扯皮，容易出现责任不明确的事项需导致甲方产生损失，增加无效成本。,八、精装修住宅的施工管理,2 、龙湖成品住宅精装房总包管理办法,定义精装饰总包：1.装饰总包是精装工程的总组织者和管理者，对单个项目而言，它不仅代表分包单位的项目管理，也代表着对整个项目的施工管理；2.总包管理主要包括：质量、进度、工期、安全、分包管理、合同履约等；3.总包管理的主要分包单位有：木地板、空调、套装门、橱柜、甲供主材、入户门等施工单位；4.精装饰总包从接收土建移交场地开始对施工界面内的工作和质量负全部责任。,组织结构,精装饰的总包： XXX建筑装饰有限公司； 甲方的分包单位： XXX木地板、XXX空调、户
14、内实木套装门、XXX橱柜。结构关系：,组织结构,从合同关系看结构：分包和总包是平行关系；从工程管理的角度看：分包应被总包管理；精装饰总包管理的时间：从进场之日起到精装房移交小业主止；甲方直接分包的形式将取消。,精装饰总包管理内容,一、质量管理：计划、实施、检查、处理二、安全管理三、文明施工 四、合同履约五、工期控制六、水电使用责权七、分包成品保护制度八、清洁费用及其他费用的分摊九、交叉配合问题十、出入施工区域管理,精装饰总包管理质量管理,计划总包编制完整的项目实施计划、以及各分包的配合计划，甲供材料的配合计划，总包对项目的总工期负完全的责任。分包单位应有在总包施工总计划下编制明确的质量控制目标
15、计划，实现目标的方案和措施。各分包单位应按总包单位的质量控制计划确定独立的质量控制的组织制度、工作流程、技术施工方法、合理资源配置、检验等要求、质量记录方式和不合格管理措施等具体内容和做法文件。总包单位应根据其实现预值期目标的可引性、有效性、合理性引进分析。计划的关键点：1、分包的插入时间，完成的控制时间，前道工序的状态：2、 空调和栏杆是墙纸完成后进场；3、 室内木门装框是厨卫地砖完成后进场；4、橱柜是厨卫墙地砖完成、天棚的腻子和底漆完成进场；5、 木地板室内的空调、户内门扇完成进场。,总包管理内容：一、质量管理：计划,精装饰总包管理质量管理,实施1.计划和实施方案的交底；场地的移交；2.作
16、样板和样板点评；3.总包单位应监督各分包单位的实施执行情况并对进度进行动态的监控。,总包管理内容：一、质量管理：实施,精装饰总包管理质量管理,检查总包单位应对分包单位计划实施过程进行各种检查。包括分包单位的自检、互检和专职管理者专检。总包单位应检查分包单位是否严格执行了计划方案。实际条件是否发生变化，不执行计划的原因，应检查计划执行的结果。即产生的质量是否达到标准的要求，对此进行确认和评价。,总包管理内容：一、质量管理：检查、,精装饰总包管理质量管理,处理总包 对于质量检查所发现的质量问题或质量不合格情况，及时同分包单位进行原因分析，采取必要措施予以纠正，保证质量形成的受控状态，达到纠正和预防目的。总包单位应定期组织分包单位进行每周质量分析专题会，做到事前控制、事中控制和事后控制。,总包管理内容：一、质量管理：处理,精装饰总包管理安全管理,二、安全管理： 总包对项目的安全管理负全部的责任 安全生产是指：为使生产过程处于避免人生伤害、设备损坏和其他不可接受的损害风险的状态。 1.总包单位必须明确安全生产方针“安全第一，预防为主”，总包单位建立班组长以上的管理员必需佩戴安全执勤的袖章； 2、每周例会对管井、电井消费等设备的状态进行回顾 重点是强弱电的电缆、水表井的水阀等 3、对于空调室外机的高空作业必需有专题的方案；,
