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1、重庆车库优化研究,车位面积优化车位配比优化车库层高优化,重庆天奇地产研发部 2009.6,前言根据目前重庆龙湖各项目建设情况看，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。本研究旨在通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率。,车位面积优化车位配比优化车库层高优化,目前关于车位大小的政策规定：设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； 在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，
2、但不宜太多。实际操作是20%-30%。,车位面积优化,车位面积优化,小型车 + 微型车的组合利用好各种柱网和边角空间。 可以适应多种柱网尺寸。,详：汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98,车位设计控制尺寸： 垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微） 平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500（微）,车位面积优化,小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米； 微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。 （注：柱大小按600x600计）,车位面积优化,按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车
3、位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。,车位面积优化,案例 一 睿城B区车库睿城原总车位9
4、57个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约100个，满足商业需要。,商区车库 79个，3000m2,地面停车位,地面停车位,车位面积优化,案例 一 睿城B区车库在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面积由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。,微型车位,小车位,睿城B区车库平面,车位面积优化,
5、案例 二 MOCO中心车库MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停车位。,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,车位面积优化,案例 二 MOCO中心车库MOCO中心车库，原有810辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000，总车位数869个。平
6、均单车位面积27.8m2/个。,微型车位,小车位,K17地下四层平面,车位面积优化,车位面积优化车位配比优化车库层高优化,车位配比优化,一个小区应该配置多少车位？虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ： 车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率； 车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。,车位配比优化,关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。 问题如下：高端业态（别墅、洋房） - 不够（户均2辆车，甚至更多）低端业态（小户型） - 多了（大多使用公共交通）商业 + Soho - 需综合平衡（商业少了，soho多了）分析： 我们应综合利用各业态的车位
7、配比，既满足实际需求，也满足政府规定。,回顾重庆公司标准：别墅：每户2辆 + 访客车位 住宅 每100平米0.6个 洋房：每户1.21.5辆 同上 高层：每户0.5辆 同上,回顾重庆地区政府标准：,车位配比优化,住宅车位,回顾重庆地区政府标准： 住宅 每100平米0.6个，商业 每100平米0.7个,车位配比优化,商业+soho 车位,后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。 按政府标准，应建车位2880个；其中商业1680个，SOHO 1200个。,注：soho报建为住宅，实际使用为办公。,结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。,我们认为
8、，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。）,后工项目总图,车位配比优化,龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。 市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。 市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。,一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时， 我们的市场定位，应随之而变。,车位配比优化,结论： 多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。 项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间：地下车库面积 适当
9、多写；地下车位数量 按最低要求写。 随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。,案例 一 悠山郡三期车库,车位配比优化,悠山郡三期车库平面,优化一： 洋房原配置每户1.2个车位，调整到每户1个。 高层调整到政府标准。 优化二： 高层区增加地面车位150个。 成果： 车库由最初设计的62300平米，减少到40000平米左右。（含洋房赠送地下室） 节约当期成本支付约3000万。,悠山郡三期总平面图,案例 二 睿城车库,车位配比优化,商区车库,优化前平面,组合拳 实现车库面积优化 方法一： 洋房每户1.5个车位，调整到每户1.2个。 商区车库取消。 方法二： 以小型车+微型车的组合，增加车
10、位，补齐报建车位数。 成果：取消商区地下车库，减少车库面积约3000平米。节约成本450万。,车位面积优化车位配比优化车库层高优化,车库层高优化,合理的设计，可降低车库综合成本约 200元/m2。,车库层高优化,影响车库层高的4个因素： 柱网：跨度直接影响梁高； 顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一； 机械通风设备：风管、风机会占到4001000的空间； 管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。,合理的柱网跨度顶板覆土深度控制车库管线综合车库自然通风排烟,车库层高优化,覆土1500，机械通风，不做管线综合；覆土600900，自然通风，做管线综合；,车库层高优化,层高
11、42004500 净高2200+管线9001000+梁10001200层高31003200 净高2200+管线200+梁700800,通 过 优 化,车库层高优化,柱距7米，覆土900，自然通风情况下的车库层高情况,车库层高优化,覆土厚度对 绿地率 计算的影响(重庆市)：种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵： 1种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100冲抵集中绿化面积； 2种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的60冲抵集中绿化面积； 3种植土层深度大
12、于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的20冲抵集中绿化面积。,室内地坪与车库结构顶板高差 对 景观 的影响：600高差：高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。参考项目：蓝湖郡湖东3组图，蓝湖香颂。,车库层高优化,1000高差：可少量塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。参考项目：东桥郡，江与城别墅。,1500高差：塑造地形易，土层可走重力管。景观设计有充足发挥空间。参考项目：水晶郦城，紫都城。,车库层高优化,不同覆土厚度对 单层车库 结构成本的
13、影响,覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/m2，每平米土建造价减少70-80元。层高每降低100，每平米土建造价减少8-10元。,车库层高优化,自然通风 不做机械排风排烟系统： 1、至少节约400左右层高，结构成本减少3040元/平米，约占车库土建成本2.5%； 2、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占车库土建成本0.8%；且节约了后期设备运行维护费用； 3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。,东桥郡室内外高差300，入户平顺方便。,悠山郡合院地下室高差1800，需通过室内楼梯入户。,车库,车库,车库,车库层高优化,管线综合 可有效降低
14、设备层高度：,MOCO中心设备层，规矩、高效,车库层高优化,结论： 1、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为1.0米。 2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风。 3、车库必须做管线综合，避免出现最不利点。,案例 一 睿城车库,车库层高优化,睿城项目总平面,优化一： 顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。（别墅区） 节约风管约400高空间。,案例 一 睿城车库,车库层高优化,优化二： 覆土由1500降为600900，结构梁高由10001100变为700900。成果： 别墅区车库层高 3.1 米， 洋房高层区车库 3.7 米； 成本节省约100万。,案例 二 悠山郡二期车库,车库层高优化,悠山庭院洋房效果图,优化一： 覆土由1500降为900，结构梁高由10001100变为800900. 优化二： 管线综合，优化最不利点，减少200左右层高。成果： 洋房区车库层高由 4.2 米减小到 3.7 米。,案例 三 江与城别墅车库,车库层高优化,江与城 原山,控制一： 别墅区覆土控制在700900。 控制二： 管线综合，优化最不利点。 控制三： 自然通风 成果： 别墅区车库层高由最初设计的 4.0 米减到 3.2米。,谢 谢,
